Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummers 11/00366 en 11/00367
uitspraakdatum: 27 september 2011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 15 november 2010, nummers SBR 10/219 en SBR 10/548, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwegein (hierna: de Ambtenaar),
betreffende beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, voor het kalenderjaar 2009 – naar de waardepeildatum 1 januari 2008 – vastgesteld op € 575.000. Tegelijk zijn aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (voor eigenaren en gebruikers) opgelegd naar het tarief voor niet-woningen Op het aanslagbiljet is tevens een aanslag in de rioolheffing voor deze onroerende zaak vermeld.
1.2. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak b-straat 2 te Z, voor het kalenderjaar 2009 – naar de waardepeildatum 1 januari 2008 – vastgesteld op € 231.000. Tegelijk is een aanslag in de onroerendezaakbelasting (voor eigenaren) opgelegd naar het tarief voor niet-woningen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van respectievelijk 11 december 2009 en 28 mei 2009 de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.
1.4. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 15 november 2010 ongegrond verklaard.
1.5. Belanghebbende heeft bij brief van 26 december 2010, ingekomen bij het gerechtshof te Amsterdam op 29 december 2010, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.7. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, gedateerd op 27 juni 2011 en ingekomen bij het Hof op 4 juli 2011.
1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, evenals de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur P.
1.9. Belanghebbende heeft ter zitting een bladzijde uit de “Economische visie Nieuwegein 2011-2015” ingebracht. De Ambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
a-straat 1
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1. Het betreft een bedrijfspand met bouwjaar 1991. Het bedrijfspand is gelegen op het industrieterrein C. De oppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt 909 m², en de oppervlakte van twee garageboxen bedraagt respectievelijk 40 en 110 m². Op het terrein zijn vier parkeerplaatsen gelegen. Daarnaast is nog een deel van het gebouw in aanbouw (90 m²). Op 1 januari 2009 was van deze aanbouw 40% gereed.
2.2. Belanghebbende drijft in het bedrijfspand een onderneming genaamd D. Daarin worden motoren gerepareerd en motoronderdelen verkocht.
2.3. Belanghebbende heeft een deel van de kantoorruimte op de eerste verdieping – deze kantoorruimte beslaat in totaal 44 m² – en een deel van de zolderruimte – de zolderruimte beslaat in totaal 161 m² – in gebruik als woonruimte. Deze woonruimte omvat onder meer een keuken, toilet en douche. Verder staat er een bankstel en een bed. Belanghebbende overnacht daar gemiddeld driemaal per week.
2.4. Naast het bedrijfspand is een autoschadebedrijf gevestigd. Na de aanleg van een nieuwe woonwijk achter dit autoschadebedrijf zijn de emissiepunten van de afvoerinstallaties van dit bedrijf begin 2008 verplaatst in de richting van belanghebbendes bedrijfspand. Bovendien is dit autoschadebedrijf in 2008 uitgebreid. Sindsdien ervaart belanghebbende geluids- en stankoverlast van dit bedrijf. De stankoverlast treedt volgens belanghebbende enkele keren per week op gedurende 5 à 10 minuten bij het opstarten van de installaties van het autoschadebedrijf.
2.5. Naar aanleiding van een klacht van belanghebbende over geluidsoverlast van de afvoerinstallaties van het autoschadebedrijf heeft de Dienst Milieu van de gemeente Nieuwegein op 11 mei 2009 een geluidsmeting verricht. Belanghebbende heeft het rapport van deze geluidsmeting als nader stuk ingebracht. In dit rapport is als conclusie vermeld dat het autoschadebedrijf aan de geluidsnormen voldoet en dat de klacht van belanghebbende ongegrond is. Verder is opgemerkt dat het kan zijn dat de geluidsimmissie door D enkele decibellen slechter is geworden als gevolg van de verplaatsing van het emissiepunt ten faveure van de woningen.
b-straat 2
2.6. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak b-straat 2. Het betreft een bedrijfspand met bouwjaar 1960. Ook dit bedrijfspand is gelegen op het industrieterrein C. De oppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt 560 m².
2.7. Belanghebbende verhuurt het pand aan E voor € 900 per maand ofwel € 10.800 per jaar. Het huurcontract loopt sinds begin jaren 90. De huursom wordt om de twee jaar geïndexeerd. Tussen belanghebbende en E is onder meer overeengekomen dat het schilderwerk buiten niet door de verhuurder (belanghebbende) wordt gedaan, maar door de huurder (E), waarbij overigens belanghebbende de verf ter beschikking stelt.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van beide onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2008.
3.2. Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar bij de waardevaststelling van het bedrijfspand a-straat 1 onvoldoende rekening heeft gehouden met de geluids- en stankoverlast van het naastgelegen autoschadebedrijf, met de parkeeroverlast, en met het feit dat een deel van het pand nog in aanbouw is. Belanghebbende staat een waarde voor van € 250.000. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 575.000.
3.3. Ten aanzien van het bedrijfspand b-straat 2 heeft belanghebbende gesteld dat de Ambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het pand. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 231.000.
3.4. Partijen hebben ter zitting desgevraagd bevestigd dat de waarde van de bedrijfspanden volgens de methode van huurwaardekapitalisatie moet worden bepaald.
3.5. Aan het vorenstaande heeft belanghebbende ter zitting nog toegevoegd dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen ter zake van a-straat 1 ten onrechte zijn opgelegd naar het (hoge) tarief voor niet-woningen.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
WOZ-waarde a-straat 1
4.2. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van H.B. van Bommel van 30 juni 2009. Bij deze taxatie zijn de volgende, op hetzelfde industrieterrein gelegen, bedrijfspanden als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouw-jaar Bruto vloeropp Gemid.huur-waarde per m² Huurwaarde Kap. Factor WOZ
(01-01-08) koopsom
(transactiedatum)
a-straat 1
1990 1149 m² € 53,85 € 61.874 9,3 € 575.000
f-straat 3 1978 626 m² € 97 € 60.722 11,0
€ 670.000
(22-01-2007)
a-straat 8a
1986 1936 m² € 59 € 114.224 9,5 € 1.100.000
(01-02-2007)
g--straat 5 1976 820 m² € 62 € 50.840 10,4
€ 530.000
(22-02-2008)
f-straat 4 1976 1192 m² € 56 € 66.752 9,8
€ 650.000
(25-09-2008)
4.3. Ten aanzien van de geluidsoverlast heeft belanghebbende gewezen op de geluidsmeting op 11 mei 2009 (zie 2.5). Daaruit blijkt dat de voor het industrieterrein geldende geluidsnormen niet worden overschreden. Gelet daarop acht het Hof aannemelijk dat het geluidsniveau van het autoschadebedrijf niet zodanig is dat daaraan enige waardedruk kan worden toegekend. Hetzelfde heeft te gelden voor de door belanghebbende gestelde stankoverlast. Daar deze overlast in duur is beperkt – enkele keren per week 5 à 10 minuten – en enige stankoverlast inherent is aan een industrieterrein, acht het Hof aannemelijk dat deze stankoverlast geen waardedruk meebrengt.
4.4. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de in- en uitgang van zijn terrein in de wintermaanden minimaal één keer per dag wordt geblokkeerd door geparkeerde auto’s van klanten van een naastgelegen wintersportzaak. Daardoor is het voor klanten van zijn motorwinkel niet mogelijk om per auto zijn terrein te betreden dan wel te verlaten, aldus belanghebbende. De Ambtenaar heeft het door belanghebbende gestelde niet weersproken, zodat het op de weg van de Ambtenaar ligt om aannemelijk te maken dat de parkeeroverlast geen invloed heeft op de waarde. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, onder meer dat dergelijke overlast met één telefoontje naar de politie kan worden verholpen, niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs.
4.5. De Ambtenaar heeft aan de aanbouw, die op 1 januari 2009 voor 40% gereed was, een waarde toegekend van € 30.000. Belanghebbende betwist deze waarde met het betoog dat deze waarde – die neerkomt op een huurwaarde van € 35 per m² – in verhouding tot het gereed zijnde hoofdgebouw – waarvan de gemiddelde huurwaarde € 55 per m² bedraagt – te hoog is. Gelet op deze gemotiveerde betwisting rust op de Ambtenaar de last de door hem verdedigde waarde van € 30.000 aannemelijk te maken. In dat verband heeft de Ambtenaar ter zitting aangevoerd dat de kostprijs van de aanbouw relatief hoog is, vanwege de geringe omvang van de aanbouw. Dit argument van de Ambtenaar kan het Hof echter niet overtuigen, nu een hogere kostprijs voor de aanbouw niet zonder meer een hogere huurwaarde meebrengt. Te meer niet nu ter zitting aan de hand van bouwtekeningen is gebleken dat de aanbouw grotendeels opgaat in het hoofdgebouw en de huurwaarde van de aanbouw derhalve niet noemenswaardig zal afwijken van die van het hoofdgebouw.
4.6. Zoals overwogen in 4.4 is de Ambtenaar wat betreft de parkeeroverlast niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat daarvan geen waardedruk uitgaat. Ook wat betreft de aanbouw is de Ambtenaar niet erin geslaagd de toegekende waarde van € 30.000 aannemelijk te maken. In dat geval rust op belanghebbende de bewijslast de door hem verdedigde waarde van € 250.000 aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daar op generlei wijze in geslaagd. Daar beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 550.000.
Aanslagen onroerendezaakbelastingen a-straat 1
4.7. Ter zitting heeft belanghebbende betoogd dat het pand a-straat 1 voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen moet worden aangemerkt als woning. Een gevolg daarvan is dat het (lagere) tarief voor woningen van toepassing is, aldus belanghebbende. Er is sprake van een woning als de onroerende zaak in hoofdzaak (ten minste 70%) tot woning dient. Belanghebbende heeft echter niet gesteld dat daarvan sprake is. Dat ligt ook niet voor de hand nu belanghebbende van het totale pand (909 m²) slechts een deel van de kantoorruimte op de eerste verdieping (in totaal 44 m²) en een deel van de zolderruimte (in totaal 161 m²) als woonruimte gebruikt, en het pand voor het overige bedrijfsmatig wordt gebruikt. Mitsdien is terecht het tarief voor niet-woningen toegepast.
4.8. Voor zover belanghebbende met vorenstaand betoog een beroep heeft willen doen op het bepaalde in artikel 220e Gemeentewet, heeft het volgende te gelden. In artikel 220e Gemeentewet is een tegemoetkoming opgenomen voor bewoners van een onroerende zaak die, zoals het pand a-straat 1, als niet-woning wordt aangemerkt. In dit artikel is neergelegd dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting voor gebruikers, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van (onzelfstandige) delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In dit verband ligt het op de weg van belanghebbende om te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat de kantoorruimte op de eerste verdieping en de zolderruimte in hoofdzaak (ten minste 70%) tot woning dienen. Nu dit niet in zijn stellingen besloten ligt, laat staan door hem bewezen wordt, gaat het Hof, mede gelet op de arresten van de Hoge Raad van 17 september 2010, nummers 09/02047 en 09/02251, LJN BL5650 en BL5638, BNB 2011/4 en 2011/5, ervan uit dat de tegemoetkoming van artikel 220e Gemeentewet geen toepassing vindt.
WOZ-waarde b-straat 2
4.9. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van H.B. van Bommel van 27 april 2009. Bij deze taxatie zijn de volgende, op hetzelfde industrieterrein gelegen, bedrijfspanden als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouw-jaar Bruto vloeropp Gemid.huur-waarde per m² Huurwaarde Kap. Factor WOZ
(01-01-08) koopsom
(transactiedatum)
b-straat 2
1960 560 m² € 55 € 30.800 7,5 € 231.000
f-straat 3 1978 626 m² € 97 € 60.722 11,0
€ 670.000
(22-01-2007)
a-straat 8a
1986 1936 m² € 59 € 114.224 9,5 € 1.100.000
(01-02-2007)
g--straat 5 1976 820 m² € 62 € 50.840 10,4
€ 530.000
(22-02-2008)
f-straat 4 1976 1192 m² € 56 € 66.752 9,8
€ 650.000
(25-09-2008)
4.10. Het Hof is van oordeel, gelijk de Ambtenaar heeft betoogd, dat de feitelijke huursom (zie 2.7) in dit geval niet maatgevend is voor de huurwaarde. Redengevend daarvoor is dat het huurcontract reeds begin jaren 90 tot stand is gekomen en de huursom sindsdien slechts om de twee jaar is geïndexeerd, en dat de huurder, anders dan te doen gebruikelijk, een deel van het groot onderhoud voor zijn rekening neemt.
4.11. Belanghebbende heeft betoogd dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de staat van het pand. In het taxatierapport van taxateur P is vermeld dat de kwaliteit van het pand en het materiaal redelijk zijn. Bovendien heeft de taxateur naar zijn zeggen vanwege de staat van het pand een lagere kapitalisatiefactor toegepast dan die van de vergelijkingsobjecten. Gelet daarop acht het Hof aannemelijk dat de Ambtenaar bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de staat van het pand. Belanghebbendes betoog faalt derhalve.
4.12. Gelet op het overwogene in 4.6 is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in bezwaar of (hoger) beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voorzover deze betrekking heeft op de WOZ-waarde voor a-straat 1;
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar inzake de WOZ-waarde voor a-straat 1;
– vermindert de vastgestelde waarde voor a-straat 1 tot € 550.000;
– gelast dat de gemeente Nieuwegein de door belanghebbende in beroep (€ 41) en hoger beroep (€ 111) betaalde griffierechten van € 152 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2011.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 september 2011.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.