Uitspraak
Arrest d.d. 30 augustus 2011
Zaaknummer 200.062.524/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Medi Mondzorg B.V.,
gevestigd te Almere,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Medi Mondzorg,
advocaat: mr. P.C. Rijken, kantoorhoudende te 's-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.J. Seijbel, kantoorhoudende te [woonplaats].
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 11 maart 2009 en 24 februari 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 7 april 2010 is door Medi Mondzorg hoger beroep ingesteld van het vonnis van 24 februari 2010 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 20 april 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"dat het uw hof moge behagen om bij arrest, te vernietigen het op 24 februari 2010 tussen partijen gewezen vonnis door de rechtbank Zwolle-Lelystad met zaak- en rolnummer 152504 / HA ZA 08-1539, en, opnieuw rechtdoende, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vooraad:
I. geïntimeerde te veroordelen tot terugbetaling aan appellante van de respectievelijke Huursommen, zoals gedefinieerd in de dagvaarding in eerste aanleg, althans een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling van de respectievelijke Huursommen door appellante, althans der dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening, althans een door het gerechtshof in goede justitie nader te bepalen termijn;
II. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van dit geding in beide instanties, zulks met de bepaling dat over de proceskostenveroordeling wettelijke rente verschuldigd zal zijn tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de nakosten, vallende op de tenuitvoerlegging van het ten dezen te wijzen vonnis en de beslagkosten."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"op bovenstaande gronden concludeert [geïntimeerde] dat het uw Hof moge behagen bij arrest uitvoerbaar bij voorraad:
I. de grieven van Medi Mondzorg Mondzorg te verwerpen en het vonnis waarvan beroep, al dan niet met verbetering en/of aanvulling der gronden, te bekrachtigen;
II. Medi Mondzorg Mondzorg te veroordelen om aan [geïntimeerde] te betalen de volgens het gebruikelijke tarief te begroten bijdrage in de kosten van het hoger beroep, daaronder begrepen de nakosten."
Ten slotte heeft [geïntimeerde] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Medi Mondzorg heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
vaststaande feiten
1. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.9) van het vonnis van 24 februari 2010 de feiten tussen partijen vastgesteld. Medi Mondzorg heeft de aldus vastgestelde feiten niet betwist, maar deze met grief 1 aangevuld. Het hof zal de feiten opnieuw vaststellen.
1.1 [geïntimeerde] is eigenaar van de appartementsrechten staande en gelegen te [woonplaats] aan [adres], kadastraal bekend [de praktijkruimte] (hierna: de praktijkruimte). [geïntimeerde] heeft in de praktijkruimte tot eind 2002 een tandartspraktijk uitgeoefend.
1.2 [geïntimeerde] heeft op 5 december 2002 een huurovereenkomst met betrekking tot de praktijkruimte gesloten met de Stichting Zorg Medi Mondzorgsch Specialisten (hierna: de Stichting), gevestigd te 's-Gravenland, waarvan [b[bestuurder] de bestuurder is. De huurovereenkomst, die schriftelijk is vastgelegd, is ingegaan op 1 januari 2003 voor de duur van vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging.
In de huurovereenkomst is onder 9.3 de volgende bepaling opgenomen:
"Verhuurder verleent aan huurder het optierecht van koop van het huurobject gedurende 2 maanden, te rekenen vanaf 1 januari 2008. De koopsom zal bedragen EUR 272.500,-- kosten koper. Vanaf datum huuringang wordt deze koopsom jaarlijks verhoogd, op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens consumentenprijsindex reeks CPI Werknemers Laag (1995=100), gepubliceerd door het CBS. (…)"
1.3 Medi Mondzorg (voorheen: Medimatch Nederland B.V.) drijft een onderneming die tandartspraktijken exploiteert. Medi Mondzorg heeft in 2006 diverse tandartspraktijken overgenomen van derden, waaronder de praktijk van de Stichting, die in de praktijkruimte was gehuisvest. [geïntimeerde] was geen partij bij deze overeenkomst.
In de schriftelijke koopovereenkomst tussen Medi Mondzorg en de Stichting, die op 31 maart 2006 is ondertekend, is onder meer opgenomen dat Medi Mondzorg per 1 april 2006, met een effectieve datum van 1 januari 2006, de praktijk te [woonplaats] overneemt en dat Medi Mondzorg door middel van contractsoverneming ex art. 6:159 BW alle rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst overneemt per genoemde data.
1.4 Vanaf 1 april 2006 exploiteerde Medi Mondzorg feitelijk de tandartspraktijk in de praktijkruimte.
1.5 In een brief van 22 april 2007 aan Medi Mondzorg heeft [geïntimeerde] het volgende laten weten:
"Naar aanleiding van ons telefoongesprek stuur ik je, in kopie, de huurovereenkomst van het pand aan de [adres] in [woonplaats].
Ik hoop je spoedig persoonlijk te ontmoeten."
1.6 In een brief van 19 september 2007 van [geïntimeerde] aan Medi Mondzorg heeft [geïntimeerde] het onderwerp huurindexering aan de orde gesteld. [geïntimeerde] schrijft in deze brief, voor zover van belang:
"Naar aanleiding van ons telefoongesprek reageer ik middels dit schrijven. Ik heb destijd ook met Dhr. [bestuurder], de vorige eigenaar van Medi Mondzorg-match, besproken dat de indexering van de huur van het praktijkpand aan de [adres] nog moest plaatsvinden. In de tekst van het contract is indexering afgesproken, maar niet geëffectueerd. Het onderwerp is wederom aan de orde geweest toen de overdracht plaats vond. Dhr. [bestuurder] heeft mij toen verwezen naar dhr. [betrokkene]. Toen ik Dhr. [betrokkene] daarover benaderde deelde hij mij uiteindelijk mee, dat hij daar niet over kon beslissen. Hij heeft mij vervolgens naar jou verwezen."
1.7 In reactie op deze brief heeft mr. [adjunct d[adjunct directeur], in zijn hoedanigheid van adjunct-directeur van Medi Mondzorg, op 22 oktober 2007 namens Medi Mondzorg laten weten:
"Wij hebben uw verzoek in behandeling genomen en wij zijn bereid om de door u voorgestelde huurverhoging te betalen. Echter wij stellen ons op het standpunt dat MediMatch Nederland BV de praktijk aan [adres] in [woonplaats] pas sinds 1 april 2006 voert. Daarom vinden wij het redelijk en zijn wij ook bereid om met ingang van die datum de huurverhoging voor ons rekening te nemen. (…)
Wij vertrouwen erop dat wij op deze wijze de in de huurovereenkomst afgesproken condities op een correcte wijze zijn nagekomen. (…)"
1.8 In een brief van 2 november 2007 van Medi Mondzorg aan de accountant van [geïntimeerde], de heer [accountant], heeft mr. [adjunct directeur] het volgende geschreven:
"Naar aanleiding van ons telefoongesprek van gistermorgen, deel ik u mede dat wij de brief waar u over sprak op dit moment nog niet in onze administratie hebben teruggevonden. Wat op dit moment ons inziens van belang is, is dat de intentie van deze brief is geweest om de verhuurders van vastgoed op de hoogte te stellen van de wijziging in eigendomsverhoudingen in de MediMatch praktijken. Daarmee zijn zij indertijd in de gelegenheid gesteld om hiertegen te protesteren. De heer [geïntimeerde] heeft hiertegen niet geprotesteerd en ook de huurpenningen, die MediMatch Nederland betaalde, geaccepteerd.
Wij stellen ons op het standpunt dat het huidige contract onverkort van toepassing is op de huurrelatie die wij op dit moment met de heer [geïntimeerde] hebben. Zoals wij vandaag al hebben besproken maken wij inderdaad gebruik van de koopoptie die in het contract staat. Wij hebben hiervoor al een taxatie laten uitvoeren van het vastgoed aan [adres] te [woonplaats]. De heer [geïntimeerde] was hiervan vooraf op de hoogte gesteld."
1.9 In een reactie op de brief van Medi Mondzorg van 2 november 2007 heeft de heer [accountant] op 23 november 2007 onder meer het volgende geschreven:
"(…)Zoals u schrijft en wij ook van onze cliënt begrepen hebben is er door u een schrijven uitgezonden waarmee u, naar ik begrijp uit uw brief, de verhuurders van de diverse voor de overgenomen gehuurde praktijkruimten op de hoogte heeft gesteld van het feit dat de praktijken zijn overgedragen aan Medi MondzorgMatch Nederland B.V.
De heer [geïntimeerde] heeft hiertegen niet geprotesteerd. Dit is natuurlijk ook niet aan de heer [geïntimeerde]. De enige vraag die voor de heer [geïntimeerde] relevant is, is of hij u accepteert als nieuwe huurder. Dit laatste is het geval, zoals u zelf ook terecht stelt door het accepteren van de huurpenningen. (…).
1.10 [geïntimeerde] heeft geweigerd mee te werken aan het uitoefenen van de koopoptie door Medi Mondzorg. [geïntimeerde] heeft zich, in een brief van de heer [accountant] aan Medi Mondzorg van 9 januari 2008, op het standpunt gesteld dat Medi Mondzorg geen partij is bij de oorspronkelijke huurovereenkomst.
1.11 [geïntimeerde] heeft Medi Mondzorg verscheidene malen verzocht om (achterstallige) huurpenningen te betalen.
1.12 Medi Mondzorg heeft in kort geding - kort gezegd - veroordeling van [geïntimeerde] tot medewerking aan de uitoefening van het optierecht gevorderd. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Medi Mondzorg afgewezen. Volgens de voorzieningenrechter is, naar zijn voorlopig oordeel, niet voldaan aan de vereisten voor een rechtsgeldige contractoverneming of indeplaatsstelling.
1.13 Medi Mondzorg heeft aan [geïntimeerde] een twaalftal betalingen gedaan. De eerste betaling, d.d. 8 juli 2006, bedroeg € 9.075,00 (gelijk aan de huursom voor het derde kwartaal van 2006) en de laatste betaling, op 29 september 2008, bedroeg
€ 9.631,37 op (gelijk aan de huursom voor het vierde kwartaal van 2008 inclusief indexering). De totale som van de door Medi Mondzorg aan [geïntimeerde] betaalde bedragen is € 96.583,99.
Medi Mondzorg heeft in november 2008 conservatoir verhaalsbeslag doen leggen op de praktijkruimte.
1.14 De kantonrechter van de rechtbank [Zwolle-Lelystad] heeft op vordering van [geïntimeerde] bij verstekvonnis d.d. 10 februari 2009 de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en de Stichting ontbonden.
1.15 Per 20 april 2009 heeft Medi Mondzorg de praktijkruimte ontruimd.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. Medi Mondzorg heeft - samengevat - veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot terugbetaling van de door haar aan [geïntimeerde] betaalde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten, waaronder nakosten en beslagkosten. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad de vordering afgewezen en Medi Mondzorg veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank overwoog dat zij, voor zover nodig de rechtsgronden ambtshalve aanvullend, op grond van de feitelijke stellingen van partijen de rechtsverhouding tussen partijen kwalificeerde als een zelfstandige huurovereenkomst.
met betrekking tot de grieven
3. Met grief 1 komt Medi Mondzorg op tegen de feitenvaststelling van de rechtbank. Nu het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, heeft Medi Mondzorg geen belang bij deze grief. Grief 1 faalt dan ook.
4. Grief 2 klaagt dat de rechtbank ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, tot het oordeel is gekomen dat er sprake is van een zelfstandige huurovereenkomst tussen Medi Mondzorg en [geïntimeerde]. Medi Mondzorg stelt onder meer dat de rechtbank tot dit oordeel is gekomen in strijd met de in art. 24 jo. art. 149 Rv geformuleerde verboden. Volgens Medi Mondzorg is bovendien niet aan de vereisten voor het bestaan van een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen partijen voldaan.
5. De grief slaagt. Naar het oordeel van het hof volgt uit het enkele feit dat Medi Mondzorg de praktijkruimte geruime tijd heeft gebruikt en in die periode betalingen heeft gedaan aan [geïntimeerde], die gelijk zijn aan de tussen de Stichting en [geïntimeerde] overeengekomen huurprijs, nog niet dat tussen [geïntimeerde] en Medi Mondzorg een (nieuwe) huurovereenkomst tot stand is gekomen. Gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, volgt dat bij hen de (overeenstemmende) wil om met elkaar een (nieuwe huur)overeenkomst aan te gaan, heeft ontbroken. Medi Mondzorg wilde de bestaande huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en de Stichting overnemen, in die zin dat zij in de plaats van de Stichting bij die huurovereenkomst huurder zou zijn. Uit de door haar overgelegde, en bij de weergave van de feiten deels aangehaalde, correspondentie tussen partijen volgt dat Medi Mondzorg daarover in de contacten met [geïntimeerde] duidelijk is geweest. [geïntimeerde] heeft zich pas in appel (ook) op het standpunt gesteld dat een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. Hij heeft aanvankelijk in het midden gelaten hoe hij de juridische verhouding tussen partijen duidde en zich later op het standpunt gesteld dat de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen hem en de Stichting gold en dat Medi Mondzorg namens de Stichting betaalde. Toen huurachterstanden ontstonden, heeft hij de Stichting en niet (ook) Medi Mondzorg in rechte betrokken en heeft hij ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst met de Stichting. In dat licht bezien valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat hij de bedoeling heeft gehad een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met Medi Mondzorg.
6. Onder deze omstandigheden hebben partijen naar het oordeel van het hof geen wilsovereenstemming bereikt over een huurovereenkomst tussen hen. Dat Medi Mondzorg het gebruik heeft gehad van de praktijkruimte en aan [geïntimeerde] betalingen heeft gedaan, doet daaraan niet af, nu partijen het er niet over eens waren dat de door Medi Mondzorg verrichte betalingen de tegenprestatie vormden voor het gebruik van de praktijkruimte in het kader van een huurovereenkomst tussen Medi Mondzorg en [geïntimeerde].
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, kan wat Medi Mondzorg verder nog ter toelichting op de grief heeft aangevoerd onbesproken blijven. Op grond van de devolutieve werking van het appel dient het hof de in eerste aanleg onbesproken gebleven of verworpen verweren van [geïntimeerde] tegen de vordering van Medi Mondzorg te beoordelen. In dat verband zal het hof ook rekening houden met wat Medi Mondzorg ter toelichting op grief 3 heeft aangevoerd.
8. [geïntimeerde] heeft zich er in eerste aanleg op beroepen dat Medi Mondzorg aan [geïntimeerde] heeft betaald krachtens schuldoverneming. Volgens [geïntimeerde] heeft Medi Mondzorg de schulden overgenomen van de Stichting uit de huurovereenkomst tussen de Stichting en [geïntimeerde]. Het hof verwerpt dit verweer. Uit de eigen stellingen van [geïntimeerde] volgt al dat Medi Mondzorg en de Stichting bedoeld hebben ten aanzien van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] een contractsovername te realiseren, in die zin dat Medi Mondzorg in plaats van de Stichting huurder zou worden. Dat Medi Mondzorg en de Stichting zijn overeengekomen dat Medi Mondzorg alleen de verplichtingen uit de huurovereenkomst zou overnemen, is niet gesteld en kan ook niet worden afgeleid uit de stelling van [geïntimeerde] dat een contractovername beoogd werd. Het ligt ook niet voor de hand dat de nieuwe gebruiker van een bedrijfspand alleen de aan dat gebruik verbonden verplichtingen, en niet de rechten, jegens de verhuurder zou willen overnemen. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat de mededeling van Medi Mondzorg aan [geïntimeerde] dat zij de in het gehuurde uitgeoefende tandartspraktijk heeft overgenomen, niet de mededeling impliceert dat Medi Mondzorg de verplichtingen uit de huurovereenkomst op zich zou nemen zonder ook de rechten uit de huurovereenkomst te kunnen uitoefenen. Dat [geïntimeerde] de mededeling wel zo heeft opgevat, en in redelijkheid zo heeft mogen opvatten, heeft hij volstrekt onvoldoende onderbouwd.
9. [geïntimeerde] heeft zich ook op artikel 6:2 lid 2 BW beroepen. Volgens hem staat de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid in de weg aan toewijzing van de vordering van Medi Mondzorg op hem. Toewijzing zou, stelt hij, ertoe leiden dat Medi Mondzorg gedurende 2,5 jaar gebruik heeft kunnen maken van de praktijkruimte zonder ervoor te betalen. In dat verband heeft hij er op gewezen dat de Stichting een slapend bestaan leidt, zodat het de vraag is of de Stichting verhaal biedt voor een door hem tegen de Stichting in te stellen vordering en of de Stichting alsnog zal proberen de aan [geïntimeerde] te betalen huur te verhalen op Medi Mondzorg. Ook heeft hij aangevoerd dat de problemen zijn ontstaan doordat Medi Mondzorg de praktijkruimte is gaan gebruiken op basis van een overeenkomst met de Stichting zonder voorafgaand met hem, [geïntimeerde], overleg te voeren. Ten slotte heeft hij benadrukt dat Medi Mondzorg ook nog betalingen heeft verricht nadat het haar duidelijk was dat [geïntimeerde] niet wilde meewerken aan een indeplaatsstelling.
10. Het hof leest in het hiervoor weergegeven verweer van [geïntimeerde] niet alleen een beroep op artikel 6: 2 lid 2 BW, maar ook op de artikelen 6:30 BW en 6:212 BW. Het hof heeft, om dit verweer te kunnen beoordelen, behoefte aan meer informatie door partijen en zal om die reden een comparitie van partijen gelasten. De comparitie kan ook worden gebruikt om een schikking te beproeven.
11. Bij gelegenheid van deze comparitie zullen in elk geval de volgende vragen/onderwerpen aan de orde komen:
a. De positie van de Stichting
Is de Stichting nog actief? Biedt de Stichting verhaal? Is er contact tussen Medi Mondzorg en de Stichting?
b. Het doel van de betalingen door Medi Mondzorg aan [geïntimeerde]
Waarom heeft Medi Mondzorg betalingen gedaan aan [geïntimeerde] toen nog niet duidelijk was dat [geïntimeerde] instemde met een indeplaatsststelling? Waarom is zij blijven betalen toen [geïntimeerde] zich op het standpunt stelde dat een indeplaatsstelling niet aan de orde was? Hoe zijn de betalingen bij Medi Mondzorg en bij de Stichting geadministreerd?
c. Het verband tussen de hoogte van de huur en de koooptie
Is er een verband tussen de hoogte van de huur die de Stichting betaalde en de huurprijs? Is daar tussen [geïntimeerde] en de Stichting over gesproken? Wat zou, uitgaande van de overeengekomen huur, de huurprijs zijn geweest wanneer geen koopoptie was overeengekomen? In dit verband overweegt het hof dat de getaxeerde waarde van de praktijkruimte niet veel hoger is dan de verkoopprijs conform de koopoptie.
12. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
De beslissing:
Het gerechtshof:
alvorens verder te beslissen:
beveelt een verschijning van partijen (Medi Mondzorg behoorlijk vertegenwoordigd), desgewenst vergezeld van de raadslieden, tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking;
bepaalt dat deze verschijning van partijen zal worden gehouden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. H. de Hek, hiertoe benoemd tot raadsheer commissaris;
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 27 september 2011 voor opgave van verhinderdata van partijen zelf en - zonodig - van hun raadslieden voor de periode van vier maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van de verschijning zal vaststellen;
verstaat, voor het geval één van partijen zich tijdens vorenbedoelde comparitie wenst te beroepen op de inhoud van nog niet in het geding gebrachte schriftelijke bescheiden, dat deze bescheiden ter comparitie bij akte in het geding moeten worden gebracht, alsmede dat een kopie van die akte uiterlijk veertien dagen voor de datum van de comparitie moeten worden gezonden aan de griffie van het hof en aan de wederpartij;
verstaat dat de advocaat van Medi Mondzorg uiterlijk twee weken voor de verschijning zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [geïntimeerde] alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen.
Aldus gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, voorzitter, H. de Hek en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 30 augustus 2011 in bijzijn van de griffier.