Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.079.050
(zaaknummer rechtbank CV 09-20774)
arrest van de pachtkamer van 25 september 2012
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Amsterdam,
zetelende te Amsterdam,
appellante,
tevens eiseres in het incident,
hierna: de Gemeente,
advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
tevens verweerder in het incident,
hierna: [geïntimeerde] dan wel [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.T.A.M. van Mierlo.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de sector civiel recht van de rechtbank Amsterdam van 10 juni 2009, alsmede naar de inhoud van de vonnissen van de pachtkamer van de sector kanton van die rechtbank, locatie Amsterdam, van 1 september 2009 en 9 november 2010, gewezen tussen de Gemeente als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 6 december 2010;
¦ de memorie van grieven (in de hoofdzaak);
¦ de memorie van antwoord in het incident ex art. 223 juncto Pro 353 lid 1 Rv;
¦ de akte in het incident houdende overlegging producties;
¦ de akte uitlating producties in het incident;
¦ de aantekening op de rol van 4 oktober 2011 volgens welke de Gemeente haar incidentele vordering heeft ingetrokken;
¦ de memorie van antwoord (in de hoofdzaak);
¦ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van de advocaten van partijen.
2.2 Bij gelegenheid van de pleitzitting op 5 maart 2012 is, steeds buiten bezwaar van de wederpartij, aan partijen akte verleend van de overlegging van nieuwe producties, vooraf toegezonden bij brief van mr. Van Dijk van 6 februari 2012 en bij brieven van mr. Van Mierlo van 10 februari en 17 februari 2012. Bij de brief van mr. Van Dijk van 6 februari 2012 was tevens gevoegd een akte houdende vermindering en vermeerdering van eis. Het bezwaar van de zijde van [geïntimeerde] tegen die eisvermeerdering is door het hof verworpen (zie hierna onder 4.2).
2.3 Na afloop van de pleidooien hebben partijen om uitstel verzocht in verband met schikkingsonderhandelingen. Nadat partijen het hof hadden bericht dat zij arrest verlangen, heeft het hof arrest bepaald (op één dossier).
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 [geïntimeerde] heeft in gebruik of in gebruik gehad (gedeelten van) de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie I, nummers 1557, 1579, 1580, 1584, 1572 en 1573, gezamenlijk groot ongeveer 18.62.79 ha.
3.3 Bij handgeschreven brief van 26 november 1958 verzoekt [vader van geïntimeerde] de Gemeente:
“Met het aflopen van de huur van het land dat ik in pacht heb van U in de [polder] bij [plaats] is mijn verzoek of ik weer in aanmerking kan komen voor huur verlenging.”
3.4 De Gemeente antwoordt [vader van geïntimeerde] bij brief van 30 december 1958 onder meer als volgt:
“…deel ik U mede, dat het niet in de bedoeling van de Gemeente ligt, de pacht van de bedoelde grond voor langer dan de tijd van een jaar te verlengen.”
3.5 In 1964 kent de Gemeente aan [vader van geïntimeerde] een vergoeding toe van NLG 17.000,00 wegens beëindiging van de pacht van de grond kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie I, nummer 1584 (ged), groot ongeveer 2.62.25 ha. De beëindiging geschiedt in het kader van de plannen tot realisering van een recreatiegebied op basis van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak “[voormalige veenderij]”. [vader van geïntimeerde] is hierover bij brief van 29 juni 1964 door de Gemeente bericht.
3.6 Bij overeenkomst van 28 december 1964 verpacht de Gemeente aan [vader van geïntimeerde] voor de duur van een jaar de “grond, gelegen in de voormalige veenderij “[voormalige veenderij]”, tussen de [straat] en de [straat], kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie I, no 1752, voetstoots groot 1 hectare 75 are”. Op het overgelegde exemplaar is het kadastrale nummer omcirkeld, doorgehaald en daarboven geschreven “1572”. Het contractuele gebruik is “bouwland”. De pachtovereenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer voor Noord-Holland bij besluit van 9 maart 1965.
3.7 De Gemeente bericht [vader van geïntimeerde] bij brief van 30 november 1967, dat sedert 1 januari 1965 met hem geen contract meer is gesloten. Voorts bevat de brief een verzoek aan [vader van geïntimeerde] op korte termijn de contracten over de jaren 1965, 1966 en 1967 te ondertekenen.
3.8 Bij exploot van 18 juli 1968 sommeert de Gemeente [vader van geïntimeerde] de erfpachtcontracten voor de jaren 1965, 1966 en 1967 te tekenen bij gebreke waarvan het perceel wegens gebruik zonder recht of titel zal worden ontruimd. Aan deze sommatie gaan in het exploot de volgende overwegingen vooraf:
“dat geïnsinueerde op de daartoe bij mijn insinuante gebruikelijke voorwaarden, waaronder het recht van mijn insinuante tot tussentijdse pachtbeëindiging met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand, van mijn insinuante bij het jaar in pacht heeft gehad een stuk grond, gelegen in de voormalige veenderij “[voormalige veenderij]” tussen de [straat] en de [straat] te [plaats], groot 1.75.00 ha kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie I, no 1572;
dat deze pacht met goedkeuring van de Grondkamer voor Noord-Holland voor het laatst tussen partijen bij schriftelijke overeenkomst is aangegaan voor het jaar 1964, zodat de pacht van genoemd stuk grond op 31 december 1964 is geëindigd;
dat geïnsinueerde het gepachte na genoemde datum der pachtbeëindiging in gebruik heeft gehouden hoewel mijn insinuante het onderhavige stuk grond geinsinueerde niet opnieuw, althans toen nog niet opnieuw op de bij haar gebruikelijke voorwaarden en tijdsduur in pacht heeft aangeboden, door het ontbreken van welk aanbod geïnsinueerde heeft geweten, althans heeft kunnen weten, dat alstoen aan de zijde van mijn insinuante voor een nieuwe verpachting geen wilsovereenstemming bestond en die wilsovereenstemming toen ook niet heeft bestaan;
dat mijn insinuante de van geïnsinueerde na 31 december 1964 ontvangen betalingen dan ook van deze slechts heeft geaccepteerd als de door geïnsinueerde aan haar verschuldigde schadeloosstelling wegens het na de datum van de pachtbeëindiging in het gebruik houden van dat stuk grond welke betalingen door mijn insinuante ook als zodanig zijn geboekt;
dat mijn insinuante, daartoe alstoen wel in staat zijnde, geïnsinueerde voor het hiervoren omschreven stuk grond eind mei 1967 voor ieder der jaren 1965, 1966 en 1967 een nieuw pachtcontract ter tekening heeft aangeboden tegen een pachtprijs van NLG 262,50 per jaar;
dat geïnsinueerde deze nieuwe pachtcontracten echter tot nu toe niet met mijn insinuante heeft willen aangaan”.
3.9 Bij overeenkomst van 23 oktober 1969 heeft de Gemeente aan [vader van geïntimeerde] voor de duur van een jaar, ingaande 1 januari 1968, in pacht gegeven het perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie I, nummer 1584 gedeeltelijk, groot 02.62.25 ha. De Grondkamer voor Noord-Holland heeft bij besluit van 16 december 1969 de pachtovereenkomst goedgekeurd.
3.10 De Gemeente bericht [vader van geïntimeerde] bij brief van 11 februari 1971 als volgt:
“De laatstelijk met u voor de hierboven bedoelde landerijen gesloten schriftelijke pachtovereenkomst voor korte duur is inmiddels op 31 december 1970 contractueel geëindigd. Wij wensen ons nog nader te beraden over de vraag of met u voor die landerijen een nieuwe pachtovereenkomst kan worden aangegaan. Gezien dit laatste moet het u dan ook duidelijk zijn, dat momenteel van enig pachtrecht uwerzijds op de onderhavige landerijen geen sprake is. Mocht u derhalve, vóórdat u is medegedeeld of de Gemeente al dan niet met u een nieuwe pachtovereenkomst kan aangaan, haar met betrekking tot voormelde landerijen enige betalingen doen, dan zal een zodanige betaling door ons uiteraard niet als een pachtbetaling kunnen worden aanvaard.”
3.11 Bij brief van 3 maart 1972 verzoekt [functionaris], hoofd van de grondzaken en vestigingsdienst van de L.T.B., namens [vader van geïntimeerde] de Gemeente [geïntimeerde] met ingang van 1 mei 1972 voor [vader van geïntimeerde] als pachter in de plaats te stellen. In de brief is onder meer het volgende opgenomen:
“De heer [vader van geïtimeerde] voornoemd heeft van Uw gemeente in pacht een hoeve, gelegen aan de [straat] 756… met daarbij behorende landerijen, gelegen aan de [straat] en de [straat], in de [polder], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie H. de nrs 1072, 1073, 1074, 1075, 1076, 1068, 1233 ged. en 1230 ged., alsmede sectie I no 1177 met de daarop staande gebouwen, tesamen groot 12.40.96 ha, benevens de landerijen, gelegen in de voormalige veenderij “[voormalige veenderij]”, tussen de [straat] en de [straat], kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I. nrs. 1579, 1557, 1580, 1584 ged., 1572 en 1573 ged. tesamen groot ca. 19 ha, derhalve in totaal ter oppervlakte van 31.40.96 ha.”
3.12 Op het verzoek van [vader van geïntimeerde] om zijn zoon [geïntimeerde] in zijn plaats als pachter te stellen wordt aan de verantwoordelijk wethouder op 20 april 1972 een ambtelijk advies uitgebracht. In dit advies is onder meer het volgende opgenomen:
“Onder deze omstandigheden kan aan het verzoek van [vader van geïntimeerde] om zijn zoon in zijn plaats als “pachter” te stellen, niet worden voldaan, hoewel tegen inwilliging daarvan bij een normale pachtverhouding geen bezwaar zou hebben bestaan.”
In de notitie worden “deze omstandigheden” als volgt omschreven:
“[vader van geïntimeerde] heeft thans in gebruik:
a. de hoeve [straat] 756, omvattende opstallen en landerijen gelegen aan de [straat] en aan weerszijden van de [straat], te zamen groot 12.40.96 ha;
b. landerijen in “[voormalige veenderij]” ter grootte van 1.75.00 ha;
c. landerijen in “[voormalige veenderij]” ter grootte van 2.62.25 ha;
d. landerijen in “[voormalige veenderij]” ter grootte van 14.07.75 ha.
Ad a en b
Ten aanzien van deze beide objecten geldt, dat [vader van geïntimeerde] geweigerd heeft de hem aangeboden contracten voor de jaren 1965, 1966 en 1967 te ondertekenen; bij exploten d.d. 18 juli 1968 is hij gesommeerd deze contracten alsnog te ondertekenen, bij gebreke waarvan de gemeente op grond van geëindigde pacht in rechte de ontruiming zou vorderen van de landerijen en opstallen, welke hij zonder recht of titel in gebruik houdt; bij deze exploten is echter tevens gesteld, dat de gemeente de ontruiming niet zal vorderen, zolang tussen haar en de landbouworganisaties nog overleg gaande is omtrent de toepassing van de z.g. hardheidsclausule in het besluit van de gemeenteraad d.d. 25 januari 1967 no. 15.
Ad c
Voor dit object heeft [vader van geïntimeerde] het laatstelijk aangeboden contract, dat was opgemaakt voor het jaar 1968, wel getekend; door de werking van art. 9 van Pro de Pachtwet gold dit contract echter voor het jaar 1970; bij brief 11 februari 1971, no. 825/12 P.W. 1971, hebben Burgemeester en Wethouders hem medegedeeld, dat zij zich nog wensten te beraden over de vraag, of met hem voor die landerijen per 1 januari 1971 een nieuwe pachtovereenkomst kan worden aangegaan en dat op dat tijdstip van enig pachtrecht zijnerzijds geen sprake is.
Ad d
Deze landerijen zijn in de loop van de jaren 1970 en 1971 aan [vader van geïntimeerde] in gebruik gegeven, doch dit gebruik is in afwachting van de hierna bedoelde beslissing van het gemeentebestuur nog niet schriftelijk geregeld. … Voorzover mij bekend hebben Burgemeester en Wethouders te dien aanzien nog geen beslissing genomen.”
3.13 Bij brief van 1 juni 1972 bericht het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente op basis van argumenten als in de ambtelijke notitie aan de wethouder genoemd dat het verzoek om [geïntimeerde] in plaats te stellen van [vader van geïntimeerde] nog niet in behandeling wordt genomen.
3.14 Namens [vader van geïntimeerde] antwoordt [functionaris] bij brief van 15 juni 1972 het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente onder meer als volgt:
“Uitsluitend ten aanzien van de door U bedoelde 1.75.00 ha heeft de heer [vader van geïtimeerde] middels ons aangetekend schrijven van 19 augustus 1968 geweigerd om te voldoen aan Uw bij deurwaardersexploit van 18 juli 1968 gedane sommatie om toen alsnog (in aug. 1968) voor de jaren 1965, 1966 en 1967 eenjarige pachtovereenkomsten te ondertekenen. In ons genoemd schrijven hebt u kunnen lezen, waarom wij dit zinloos hebben geacht. Het gevolg hiervan is uiteraard niet, dat de voortzetting van het gebruik van bedoeld perceel sedertdien zonder recht of titel is geweest, doch, evenals ten aanzien van de boerderij en de overige van Uw gemeente gepachte gronden, dat de mondelinge pachtverhouding werd en nog steeds wordt gecontinueerd.
Het door U bedoelde complex ter grootte van 2.62.25 ha heeft de heer [vader van geïntimeerde], de door U genoemde kennisgeving van 11 februari 1971 ten spijt, reeds ca. 17 jaren in pacht, aanvankelijk op wettelijke-duur-contract; in 1962 werd met de heer [vader van geïntimeerde] ten aanzien van deze grond een pachtontbindingsschaderegeling getroffen, waarna hij die gronden op eenjarige pachtbasis heeft gepacht tot 1971; sedertdien is er geen nieuwe schriftelijke pachtovereenkomst met hem gesloten, doch heeft hij deze grond mondeling verder gepacht en de terzake verschuldigde pachtpenningen tijdig voldaan;
Ook het door U bedoelde complex van 14.07.75 ha heeft de heer [vader van geïntimeerde], sedert 1970, mondeling gepacht, tegen een overeengekomen pachtprijs van f. 1.680,-- per jaar.
Wij zijn het met Uw College eens, dat er tot heden nog steeds geen normale pachtverhouding met de heer [vader van geïntimeerde] bestaat, evenmin als met de andere pachters in het betreffende gebied; dat neemt intussen niet weg, dat er wel degelijk pachtverhoudingen bestaan.
Zoals U bekend zal zijn, zijn wij er fervente voorstanders van om tenslotte eindelijk eens tot een duidelijke regeling terzake van de bedoelde pachtverhoudingen te komen.”
3.15 De Gemeente blijft blijkens de brief van 23 januari 1974 aan L.T.B. bij haar standpunt:
“Aangezien de heer [vader van geïntimeerde] niet aan de in laatstbedoelde exploit gedane sommatie heeft voldaan, handhaven wij ons standpunt als vervat in onze brief van 1 juni 1972, dat de heer [vader van geïntimeerde] zowel ten aanzien van de hoeve [straat] 756 c.a., ter grootte van 12.40.96 ha, als ten aanzien van een complex landerijen in de [polder] ter grootte van 1.75.00 ha geweigerd heeft de hem aangeboden pachtcontracten over de jaren 1965, 1966 en 1967 te ondertekenen.
Ook handhaven wij ons in laatstbedoelde brief vervatte, blijkens uw brief van 15 juni 1972 door u gedeelde standpunt, dat er tussen de gemeente Amsterdam en de heer [vader van geïntimeerde] geen normale pachtverhouding bestaat. (…)
Tenslotte delen wij u mede, dat de algemene problematiek met betrekking tot de verpachtingen voor korte duur zeer binnenkort door ons college behandeld zal worden. Wij hopen dan ook, uw brief van 27 oktober 1969 spoedig te kunnen beantwoord.”
3.16 In reactie op deze brief betwist [functionaris] van L.T.B. op 15 mei 1974 namens [vader van geïntimeerde] dat [vader van geïntimeerde] twee deurwaardersexploten heeft ontvangen. Bovendien wordt nog het volgende opgemerkt:
“Voorts moeten wij er U op wijzen, dat U uit ons schrijven van 15 juni 1972 ten onrechte hebt geconcludeerd, dat wij Uw opvatting omtrent de aard van de onderhavige pachtverhouding(en) delen. Het is U overigens genoegzaam bekend, dat wij onder een normale pachtverhouding in deze verstaan een schriftelijke wettelijke-duur-pachtovereenkomst, goedgekeurd door de Grondkamer. Ook wanneer er slechts een mondelinge pachtverhouding geldt, zoals in het onderhavige geval, zijn de regels van de Pachtwet hierop van overeenkomstige toepassing, ook derhalve het bepaalde in artikel 49 van Pro die wet. Uw conclusie in de voorlaatste alinea van Uw bovenaangehaald schrijven mist dan ook feitelijke grondslag, zodat wij U verzoeken U hierop opnieuw te beraden en ons Uw nadere beslissing spoedig te doen toekomen.”
3.17 Van de bankrekening van [geïntimeerde] is ten gunste van het Grondbedrijf van de Gemeente afgeschreven:
¦ op 8 mei 1979 een bedrag van in totaal NLG 2.919,50 onder vermelding van “pacht 79 sectie H 1072/73/74/75/76 1068 1233 ged 1230 ged. sectie I 1177-1579-155; 1580-1584 ged.-1572 -1573”;
¦ op 9 mei 1980 een bedrag van NLG 2.919,50 onder vermelding van “pacht ’80 sectie H 1072/73/74/75 I 1177 1579 1557 1580 1584/72/7”
¦ op 12 mei 1981 een bedrag van NLG 2.918,50 onder vermelding van “pacht 81 H 1072/73/74/75/76 1068 1233 1230 ged. sectie 1177 1579 155 1580 1584 ged”
¦ op 10 juni 1982 een bedrag van NLG 2.919,50 afgeschreven onder vermelding van “mei 821 1177 H 1086 H 1233 ged H 1230 H 1072”
¦ op 11 mei 1984 een bedrag van NLG 2.919,50 onder vermelding van “pacht mei 84 over [gemeente] H 1072-1076, 1086, 1233, 1230 [gemeente] I 1177, 1557, 1584, 1572, 73-79-80”
¦ op 6 mei 1986 een bedrag van NLG 2.919,50 onder vermelding van “pacht mei 86 over [gemeente] H 1072-1076-1086-1233-1230 [gemeente] I 1177-1557-1584-1572-1573-1579-15”
¦ op 23 oktober 1991 een bedrag van NLG 4.253,00 onder vermelding van “pacht 1991 [gemeente] 1072-1076-1086-1233-1230- [gemeente] I 1177-1557-1584-1572-1573-1579-1580”.
3.18 Bij schriftelijke en door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst heeft de Gemeente, vertegenwoordigd door het Stadsdeel [stadsdeel], aan [geïntimeerde] met ingang van 1 november 1988 voor de wettelijke duur verpacht de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie H, nummers 1073, 1074, 1075, 1076, 1086 en 1107 geheel en 1072, 1233 en 1230 gedeeltelijk, ter grootte van in totaal 14.16.45 ha. De pachtprijs bedroeg volgens de overeenkomst aanvankelijk NLG 2.063,50 en met ingang van 1 november 1994 NLG 11.964,—.
3.19 Bij notariële akte van levering van 13 januari 2006 heeft de Gemeente ter uitvoering van een koopovereenkomst d.d. 13 juli 1996 aan Rijkswaterstaat geleverd 17.32.67 ha grond voor de koopsom van € 24.500.000. Tot de geleverde percelen behoren (gedeelten van) percelen die bij [geïntimeerde] in gebruik zijn.
3.20 Bij aangetekend en per gewone post verzonden brief van 20 juni 2008 laat de Gemeente weten, dat zij de overeenkomst(en) met [geïntimeerde] per 1 juli 2009 wil beëindigen in verband met
¦ de aanleg [straat] en natuurcompensatiegebied de [naam] en de herinrichting van de [bebouwde oever A] rondom de [polder B];
¦ centrale recreatieve noord-zuid verbinding vanaf de noordzijde van de [bebouwde oever A] rondom de [polder B] tot aan de [straat];
¦ het aanleggen van het Luchtfilterbos;
¦ centraal open recreatief middengebied en toekomstig volkstuinenpark nieuwe stijl en de regionale recreatieve voorzieningen.
De brief vermeldt als onderwerp:
“Opzegging mondelinge gebruiksovereenkomst om niet betreffende de gronden in de [polder B].”
Als bijlagen bij de brief zijn gevoegd:
¦ akkoordverklaring beëindiging gebruik + kaart kadastrale gegevens gronden;
¦ overzichtskaart vrijmaking gronden [polder B];
¦ kaart grondgebruik [polder B];
¦ kaart Programma van Eisen [naam].
3.21 De gemachtigde van [geïntimeerde] bericht bij brief van 28 juli 2008 dat [geïntimeerde] niet met de beëindiging van het gebruik instemt. In de brief wordt onder meer aangevoerd dat er sprake is van een pachtovereenkomst en dat de opzegging niet aan de wettelijke eisen voldoet.
3.22 [geïntimeerde] heeft bij overeenkomst “afstand pachtrechten ten behoeve van de aanleg van de westrandweg met bijkomende werken in de gemeente Amsterdam” op 29 mei 2009 met Rijkswaterstaat overeenstemming bereikt over beëindiging van zijn pachtrechten en gebruiksrechten op uiterlijk 1 september 2009. In de overwegingen is onder meer het navolgende opgenomen:
“ 1. dat van het bij de pachter in pacht zijnde perceel kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie H, nummer 1516 groot 09.00.50 ha een gedeelte van ongeveer 5.37.80 ha benodigd is voor de aanleg van [straat];
2. dat de bestaande pachtovereenkomst van dato 7 juli 1985 is goedgekeurd door de grondkamer van Noord-Holland op 13 september 1995;
3. dat partijen volledige overeenstemming hebben bereikt over de aan de pachter toekomende totale schadeloosstelling;
4. dat de heer [geïntimeerde] ook gedeelten in gebruik heeft van de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie I:
I. nummer 1572 totaal groot 1.76.20 ha, waarvan een gedeelte van ongeveer 0.23.07 ha benodigd is voor de aanleg van [straat];
II. nummer 1573 groot 4.40.79 ha waarvan ongeveer 1.06.70 ha benodigd is voor de aanleg van [straat];
dat over de beëindiging van dit gebruik volledig overeenstemming is bereikt.”
3.23 Rijkswaterstaat heeft uit hoofde van de zojuist bedoelde overeenkomst aan [geïntimeerde] een schadeloosstelling betaald van € 157.083,00 excl. belastingschade.
3.24 De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis in kort geding van 30 november 2011 [geïntimeerde] veroordeeld om de percelen met de nummer 1557, 1573, 1579 en 1580 binnen een termijn van drie weken na betekening van dat vonnis te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom. Bij hetzelfde vonnis is de Gemeente veroordeeld tot betaling van een bedrag van in totaal € 230.258,— bij wijze van voorschot op de door haar aan [geïntimeerde] verschuldigde schadeloosstelling, waarvan € 144.000,— rechtstreeks aan [geïntimeerde] en € 86.258,— op de derdengeldrekening van de advocaat van [geïntimeerde].
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding vordert de Gemeente ontruiming door [geïntimeerde] van de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573, met uitzondering van het gedeelte waarover het tracé van de [straat] is geprojecteerd (welk gedeelte betrokken is in de onder 3.22 vermelde overeenkomst). Primair stelt de Gemeente zich op het standpunt dat tussen partijen géén pachtovereenkomst bestaat en dat de overeenkomst om niet waarbij aan [geïntimeerde] het gebruik van de bedoelde percelen is gegund, door haar tijdig is opgezegd. Subsidiair en voorwaardelijk vordert de Gemeente (naast ontruiming) ontbinding van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vorderingen van de Gemeente afgewezen. Daartegen richten zich de grieven.
4.2 Naar aanleiding van het onder 3.24 bedoelde vonnis van de voorzieningenrechter heeft de Gemeente haar eis verminderd, in die zin dat zij thans alleen nog ontruiming vordert van de percelen met de nummers 1584 en 1572. Gelijktijdig heeft de Gemeente haar eis vermeerderd met terugbetaling van het door de voorzieningenrechter aan [geïntimeerde] toegekende voorschot. Bij gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] tegen deze eisvermeerdering bezwaar gemaakt. Het hof heeft dat bezwaar verworpen. In dat verband heeft het hof overwogen dat het vonnis van de voorzieningenrechter een novum is en dat het begrijpelijk is dat de Gemeente haar vordering aan dat novum wil kunnen aanpassen, terwijl bovendien de inhoudelijke vragen waaromtrent in dit hoger beroep moet worden beslist, door de eiswijziging in het geheel niet veranderen. De eiswijziging leidt dus ook niet tot een werkelijke uitbreiding van het debat en [geïntimeerde] wordt niet in zijn verdediging geschaad.
4.3 Met grief I richt de Gemeente zich tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent het bestaan van een pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573. De Gemeente erkent dat [geïntimeerde] de percelen ten behoeve van de landbouw in gebruik heeft gehad, maar betwist dat partijen voor dat gebruik een tegenprestatie zijn overeengekomen. Wat betreft de door [geïntimeerde] gedane betalingen veronderstelt de Gemeente dat [geïntimeerde] bij die betalingen gemakshalve alle percelen heeft vermeld die hij in gebruik had. In dat verband wijst de Gemeente erop dat op het bankafschrift van 11 juni 1982 de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573 niet voorkomen. Verder wijst de Gemeente erop dat aanvankelijk [vader van geïntimeerde] de percelen in gebruik had; volgens haar heeft nimmer indeplaatsstelling plaatsgevonden.
4.4 De grief faalt. Bij de diverse betalingen van pacht in de periode 1979-1991 als onder 3.17 bedoeld, zijn ook de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573 aangeduid. Alleen voor de betaling van 10 juni 1982 geldt dat deze percelen niet worden genoemd. De betalingen zijn in de bedoelde periode door de Gemeente behouden. De door [geïntimeerde] betaalde bedragen (variërend van NLG 2.918,50 tot NLG 4.253) lagen ook steeds beduidend hoger dan het bedrag van NLG 2.063,50 zoals vermeld in de schriftelijke pachtovereenkomst als onder 3.18 bedoeld. Dat is een sterke aanwijzing dat de betalingen niet alleen op die schriftelijke pachtovereenkomst betrekking hadden en dus de vermelding van de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573 niet “gemakshalve” plaatsvond, en dat ook met betrekking tot die percelen van pacht sprake was. Het kan aan de Gemeente immers niet zijn ontgaan – in ieder geval niet jaren achtereen – dat meer werd betaald dan het bedrag van NLG 2.063,50. Hoewel de Gemeente bij memorie van grieven zelf een kopie van de bedoelde schriftelijke pachtovereenkomst heeft overgelegd, is zij op een en ander niet ingegaan. Aldus is de betwisting door de Gemeente van de stellingen van [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd.
4.5 Het hof voegt hier wat betreft de indeplaatsstelling van [geïntimeerde] in plaats van zijn vader [vader van geïntimeerde] nog het volgende toe. De Gemeente ziet er ten onrechte aan voorbij dat de hiervoor bedoelde betalingen vanaf de rekening van [geïntimeerde] plaatsvonden en dat door [vader van geïntimeerde] reeds in 1972 aan de orde was gesteld dat hij wenste dat [geïntimeerde] zijn plaats als pachter zou innemen. De Gemeente kon er dan ook bedacht op zijn dat [geïntimeerde] het bedrijf van zijn vader zou overnemen en had – indien zij bezwaar had tegen [geïntimeerde] als pachter – dus reden om te eniger tijd te onderzoeken wie het verpachte exploiteerde en de pacht betaalde, tegen het gebruik en de betalingen door [geïntimeerde] te protesteren en de ontvangen bedragen te retourneren. Daarvan was in de bedoelde periode (een periode van maar liefst twaalf jaar) geen sprake en [geïntimeerde] heeft op grond daarvan – in ieder geval na verloop van jaren – mogen begrijpen dat tussen hem en de Gemeente mondeling of stilzwijgend een pachtovereenkomst tot stand was gekomen. Ook in zoverre is het verweer van de Gemeente onvoldoende gemotiveerd.
4.6 Volgens de stellingen van [geïntimeerde] zijn later, vanaf 1992, door het stadsdeel [stadsdeel B] pachtbetalingen geretourneerd. De Gemeente betwist dat. Wat in dit verband juist is, kan in het midden blijven, omdat de eventuele omstandigheid dat [geïntimeerde] na 1992 geen betalingen meer heeft gedaan, niet ertoe leidt dat de eerder tussen partijen ontstane pachtverhouding is geëindigd.
4.7 Andere voldoende gemotiveerde bezwaren tegen het oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg dat (ook) met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573 van pacht sprake is, leest het hof in (de toelichting op) de grief niet. Aan een bewijsopdracht aan [geïntimeerde] komt het hof niet toe, omdat de Gemeente haar betwisting van de stellingen van [geïntimeerde] – volgens hetgeen hiervoor is overwogen – onvoldoende heeft gemotiveerd.
4.8 Met grief II klaagt de Gemeente erover dat de pachtkamer in eerste aanleg niet is ingegaan op haar beroep op verjaring en rechtsverwerking.
4.9 De Gemeente heeft in dit verband aangevoerd (antwoordakte 22 december 2009 onder 5) dat [geïntimeerde] volgens zijn eigen stellingen in 1991/1992 kennis heeft genomen van het standpunt van het stadsdeel dat er van een pachtrelatie geen sprake was. Volgens de Gemeente heeft [geïntimeerde] door niets te ondernemen zich daarbij neergelegd.
4.10 De grief faalt. Voor het beroep op verjaring geldt dat de Gemeente niet duidelijk heeft gemaakt op de verjaring van welke rechtsvordering zij het oog heeft. [geïntimeerde] behield steeds het gebruik van de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I nummers 1584, 1579, 1580, 1557, 1572 en 1573, zodat voor hem geen aanleiding bestond om in rechte nakoming te vorderen. Aan haar beroep op rechtsverwerking legt de Gemeente niet meer ten grondslag dan enkel tijdsverloop, wat voor rechtsverwerking onvoldoende is.
4.11 De Gemeente heeft grief III ingetrokken naar aanleiding van de bij memorie van antwoord door [geïntimeerde] overgelegde stukken. Die grief behoeft dus geen bespreking.
4.12 Grief IV ziet op de subsidiaire vordering van de Gemeente tot ontbinding op grond van artikel 7:377 Burgerlijk Pro Wetboek. Volgens het eerste lid van dat artikel ontbindt de pachtrechter de pachtovereenkomst op vordering van de verpachter indien deze het verpachte of een gedeelte daarvan wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden en die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang. De voorgenomen bestemming wordt geacht in overeenstemming met het algemeen belang te zijn, indien zij in overeenstemming is met een onherroepelijk bestemmingsplan.
4.13 [geïntimeerde] erkent dat een aanzienlijk gedeelte van de gronden die bij hem in gebruik zijn in het thans vigerende bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming heeft. Volgens hem kan echter een ander gedeelte wél agrarisch worden aangewend, omdat de daarvoor geldende bestemmingen “Groen” en “Recreatie” agrarisch gebruik toelaten. In dit verband beroept [geïntimeerde] zich op de Zienswijzennota van 10 maart 2010 (productie 7 bij memorie van antwoord). Dit betoog treft geen doel. De bedoelde Zienswijzennota vermeldt dat zowel in de bestemming Groen als in de bestemming Recreatie het agrarische gebruik van de gronden ondergeschikt is aan de bestemming tot groenstroken respectievelijk recreatiegebied. Gelet daarop is sprake van een bestemming tot niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden in de zin van artikel 7:377 Burgerlijk Pro Wetboek. Dat de nota opmerkt dat “waar mogelijk en realistisch” omliggende agrarische bedrijven betrokken kunnen worden bij de “agrarische bedrijfsvoering”, doet daaraan niet af, omdat gelet op de context waarin die opmerking wordt geplaatst, daarmee niet is bedoeld dat de bestemming (in feite) agrarisch blijft.
4.14 De grief slaagt dus en de vordering tot ontbinding dient te worden toegewezen. De percelen met nummer 1557, 1573, 1579 en 1580 heeft [geïntimeerde] inmiddels op grond van het vonnis van de voorzieningenrechter van 30 november 2011 moeten ontruimen, zodat wat betreft die percelen ontbinding met onmiddellijke ingang niet bezwaarlijk is. Wat betreft de overige percelen zal het hof de ontbinding in laten gaan per 1 december a.s. Het hof zal [geïntimeerde] tevens veroordelen tot ontruiming van de percelen met de nummers 1584 en 1572. De gevorderde dwangsom zal gemodereerd worden toegewezen, evenals de gevorderde machtiging.
4.15 In overeenstemming met het derde lid van artikel 7:377 Burgerlijk Pro Wetboek dient het hof vervolgens de Gemeente te veroordelen om [geïntimeerde] schadeloos te stellen over de tijd welk hij bij niet-ontbinding ingevolge de pachtovereenkomst nog op het gepachte had kunnen blijven. Over de hoogte van de in aanmerking te nemen schade en ook over de uitgangspunten van de schadeberekening (liquidatie of reconstructie, factor 8 of factor 9) zijn partijen het oneens.
4.16 In verband daarmee zal het hof deskundigen benoemen ter beantwoording van de vraag welke schade [geïntimeerde] als gevolg van de ontbinding lijdt over de tijd dat hij bij niet-ontbinding nog op het gepachte had kunnen blijven. Het hof denkt daarbij voorlopig aan de volgende personen:
¦ mr. J. Berkvens, kantoorhoudende te Amsterdam;
¦ ir. C.A.G. Kea, kantoorhoudende te Leimuiden;
¦ A.C. Rommelse, kantoorhoudende te Zwijndrecht.
4.17 De deskundigen zullen schriftelijk rapport dienen uit te brengen. Indien de reacties van partijen op dat rapport daartoe aanleiding geven, zal het hof de deskundigen vervolgens ook mondeling horen. Het hof zal de Gemeente belasten met het voorschot.
4.18 Alvorens het hof tot benoeming van deskundigen overgaat, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich over de voorgestelde deskundigen, de vraagstelling en de bevoorschotting uit te laten, eerst de Gemeente en vervolgens [geïntimeerde].
4.19 De slotsom is dat de grieven deels slagen, zodat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Opnieuw recht doende zal het hof de subsidiare vordering van de Gemeente toewijzen overeenkomstig hetgeen onder 4.14 is overwogen en beslist. Voorts volgt rolverwijzing als onder 4.18 bedoeld.
4.20 Bij eindarrest zal het hof de kosten tot op dit arrest compenseren, omdat partijen ieder deels in het ongelijk zijn gesteld.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de pachtkamer van de sector kanton van de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam, van 9 november 2010 en doet opnieuw recht;
wijst de primaire vordering van de Gemeente af;
ontbindt de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie I, nummers 1557, 1579, 1580, 1584, 1572 en 1573, wat betreft de nummers 1557, 1573, 1579 en 1580 met ingang van heden en wat betreft de nummers 1584 en 1572 met ingang van 1 december 2012;
veroordeelt [geïntimeerde] om de percelen met de nummers 1584 en 1572 met ingang van 1 december 2012 te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,— voor iedere dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,—, en machtigt de Gemeente om de ontruiming zelf zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie te bewerkstelligen;
verwijst de zaak naar de rol van 23 oktober 2012 voor akte aan de zijde van de Gemeente voor het onder 4.18 vermelde doel;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.J.P. Lock en J.K.B. van Daalen en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 september 2012.