Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00436
Uitspraakdatum: 7 februari 2012
Tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 28 april 2011, nummer AWB 10/1966, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kampen (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij op één biljet verenigde beschikkingen van 31 mei 2010 is de waarde van de onroerende zaak die is aangeduid als a-straat 1 te Z (hierna: nr. 9) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 96 000 en is de waarde van de onroerende zaak die is aangeduid als a-straat 2 te Z (hierna: nr. 2; nr. 1 en nr. 2 worden hierna tezamen ook aangeduid als: de objecten) naar dezelfde waardepeildatum vastgesteld op € 113 000.
1.2. Het bezwaar tegen de beschikkingen is bij in één geschrift verenigde uitspraken van de Amb-tenaar ongegrond verklaard.
1.3. Het beroep tegen die uitspraken is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift in hoger beroep en de daarin genoemde bijlagen. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, gedateerd 8 december 2011 en ingekomen bij het Hof op 9 december 2011. de Amb-tenaar heeft een nader stuk ingediend, gedateerd 19 december 2011 en ingekomen bij het Hof op 20 december 2011.
1.5. Bij het onderzoek ter zitting op 29 december 2011 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende alsmede namens de Ambtenaar A, gecertificeerd WOZ-taxateur in dienst van de gemeente.
1.6. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
2.1. De objecten zijn eenkamerappartementen op de eerste verdieping van een in 1910 ge-bouwd pand. Nr. 1 heeft een inhoud van 113 m³ en nr. 2 een van 131 m³.
2.2. De objecten zijn eigendom van belanghebbende. Ze zijn in 2008 gerenoveerd en worden elk als afzonderlijke woning door hem verhuurd. In elk daarvan beschikt de bewoner over een eigen kookgelegenheid en over een douche met toilet en aansluiting voor een wasmachine.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde van nr. 1 op de waardepeildatum € 96 000 en die van nr. 2 € 113 000 bedroeg, wat de Ambtenaar verdedigt, dan wel € 80 000 onderscheidenlijk € 87 000, zoals belanghebbende voorstaat.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarden te verminderen tot € 80 000 voor nr. 1 en tot € 87 000 voor nr. 2.
3.5. De Ambtenaar concludeert dat hoger beroep ongegrond is.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Van de objecten is geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoopopbrengst be-kend. De waarden zoals in de uitspraak van de Rechtbank omschreven onder 4, eerste en tweede alinea, moeten daarom door de Ambtenaar zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
4.2. Tot staving van de vastgestelde waarden legt de Ambtenaar rapporten over van taxaties door A voornoemd die zijn gedagtekend 6 december 2010 en uitkomen op de onder 1.1 vermelde bedragen. In deze rapporten zijn marktgegevens vermeld van drie andere etagewoningen-appartementen in het centrum van Z. Deze hebben alle de kwalificaties ‘ligging voldoende-(gemiddeld)’ (3) en ‘goed’ (4) voor kwaliteit, terwijl de kwaliteit van de objecten als ‘matig’ (2) is aangeduid. De rapporten zijn bij het verweerschrift in hoger beroep wederom, doch met dagte-kening 4 november 2011, overgelegd en uitgebreid met gegevens van een vierde referentieobject , de bovenwoning b-straat 5 te Z. Hiervan is de ligging als ‘gemiddeld’ (3) en de kwaliteit als ‘goed’ (4) gewaardeerd.
4.3. In het overzicht van de waardeopbouw bedraagt de kubiekemeterprijs van nr. 2 volgens het laatstbedoelde rapport € 857, doch volgens het in eerste aanleg overgelegde rapport € 810. Voor dit verschil heeft de Ambtenaar geen afdoende verklaring kunnen geven.
4.4. De referentieobjecten c-straat 6 en d-straat 7 zijn overgedragen in de eerste helft van het jaar 2008, zodat aan te nemen valt dat de daaraan voorafgaande koopovereenkomsten ten minste tien onderscheidenlijk zeven maanden vóór de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Belang-hebbende stelt in zijn reactie op het verweerschrift in hoger beroep, dat de huizenprijzen ook in 2009 al daalden. Nu dit door de Ambtenaar niet is weersproken, acht het Hof aannemelijk dat dit meer algemeen ook voor de onderhavige categorie appartementen/bovenwoningen in de binnen-stad van Z geldt.
4.5. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende maakt de Ambtenaar met de overgelegde taxatierapporten niet aannemelijk dat met de verschillen in kwaliteit tussen de objec-ten enerzijds en de referentieobjecten anderzijds voldoende rekening is gehouden. In het van hem verlangde bewijs is de Ambtenaar dan ook niet geslaagd.
4.6. Belanghebbende onderbouwt zijn waardestandpunten in hoger beroep met een taxatierap-port van A. Renes, makelaar/taxateur te Z, dat uitkomt op onderhandse verkoopwaarden ‘leeg te aanvaarden’ per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 80 000 voor nr. 1 en van € 87 500 voor nr. 2. Deze taxaties worden niet onderbouwd met enig marktgegeven van een vergelijkbaar appar-tement of een soortgelijke bovenwoning en evenmin met een beschrijving van de verschillende waardebepalende factoren, laat staan een beredeneerde vergelijking met die van andere apparte-menten/bovenwoningen. Ook belanghebbende slaagt derhalve niet in zijn bewijslast.
4.7. Het Hof zal de waarde in goede justitie bepalen op € 88 000 voor nr. 1 en € 100 000 voor nr. 2.
5. Slotsom
Het hoger beroep is gegrond. Gelet op artikel 30, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt het bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen in de onroerendezaakbelasting die met de beschikkingen op één biljet zijn verenigd. Nu deze bezwaren ten onrechte ongegrond zijn verklaard, zal het Hof, doende wat de Ambtenaar had behoren te doen, de aanslagen voor elk van de objecten verminderen tot (0,093% van € 88 000 =) € 81,84 voor nr. 1 en tot (0,093% van € 100 000 =) € 93, voor nr. 2.
6. Kosten
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten be-stuursrecht te berekenen op zijn reis en verblijfkosten, begroot op € 7 voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank en op € 31 voor dat van de zitting van het Hof. Van andere kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kos-tenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is geen opgaaf gedaan.
7. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraken van de Rechtbank en van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van a-straat 1 tot € 88 000;
– vermindert de vastgestelde waarde van a-straat 2 tot € 100 000;
– vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor a-straat 1 tot € 81,84;
– vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor a-straat 2 tot € 93, ;
– gelast de gemeente Z aan belanghebbende de door hem betaalde griffierechten van € 41, in eerste aanleg en € 112, in hoger beroep te vergoeden;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 38, .
Aldus gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P. van der Wal in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2012.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.