Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 12/00148
uitspraakdatum: 2 oktober 2012
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Vof X te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 2 februari 2012, nummer AWB 11/1197,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 - naar de waardepeildatum 1 januari 2009 - vastgesteld op € 1.803.000.
1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 februari 2011 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 februari 2012 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 15 maart 2012, ingekomen bij het Hof op dezelfde dag, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Belanghebbende heeft op 14 augustus 2012 een nader stuk ingediend.
1.6. De Ambtenaar heeft op 24 augustus 2012 een nader stuk ingediend.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2012 te Arnhem. Namens belanghebbende zijn verschenen [ ] en taxateur [ ]. Namens de Ambtenaar zijn verschenen [ ] en taxateur A.
1.8. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. De onroerende zaak bestaat uit een winkelruimte op de begane grond (160 m²), een opslag/magazijn met kantine en toiletruimte op de eerste verdieping (127 m²) en een opslag/magazijn op de tweede verdieping (80 m²). De onroerende zaak is gelegen aan een winkelstraat in het centrum van Q.
2.2. Met betrekking tot de onroerende zaak is met ingang van 1 augustus 1990 een huurovereenkomst gesloten tussen B BV (als verhuurder) en C BV i.o. (als huurder). Belanghebbende is op grond van een indeplaatsstellingsovereenkomst met ingang van februari 2004 in de plaats getreden van genoemde huurder. De jaarhuur bedraagt op de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2009) € 80.000 exclusief omzetbelasting.
2.3. Belanghebbende heeft per 1 augustus 2012 de huur opgezegd. De onroerende zaak wordt per 12 juli 2012 te huur aangeboden voor een jaarhuur van € 115.000.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen verschillen van mening over de huurwaarde. De kapitalisatiefactor van 13,6 is niet in geschil.
3.3. Belanghebbende betoogt dat de huurwaarde € 100.000 moet zijn en komt derhalve tot een waarde van (€ 100.000 x 13,6 =) € 1.360.000. Belanghebbende verwijst hierbij naar de slechte staat van de eerste en tweede verdieping, de door A gebruikte vergelijkingsobjecten a-straat 2 en a-straat 3 en het feit dat de onroerende zaak per 12 juli 2012 te huur wordt aangeboden voor een jaarhuur van € 115.000.
3.4. Ter staving van de door hem verdedigde waarde wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van A van 24 augustus 2011 waarin de waarde is getaxeerd op (€ 135.219 x 13,6 =) € 1.838.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Het Hof stelt voorop dat op de Ambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.3. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde (huur)waarde verwijst de Ambtenaar naar het in 3.4 vermelde taxatierapport van A. In het taxatierapport worden de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
Object
Winkel oppervl. Huur-waarde per m² Huurwaarde winkel Magazijn
oppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde
Magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
a-straat 1 160 m² € 519 € 83.000 127 m²
80 m² € 281
€ 206 € 35.719
€ 16.500 € 135.219 € 80.000
(per jan-09)
a-straat 2
111 m² € 607 € 67.399 99 m²
€ 124 € 12.296 € 79.695 € 79.550
(per dec-09)
a-straat 4
147 m² € 569 € 83.577 50 m² € 123 € 6.165 € 89.742 € 90.000
(per nov-10)
a-straat 5
65 m² € 593 € 38.554 65 m²
65 m² € 322
€ 265 € 20.918
€ 17.226 € 76.698 € 76.330
(per nov-05)
a-straat 6
100 m² € 723 € 72.345 90 m²
€ 143
€ 12.879 € 85.224 € 85.000
(per mei-07)
b-straat 1
131 m² € 561 € 73.491 40 m²
€ 396 € 15.840 € 89.331 € 90.000
(per jan-10)
b-straat 2
175 m² € 476 € 83.230 80 m²
80 m € 296
€ 244 € 23.664
€ 19.488 € 126.382 € 125.000
(per jul-07)
Verder verwijst A nog naar een vraagprijs in augustus 2011 van € 1.795.000 voor een object aan de a-straat 3. Dit object bestaat uit een winkelruimte op de begane grond (109 m²) en vier ruimtes voor opslag/magazijn van respectievelijk 54 m² (kelder), 109 m² (eerste verdieping), 109 m² (tweede verdieping) en 56 m² (zolder).
4.4. Met voornoemd taxatierapport heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 135.219 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. Belanghebbende heeft gesteld dat in het taxatierapport van A een te hoge huurwaarde wordt toegekend aan de secundaire ruimten. A heeft de huurwaarde van de eerste verdieping berekend op € 35.719, en wel – afgezien van afrondingen – als volgt: 127 (oppervlakte) x € 625 (primaire meterprijs) x 0,6 (functie: opslag) x 0,85 (bouwlaag: eerste verdieping) x 0,9 (kwaliteit). Zou deze opslag – in plaats van op de eerste verdieping – in de kelder zijn gelegen, dan zou gerekend worden met een correctiefactor van 0,30 (bouwlaag: kelder) hetgeen, bij gelijkblijvende overige factoren, zou leiden tot een huurwaarde van € 12.700. Het voorgaande geldt eveneens, maar in mindere mate, voor de opslag op de tweede verdieping, waarbij wordt gerekend met een correctiefactor voor de bouwlaag van 0,70. Ter zitting van het Hof heeft A onvoldoende duidelijk kunnen maken waarom voor een opslag in de kelder een veel lagere correctiefactor wordt toegepast dan voor een opslag op met name de eerste verdieping.
4.5. Verder heeft A ter zitting van het Hof verklaard dat naarmate de omvang van de secundaire ruimten (opslag en dergelijke) groter is, de primaire vierkante meterprijs lager is. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, geeft deze wijze van compenseren van de omvang van de secundaire ruimten in de primaire vierkante meterprijs onvoldoende inzicht in de waardebepaling door de Ambtenaar. Te meer omdat de door A gehanteerde primaire vierkante meterprijs is afgeleid uit de vergelijkingsobjecten waarbij geen rekening is gehouden met de omvang van de secundaire ruimten van de vergelijkingsobjecten.
4.6. Gelet op het vorenstaande is de Ambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite (huur)waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.7. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.360.000. Ter staving van deze waarde heeft belanghebbende gewezen op het feit dat de onroerende zaak per 12 juli 2012 te huur wordt aangeboden voor een jaarhuur van € 115.000 (zie 2.3), de waardeontwikkeling van winkelruimten in Q en het gegeven dat het onder 4.3 genoemde object aan de a-straat 3 op 12 april 2012 is verkocht voor € 1.275.000.
4.8. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de bepleite (huur)waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Redengevend daarvoor is dat het een vraaghuur betreft en, mede gelet op de marktontwikkelingen, te ver is verwijderd van de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2009. Ook de verkoop van a-straat 3 is niet rondom de waardepeildatum tot stand gekomen. In dat verband laat het Hof meewegen dat de Ambtenaar onweersproken heeft gesteld dat destijds (1 januari 2009) geen sprake was van leegstand in de a-straat, maar medio 2012 in deze straat wel leegstand voorkomt.
4.9. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.550.000.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 218 voor de kosten in de bezwaarfase, € 874 voor de kosten in beroep en € 874 voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 1.966. Tussen partijen is niet in geschil dat bij een gegrondverklaring de te vergoeden taxatiekosten moeten worden gesteld op 4,5 uur x € 60, ofwel € 270. Verder stelt het Hof de kosten van uittreksels uit openbare registers op € 5,90.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.550.000;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.241,90; en
– gelast dat de gemeente Arnhem aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt van in totaal € 768, te weten € 302 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2012.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.