Uitspraak
Arrest d.d. 11 oktober 2011
Zaaknummer 107.002.559/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Vereniging van eigenaren VVE [adres],
gevestigd te Deventer,
appellante in het principaal en geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: VVE,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe, kantoorhoudende te Arnhem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal en appellant in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 16 november 2010 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Bij voormeld tussenarrest is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat hij met ingang van 1 januari 2007 garagebox A aan VVE heeft verhuurd tegen een huurprijs van € 165,- per maand.
[geïntimeerde] heeft zichzelf als getuige in enquête voorgebracht, waarna VVE in contra-enquête [voormalig directeur], voormalig directeur van de externe beheerder van VVE, als getuige heeft laten horen.
Daarna heeft [geïntimeerde] een memorie na enquête genomen, waarop VVE bij antwoordmemorie na enquête heeft gereageerd.
Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en acceptatie.
2. Volgens de als getuige gehoorde [geïntimeerde] zou [voormalig directeur] hem hebben gebeld, twee dagen nadat hij zijn brief van 20 december 2006 aan de notaris had geschreven (aangehaald in punt 1.9 van het arrest d.d. 13 oktober 2009). Tijdens dat gesprek zou [voormalig directeur] hebben meegedeeld dat hij akkoord ging met de door [geïntimeerde] gestelde voorwaarden voor afwikkeling van de ruil en vervolgens is, zo verklaart [geïntimeerde], uitdrukkelijk afgesproken dat VVE "vanaf 1 januari 2007 totdat de boel geregeld was, dus tijdelijk mijn box zou huren voor 165 euro per maand".
Dit gesprek stelt [geïntimeerde] te hebben bevestigd met zijn brief van 28 december 2006 aan [voormalig directeur], waarbij de factuur voor de huur over januari 2007 was gevoegd.
3. [voormalig directeur] heeft, gehoord als getuige, betwist dat hij ooit met [geïntimeerde] over huur van de garagebox of een vergoeding voor het gebruik daarvan heeft gesproken. [voormalig directeur] betwist ook met klem dat hij eind december 2006 een telefoongesprek met [geïntimeerde] heeft gevoerd.
4. [geïntimeerde] is er, naar het oordeel van het hof, niet in geslaagd te bewijzen dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Zijn verklaring als partijgetuige kan op grond van artikel 164 lid 2 Rv Pro slechts aan het bewijs bijdragen als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken. Dergelijk aanvullend bewijs is er niet. Van aanbod en aanvaarding is ook geen sprake door de enkele mededeling van [geïntimeerde] in zijn hiervoor genoemde brief aan de notaris van 20 december 2006, waarin hij schrijft dat hij box A pas verkoopt nadat aan zijn voorwaarden is voldaan en dat VVE de box huurt tot de definitieve verkoop/overdracht. Dat wordt niet anders wanneer hij [voormalig directeur] omstreeks dezelfde tijd een afschrift van die brief heeft gestuurd (hetgeen [voormalig directeur] als getuige waagt te betwijfelen). Evenmin mag uit het niet reageren op de factuur worden afgeleid dat er dus een overeenkomst is.
Zelfs de brief van 28 december 2006 waarmee [geïntimeerde] de beweerde afspraak stelt te hebben bevestigd, bevat geen verwijzing naar een (mondeling) met [voormalig directeur] gesloten huurovereenkomst. Volstaan wordt met de mededeling:
"Bijgaand doe ik u toekomen factuur voor VVE [adres]. Voor de korte huurperiode totdat overdracht plaats vindt, lijkt het mij niet noodzakelijk een huurovereenkomst op te maken. (…)"
5. Nu een huurovereenkomst door het hof niet wordt aangenomen, kon het gebruiksrecht van de box niet worden opgezegd wegens wanbetaling en was er niet op die grond reden voor toewijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde ontruiming en betaling van huurachterstand met kosten.
De grieven 1 en 2 in principaal appel treffen daarmee doel.
6. Met zijn grief in voorwaardelijk incidenteel appel heeft [geïntimeerde] een subsidiaire grondslag onder zijn vordering gelegd, te weten een "gebruiksrecht vooruitlopend op voltooiing van de koopovereenkomst". Volgens [geïntimeerde] houdt de met VVE gesloten overeenkomst in dat:
a. hij zijn garagebox A overdraagt aan VVE en daarvoor in de plaats een andere garagebox overgedragen krijgt zonder dat dit [geïntimeerde] iets kost en
b. dat de breukdelen van VVE zouden worden gewijzigd zodanig, dat de eigenaren van garages niet meer hoeven te betalen voor voorzieningen waarvan zij geen gebruik maken, zoals kosten voor de liftinstallatie, riolering, gemeenschappelijke entree etc.
Vooruitlopend daarop is de huurder van [geïntimeerde] per 1 november 2006 gebruik gaan maken van box C en heeft VVE het gebruik gekregen van box A, waarbij de vergoeding voor gebruiksrechten tegen elkaar werden weggestreept, aldus [geïntimeerde].
De overeenkomst is volgens [geïntimeerde] nimmer voltooid omdat VVE ondanks een toezegging van [voormalig directeur] niet heeft voldaan aan voorwaarde b. [geïntimeerde] mocht daarom alle afspraken buitengerechtelijk ontbinden en ontruiming van de garagebox verlangen, zoals hij stelt te hebben gedaan met zijn brief van 13 juni 2007.
7. Volgens VVE is slechts de hiervoor onder a. vermelde afspraak gemaakt. Zij verwijst daarvoor naar de in het arrest van 13 oktober 2009 onder 1.2 tot en met 1.5 neergelegde vaststaande feiten. VVE heeft ter comparitie op 25 januari 2010 verklaard dat [geïntimeerde] pas in december 2006 voorwaarde b. is gaan stellen. Deze voorwaarde is niet geaccepteerd.
8. Naar het oordeel van het hof mocht VVE er, gelet op de vaststaande feiten onder 1.2 tot en met 1.5 in het arrest van 13 oktober 2009, van uitgaan dat partijen eind juli 2006 overeenstemming hadden over een "ruil" van box A tegen een andere box in abstracto, terwijl er op 9 oktober 2006 overeenstemming is gekomen over box C als ruilobject, zonder kosten voor [geïntimeerde], en het per 1 november 2006 wisselen van feitelijk gebruik, vooruitlopend op de transportaktes.
Uit niets is het hof gebleken dat [geïntimeerde] voorafgaand aan of uiterlijk tijdens het gesprek op 9 oktober 2006 zijn instemming afhankelijk heeft gesteld van voorwaarde b. [geïntimeerde] heeft dat ook niet uitdrukkelijk te bewijzen aangeboden.
De eerste keer dat blijkt van een aanvullende voorwaarde is in [geïntimeerde]s brief van 13 oktober 2006, aangehaald onder punt 1.6 onder de vaststaande feiten in voormeld arrest. Daarin lijkt hij zijn medewerking aan overdracht van garagebox A aan VVE afhankelijk te willen maken van de vraag of hijzelf kan instemmen met een conceptvoorstel voor berekening van servicekosten. Voor zover dat al hetzelfde zou zijn als hetgeen onder voorwaarde b. staat vermeld, is die voorwaarde naar het oordeel van het hof te laat gesteld. Op 9 oktober 2006 was het aanbod van VVE tot aankoop van box A in ruil voor gratis overdracht van box C aan [geïntimeerde] door [geïntimeerde] aanvaard.
9. Nu de afwikkeling van de overeenkomst tussen partijen uitsluitend door toedoen van [geïntimeerde] anders is gelopen (hij heeft geen medewerking verleend aan transport van box A en wel het appartementsrecht van box C op zijn naam laten zetten) valt niet in te zien op grond waarvan hij enige overeenkomst zou mogen ontbinden wegens niet-nakoming door VVE, dan wel het gebruiksrecht van box A in afwachting van de door hemzelf geweigerde overdracht van het appartementsrecht op box A zou mogen opzeggen.
De grief in voorwaardelijk incidenteel appel faalt.
10. Grief 3 in principaal appel richt zich tegen de proceskostenveroordeling ten laste van VVE in eerste aanleg.
Die grief is gegrond. Het hof zal het vonnis, waarvan beroep, vernietigen en, opnieuw rechtdoend, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van eerste aanleg.
11. Het hof compenseert echter de proceskosten in hoger beroep zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten, waaronder de getuigentaxe, dient te dragen. Het hof ziet daartoe reden gelet op de niet toegelaten eiswijzigingen van VVE en het feit dat hoger beroep nodig was omdat VVE in eerste aanleg niet inhoudelijk heeft gereageerd.
De beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af;
- verklaart VVE niet ontvankelijk in haar vorderingen in reconventie;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van VVE op nihil aan verschotten en nihil aan geliquideerd salaris voor de gemachtigde;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten, waaronder getuigentaxe, dient te dragen;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 11 oktober 2011 in bijzijn van de griffier.