Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00534
uitspraakdatum: 3 april 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 28 juni 2011, nummer AWB 10/4158,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 497.000.
1.2 De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 juni 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Ambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1992 gebouwde geschakelde woning met inpandige garage. De woning heeft een inhoud van 493 m3, het perceel heeft een oppervlakte van 380 m2.
2.2 De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 497.000, welke waarde na bezwaar is gehandhaafd.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 447.000.
3.3 De Ambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.
4.2 De Ambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. De Ambtenaar heeft daartoe bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een op 18 februari 2011 gedateerd WOZ-hertaxatierapport overgelegd waarin is vermeld dat de taxateur A de onroerende zaak op 14 februari 2011 door middel van een geveltaxatie heeft opgenomen en waarin wordt geconcludeerd tot een waarde per de peildatum van € 497.750.
Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden opgenomen van een zestal aan of nabij de A-straat te Z gelegen referentieobjecten die in de periode 18 juli 2008 tot en met 1 december 2009 in eigendom zijn overgedragen, te weten:
Object Bouwjaar Inhoud woning waarde m3-prijs Bijgebouwen Perceel Waarde perceel Verkoopdatum Verkoopprijs
A-straat 2 1992 500 m³ €412.500 €825 Aangebouwde garage
€ 12.000 350 m² € 87.000 18-07-2008 € 510.000
A-straat 3 1992 500 m³ €423.500 €847 Aangebouwde garage
€ 12.000 365 m² € 89.175 24-11-2008 € 525.000
A-straat 4 1993 436 m³ €374.960 €860 Aangebouwde garage
€ 12.000 330 m² € 84.100 01-08-2008 € 468.000
A-straat 5 1993 436 m³ €373.652 €857 Aangebouwde garage
€ 12.000 395 m² € 93.525 30-12-2008 € 479.500
B-straat 1 1994 493m³ €340.170 €690 Inpandige garage
€ 12.000 375 m² € 90.625 29-05-2009 € 444.000
B-straat 2 1994 493 m³ €330.310 €670 Inpandige garage
€ 12.000 341 m² € 85.695 01-12-2009 € 430.000
4.3 Bij de waardering van belanghebbendes onroerende zaak is de Ambtenaar uitgegaan van een prijs per m3 van € 800, zijnde het – naar boven afgeronde – gemiddelde van de m3-prijzen van de referentieobjecten. De grondprijs is berekend conform de voor de gehele wijk van toepassing zijnde grondstaffel. Tussen partijen is niet in geschil dat de referentieobjecten aan de B-straat - afgezien van verschillen in perceelsoppervlakte - identiek zijn aan belanghebbendes onroerende zaak, dat de referentieobjecten aan de A-straat een ander type woning betreffen en dat de ligging aan de A-straat beter is dan aan de B-straat.
4.4 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met het taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Door voor belanghebbendes onroerende zaak een m3-prijs te hanteren die gelijk is aan de gemiddelde
m3-prijs van de zes referentieobjecten, heeft de Ambtenaar te veel gewicht toegekend aan de verkoopprijzen van de weliswaar vergelijkbare, maar niet identieke objecten aan de A-straat, waarvan er twee maal zo veel in de vergelijking zijn betrokken als identieke objecten aan de B-straat. Naar het oordeel van het Hof had het onder deze omstandigheden veeleer voor de hand gelegen om uit te gaan van de gemiddelde m3-prijs van de twee identieke referentieobjecten aan de B-straat en deze prijs vervolgens te corrigeren in verband met de betere ligging van de onroerende zaak aan de A-straat.
4.5 Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 447.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het door hem ter onderbouwing van zijn standpunt overgelegde taxatierapport van makelaar C te Q houdt weliswaar rekening met inpandige omstandigheden, maar de in dat rapport genoemde referentieobjecten zijn, afgezien van de ook in het taxatierapport van de Ambtenaar genoemde objecten B-straat 2 en A-straat 5, minder goed vergelijkbaar of bruikbaar. Het referentieobject B-straat 3 is verkocht op een te ver van de peildatum gelegen tijdstip om als onderbouwing van de getaxeerde waarde te kunnen dienen, terwijl de objecten aan de C-straat en de D-straat qua inhoud en oppervlakte zodanig verschillen van belanghebbendes onroerende zaak dat de verkoopcijfers van die objecten te weinig licht werpen op de waarde van belanghebbendes onroerende zaak. Voorts wordt in dat taxatierapport het verschil in ligging tussen belanghebbendes onroerende zaak en het object B-straat 2 niet onderkend noch wordt daarin onderbouwd in hoeverre rekening is gehouden met verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en de overige referentieobjecten.
4.6 Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 472.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van het door makelaar C te Q in rekening gebrachte bedrag van € 119 ter zake van het opstellen van een taxatierapport voor de onroerende zaak. De Ambtenaar heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze kosten.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 173, te weten € 119 voor het deskundigenrapport en € 54 aan reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en van het Hof.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 472.000,
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 173,
– gelast dat Belastingsamenwerking Rivierenland aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P.L.M. van Gorkom in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 3 april 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.