Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00556
uitspraakdatum: 3 april 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank) van 21 juni 2011, nummer SBR 11/119, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking is de waarde van het object a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 703.000. Daarbij is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd ten bedrage van € 493.
1.2. De vastgestelde waarde en de aanslag OZB zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Dit hof heeft het beroepschrift doorgezonden naar het ge-rechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 15 maart 2012 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q, betreft een in 1950 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud (inclusief aanbouw) van 471 m³. De oppervlakte van het perceel beloopt 804 m². Tot het object behoren voorts een garage en twee dakkapellen.
2.2. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van het object van belanghebbende voor het kalenderjaar 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 703.000.
2.3. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd. Het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 703.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 650.000.
3.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2. De waarde van het object dient te dezen te worden bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2009 heeft.
4.3. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 703.000 niet te hoog is.
4.4. In dat verband verwijst de Ambtenaar naar een door hem in de procedure bij de Rechtbank overgelegd taxatierapport van A, waarin een waarde aan het onderhavige object – kennelijk per 1 januari 2009 – is toegekend van € 703.000. Daarbij heeft de taxateur onder meer een waarde aan de grond toegekend van € 395.568, aan de woning een waarde van € 243.432 en aan de aanbouw een waarde van € 39.000. In het rapport zijn verkoopcijfers van vergelijkingspanden genoemd die door taxateur A zijn herrekend naar de waardepeilda-tum. Die herrekende prijzen zijn door de taxateur gesplitst, waarbij verschillende waarden aan de verschillende onderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn toegekend. In het taxatierapport is voorts vermeld dat rekening is gehouden met de verschillen in object-kenmerken, ligging en staat van onderhoud.
4.5. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar met dit taxatierapport niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 703.000 niet te hoog is. Nog daargelaten dat het taxatierapport niet is gedagtekend, niet is ondertekend door de taxateur en geen omschrijving van het gehanteerde waardebegrip bevat, biedt het taxatierapport naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht met betrekking tot de vraag op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in objectkenmerken, ligging en staat van onderhoud tussen het onderhavige object en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Het louter vermelden van prijzen per m³ en per m², acht het Hof daartoe – zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt – niet voldoende. In dit verband is mede van belang dat de taxateur ter zitting desgevraagd heeft verklaard geen inzicht te kunnen verschaffen in de door hem gehanteerde grondstaffel. Voorts is van belang dat de taxateur noch het onderhavige object noch de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten inpandig heeft opgenomen. Een duidelijk beeld van de verschillen in de staat van onderhoud van de panden heeft hij, naar hij ter zitting heeft erkend, derhalve niet. Alsdan is de vermelding in het rapport dat rekening is gehouden met de verschillen in de staat van onderhoud niet begrijpelijk. In ieder geval is door de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat er in voldoende mate rekening is gehouden met die verschillen. De enkele, blote stelling dat zulks is verdisconteerd in een lagere prijs per m³ bij het object van belanghebbende, acht het Hof daartoe niet voldoende. De door de (taxateur van de) Ambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden worden weliswaar – als zodanig – niet betwist door belanghebbende, maar door de Ambtenaar is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat op de juiste wijze de ‘vertaalslag’ is gemaakt van de voor die panden gerealiseerde verkoopprijzen naar de vastgestelde waarde van het onderhavige object. De klachten van belanghebbende treffen in zoverre dan ook doel.
4.6. De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verde-digde waarde van € 650.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. De verwijzing naar de stijging ten opzichte van de peildatum 1 januari 2008 treft, zoals de Rechtbank terecht en op goede gronden heeft over-wogen, geen doel. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, is niet voldoende voor de conclusie dat de door hem bepleite waarde van € 650.000 aannemelijk is.
4.7. Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van het onderhavige object per waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 665.000.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard geen aanspraak te maken op vergoeding van proceskosten. Mitsdien acht het Hof geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het door belanghebbende voor de procedure bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 41 en voor de procedure in hoger beroep van € 112 dient door de gemeente Zeist aan belanghebbende te worden vergoed.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
– vernietigt de uitspraken op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 665.000;
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
– gelast de gemeente Zeist aan belanghebbende te vergoeden het door hem voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 112 en het voor het beroep bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 41, derhalve in totaal € 153.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 april 2012.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 3 april 2012
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.