Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.096.285
(zaaknummer rechtbank 741239)
arrest van de tweede civiele kamer van 10 juli 2012
inzake
de maatschap Maatschap Reigerstraat 30,
gevestigd te Amstelveen,
appellante,
hierna: Maatschap,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vicoma Noord B.V.,
gevestigd te Velp,
geïntimeerde,
hierna: Vicoma,
advocaat: mr. M. Aykaz.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 11 april 2011 en 18 juli 2011, die de kantonrechter van de rechtbank Arnhem, locatie Arnhem, tussen de Maatschap als eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie en Vicoma als gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie heeft gewezen. Van het vonnis van 18 juli 2011 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 11 oktober 2011;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overge-legd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 Tussen de rechtsvoorganger van de Maatschap en Vicoma is in maart 2004 een huur-overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de kantoorruimte gelegen op de eerste verdieping van de bedrijfsruimte aan de Reigerstraat 30 te Velp, verder te noemen het ge-huurde. Op 28 april 2004 is door Vicoma een bankgarantie aan de rechtsvoorganger van de Maatschap afgegeven. Met ingang van 1 mei 2004 wordt het gehuurde aan Vicoma verhuurd.
3.3 De huurovereenkomst bepaalt onder andere:
“3.3 Indien voortzetting van de huurovereenkomst heeft plaatsgehad overeenkomstig 3.2, wordt de huurovereenkomst na afloop van deze en elke volgende huurperiode tel-kens voortgezet voor een periode van 5 (vijf) jaar, tenzij de huurovereenkomst door één van partijen of door beide partijen is opgezegd met inachtneming van een termijn van tenminste 12 (twaalf) maanden.
3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrij-ven.
(…)
7.2 Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, wordt verhuurder door de beheerder vertegenwoordigd ten aanzien van de inhoud en alle verdere aangelegenheden betref-fende deze huurovereenkomst.”
3.4 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoor-ruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verder te noemen de alge-mene bepalingen, van toepassing verklaard. De algemene bepalingen bepalen onder andere:
“26. Indien door verhuurder een beheerder is of wordt aangesteld, zal huurder zich omtrent alle met de huurovereenkomst verband houdende aangelegenheden met de be-heerder verstaan.”
3.5 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedroeg op jaarbasis € 35.075,00 exclusief het voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten en exclusief de over de huurprijs ver-schuldigde omzetbelasting, en daarmee € 8.768,75 per kwartaal. De huurpenningen dienen per kwartaal bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de periode waarop de betalin-gen betrekking hebben, volledig te zijn voldaan.
3.6 De Maatschap is sinds 4 april 2005 eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de Reiger-straat 30 te Velp. Bij brief van 11 april 2005 heeft de he[A], verder te noemen [A], eigenaar van Optima Vastgoed Beheer en een van de maten van de Maatschap, Vi-coma onder meer als volgt bericht:
“Namens de nieuwe eigenaar delen wij u mede dat met ingang van 4 april jongstleden het beheer over voornoemd kantoorgebouw is uitbesteed aan Optima Vastgoed Be-heer.
Het correspondentie adres van de Maatschap is aan het kantoor van Optima Vastgoed Beheer:
Maatschap Reigerstraat 30
Singerstraat 25
1064 WN Amsterdam
Uw contactpersoon binnen Optima Vastgoed Beheer is ondergetekende.”
3.7 Tussen de Maatschap en Vicoma is op 5 april 2006 een allonge op de huurovereen-komst tot stand gekomen, waarin onder andere is opgenomen:
“1.3 (…)
1.6 Artikel 3.1 van het huidige huurcontract wordt als volgt gewijzigd:
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 mei 2006 en lopende tot 1 mei 2011”.
1.7 Artikel 3.2 van het huidige huurcontract wordt als volgt gewijzigd:
“Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, tenzij door huurder en/of verhuurder opzegging overeenkomstig 3.3 heeft plaatsgehad, voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar, derhalve tot 1 mei 2016. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van tel-kens 5 (vijf) jaar”.”
3.8 Bij aangetekende brief van 29 april 2010 heeft Vicoma de huurovereenkomst opge-zegd tegen 30 april 2011. Vicoma heeft deze opzeggingsbrief op 29 april 2010 te 14.36 uur per e-mail verzonden aan [A].
3.9 Deze brief is op maandag 3 mei 2010 door TNT Post aan de Maatschap aangeboden.
3.10 Bij e-mail van 31 mei 2010 heeft [A] Vicoma onder meer als volgt bericht:
“Zoals op dinsdag 4 mei met u afgesproken, zou ik Vicoma’s brief met de eigenaren (Maatschap Reigerstraat 30) bespreken en hierop bij u terug komen.
(…) Wij constateren dat de opzegging van het huurcontract niet correct is doorgege-ven waardoor het ongeldig is. De opzegging had gericht moeten worden aan Maat-schap Reigerstraat 30, Postbus 9014 te A’dam (zie bijlage addendum huurcontract; hier staan de naw gegevens van verhuurder genoemd).”
3.11 Bij via deurwaardersexploot uitgereikte brief van 3 februari 2011 heeft de gemachtig-de van de Maatschap aan Vicoma meegedeeld dat de opzegging te laat is gedaan en dat de huurovereenkomst doorloopt tot 30 april 2016.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding heeft de Maatschap in conventie gevorderd, kort samengevat, een verkla-ring voor recht dat de huurovereenkomst eerst eindigt op 1 mei 2016 en veroordeling van Vicoma tot betaling van huurpenningen en alle werkelijke (proces)kosten. In reconventie heeft Vicoma gevorderd, eveneens kort samengevat, een verklaring voor recht dat de huur-overeenkomst per 1 mei 2011 is geëindigd en veroordeling van de Maatschap tot het retour-neren van de bankgarantie, subsidiair tot betaling aan Vicoma van het onder de bankgarantie door de Maatschap ten laste van Vicoma ontvangen bedrag. Bij het vonnis van 18 juli 2011 heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 1 mei 2011 is geëindigd en de Maatschap veroor-deeld tot het retourneren van de bankgarantie, een en ander met veroordeling van de Maatschap in de kosten in conventie en in reconventie. Tegen deze beslissingen en de daar-aan door de kantonrechter ten grondslag gelegde overwegingen richten zich de grieven.
4.2 Het debat tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de onder 3.8 bedoelde opzeg-ging tijdig en geldig is gedaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat in de gegeven omstan-digheden de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst neergelegde regel niet van toepassing is omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.3 Behalve op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid heeft Vicoma, zo volgt uit de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie onder 21, zich ook beroepen op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid. Het hof ziet aanleiding om dit beroep op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid, dat in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep valt binnen de grenzen van de rechtsstrijd, als eerste te bespreken.
4.4 Vicoma beroept zich erop dat vrijdag 30 april 2010 Koninginnedag was en dat volgens de Algemene Termijnenwet, die ook volgens Vicoma niet rechtstreeks van toepassing is, verlenging plaatsvindt tot maandag 3 mei 2012, dus de dag waarop de opzegging in de vorm van een aangetekende brief daadwerkelijk de Maatschap heeft bereikt. Volgens Vicoma is het op die grond “in strijd met de redelijkheid en billijkheid” dat de opzegging als niet tijdig gedaan zou gelden. Dit betoog van Vicoma veronderstelt dat partijen ongeregeld hebben ge-laten het geval dat de laatste dag van de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst bedoelde ter-mijn van twaalf maanden op een erkende feestdag valt en dat de overeenkomst in zoverre een leemte bevat die met toepassing van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid dient te worden ingevuld. Bij dit laatste zou vervolgens de regeling van de Algemene Ter-mijnenwet tot voorbeeld moeten dienen, zo begrijpt het hof.
4.5 De Maatschap heeft bij inleidende dagvaarding onder 3.3 benoemd dat vrijdag 30 april 2010 Koninginnedag was (en ook dat op die dag geen post werd bezorgd). Dat partijen het geval dat de laatste dag van de termijn op een erkende feestdag valt onder ogen hebben ge-zien en geregeld, heeft zij niet aangevoerd. Ook in het vervolg van de procedure heeft de Maatschap het bestaan van de hiervoor bedoelde leemte niet betwist. Het hof zal van het be-staan van die leemte dan ook uitgaan.
4.6 Voor de vraag wat vervolgens de eisen van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden met zich brengen, is van belang dat 1 mei 2010 en ook 2 mei 2010 geen kantoordagen waren en dat de Maatschap een professionele beheerder had aangewezen, tot wie Vicoma de opzegging diende te richten. Aanvulling van het overeengekomene aldus dat de aangetekende brief ook op de eerstvolgende werkdag nog bij de beheerder kon worden aangeboden, acht het hof in verband daarmee passend.
4.7 Het voorgaande betekent dat de opzegging, anders dan waarvan de Maatschap uitgaat, tijdig heeft plaatsgevonden. Reeds daarom kunnen de grieven geen doel treffen.
4.8 Ten overvloede voegt het hof aan het voorgaande nog toe dat, indien ervan zou moe-ten worden uitgegaan dat de opzegging in beginsel wél te laat is geweest, de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat het beroep op die omstandigheid in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dat verband is niet al-leen van belang dat de (veronderstelde) termijnoverschrijding minimaal is geweest en de op-zegging op 29 april 2010 ook per e-mail is verzonden, maar ook dat de Maatschap zich aan-vankelijk op een andere grond op de ongeldigheid van de opzegging heeft beroepen en zich voor het eerst bij brief van 3 februari 2011 (productie 7 bij inleidende dagvaarding) op ter-mijnoverschrijding heeft beroepen, nadat Vicoma bij brief van 13 januari 2011 (productie 7 bij conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie) aan de geldig-heid van de opzegging had vastgehouden. Dit betekent dat de Maatschap tot minder dan drie maanden voor de ingang van de volgende huurtermijn over (de gronden voor) haar standpunt onduidelijkheid heeft laten bestaan. In de tussentijd was, zo staat vast, Vicoma al een andere huurovereenkomst aangegaan.
Dat de Maatschap in enig belang is geschaad doordat de opzeggingsbrief haar eerst op 3 mei 2010 is aangeboden, is niet aannemelijk geworden.
4.9 De slotsom is dat de grieven geen doel treffen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, zij het ook met aanvulling van de gronden. De Maatschap zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Arnhem, locatie Arnhem, van 18 juli 2011;
veroordeelt de Maatschap in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vicoma vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.769,- voor verschotten.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, K.J. Haarhuis en F.J.P. Lock, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2012.