Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummers 11/00409 tot en met 11/00411
uitspraakdatum: 22 november 2011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbenden),
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 29 oktober 2010, nummers SBR 09/3101, 10/687 en 10/688, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente IJsselstein (hierna: de Ambtenaar),
betreffende beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikkingen de waarde van de onroerende zaken a-straat 1, WON, te Z (hierna: object 1), a-straat 1, 002, te Z (hierna: object 2), en a-straat 1, 003, te Z (hierna: object 3), voor het kalenderjaar 2009 – naar de waardepeildatum 1 januari 2008 – vastgesteld op respectievelijk € 575.000, € 339.000 en € 224.000. Tegelijk zijn aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (voor eigenaren) opgelegd.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 7 oktober 2009 de beschikkingen en aanslagen inzake object 1 en 3 gehandhaafd, en inzake object 2 de vastgestelde waarde verminderd tot € 322.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 29 oktober 2010 de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar van
7 oktober 2009 vernietigd, de waarde van object 1 verminderd tot € 520.000, de waarde van object 2 verminderd tot € 317.000, en inzake object 3 de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand gelaten.
1.4. Belanghebbenden heeft bij brief van 2 december 2010, ingekomen bij het gerechtshof te Amsterdam op 3 december 2010, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.6. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, gedateerd op 4 oktober 2011 en ingekomen bij het Hof op 5 oktober 2011.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2011 te Arnhem. Belanghebbende en de Ambtenaar zijn daar verschenen bijgestaan.
1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
Object 1 (a-straat 1, woning)
2.1. Belanghebbende is eigenaar van object 1. Het betreft een bedrijfswoning met bouwjaar 1913. Het achterste deel is geschakeld met object 2. De inhoud van de woning is 1.100 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 750 m².
Object 2 (a-straat 1, 002)
2.2. Belanghebbende is eigenaar van object 2. Het betreft een bedrijfsruimte met kantoor- (circa 14 m²) en opslagruimte (circa 234 m²), een entresol (circa 234 m²), en een schuur (circa 14 m²). De bedrijfsruimte is gebouwd in 1913 en gerenoveerd in 1975, en is geschakeld met object 1. De oppervlakte van het perceel bedraagt circa 8.380 m², waarvan circa 5.648 m² agrarische grond.
Object 3 (a-straat 1, 003)
2.3. Belanghebbende is eigenaar van object 3. Het betreft een bedrijfsruimte met werkplaats (circa 140 m²) en twee opslagruimtes (elk circa 100 m²). De werkplaats en één opslagruimte zijn gebouwd in 1913, de andere opslagruimte is gebouwd in 1998. De oppervlakte van het perceel bedraagt circa 5.650 m², waarvan circa 4.470 m² agrarische grond.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum
1 januari 2008.
3.2. Met betrekking tot object 1 betoogt belanghebbende dat de waarde van de bedrijfswoning gelet op de taxatiewijzer te hoog is vastgesteld, dat de kavelwaarde gelet op het vergelijkingsobject c-straat 3 te hoog is vastgesteld, en dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met ontbrekende nutsvoorzieningen, de ligging aan drukke uitvalsweg, en het achterstallige onderhoud. Belanghebbende staat een waarde voor van € 460.000. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 575.000. Dit standpunt behelst een door de Ambtenaar ingesteld incidenteel hoger beroep.
3.3. Met betrekking tot de objecten 2 en 3 is de waarde van de agrarische grond ter grootte van 5.648 m² respectievelijk 4.470 m² niet langer in geschil. Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat de agrarische gronden voor een waarde van € 5 per m² in aanmerking moeten worden genomen. In zoverre is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
3.4. Met betrekking tot de bij de bedrijfsruimten behorende grond (tuin en erf) neemt de Ambtenaar het standpunt in dat deze grond bij de bedrijfsruimte van object 2 moet worden gewaardeerd op € 35 per m² en de grond bij de bedrijfsruimte van object 3 moet worden gewaardeerd op € 40 per m².
3.5. Belanghebbende neemt primair het standpunt in dat de waarde van de gronden bij de beide bedrijfsruimten in overeenstemming met de gegevens in de grondwaardetabel 5.9 van de “Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten” moet worden vast gesteld op € 21,72 per m². Subsidiair neemt belanghebbende, onder verwijzing naar de door hem overgelegde akte van levering ter zake van het naastgelegen object, waarin aansluiting is gezocht bij de grondprijzen in de taxatiewijzer, het standpunt in dat deze gronden moeten worden gewaardeerd op € 20 per m².
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
WOZ-waarde object 1 (bedrijfswoning)
4.2. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van A van 14 januari 2010. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Z gelegen objecten als vergelijkingsobject gebruikt:
Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde
per m² Waarde perceel Bijgebouwen WOZ
(01-01-08) koopsom
a-straat 1
(geschakeld met bedrijf) 1913/1975 1100 m³ € 500 € 550.000 750 m² € 26,40 € 19.800 Dak
kapellen € 6.000
€ 575.000
b-straat 1
(vrijstaand) 1930 543 m³ € 500 € 271.500 1705 m² € 244 € 416.020 €833.000
€ 690.000
(31-03-06)
c-starat 1
(2^1 kap) 1880 1094 m³ € 480 € 525.120 3831 m² € 103 € 394.593 € 940.000
€ 950.000
(04-02-08)
c-straat 2
(2^1 kap) 1910 941 m³ € 650 € 611.650 1004 m² € 272 € 273.088 € 895.000
€ 875.000
(04-07-05)
c-straat 3 1920 294 m³ € 500 € 147.000 565 m² € 22,60 € 12.769 € 330.000 € 214.250
(07-08-07)
4.4. De vergelijkingsobjecten b-straat 1 en c-straat 3 zijn vrijstaande objecten. Deze objecten hebben een aanzienlijk kleinere inhoud dan het met een bedrijfsruimte geschakelde object 1. De Ambtenaar heeft over de waarde per m³ van € 500 van deze drie objecten verklaard dat de staat van onderhoud van de twee vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop, in vergelijking met de als gemiddeld omschreven onderhoudstoestand van object 1, matig was. Voorts is het object b-straat 1, anders dan object 1, dicht tegen de lintbebouwing van de bebouwde kom gelegen. Het object b-straat 1 is evenals het object c-straat 3, naar belanghebbende heeft gesteld en de Ambtenaar onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, in tegenstelling tot object 1, aangesloten op alle nutsvoorzieningen. Gelet op deze verschillen is het Hof van oordeel dat de objecten b-straat 1 en c-straat 3 voor de bepaling van de WOZ-waarde van object 1 onvoldoende bruikbaar zijn om als vergelijkingsobjecten te fungeren.
4.5. De verkoopprijs van het vergelijkingsobject c-straat 2 is ver van de onderhavige waardepeildatum gerealiseerd (op 4 juli 2005) en kan aldus, naar het oordeel van het Hof, niet voldoende steun bieden aan de door de Ambtenaar bepleite waarde van object 1 per de waardepeildatum 1 januari 2008.
4.6. De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof betoogd dat de verkoopprijs van het vergelijkingobject c-straat 2, gelet op het type (twee-onder-één-kap woning), de vrijwel gelijke inhoud en de dicht bij de waardepeildatum gelegen transactiedatum, in hoge mate steun biedt aan de door hem verdedigde waarde. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar onvoldoende onderbouwd waarom een twee-onder-één-kap woning goed vergelijkbaar is met object 1 dat is geschakeld met een bedrijfsruimte. Evenmin heeft de Ambtenaar aangegeven in hoeverre het verschil qua type bij de bepaling van de waarde van object 1 is verdisconteerd. Ook overigens heeft de Ambtenaar niet met behulp van daarvoor benodigde gegevens inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopprijs van € 950.000 van het object c-straat 2, met een vrijwel gelijke inhoud doch een veel grotere kavel, zich verhoudt tot de door hem verdedigde waarde van object 1.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar met het taxatierapport niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde van € 575.000 aannemelijk te maken.
4.8. Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.9. Belanghebbende bepleit een waarde van object 1 per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 460.000. Hij heeft deze waarde bepaald met behulp van de Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen. In deze taxatiewijzer is uitgewerkt welke eenheidsprijzen moeten worden gehanteerd voor agrarische gebouwde deelobjecten die in de agrarische bedrijfstak in gebruik zijn. Nu daarvan in dit geval geen sprake is, is de taxatiewijzer voor de onderhavige waardebepaling van belanghebbendes onroerende zaak niet bruikbaar.
4.10. Belanghebbende heeft overigens niet onderbouwd hoe de door hem aangevoerde waardedrukkende factoren en de door hem verdedigde prijs per m² leiden tot de door hem verdedigde waarde. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 460.000 dan ook niet aannemelijk gemaakt.
4.11. De Rechtbank had eveneens geoordeeld dat beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt en had de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 520.000. Het Hof ziet geen aanleiding om daarvan af te wijken en bevestigt derhalve de door de Rechtbank vastgestelde waarde. Het hoger beroep van belanghebbende is in zoverre ongegrond. Het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar is ongegrond.
WOZ-waarde objecten 2 en 3
4.12. In de “Specificatie taxatie en vergelijking – bedrijven” die deel uitmaakt van het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is aan de gronden die behoren bij de op de objecten 2 en 3 gelegen bedrijfsruimten een waarde toegekend van € 35 respectievelijk € 40 per m². Het taxatierapport biedt naar het oordeel van het Hof niet het nodige inzicht in de wijze waarop deze gegevens zijn gebaseerd. De Ambtenaar heeft dat inzicht evenmin verschaft met het betoog ter zitting dat deze gegevens zijn afgeleid van de koopsom van € 125 per m² voor een nabijgelegen kavel met bedrijfsbestemming. Niet duidelijk is geworden hoe deze prijs per m² zich verhoudt tot de beide prijzen per m² die de Ambtenaar verdedigt.
4.13. Belanghebbende zoekt met betrekking tot de waardebepaling van de bij de bedrijfsruimten behorende gronden aansluiting bij de eenheidsprijzen in de onder 3.5 genoemde taxatiewijzer. Op belanghebbendes gronden rust, anders dan op een agrarisch erf/bouwblok zoals bedoeld in de taxatiewijzer, een bedrijfsbestemming, zodat daarop ook andere dan agrarische bedrijvigheid is toegestaan. Deze omstandigheid brengt met zich dat de markt van potentiële kopers voor de objecten 2 en 3 groter is dan die voor objecten met een agrarische bestemming. Gelet op het prijsverhogend effect daarvan, is het Hof van oordeel dat de in de taxatiewijzer vermelde eenheidsprijzen van een agrarisch erf/bouwblok bij de waardebepaling van de bij de bedrijfruimten behorende gronden niet van toepassing zijn.
4.14. Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarde van de bij de bedrijfsruimten behorende gronden aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van de grond van object 2 en 3 in goede justitie vast op € 27,50 per m² respectievelijk € 32,50 per m².
4.15. Het vorenstaande brengt de volgende waarde mee:
Object 2
Cultuurgrond (5648 m² à € 5) € 28.240
Grond bij bedrijf (2732 m² à € 27,50) 75.130
Overig (kantoor, opslag, entresol, schuur, blokhut) 99.340
Totaal 202.710 (afgerond € 202.000)
Object 3
Cultuurgrond (4470 m² à € 5) € 22.350
Grond bij bedrijf (1180 m² à € 32,50) 38.350
Overig (werkplaats, opslag) 80.028
Totaal 140.728 (afgerond € 140.000)
4.16. In zoverre is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in bezwaar of (hoger) beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voorzover deze betrekking heeft op de WOZ-waarde voor de objecten 2 en 3;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige;
- vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar die betrekking hebben op de WOZ-waarden voor de objecten 2 en 3;
- vermindert de vastgestelde waarde voor object 2 tot € 202.000;
- vermindert de vastgestelde waarde voor object 3 tot € 140.000;
- gelast dat de gemeente IJsselstein het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van € 111 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen voorzitter,
mr. C.M. Ettema en mr. M.J. Peters, in tegenwoordigheid van
mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 november 2011.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.