Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00385
uitspraakdatum: 27 maart 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 29 maart 2011, nummer SBR 10/2141,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leusden (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 635.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2010 (OZB) vastgesteld op € 171.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen de uitspraak inzake de waardering van de onroerende zaak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 maart 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbenden heeft bij brief van 5 mei 2011, ingekomen bij het gerechtshof te Amsterdam op 9 mei 2011, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5 Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.6 Tot de stukken van het geding behoren het dossier van de Rechtbank dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is in het jaar 2010 eigenaar van de woning, een omstreeks 1962 gebouwde vrijstaande woning met een garage en carport. De inhoud van de woning is 540 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.350 m².
2.2 De Ambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt een door P.H.M. van Griensven opgesteld taxatierapport van 14 september 2010 overgelegd. In dit taxatierapport zijn verkoopprijzen van de volgende vergelijkbare vrijstaande woningen in Leusden vermeld:
Adres Bouw- Inhoud Grond- Verkoop- Verkoop-
jaar oppervlakte prijs datum
b-straat 2 1974 577 m³ 761 m2 € 530.000 03-07-2008
c-straat 3 1982 569 m³ 520 m2 € 567.500 25-02-2008
d-straat 4 1978 476 m3 488 m2 € 593.000 03-03-2008
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Partijen houdt verdeeld, of de Ambtenaar de waarde van de woning voor de Wet WOZ te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 589.000 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, LJN: AA8610, BNB 2001/52, en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39.467, LJN: AP1375, BNB 2004/251). De Ambtenaar heeft de waarde onder meer vastgesteld op basis van gegevens met betrekking tot vergelijkingsobjecten.
4.4 Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.5 De Ambtenaar verwijst in dit verband naar het in onderdeel 2.2 van deze uitspraak genoemde taxatierapport, waarin op basis van transactieprijzen van – in de ogen van de taxateur met de woning van belanghebbende vergelijkbare – objecten wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 636.000. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak heeft hij in verband met de slechte kwaliteit en staat van onderhoud een correctie op de opstalwaarde toegepast van 35 percent.
4.6 Taxateur Holtes heeft met betrekking tot vergelijkingsobject b-straat 2 ter zitting verklaard dat de staat van onderhoud van dit object ten tijde van de verkoop goed vergelijkbaar was met de staat van onderhoud van de onroerende zaak ten tijde van de waardepeildatum.
4.7 Belanghebbende acht van de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten het object b-straat 2, gelet op bouwjaar en verkoopdatum, het meest bruikbaar als vergelijkingsobject. Hij leidt uit de verkoopprijs van genoemd vergelijkingsobject, met gebruikmaking van de gegevens in de waardeopbouw in het taxatierapport van dit object een prijs per m³ van € 385 af. Met toepassing van dit gegeven en overigens de gegevens in de waardeopbouw van de onroerende zaak ter zake van de grond, de carport, de dakkapel en de garage, berekent hij in zijn hogerberoepschrift een waarde van de onroerende zaak van
€ 599.000.
4.8 Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij, uitgaande van zijn berekening en in aanmerking nemende dat de woning veel bouwkundige gebreken heeft, niet een volwaardige dakkapel heeft doch slechts een raam van 25 centimeter hoog voor de toetreding van daglicht en veel ouder is dan het vergelijkingsobject b-straat 2, een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 589.000 verdedigt.
4.9 Het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport waarin geen matrix is opgenomen, biedt niet het nodige inzicht in de wijze waarop alle daarvoor in aanmerking komende gegevens, met name die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, met elkaar zijn vergeleken en hebben geresulteerd in een waarde van € 635.000. De Ambtenaar heeft ter zitting dat inzicht evenmin verschaft en met name niet duidelijk gemaakt hoe de verkoopprijs van het vergelijkingsobject b-straat 2 van € 530.000 en de daaruit aan de hand van de gegevens van de waardeopbouw van dat object in het taxatierapport af te leiden prijs per m³ van € 385 zich verhoudt tot de vastgestelde waarde van de woning. Voorts heeft de Ambtenaar, die ter zitting heeft verklaard dat met betrekking tot de prijs per m³, evenals met betrekking tot de prijs per m², een staffel is gehanteerd, geen inzicht kunnen verschaffen in het verloop van die staffels.
4.10 Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde van € 635.000 aannemelijk te maken.
4.11 Belanghebbende heeft geen taxatierapport of andere gegevens van gelijk gewicht welke de door hem verdedigde waarde ondersteunen, overgelegd. De vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde per peildatum 1 januari 2009 aannemelijk heeft gemaakt, beantwoordt het Hof eveneens ontkennend. De genoemde berekening en de schatting van de daarop toegepaste waardedruk is daartoe onvoldoende.
4.12 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.
4.13 Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van het object per 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 595.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde voor het jaar 2010 tot € 595.000,
– vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2010 naar een bedrag dat is gebaseerd op een waarde van € 595.000,
– gelast dat de gemeente Leusden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op 27 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.