Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00243
uitspraakdatum: 11 oktober 2011
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V. gevestigd te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 1 februari 2011, nummer AWB 09/4620, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.635.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) vanwege het gebruik van de onroerende zaak, vastgesteld op € 3.551,22.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 februari 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft, ondanks daartoe door de griffier bij herhaling in de gelegenheid te zijn gesteld, niet op de voet van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) een verweerschrift ingediend. Eerst per fax van 11 augustus 2011 heeft de Ambtenaar een, kennelijk als nader stuk als bedoeld in artikel 8:58 van Pro de Awb aan te merken, op de zaak betrekking hebbend ‘verweerschrift’ ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2011. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende X, bijgestaan door de gemachtigde van belanghebbende en taxateur A, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur B.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is huurster en gebruikster van de rond 1880 gebouwde onroerende zaak gelegen aan de a-strat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een bedrijfspand met drie bouwlagen en een kelder, gelegen in de binnenstad van Q, en is in gebruik als winkel- en opslagruimte en als kantoor voor de winkelactiviteiten van belanghebbende. De eigenares van de onroerende zaak is B.V. C gevestigd te R. Belanghebbende noch haar aandeelhouder is gelieerd aan de eigenares.
2.2 De lopende huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2003, voor een periode van tien jaar, met mogelijkheid tot verlenging. De aanvangshuurprijs per 1 oktober 2003 bedraagt € 84.000 (exclusief BTW) per jaar, en wordt jaarlijks geïndexeerd – voor het eerst op 1 oktober 2004 – op basis van het “CPI-alle huishoudens (2000 =100)”, een en ander overeenkomstig artikel 9.1 e.v. van de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte” (gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank ’s-Gravenhage op 11 juli 2003, nummer 73/2003), welke algemene bepalingen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. De feitelijke huurprijs op waardepeildatum bedraagt € 92.000 (exclusief BTW) per jaar.
2.3 Bij allonge, getekend op 13 januari 2010, is belanghebbende met de verhuurster overeengekomen dat ingaande 1 november 2009, aan het gehuurde wordt toegevoegd: 89 m² winkelruimte op kelderniveau. Deze ruimte werd voorheen door de verhuurster aan de huurder van het naast de onroerende zaak gelegen winkelpand verhuurd. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 88,36 per m², welk bedrag jaarlijks – voor het eerst op 1 oktober 2010 – wordt geïndexeerd op de wijze zoals vermeld onder 2.2, hiervoor.
2.4 Aan belanghebbende is een taxatieverslag gezonden, waarin is vermeld dat de waarde in het economische verkeer van het winkelpand op waardepeildatum € 1.635.000 is. Dit bedrag is bepaald door afronding van het product van een totale huurwaarde van € 112.776 en een kapitalisatiefactor van 14,5. De huurwaarde is als volgt gespecificeerd:
Oppervlakte Huurwaarde per m² Huurwaarde
Winkel/verkoopruimte (begane grond) 80 m² € 706 € 56.480
Winkel/verkoopruimte (kelder) 188 m² € 170 € 31.960
Opslag/magazijn (1e verdieping) 78 m² € 170 € 13.260
Opslag/magazijn (2e verdieping) 78 m² € 142 € 11.076
Totaal € 112.776
2.5 Belanghebbende heeft in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A. Hij heeft de huurwaarde van de gehele onroerende zaak op € 92.230 getaxeerd. Op basis van deze taxatie heeft belanghebbende bij de Rechtbank de door A vastgestelde WOZ-waarde van € 1.212.570 verdedigd.
2.6 De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B. In dit rapport is de waarde getaxeerd op € 2.402.356, berekend op basis van een huurwaarde van € 163.426 en een kapitalisatiefactor van 14,7. Bij de taxatie van de huurwaarde is de taxateur uitgegaan van een primaire huurwaarde van € 810 per m². De huurwaarde is als volgt gespecificeerd:
Oppervlakte Huurwaarde per m² Correctie Huurwaarde
Winkel/verkoopruimte(begane grond) 80 m² € 810 0,92 € 59.616
Winkel/verkoopruimte (kelder) 188 m² € 810 0,30 € 45.684
Opslag/magazijn (1e verdieping) 78 m² € 810 0,51 € 32.222
Opslag/magazijn (2e verdieping) 78 m² € 810 0,41 € 25.904
Totaal € 163.426
2.7 Ter ondersteuning van zijn taxatie heeft B in zijn taxatierapport een viertal referentieobjecten vermeld, met de daarbij behorende objectkenmerken, waarvan rondom de waardepeildatum in de markt tot stand gekomen huurprijzen bekend zijn. Deze betreffen de onroerende zaken a-straat 2, a-straat 3, a-straat 4 en a-straat 5.
2.8 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de eigen huurprijs van de onroerende zaak, gelet op recente huurovereenkomsten van de referentieobjecten, op waardepeildatum niet meer marktconform is. Voorts heeft Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoog is vastgesteld.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 te hoog heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de heffingsambtenaar de huurwaarde van de secundaire oppervlakte – dat wil zeggen de verhuurde oppervlakte welke niet op de begane grond is gelegen – te hoog heeft vastgesteld en voorts of de door de heffingsambtenaar toegepaste kapitalisatiefactor te hoog is.
3.2 Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vragen bevestigend. Zij bestrijdt niet langer dat de huurwaarde van de primaire meters per waardepeildatum € 810/m² bedraagt, doch stelt dat de vergelijking van de onroerende zaak met de referentieobjecten leidt tot een te hoge waardering van de secundaire meters. In hoger beroep heeft belanghebbende – uitgaande van een huurwaarde per primaire m² van € 810 – de huurwaarde van de onroerende zaak nader berekend op € 92.650 en de waarde per waardepeildatum op € 1.218.394. Daarbij wijst belanghebbende tevens op de in het met een onafhankelijke derde overeengekomen huurcontract opgenomen – en sindsdien geïndexeerde – huurprijs, en op de in de allonge van 13 januari 2010 overeengekomen huurprijs van de extra winkelruimte op kelderniveau, welke haar stellingen naar haar mening ondersteunen.
3.3 De heffingsambtenaar beantwoordt bovenstaande vragen ontkennend. Hij acht de per waardepeildatum door belanghebbende betaalde huurprijs niet marktconform. Deze kan dan ook naar zijn mening niet als uitgangspunt voor de waardering worden gebruikt. De in het taxatierapport vermelde referentieobjecten zijn wel goed bruikbaar en door toepassing van een set van correctiefactoren en staffels naar analogie van de ITZA-methode, zijn de onderlinge verschillen tussen de verschillende objecten, naar het oordeel van de heffingsambtenaar, op een juiste en objectieve wijze in de analyse betrokken.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank die van de Ambtenaar en tot vaststelling van de waarde per waardepeildatum op € 1.218.354, en – naar het Hof begrijpt – tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2008.
4.2 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.4 De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar.
4.5 De heffingsambtenaar heeft in dat verband gewezen op het in 2.6 vermelde taxatierapport. In het slot van zijn taxatierapport en ter zitting van het Hof, heeft B verklaard dat het referentieobject a-straat 2, vanwege de sterk afwijkende huurprijs voor de primaire meters (€ 1.550/m²) niet als referentieobject kan worden gebruikt. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de gebruikte kapitalisatiefactor niet te hoog is, heeft hij in hoger beroep voorts nog de verkoop- en huurgegevens van een tweetal – in zijn ogen - vergelijkbare panden, b-straat 1 en b-straat 2, van rond de waardepeildatum vermeld, welke een kapitalisatiefactor opleveren van 18,4 respectievelijk 17.
4.6 Onder verwijzing naar de gegevens van de overgebleven drie referentieobjecten, bestrijdt de heffingsambtenaar dat het eigen, geïndexeerde, huurcijfer van belanghebbende voor de waardering van de onroerende zaak per waardepeildatum als basis kan dienen. Hij concludeert dat de toegepaste indexatie de werkelijke huurprijsontwikkeling van de onroerende zaak kennelijk niet heeft kunnen bijhouden. Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. Tussen partijen is niet geschil dat de – in november 2003 – bij de totstandkoming van de huurovereenkomst per 1 oktober 2003 overeengekomen huurprijs van € 84.000 (exclusief BTW) per jaar, als zakelijk kan worden aangemerkt. De per 1 oktober 2003 tot stand gekomen huurprijs is echter relatief ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2008. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof algemene cijfers overgelegd over de huurprijsontwikkeling van winkels in Oost-Nederland, voor de periode vanaf 1 januari 2007. Naar het oordeel van het Hof zijn deze cijfers te algemeen en bestrijken zij bovendien slechts één, voor dit geschil relevant jaar. Om deze reden acht het Hof het eigen geïndexeerde huurcijfer niet zonder meer bruikbaar voor het vinden van de gezochte waarde.
4.7 Het Hof is van oordeel dat de onroerende zaak, in het bijzonder wat betreft de indeling, de aanwezigheid van stadskelders, de omvang van de verhuurde oppervlakte en de verhouding tussen primaire meters en secundaire meters, aanzienlijk van de referentieobjecten verschilt. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Over de, in zijn taxatierapport toegepaste, systematische analyse van huurprijzen van de referentieobjecten heeft B ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard, dat het uitgangspunt daarbij de gerealiseerde huurprijzen zijn, die vervolgens via een systeem van staffels en correctiefactoren worden teruggerekend naar een huurprijs voor de primaire meters van het betreffende referentieobject. Aan de hand van de aldus gevonden huurprijs voor de primaire meters kan dan – alsdus nog steeds de taxateur – afhankelijk van de objectkenmerken van het te taxeren object de secundaire ruimte ervan worden gewaardeerd. Het Hof onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar dat bij zijn taxatie voldoende rekening is gehouden met de verschillen in de objectkenmerken niet en overweegt hiertoe als volgt.
4.7.1 In overweging 4.6. heeft het Hof geoordeeld dat het eigen geïndexeerde huurcijfer van belanghebbende niet zonder meer bruikbaar is voor het vinden van de gezochte waarde. Nochtans acht het Hof het zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet aannemelijk dat – zoals de heffingsambtenaar kennelijk stelt – deze huurprijs in een periode van slechts ruim vier jaar, namelijk van 1 oktober 2003 tot 1 januari 2008, nagenoeg zou zijn verdubbeld van € 84.000 per jaar tot ruim € 163.000 per jaar. Te meer nu gesteld noch aannemelijk is geworden dat de onroerende zaak na 1 oktober 2003 is verbouwd of enige uitbreiding heeft ondergaan, anders dan de in de 2.3 bedoelde uitbreiding.
4.7.2 Het Hof hecht voorts belang aan het gegeven van de door belanghebbende met de verhuurster overeengekomen huurprijs van € 89/m², met betrekking tot de nieuw bijgehuurde winkelmeters op kelderniveau. Weliswaar is deze huurprijs twee jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen zonder dat daarbij sprake is geweest van aanbieding op een volledig vrije markt – zodat dit gegeven met het nodige voorbehoud dient te worden beschouwd – , niettemin vormt dit huurcijfer – nu belanghebbende en verhuurster volledig van elkaar onafhankelijke partijen zijn – wel een indicatie voor de geldende huren in de markt per waardepeildatum, Gelet hierop, acht het Hof het niet aannemelijk dat in afwijking van deze feitelijk overeengekomen huurprijs, de marktconforme huurprijs van deze meters per 1 januari 2008 € 243/m² (€ 810 x 1,0 x 0,3) zou bedragen zoals uit de gemaakte markthuurprijs-analyse van de heffingsambtenaar voortvloeit.
4.7.3 Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de Ambtenaar desgevraagd bevestigd dat alleen de winkelmeters op de begane grond worden herrekend volgens een – in het taxatierapport vermelde – staffel. Voor alle overige verdiepingen vindt een dergelijke afstaffeling van de winkelruimte niet plaats, omdat deze correctie reeds zou zijn verdisconteerd in de gehanteerde correctie voor de bouwlaag. Naar het oordeel van het Hof leidt deze methode niet tot een juiste waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Het door de heffingsambtenaar verdedigde systeem leidt immers ertoe dat bijvoorbeeld 188 m² winkelruimte op de begane grond, bij een veronderstelde prijs per primaire m² van € 810, tot een berekende huurwaarde van 188 x € 810 x 0,811 (staffel) x 1,0 (functie) = € 123.346 leidt, terwijl eenzelfde winkelruimte van 188 m² op de eerste verdieping, zonder aanwezigheid van een lift, in het systeem van de heffingsambtenaar, tot een berekende huurwaarde van 188 x € 810 x 0,85 (eerste verdieping) x 1,0 (functie) = € 129.438 leidt en tot € 152.280 indien er wel een lift aanwezig is. Deze verhoudingen komen het Hof onjuist voor. Voor een winkelruimte op de begane zal naar het Hof aannemelijk acht doorgaans een hogere huur kunnen worden gerealiseerd dan voor een winkelruimte op de eerste verdieping. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde systeem zal als gevolg van de door hem gekozen waarderingsmethode juist bij grotere – als secundaire verhuurbare meters aan te merken – winkelruimten, zoals in het geval van belanghebbende, tot niet voor de hand liggende uitkomsten leiden.
4.8 Op grond van hetgeen hiervóór onder 4.7.1 tot en met 4.7.3. is overwogen, biedt het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende grond voor de stelling van de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dit geldt evenzeer voor het tot de stukken van het geding behorende – in 2.4 bedoelde – taxatieverslag, aangezien een toelichting op de daarbij gehanteerde uitgangspunten geheel ontbreekt. Mitsdien moet worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van Hof de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.9 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.10 Belanghebbende heeft de door haar per 1 januari 2008 feitelijk betaalde huurprijs aan haar, in hoger beroep aangepaste, taxatie ten grondslag gelegd. Op grond van hetgeen is overwogen in 4.6 acht het Hof het eigen geïndexeerde huurcijfer echter niet zonder meer bruikbaar voor het vinden van de gezochte waarde. Nadere gegevens over de huurprijsontwikkeling van winkels gelegen in de binnenstad van Q, over de periode 2003-2008 zijn door belanghebbende niet overgelegd. De door belanghebbende bij haar taxatie gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 13,5 acht het Hof, bezien in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar daarover – als vermeld in 4.5 – heeft aangevoerd, te laag. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt.
4.11 Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen, te weten op € 1.400.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.451,10 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting, met een waarde van € 437 per punt, alsmede € 577,10 voor het opstellen van een deskundigenrapport) en € 874 voor de kosten in hoger beroep (1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de behandeling ter zitting, met een waarde van € 437 per punt) ofwel in totaal op € 2.325,10.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraken van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar,
- vermindert de vastgestelde waarde van a-straat 1 tot € 1.400.000,
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.325,10,
- gelast dat de gemeente Arnhem aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 297 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 454 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 11 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op11 oktober 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.