Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.086.250
(zaaknummer rechtbank 622185)
arrest van de pachtkamer van 27 maart 2012
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Interfour Projectontwikkeling Moerdijk B.V.,
gevestigd te Tilburg,
appellante in het principaal beroep,
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen:
[pachter],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde in het principaal beroep,
appellant in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. C.M. van der Corput.
Partijen worden in hierna aangeduid als Interfour respectievelijk [pachter].
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van de rechtbank Breda, sector civiel recht, van 14 juli 2010 en 8 september 2010, alsmede naar de inhoud van het vonnis van de pachtkamer van dezelfde rechtbank, locatie Bergen op Zoom, van 16 maart 2011.Van genoemde vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 12 april 2011;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord in principaal beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel beroep;
¦ de memorie van antwoord in incidenteel beroep;
¦ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van de advocaten van partijen, respectievelijk mr. E. Beele en mr. Van der Corput voornoemd.
2.2 Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op één dossier).
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 [pachter] heeft een fruitteeltbedrijf. Tot dat bedrijf behoort een perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie I, nummer 251, groot 4.99.60 ha, gelegen nabij de rijksweg [rijksweg] te [plaats].
3.3 Bedoeld perceel (hierna: het verpachte perceel) werd door [pachter] gepacht van (de rechtsvoorganger van) eigenaresse [eigenaresse] (hierna: [eigenaresse])
3.4 Op 4 juni 2007 heeft [eigenaresse] het verpachte perceel verkocht aan Interfour voor een prijs van € 724.420,—, te verhogen met een nabetaling van € 10,— per centiare, voor dat gedeelte van het gepachte waarvoor binnen 20 jaar na ondertekening van de leveringsakte een bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor bedrijventerrein c.a. (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), met een maximum van € 449.600,—. De grond had ten tijde van de verkoop een agrarische bestemming.
3.5 De koopakte houdt onder meer het volgende in:
“12. Datum leveringsakte
De leveringsakte zal worden verleden voor notaris [notaris] te [plaats] of diens waarnemer, zodra:
– het gekochte vrij van pacht komt; of
– het gekochte in verpachte staat geleverd kan worden zonder het voorkeursrecht van de pachter te schenden;
echter uiterlijk op: 1 augustus 2007.
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
13. Ontbindende voorwaarden
Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden indien de akte van levering ter uitvoering van de onderhavige koopovereenkomst uiterlijk op een augustus tweeduizend acht nog niet is verleden voor genoemde notaris [notaris]. (…)”
3.6 Bij notariële akte van 13 september 2007 heeft [eigenaresse] het verpachte perceel geleverd aan Interfour. Interfour heeft het verpachte perceel diezelfde dag bij akte van gelijke datum verkocht en geleverd aan diverse projectontwikkelaars voor een prijs van € 2.622.900,—, te betalen op de wijze als in die akte nader bepaald.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding vordert [pachter] schadevergoeding nader op te maken bij staat op de grond dat, kort gezegd, Interfour zijn voorkeursrecht als pachter heeft gefrustreerd. Bij het bestreden vonnis, dat het karakter van een tussenvonnis draagt, heeft de pachtkamer in eerste aanleg, zeer kort samengevat, geoordeeld dat Interfour onrechtmatig jegens [pachter] heeft gehandeld en heeft zij een comparitie van partijen bevolen met betrekking tot de vraag of [pachter] schade heeft geleden, en zo ja met welke omvang. De pachtkamer in eerste aanleg heeft tussentijds hoger beroep tegen dit vonnis toegestaan.
4.2 Met haar eerste grief in het principaal beroep beklaagt Interfour zich erover dat de pachtkamer in eerste aanleg zich bevoegd heeft geacht. Daarbij wijst Interfour erop dat volgens het petitum van de inleidende dagvaarding [pachter] aanvankelijk vorderde veroordeling van Interfour tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, te vermeerderen met wettelijke rente “met aantekening dat eiser zich het recht voorbehoudt in de procedure een wijziging van eis in de andere aanhangige zaak tegen mevrouw [eigenaresse] met zaak-/rolnummer: 204.717 HA ZA 09-1064, erop neerkomende dat gedaagde zal dienen te gehengen en te gedogen dat de verkochte grond zal worden teruggetransporteerd en de transporten ongedaan worden gemaakt en gedaagde zal veroordeeld worden daarentegen gezien de schade van eiser de gronden te transporteren en te verkopen conform het Voorkeursrecht van de Pachtwet en over te dragen in eigendom aan eiser”. Deze “nevenvordering, althans het daartoe gemaakte voorbehoud” is volgens Interfour ter zitting van 4 november 2010 ten overstaan van de pachtkamer in eerste aanleg door [pachter] ingetrokken. Volgens Interfour resteerden daarmee alleen nog vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad en bestond er voor de pachtkamer in eerste aanleg geen grondslag meer om zich nog bevoegd te achten.
4.3 De grief faalt. De pachtkamer in eerste aanleg was gebonden aan de verwijzing door de sector civiel bij vonnis van 8 september 2010. Hetzelfde geldt voor het hof in hoger beroep. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 28 april 2006, NJ 2007, 89, inzake [A]/Gemeente Franekeradeel. Op zichzelf terecht betoogt Interfour dat een eiswijziging na verwijzing tot een herbeoordeling van de bevoegdheid van de pachtrechter kan leiden, namelijk voor zover die eiswijziging ertoe leidt dat het onderwerp van het geschil niet langer tot de competentie van de pachtrechter behoort. [pachter] heeft echter niet zijn eis gewijzigd, maar enkel een door hem gemaakt (nauwelijks begrijpelijk) voorbehoud omtrent een eventuele eiswijziging laten vallen.
4.4 Ten overvloede voegt het hof aan het voorgaande nog toe dat onderwerp van het geschil mede is of het aan Interfour, nadat [eigenaresse] het verpachte perceel aan haar had overgedragen, als verpachtster vrij stond om dat perceel met voorbijgaan van het voorkeursrecht van [pachter] aan de onder 3.6 bedoelde projectontwikkelaars te vervreemden. In zoverre betreft het onderwerp van geschil een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 1019j onder a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. (Dat [pachter] zelf in dit verband doorgaans spreekt van onrechtmatig handelen door Interfour, doet daaraan niet af.) Onderwerp van geschil is daarnaast of het aan Interfour vrij stond om mee te werken aan de vervreemding door [eigenaresse] als verpachtster, eveneens met voorbijgaan van het voorkeursrecht van [pachter]. De samenhang tussen beide – [pachter] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Interfour beide niet vrijstond – brengt mee dat ook wat betreft dit laatste de pachtrechter bevoegd is.
4.5 Bij deze stand van zaken heeft [pachter] geen belang meer bij bespreking van zijn grief in het incidenteel beroep.
4.6 De grieven II en III in het principaal beroep richten zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent het frustreren door Interfour van het voorkeursrecht van [pachter]. Deze grieven slagen.
4.7 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Het nieuwe recht heeft volgens artikel 68a lid 1 Overgangswet Nieuw BW in beginsel onmiddellijke werking. Dat geldt ook voor de bepalingen die de inhoud van het voorkeursrecht van de pachter nader omlijnen en bepalen in welke gevallen een verpachter het verpachte aan de pachter bij voorkeur dient aan te bieden. Volgens artikel 7:380 lid 1 aanhef Pro en onder e Burgerlijk Wetboek bestaat geen aanbiedingsplicht “in geval degene aan wie de vervreemding plaats vindt, tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 370 lid 1 onder Pro b bedoelde grond”. Zoals [pachter] ter gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep nog eens heeft bevestigd, is tussen partijen niet in geschil dat zulke verklaringen voorafgaand aan de leveringsakten van 13 september 2007 aan hem zijn gedaan. Daarmee was vervreemding van het verpachte perceel mogelijk zonder dat [pachter] bij voorkeur tot verkrijging in de gelegenheid werd gesteld.
4.8 [pachter] stelt zich ten onrechte op het standpunt dat hier sprake is van een verkregen vermogensrecht in de zin van artikel 69 Overgangswet Pro Nieuw Burgerlijk Wetboek. Onder “vervreemding” in de zin van zowel artikel 7:378 e.v. Burgerlijk Wetboek als artikel 56a e.v. Pachtwet moet worden verstaan overdracht van eigendom of de vestiging of overdracht van een beperkt recht. Dit betekent dat het op 13 september 2007 geldende recht bepalend is. Dat ook voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe recht (op 1 september 2007) reeds een wil tot vervreemding heeft bestaan, doet hieraan niet af. Voor zover nodig wijst het hof er in dit verband op dat naar volgt uit de onder 3.5 aangehaalde bepalingen uit de koopovereenkomst van 4 juni 2007, die koopovereenkomst ook vóór 1 september 2007 geen aanleiding voor [eigenaresse] vormde om [pachter] het verpachte perceel aan te bieden, omdat zij niet tot eigendomsoverdracht verplicht was voor zover een voorkeursrecht van [pachter] daaraan in de weg stond.
4.9 Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat Interfour het voorkeursrecht van [pachter] als pachter heeft gefrustreerd of onrechtmatig heeft gehandeld, hetzij door de koopovereenkomst van 4 juni 2007 [eigenaresse] aan te gaan, hetzij door na inwerkingtreding van het nieuwe recht mee te werken aan de beide leveringsakten van 13 september 2007. Voor zover het standpunt van [pachter] erop neerkomt dat ter beoordeling van de pachtrechter staat of Interfour zich een “veilige verpachter” heeft getoond, en wel ongeacht de vraag of is voldaan aan artikel 7:380 lid 1 aanhef Pro en onder e Burgerlijk Wetboek, berust dat standpunt op een onjuiste rechtsopvatting.
4.10 Het hof passeert het bewijsaanbod van [pachter] omdat het geen betrekking heeft op concrete feiten of omstandigheden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
4.11 De slotsom is dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Opnieuw recht doende zal het hof de vorderingen van [pachter] afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van zowel de eerste aanleg als het principaal beroep.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Breda, locatie Bergen op Zoom, van 16 maart 2011 en doet opnieuw recht;
wijst de vorderingen van [pachter] af;
veroordeelt [pachter] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Interfour wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.000,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.896,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, op € 649,— voor griffierecht en op € 76,31 voor explootkosten;
verklaart dit arrest wat betreft voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en D. van Emden en de deskundige leden F.J.A. baron van Verschuer en ir. A. Jansen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2012.