Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00432
uitspraakdatum: 21 februari 2012
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna:belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 14 april 2011, nummer SBR 10/2041, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2010 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Veenendaal, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010, vastgesteld op € 339.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom, vastgesteld op € 277.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 333.000 en – naar het Hof begrijpt – de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 april 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, die de zaak op de voet van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 januari 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door Y (taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te Veenendaal (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een geschakelde twee-onder-een-kap woning (halfvrijstaand woonhuis) met garage en tuinberging, gebouwd in 1990, gelegen op een perceel met een kaveloppervlakte van 285 m².
2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak bij koopovereenkomst van 21 februari 2007 gekocht voor een bedrag van € 331.500, waarin een bedrag ad € 7.500 was begrepen voor de overname van roerende zaken.
2.3 De Ambtenaar heeft de inhoud van de onroerende zaak aanvankelijk, bij het vaststellen van de onderhavige WOZ-beschikking van 26 februari 2010, bepaald op 385 m³ voor de woning en 61 m³ voor de garage/berging. Bij deze beschikking is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 339.000.
2.4 De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand per die datum, bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 333.000. Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt dat de aldus nader vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak door Y, taxateur, laten taxeren. Deze heeft zijn bevindingen opgenomen in een taxatierapport van 20 september 2010. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 333.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie – eveneens half-vrijstaande - referentiepanden in Veenendaal die omstreeks de waardepeildatum in eigendom zijn overgedragen, te weten:
Object Bouwjr Inhoud woning Bijgebouwen Perceel Verkoopdatum Verkoopprijs
B-straat 1 2002 335 m³ Aangebouwde berging 169 m² 31-10-2008 € 336.750
C-straat 1 1985 362 m³ Garage/berging 81 m³ 225 m² 31-01-2008 € 307.500
D-straat 1 1990 355 m³ Garage/berging 46 m³ 208 m² 06-04-2006 € 271.500
2.5 Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de nader vastgestelde waarde per waardepeildatum nog steeds te hoog is, een taxatierapport laten opmaken door R, taxateur. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum bepaald op € 320.000, uitgaande van een door hem berekende inhoud van de woning van 362 m³. Ter zitting van de Rechtbank heeft R verklaard dat de inhoud van de woning nader bepaald diende te worden op 374 m³, en dat de gezochte waarde in verband daarmee nader bepaald diende te worden op € 326.000.
2.6 De Rechtbank achtte de Ambtenaar erin geslaagd de nader vastgestelde waarde aannemelijk te hebben gemaakt. Deswege heeft de Rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
2.7 Naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank, heeft belanghebbende de Ambtenaar verzocht om bekendmaking van de waardegegevens van de woningen A-straat 2, 3 en 4 over de jaren 2007 tot en met 2011. De Ambtenaar heeft daarop alleen de WOZ-waarden van voornoemde woningen naar de waardepeildatum 1 januari 2009 verstrekt.
2.8 In de procedure voor het Hof heeft de taxateur van de Ambtenaar het in 2.4 bedoelde taxatierapport op enkele onderdelen – niet zijnde de in de tabel onder 2.4 hiervoor opgenomen gegevens – aangevuld en/of verbeterd en vervolgens voorzien van een nieuwe dagtekening, te weten 23 augustus 2011, en dit als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegd.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vragen of de Ambtenaar aan belanghebbende de benodigde informatie heeft onthouden waardoor belanghebbende in zijn verdediging is geschaad, en of waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend.
3.3 De Ambtenaar beantwoordt die vragen ontkennend.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank alsmede van de uitspraak op bezwaar, en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum op € 326.000.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Informatieverstrekking
4.1 Ingevolge artikel 40, eerste lid Wet WOZ kan op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de heffingsambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan. In dit kader heeft belanghebbende aan de Ambtenaar verzocht om verstrekking van de vastgestelde waarden van drie onroerende zaken voor de jaren 2007 tot en met 2011. De Ambtenaar heeft, nu voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak ieder jaar op zichzelf staat, alleen de gevraagde gegevens voor het jaar 2010 (waardepeildatum 1 januari 2009) aan belanghebbende verstrekt. Het Hof overweegt hierover als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het Hof is op grond hiervan van oordeel dat belanghebbende, gelet op die verstrekte gegevens, in hoger beroep niet is belemmerd in het voeren van de onderhavige procedure.
Waardering WOZ
4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2009.
4.3 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.2 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.4 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.5 De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog is op de Ambtenaar rust. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar daarin is geslaagd.
4.6 In het kader van de Wet WOZ kan de waarde in het economische verkeer van de woning worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden. De Ambtenaar op wie de bewijslast rust de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, heeft in de daartoe dienende matrix de waarde op basis van die zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald.
Het Hof is van oordeel dat het bij de waardebepaling gehanteerde vergelijkingspand gelegen aan de D-straat 1 te Veenendaal, dat meer dan twee en een half jaar voor de waardepeildatum is verkocht, minder geschikt is als vergelijkingsobject nu er min of meer vergelijkbare woningen zijn met verkoopdata die dichter bij de waardepeildatum liggen. Gelet hierop kan dit vergelijkingspand naar het oordeel van het Hof, evenals de Rechtbank heeft overwogen, niet dienen als onderbouwing van de waardebepaling van de onroerende zaak van belanghebbende.
Evenzo acht het Hof de op 21 februari 2007 voor de onroerende zaak zelf gerealiseerde verkoopprijs te ver van de peildatum verwijderd om tot richtsnoer te worden genomen, mede nu partijen van mening verschillen over de sedertdien tot de waardepeildatum opgetreden waardeveranderingen op de woningmarkt van deze onroerende zaak.
4.7 Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
Bij de vergelijking van de waarde van de onroerende zaak met de waarden van de referentiepanden is, naar het oordeel van het Hof, niet op een juiste wijze rekening gehouden met mogelijke verschillen in grondwaarde tussen de percelen van de betreffende objecten, nu voor de waarde van de grond van ieder van de objecten een bedrag per m² in aanmerking is genomen dat zonder nadere onderbouwing van de zijde van de Ambtenaar is gesteld op de voor het betreffende object in aanmerking genomen waarde per m³ woningruimte.
Bovendien heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak in sterke mate hinder ondervindt van de zich direct naast het perceel bevindende parkeerplaatsen, welke hinder zich bij de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof niet in dezelfde mate voordoet. De Ambtenaar heeft naar ’s Hofs oordeel niet voldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre hiermee bij de vergelijking rekening is gehouden
Ten slotte heeft de (taxateur van de) Ambtenaar desgevraagd ter zitting geen cijfermatig inzicht kunnen verschaffen in de opbouw van de door hem in aanmerking genomen correctie – aftrek van een bedrag van € 75.000 respectievelijk € 5.000 – ten opzichte van de waarden van de bruikbare referentieobjecten B-straat 1 en C-straat 1.
4.10 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan - zonder meer - de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
4.11 Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde van het object evenmin aannemelijk. Het Hof acht de door de Ambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep gemaakte en ter zitting van het Hof nader toegelichte inhoudsberekening van de onroerende zaak – te weten 387 m³ – juist. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport gaat derhalve, naar het oordeel van het Hof, ook na de aanpassing ter zitting van de Rechtbank, uit van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak.
4.12 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.
4.19 Gelet op een en ander acht het Hof aannemelijk dat de waarde van het object op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2009 € 329.000 bedraagt.
slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 733 . Dit bedrag bestaat uit (1 procespunt voor verschijnen ter zitting x € 437 x wegingsfactor 1 =) € 437 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in eerste aanleg, € 275 voor het deskundigenrapport en uit € 21 aan reis en verblijfkosten van belanghebbende in verband met het bijwonen van de behandeling van het beroep en het hoger beroep.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
- vermindert de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 tot € 329.000, en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 733,
- gelast dat de gemeente Veenendaal aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 21 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.