Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.077.307
(zaaknummer rechtbank 390623)
arrest van de tweede civiele kamer van 29 november 2011
inzake
1. [appellant 1],
2. [appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. D.P. Kant,
tegen:
de stichting
Stichting Woningbedrijf Warnsveld,
gevestigd te Warnsveld,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.V.P.M. Gijselhart.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 27 juli 2010 dat de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen) tussen onder meer appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerde (hierna ook te noemen: SWW) als gedaagde heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 27 oktober 2010 SWW aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van SWW voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest primair voor recht zal verklaren dat [appellanten] niet de gelegenheid behoeven te geven aan SWW om over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, subsidiair, indien het hof oordeelt a) dat SWW een besluit tot sloop van de seniorenwoningen heeft genomen en b) dat 70% van de huurders als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro heeft ingestemd met in artikel 7:220 lid 2 BW Pro bedoelde voorstel van SWW, voor recht zal verklaren dat het SWW niet is toegestaan over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, en meer subsidiair zal bepalen dat het voorstel van SWW om over te gaan tot de in de inleidende dagvaarding omschreven renovatie, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, niet redelijk is, met veroordeling van SWW in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten van € 131,00 voor zover betaling van dat bedrag plaatsvindt zonder betekening van het te wijzen arrest, althans tot € 199,00 voor zover betaling uitblijft nadat veertien dagen zijn verstreken na aanschrijving en betekening van het te wijzen arrest nodig is om betaling te verkrijgen.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft SWW de grieven bestreden en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de vorderingen van [appellanten] ongegrond zal verklaren, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staan vast de volgende feiten.
3.2 SWW is eigenaar van 80 huurwoningen, waaronder 26 zogeheten seniorenwoningen, aan de [adres] en de [adres] te [woonplaats]. [appellant 1] en [appellant 2] huren beiden een seniorenwoning van SWW.
3.3 In 2005 heeft SWW alle huurders van de 80 woningen geïnformeerd over haar renovatieplannen, die de sloop betekenen van de 26 seniorenwoningen. De huurders hebben vervolgens de Bewonersvereniging [bewonersvereniging] (hierna: [bewonersvereniging]) opgericht. [appellant 1] en [appellant 2] zijn lid geweest van de [bewonersvereniging].
3.4 Op 3 mei 2007 werd tussen SWW, de [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen de projectovereenkomst [projectgroep X] gesloten. Ingevolge deze overeenkomst wordt een projectgroep ingesteld bestaande uit vertegenwoordigers van SWW, de [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen (met waarnemerstatus), met de opdracht een gezamenlijke visie voor het gebied te ontwikkelen en daar uitvoering aan te geven. Vervolgens zijn SWW en de [bewonersvereniging] in 2008 het Sociaal Statuut Organische Herstructurering Plangebied [projectgroep X] [woonplaats] overeengekomen (hierna: het sociaal statuut). Blijkens de considerans van het sociaal statuut hebben partijen overeenstemming bereikt over de uitgangspunten van de herstructurering van de buurt [projectgroep X], waarbij de eengezinswoningen voor het grootste deel worden gerenoveerd en de seniorenwoningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen.
3.5 Op 23 maart 2009 is voor alle huurders een informatiebijeenkomst georganiseerd door SWW, de [bewonersvereniging] en de externe projectbegeleider de SOAB. Op 25 maart 2009 en 8 april 2009 zijn voor de huurders van de seniorenwoningen nadere informatiebijeenkomsten gehouden.
3.6 Bij brief van 27 april 2009 heeft de projectgroep [projectgroep X] aan onder meer [appellanten] het volgende medegedeeld:
"Afgesproken is nu dat iedereen persoonlijk benaderd wordt om te vragen of zij al dan niet in kunnen stemmen met het Sociaal Statuut. De bewoners die beschikken over een huurcontract voor onbepaalde tijd van vóór 1 januari 2009 mogen stemmen. (...)
Voor alle duidelijkheid: instemmen met het Sociaal Statuut betekent dat u akkoord gaat met de renovatie van de eengezinswoningen en, op termijn, de sloop van de seniorenwoningen.
Voor het vaststellen van het Sociaal Statuut is het van belang dat 70% van de huishoudens van de hele buurt hiermee instemt. Alleen de stemmen die uitgebracht worden tellen mee. Blanco stemmen en stemmen die na 15 mei binnenkomen worden niet meegeteld."
3.7 Bij brief van 28 mei 2009 heeft de projectleider [X] van de projectgroep [projectgroep X] aan onder anderen [appellanten] bericht:
"De aanpak van de herstucturering van [project X] heeft een nieuwe mijlpaal bereikt. Afgelopen weken heeft u gestemd over het sociaal statuut. Een grote meerderheid van u heeft ingestemd met het sociaal statuut. Dit houdt in dat eengezinswoningen in hoofdzaak gerenoveerd worden en de seniorenwoningen op termijn gesloopt worden en er nieuwbouw komt.
(…)
Het sociaal statuut is door de bewoners massaal ondersteund: 87% van de geldig uitgebrachte stemmen heeft voor het sociaal statuut gestemd en 13% heeft tegen het sociaal statuur gestemd. (...) Het sociaal statuut treedt per 1 juli 2009 in werking."
3.8 Een aantal bewoners van de seniorenwoningen, waaronder [appellanten], hebben zich op 21 juli 2009 verenigd in de Initiatiefgroep Seniorenwoningen [adres] & Bieshorstlaan. Bij brief van 21 juli 2009 aan SWW heeft [appellant 1] namens de Initiatiefgroep verzocht af te wijken van het sociaal statuut en er voor zorg te dragen dat niemand van hen gedwongen wordt te verhuizen. Bij brief van 22 juli 2009 heeft SWW de ontvangst van deze brief bevestigd.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het onderhavige geschil betreft de renovatie, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw, van de door SWW aan onder meer [appellanten] verhuurde seniorenwoningen te [woonplaats]. [appellanten] vorderen, na wijziging van eis, primair een verklaring voor recht zij SWW geen gelegenheid behoeven te geven over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, subsidiair, indien het hof oordeelt a) dat SWW een besluit tot sloop van de seniorenwoningen heeft genomen en b) dat 70% van de huurders als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft ingestemd met in artikel 7:220 lid 2 BW Pro bedoelde voorstel van SWW, een verklaring voor recht dat het SWW niet is toegestaan over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, en meer subsidiair dat het hof zal bepalen dat het voorstel van SWW over te gaan tot renovatie, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, niet redelijk is. [appellanten] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat – voor zover relevant – de eengezinswoningen en de seniorenwoningen niet zijn te beschouwen als bouwkundige eenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro, zodat SWW de bewoners van de eengezinswoningen en die van de seniorenwoningen ieder afzonderlijk een voorstel tot renovatie had moeten voorleggen. [appellanten] hebben voorts betwist dat SWW een schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro heeft gedaan. Verder hebben [appellanten] aangevoerd dat de termijn voor het vorderen van een beslissing van de rechter omtrent de redelijkheid van het voorstel tot renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro nog niet is gaan lopen, omdat uit het sociaal statuut slechts kan worden afgeleid dat SWW voornemens is tot renovatie over te gaan en een sloopbesluit te nemen en dat SWW te zijner tijd een voorstel zal doen als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Voor zover nodig hebben [appellanten] de redelijkheid van het voorstel van SWW tot renovatie betwist. SWW heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op grond van het oordeel dat – samengevat – de brief van de projectgroepleider van 28 mei 2009 valt aan te merken als schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% of meer van de huurders met het voorstel tot renovatie heeft ingestemd als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro en dat de termijn van acht weken was verstreken op het moment dat tot dagvaarding was overgegaan.
4.2 Grief I richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de brief van 28 mei 2009 dient te worden aangemerkt als kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro. Grief II klaagt dat de kantonrechter ten onrechte toezending door SWW van het sociaal statuut heeft aangemerkt als een schriftelijk voorstel tot renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Grief III bestrijdt als onjuist het oordeel van de kantonrechter dat de beslissing tot sloop van de seniorenwoningen is neergelegd in het sociaal statuut. Grief IV klaagt vervolgens dat de kantonrechter ten onrechte onder verwijzing naar de brief van 28 mei 2009 heeft geoordeeld dat de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro liep van 28 mei tot en met 23 juli 2009. De toelichting op de grief strekt ten betoge dat voordat kan worden bepaald of deze termijn (naar het hof begrijpt:) is verstreken eerst de omvang van de bouwkundige eenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro moet vaststaan. Grief V bestrijdt als onjuist het oordeel van de kantonrechter dat alle huurders hebben gestemd over de renovatie. Grief VI richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het vorderen van een beslissing omtrent het al dan niet aanwezig zijn van een bouwkundige eenheid ook is onderworpen aan de termijn van artikel 7:220 lid 3 BW Pro.
4.3 Het hof stelt voorop dat de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van het gehuurde, waaronder zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan, de huurder schriftelijk een, gelet op het belang van de verhuurder en het belang van de huurder, redelijk voorstel dient te doen (artikel 7:220 lid 2 BW Pro). Indien de renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen betreft, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW Pro). Blijkens de memorie van toelichting voorziet artikel 7:220 lid 3 BW Pro in de mogelijkheid dat een complexgewijze renovatie niet kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van de huurders. Indien 70% of meer van de huurders hebben ingestemd met de renovatieplannen, zijn in beginsel alle huurders verplicht de werkzaamheden te gedogen. Dit percentage moet worden gezien tegen de achtergrond van de praktijk dat een of enkele huurders een door de overige huurders gewenste renovatie kunnen tegenhouden of op zijn minst vertragen. Uitgangspunt is dat, indien een dergelijke meerderheid van de huurders de renovatie wenst, het procesinitiatief ligt bij de huurders die niet met de renovatie instemmen (Tweede Kamer, zittingsjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 31). Indien de termijn van acht weken van artikel 7:220 lid 3 BW Pro is verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is. (Tweede Kamer, zittingsjaar 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 23 en Eerste Kamer, zittingsjaar 2001-2002, 26 089, nr. 162, p. 18).
4.4 Als onbestreden staat vast dat het sociaal statuut bij de onder 3.6 geciteerde brief van 27 april 2009 van projectleider [X] namens de projectgroep [projectgroep X] is toegezonden aan onder meer [appellanten] Het sociaal statuut, waarvan de considerans is weergegeven onder 3.4, is blijkens artikel 1.1 met ingang van 1 juli 2009 in werking getreden. Artikel 7 van Pro het sociaal statuut geeft een gedetailleerde procedure voor de bewoners van de seniorenwoningen. Artikel 7.2 bepaalt dat het SWW voor de seniorenwoningen een sloopbesluit neemt, welk besluit volgens artikel 7.3 zo spoedig mogelijk aan de huurders wordt meegedeeld. De periode tussen het sloopbesluit en de sloopdatum is blijkens artikel 7.2 minimaal 12 maanden. Volgens artikel 7.7 wordt de huurprijs van de te slopen woningen vanaf één jaar voor de geplande sloopdatum bevroren. Het sociaal statuut voorziet verder (onder meer) in herhuisvesting van de bewoners van de seniorenwoningen (artikel 8), vergoedingen voor verhuis- en inrichtingskosten (artikel 9), een huurgewenningsregeling voor senioren die niet terugkeren in het plangebied (artikel 10), vergoedingen voor door de huurders zelf aangebrachte voorzieningen (artikel 11) en een regeling met betrekking tot wisselwoningen (artikel 12). Naar het oordeel van het hof is de brief van 27 april 2009, in samenhang met voormelde bepalingen uit het daarbij gevoegde sociaal statuut, voldoende concreet om als zodanig te kunnen worden aangemerkt als een schriftelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Voor [appellanten] moest het ook duidelijk zijn dat de brief van 27 april 2009 van projectleider [X] namens de projectgroep [projectgroep X] een voorstel van de verhuurder behelsde. De projectgroep bestaat blijkens de projectovereenkomst van 27 mei 2007 uit vertegenwoordigers van SWW, de bewonersvereniging [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen (met waarnemerstatus) en is onder meer belast met de uitvoering van de renovatieplannen. Gelet hierop moeten [appellanten], die destijds lid waren van de [bewonersvereniging], hebben begrepen dat met de brief van de projectleider de bewoners op de hoogte werden gesteld van het schriftelijke voorstel van de verhuurder tot renovatie van onder meer de seniorenwoningen. Dat in het sociaal statuut geen datum is genoemd voor het door SWW te nemen sloopbesluit doet hier niet aan af, nu voor inwerkingtreding van het sociaal statuut per 1 juli 2009 eerst de instemming van 70% of meer van de huurders is vereist, om welke instemming nu juist wordt verzocht in de brief van 27 april 2009. Grief II faalt.
4.5 Het hof oordeelt dat grief III reeds geen bespreking behoeft wegens gebrek aan belang, nu de betreffende overweging niet dragend is voor het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. De grief faalt derhalve.
4.6 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de onder 3.7 geciteerde brief van de projectleider van 28 mei 2009 dient te worden aangemerkt als schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro. Zoals hiervoor onder 4.4 is overwogen is de projectgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van SWW, de [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen (met waarnemerstatus), onder meer belast met de uitvoering van de renovatieplannen. Gelet hierop moeten [appellanten], die destijds lid waren van de [bewonersvereniging], hebben begrepen dat met de brief van de projectleider de bewoners op de hoogte werden gesteld van de kennisgeving van SWW dat 87% van de huurders voor de in het sociaal statuut neergelegde renovatieplannen hadden gestemd en dat het sociaal statuut in werking zou treden op 1 juli 2009. De door [appellanten] aangevoerde omstandigheid dat de belangen van de huurders van de eengezinswoningen en die van de seniorenwoningen uiteen liepen omdat, naar het hof begrijpt, de renovatie voor die groepen huurders verschillende gevolgen had, brengt niet met zich dat geen sprake is van een schriftelijke kennisgeving in de zin van genoemde bepaling. Gelet op de tweede onder 3.6 geciteerde alinea van de brief van 27 april 2009 en de laatste zin van de eerste alinea van de onder 3.7 geciteerde brief van 28 mei 2009 had het [appellanten] duidelijk moeten zijn dat in ieder geval voor SWW sprake was van één bouwkundige eenheid van 80 huurwoningen als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro. Naar het oordeel van het hof dient de brief van 28 mei 2008 dan ook te worden aangemerkt als schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro. [appellanten] hebben geen grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat zij de brief van 28 mei 2009 op dezelfde dag hebben ontvangen. Hiervan uitgaande is de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro ingegaan op 28 mei 2009, zodat deze ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding op 26 augustus 2009 reeds ruimschoots was verstreken. De grieven I, IV (deels) en V zijn ongegrond.
4.7 Naar het oordeel van het hof kunnen [appellanten] niet op grond van de stelling dat tussen de eengezinswoningen en de seniorenwoningen geen sprake is van een bouwkundige eenheid ontkomen aan de werking van de termijn van acht weken neergelegd in artikel 7:220 lid 3 BW Pro. Dit strookt met de ratio van de regeling. Deze bepaling beoogt blijkens de memorie van toelichting immers te bewerkstelligen dat een complexgewijze renovatie niet kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van de huurders en bepaalt daartoe dat indien 70% of meer van de huurders hebben ingestemd met de renovatieplannen alle huurders in beginsel verplicht zijn de werkzaamheden te gedogen, waarbij genoemd percentage beoogt te voorkomen dat enkele huurders een door de overige huurders gewenste renovatie kunnen tegenhouden of op zijn minst vertragen (zie: Tweede Kamer, zittingsjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 31). Een andere opvatting zou de termijn neergelegd in artikel 7:220 lid 3 BW Pro ook zinledig maken, omdat een huurder die niet met de door 70% of meer van de huurders gewenste renovatie instemt in dat geval door middel van een op grond van deze stelling gegronde vordering de renovatie ook ruim nadat genoemde termijn is verstreken zou kunnen voorkomen, althans voor onbepaalde tijd kunnen vertragen. Gelet hierop kan de door [appellanten] geponeerde stelling dat geen sprake is van een bouwkundige eenheid slechts aan de orde komen in het kader van de beoordeling van een binnen de termijn van acht weken van artikel 7:220 lid 3 BW Pro ingestelde vordering tot het verkrijgen van een beslissing omtrent de redelijkheid van het voorstel tot renovatie. Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. De grieven IV (deels) en VI zijn ongegrond.
4.8 Grief VII formuleert gezien de toelichting de klacht dat de termijn van artikel 7:220 lid 3 BW Pro eerst gaat lopen nadat SWW zou hebben gereageerd op het beroep bij brief van 21 juli 2009 van de Initiatiefgroep seniorenwoningen [adres] & Bieshorstlaan op de geschillenregeling van artikel 16.1 van het sociaal statuut.
4.9 Het hof oordeelt dat, wat er zij van de vraag of een beroep op de geschillenregeling in de weg staat aan het gaan lopen van de termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro, van een beroep op de geschillenregeling geen sprake is. In de brief van 21 juli 2009 wordt immers een beroep gedaan op de hardheidsclausule van artikel 17 van Pro het sociaal statuut en wordt overigens opgemerkt dat de betreffende bewoners zich laten adviseren over het nemen van juridische stappen. SWW behoefde de brief van 21 juli 2009 dan ook niet op te vatten als een beroep op de geschillenregeling, hetgeen zij blijkens haar brief van 22 juli 2009 ook niet heeft gedaan. Grief VII faalt.
4.10 Waar [appellanten] geen feiten hebben aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden dient hun bewijsaanbod te worden gepasseerd als niet relevant.
Slotsom
4.11 De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen van 27 juli 2010;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SWW begroot op € 894,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op
€ 640,00 voor griffierecht;
verklaart dit arrest voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 november 2011.