Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00268
uitspraakdatum: 22 november 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 18 februari 2011, nummer SBR 10/2156, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Soest (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 806.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2010 voor zover het betreft het eigenaargedeelte vastgesteld op € 496.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 februari 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van Pro de Algemene
wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechthof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.6 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, taxateur.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een in 2003 gebouwde vrijstaande villa met een tot een tweetal garages omgebouwde carport, gelegen aan de a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning heeft een inhoud van 599 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 1006 m².
2.2 Het onbeperkte woongenot van de woning wordt beperkt door het treinverkeer op de aangrenzende spoorlijn aan de achterzijde van de tuin.
2.3 De Ambtenaar heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 806.000. Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt heeft de Ambtenaar de woning uitpandig laten taxeren door A, gediplomeerd WOZ-taxateur, die zijn bevindingen heeft opgenomen in een met dagtekening 2 november 2010 opgemaakte en niet door hem ondertekende “taxatieweergave”. De taxateur heeft de woning in afwijking van de WOZ-beschikking op € 825.000 gewaardeerd.
2.4 In de “taxatieweergave” is een taxatiematrix opgenomen waarin de waardeopbouw van de woning en van drie referentieobjecten, alle in Z gelegen, zijn vermeld. Daarbij is uitgegaan van omstreeks de onderhavige waardepeildatum van de vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen. Verkort en voor zover van belang ziet deze taxatiematrix er als volgt uit:
Adres Opper-
Vlakte Grond-
waarde Inhoud Kasko
waarde Deel-object
Ver-koop-
datum Verkoop-
prijs WOZ-
waarde
woning 1006 m² € 362.160 599 m³ € 449.250 € 15.000 € 806.000
b-straat 2 681 m² € 354.120 874 m³ € 700.948 28-07-2008 € 1.055.000 € 1.05.5000
c-straat 3 3229 m² € 581.220 805 m³
€ 563.500 € 25.000 18-12-2008 € 1.455.000 € 1.172.000
d-straat 4 1630 m² € 536.270 760 m³ € 497.800 € 28.500 01-07-2008 € 1.045.000 € 1.063.000
Adres m² prijs uit verkoopwaarde
m³ prijs uit woz-waarde
m³ prijs
Woning € 360 i.v.m. ligging spoor € 716
b-straat 2 € 586 € 802 € 802
c-straat 3 € 525 € 1.054 € 703
d-straat 4 € 700 € 632 € 656
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de Ambtenaar de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de Ambtenaar ten onrechte geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met waardeverminderende factoren, zoals de geluidshinder in verband met de nabij gelegen spoorlijn en de overlast van jongeren in de omgeving van de nabij gelegen fietstunnel. Voorts is hij van mening dat de tot garage verbouwde ruimten te hoog zijn gewaardeerd, dat de WOZ-waardestijging van zijn woning met 27% sinds 1 januari 2008 exorbitant is, dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de financiële crisis en dat er in de “taxatieweergave” ten onrechte is vermeld dat geen afspraak is gemaakt voor een inpandige taxatie. Tenslotte is belanghebbende van mening dat er geen geldige reden is de woning significant hoger te waarderen dan het naastgelegen pand aan de a-straat 43. Dit pand is - naar hij stelt - nagenoeg identiek en is op dezelfde peildatum bij beschikking op grond van de Wet WOZ gewaardeerd op € 755.000.
3.3 De Ambtenaar is van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen zij ter zitting daaraan hebben toegevoegd is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot verlaging van de waarde van de woning tot € 750.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een tot woning dienende onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2009.
4.2 Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.3 Aangezien belanghebbende stelt dat de door de Ambtenaar vastgestelde waarde te hoog is, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Hij heeft aan deze bewijslast invulling gegeven door te wijzen op de in 2.4 bedoelde “taxatieweergave”, waarin de door hem verdedigde waarde van de woning op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode is bepaald. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde en is in overeenstemming met de Wet WOZ.
4.4 De in de taxatiematrix opgenomen vergelijkingspanden b-straat 2 en d-straat 4 kunnen, gezien hun aard, ligging en uitstraling, naar het oordeel van het Hof, ter vergelijking dienen. Het referentieobject c-straat 3 kan niet ter vergelijking dienen omdat dit vrijstaande landhuis in tegenstelling tot de woning in het buitengebied is gelegen, een veel luxere uitstraling heeft en is gebouwd op een drie maal groter perceel.
4.5 Niet is in geschil dat het woongenot van de woning wordt beperkt door de geluidsoverlast van het treinverkeer op de nabij gelegen spoorweg en dat dit feit heeft te gelden als een waardeverminderende omstandigheid waarmee bij de vaststelling van de gezochte waarde rekening dient te worden gehouden.
4.6 Hetgeen partijen onder meer verdeeld houdt is in welke mate met deze hinder rekening dient te worden gehouden. De Ambtenaar stelt onder verwijzing naar de taxatiematrix dat hij in voldoende mate met deze waardeverminderende omstandigheid heeft rekening gehouden omdat hij in afwijking van de prijs per vierkante meter grond van de vergelijkingspanden b-straat 2 (€ 586) en d-straat 4 (€ 700) bij de woning heeft gerekend met een lagere prijs per vierkante meter (€ 360).
4.7 Uit de vergelijking van de door de taxateur vermelde prijzen per vierkante meter grond van de referentiepanden met de uitkomsten van de berekening waarbij de in de taxatiematrix opgenomen grondwaarde wordt gedeeld door de totale vierkante meters van het desbetreffende perceel (b-straat 2, € 520 en d-straat 4, € 329) blijkt dat deze niet overeenstemmen met de in de matrix opgenomen cijfers (€ 586 respectievelijk € 700). Desgevraagd heeft de taxateur ter zitting aangegeven dat geen gebruik gemaakt is van een zogenoemde grondstaffel, maar dat per referentiepand afzonderlijk is bekeken welk deel van het perceel als objectgebonden grond moet worden aangemerkt en daardoor een hogere waarde heeft dan de rest van dat perceel. Hij kon echter van de onderwerpelijke referentiepanden geen specificatie van de waarde-opbouw van de grond geven. Naar het oordeel van het Hof heeft dit tot gevolg dat de Ambtenaar geen duidelijkheid heeft kunnen verschaffen over de mate waarin rekening is gehouden met de in 2.2 bedoelde omstandigheid en heeft de Ambtenaar reeds daarom de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De overige grieven van belanghebbende, met uitzondering van zijn beroep op de werking van het gelijkheidsbeginsel, hetgeen hierna vanaf 4.10 wordt behandeld, kunnen dan onbesproken blijven.
4.8 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. De vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 750.000 per peildatum 1 januari 2009 aannemelijk heeft gemaakt, beantwoordt het Hof eveneens ontkennend aangezien belanghebbende niets ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde in het geding heeft gebracht.
4.9 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door elk van hen verdedigde waarde van de woning per 1 januari 2009 aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarde in goede justitie op € 790.000 vaststellen.
4.10 Belanghebbendes stelling dat er geen geldige reden is de woning significant hoger te waarderen dan het naastgelegen pand in de a-straat 43 vat het Hof op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
4.11 Het tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te rekenen gelijkheidsbeginsel kan in belastingzaken met vrucht worden ingeroepen, wanneer sprake is van ongelijke behandeling van rechtens en feitelijk gelijke gevallen, welke steunt op niet gepubliceerd begunstigend beleid, danwel voortkomt uit een oogmerk van begunstiging of het gevolg is van het in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen achterwege laten van een juiste wetstoepassing (de meerderheidsregel).
4.12 Niet gesteld of gebleken is dat de lagere, van de Wet WOZ afwijkende, waardevaststelling van het pand a-straat 43, waarvan het Hof ter beantwoording van de vraag of sprake is van een verboden schending van het gelijkheidsbeginsel veronderstellenderwijs zal uitgaan, berust op een door de Ambtenaar gevoerd beleid dan wel op een oogmerk van de Ambtenaar tot begunstiging van de eigenaar van die onroerende zaak. In zoverre faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op de zogenoemde meerderheidsregel faalt evenzeer, aangezien belanghebbende, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat het pand a-straat 43 identiek is aan de woning, niet meer dan één aan haar woning identiek geval heeft aangevoerd. Alsdan kan van een meerderheid van gevallen geen sprake zijn.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het Hof verstaat dat de in 1.1 bedoelde aanslag OZB met inachtneming van de door het Hof vastgestelde waarde zal worden verminderd.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
– stelt de waarde van de woning per 1 januari 2009 vast op € 790.000;
– gelast dat de gemeente Soest aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 november 2011.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 november 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.