Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.091.109/01
Zaaknummer rechtbank : 368731
Arrest van 19 november 2013
inzake
HAGHESTEDE B.V.,
gevestigd te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: Haghestede,
advocaat: mr. R.M. Köhne te Voorburg,
tegen
STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: PMT,
advocaat: mr. R.M. van Opstal te Utrecht.
Het geding
Het hof heeft in deze zaak een tussenarrest gewezen op 9 augustus 2011. Het verwijst daarnaar voor het procesverloop tot die datum. Haghestede heeft bij brief van 13 oktober 2011 producties ingebracht. De in het tussenarrest bevolen comparitie van partijen is daarna gehouden. Ter comparitie is tussen partijen geen overeenstemming bereikt. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Haghestede heeft bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd, die door PMT bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Vervolgens hebben partijen op 26 september 2013 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
Haghestede koopt, verkoopt en beheert, als onderdeel van de Metterwoon Groep, onroerende zaken. PMT had als belegger onder meer een winkel-wooncomplex, gelegen [adres 2] te Roosendaal, in eigendom. Dat complex werd voor PMT beheerd door de Kats & Waalwijk Groep (verder: K&W).
1.2
De Regionale Milieudienst van het Streekgewest Westelijk Noord-Brabant (verder: RMD) heeft bij brief van 28 september 1999 aan K&W het volgende bericht.
“Naar aanleiding van Uw brief (…) kan ik U mededelen dat mijn dienst ten aanzien van de tank(s) en zintuiglijke verontreiniging op het adres [adres 1] te Roosendaal de gemeente Roosendaal schriftelijk op de hoogte heeft gebracht en een voorstel heeft gedaan om tot een oplossing te komen. Indien ik nadere berichtgeving van de gemeente ontvang zal mijn dienst nader met U in overleg treden.”
1.3
Op 29 november 2002 is een notariële akte opgemaakt strekkende tot levering van het complex door PMT aan Haghestede. Deze akte houdt onder meer het volgende in.
“Artikel 8.
Verkoper heeft verklaard:
a.
Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, die duiden op een mogelijke verontreiniging van de grond van het verkochte, zodanig dat een normaal gebruik daarvan als object bestemd tot verhuur en bewoning wordt belemmerd dan wel naar de huidige normen een verplichting tot schoning of tot het nemen van andere maatregelen zou kunnen worden opgelegd.
Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, die duiden op een mogelijke verontreiniging van de grond van het verkochte, zodanig dat een normaal gebruik daarvan als object bestemd tot verhuur en bewoning wordt belemmerd dan wel naar de huidige normen een verplichting tot schoning of tot het nemen van andere maatregelen zou kunnen worden opgelegd.
(…)
Artikel 14.
1.
Koper en verkoper doen afstand ven het recht op welke grond ook ontbinding van deze overeenkomst en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst te vorderen.
2.
Koper doet tevens afstand tot het vorderen van herstel en schadevergoeding (en vrijwaart verkoper voor aanspraken van derden) ter zake van na heden blijkende verontreiniging van het verkochte, behoudens voor zover mocht blijken dat verkoper bekend was met die verontreiniging. (…)”
1.4
RMD heeft Metterwoon Vastgoed BV bij brief van 4 augustus 2004 het volgende bericht.
“De gemeente Roosendaal is voornemens om in 2005 (…) werkzaamheden (…) in het gebied van de [adres 1] te gaan uitvoeren. In het recente verleden is echter vast komen te staan dat een deel van dat werkgebied is verontreinigd met gechloreerde koolwaterstoffen. (...)
Uit historisch onderzoek is inmiddels vast komen te staan dat op het perceel [adres 1] in het verleden een chemische wasserij heeft gezeten. Om na te gaan of uit te sluiten dat hier de bron gevonden moet worden, zal ook hier bodemonderzoek moeten plaatsvinden. Mijn dienst verzoekt u dan ook vriendelijk hieraan uw medewerking te verlenen. (...)”
1.5
RMD heeft op 3 november 2004 over het vervolgens uitgevoerde onderzoek een rapport uitgebracht. Daarin is als resultaat vermeld dat op de onderzoekslocatie sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. De gemeente Roosendaal (verder: de Gemeente) heeft bij brief van 16 juni 2005 aan de winkeliers en omwonenden van [adres 1] medegedeeld dat op de locatie [adres 1] sprake is van een ernstige vervuiling. De provincie Noord-Brabant (verder: de Provincie) heeft bij brief van 19 april 2007 aan Haghestede bericht dat ter plaatse van [adres 1] een ernstig geval van bodemverontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen aanwezig is en dat Haghestede op grond van de Wet bodembescherming verantwoordelijk is voor de aanpak van de bodemverontreiniging en de financiering daarvan.
2.
Haghestede heeft bij de rechtbank (kort samengevat en met bijkomende vorderingen) gevorderd dat deze voor recht zal verklaren dat PMT jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten, althans onrechtmatig heeft gehandeld, althans dat haar een beroep op (partiële) vernietiging toekomt wegens bedrog of dwaling, alsmede dat deze, onder de voorwaarde dat Haghestede uiteindelijk door het bevoegd gezag zal worden gehouden tot sanering van de grond en/of verwijdering van de tanks en leidingen of tot betaling van de kosten daarvan, de overeenkomst zo nodig partieel zal vernietigen of ontbinden en PMT zal veroordelen € 385.478,- en de door Haghestede verder te maken saneringskosten te betalen. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
3.
Haghestede heeft geen grieven gericht tegen het vonnis van de rechtbank van 22 september 2010. Zij zal daarom in haar beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.
Met haar
eerste griefklaagt Haghestede over de overweging van de rechtbank dat Haghestede onvoldoende heeft aangevoerd om de conclusie te wettigen dat wetenschap van K&W, die niet als vertegenwoordiger van PMT optrad, aan PMT moet worden toegerekend. Haghestede heeft naar voren gebracht dat K&W wel als vertegenwoordiger van PMT optrad en een aantal feiten en omstandigheden genoemd die de door haar beoogde toerekening wèl zouden wettigen. De
tweede griefkeert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat PMT ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was met de bodemverontreiniging. Heijmans meent dat zij daartoe wel voldoende heeft aangevoerd en dat de rechtbank op zijn minst een bewijsvermoeden had moeten aannemen. Voorts beroept zij zich in dit verband op in hoger beroep ingebrachte aanvullende bewijsstukken. Met haar
derde griefvalt Haghestede de overweging van de rechtbank aan dat de omstandigheid dat in 1956 enige tijd een stomerij in het complex gevestigd was, niet betekent dat PMT ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs kon weten dat de bodem van het perceel verontreinigd was. Haghestede voert aan dat PMT vanaf de bouw eigenaar is geweest, dat de stomerij daar na 1956 een groot aantal jaren gevestigd was, dat bij de meeste stomerijen bodemverontreiniging wordt aangetroffen en dat PMT daarom daarnaar onderzoek had moeten doen of die voormalige aanwezigheid voor de totstandkoming van de overeenkomst aan haar had moeten melden. De
vierde en vijfdegrief bouwen op de eerdere grieven voort.
eerste griefklaagt Haghestede over de overweging van de rechtbank dat Haghestede onvoldoende heeft aangevoerd om de conclusie te wettigen dat wetenschap van K&W, die niet als vertegenwoordiger van PMT optrad, aan PMT moet worden toegerekend. Haghestede heeft naar voren gebracht dat K&W wel als vertegenwoordiger van PMT optrad en een aantal feiten en omstandigheden genoemd die de door haar beoogde toerekening wèl zouden wettigen. De
tweede griefkeert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat PMT ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was met de bodemverontreiniging. Heijmans meent dat zij daartoe wel voldoende heeft aangevoerd en dat de rechtbank op zijn minst een bewijsvermoeden had moeten aannemen. Voorts beroept zij zich in dit verband op in hoger beroep ingebrachte aanvullende bewijsstukken. Met haar
derde griefvalt Haghestede de overweging van de rechtbank aan dat de omstandigheid dat in 1956 enige tijd een stomerij in het complex gevestigd was, niet betekent dat PMT ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs kon weten dat de bodem van het perceel verontreinigd was. Haghestede voert aan dat PMT vanaf de bouw eigenaar is geweest, dat de stomerij daar na 1956 een groot aantal jaren gevestigd was, dat bij de meeste stomerijen bodemverontreiniging wordt aangetroffen en dat PMT daarom daarnaar onderzoek had moeten doen of die voormalige aanwezigheid voor de totstandkoming van de overeenkomst aan haar had moeten melden. De
vierde en vijfdegrief bouwen op de eerdere grieven voort.
5.
Naar luid van artikel 14, tweede lid, van de leveringsakte heeft Haghestede afstand gedaan van haar vorderingsrecht ter zake van na de datum van de akte blijkende verontreiniging van [adres 1], behoudens voor zover mocht blijken dat PMT bekend was met die verontreiniging. Gelet op de omstandigheid dat het hier gaat om twee grote instellingen die beide actief waren op de markt van onroerende zaken en zich daarbij konden voorzien van de nodige juridische bijstand, kent het hof aan de op zich heldere tekst van deze bepaling overwegende betekenis toe. Waar het om gaat is of PMT op 29 november 2002
bekend wasmet
dieverontreiniging, dat wil zeggen met de bodemverontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen. Niet bepalend is of PMT een zodanige verontreiniging redelijkerwijs had moeten vermoeden of daarmee bekend had kunnen zijn, indien zij daarnaar onderzoek had gedaan. Aangezien Haghestede zich op de rechtsgevolgen van deze uitzonderingsclausule beroept, rust op haar de bewijslast. Uit de door haar overgelegde bewijsstukken blijkt ter zake van deze verontreiniging niet méér dan dat K&W er voor 29 november 2002 mee bekend was dat in de grond van het complex rond een tank op enkele plaatsen op wisselende diepte in lichte tot matige mate een rare thinner/per/tri-achtige lucht is opgemerkt (productie 13 bij memorie van grieven) en dat K&W aan medewerkers van PMT heeft medegedeeld dat de bodemmonsters enige vervuiling met vluchtige stoffen gaven (productie 14 bij memorie van grieven). In de verder door Haghestede overgelegde overlegverslagen komt deze bodemverontreiniging niet meer aan de orde, doch nog slechts de sanering van de aangetroffen tanks. Hieruit leidt het hof af dat weliswaar K&W redelijkerwijs had kunnen vermoeden dat sprake was van een bodemverontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen, maar dat niet is komen vast te staan dat K&W met die verontreiniging vóór 29 november 2002 bekend was, laat staan dat dat voor PMT gold. Als juist is dat vanaf 1956 jarenlang een stomerij in het complex gevestigd is geweest en als bekendheid daarmee bij PMT bekend moet worden verondersteld, betekent dat niet dat PMT er vóór 29 november 2002 mee bekend was dat er zich in de grond onder het complex een verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen bevond.
bekend wasmet
dieverontreiniging, dat wil zeggen met de bodemverontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen. Niet bepalend is of PMT een zodanige verontreiniging redelijkerwijs had moeten vermoeden of daarmee bekend had kunnen zijn, indien zij daarnaar onderzoek had gedaan. Aangezien Haghestede zich op de rechtsgevolgen van deze uitzonderingsclausule beroept, rust op haar de bewijslast. Uit de door haar overgelegde bewijsstukken blijkt ter zake van deze verontreiniging niet méér dan dat K&W er voor 29 november 2002 mee bekend was dat in de grond van het complex rond een tank op enkele plaatsen op wisselende diepte in lichte tot matige mate een rare thinner/per/tri-achtige lucht is opgemerkt (productie 13 bij memorie van grieven) en dat K&W aan medewerkers van PMT heeft medegedeeld dat de bodemmonsters enige vervuiling met vluchtige stoffen gaven (productie 14 bij memorie van grieven). In de verder door Haghestede overgelegde overlegverslagen komt deze bodemverontreiniging niet meer aan de orde, doch nog slechts de sanering van de aangetroffen tanks. Hieruit leidt het hof af dat weliswaar K&W redelijkerwijs had kunnen vermoeden dat sprake was van een bodemverontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen, maar dat niet is komen vast te staan dat K&W met die verontreiniging vóór 29 november 2002 bekend was, laat staan dat dat voor PMT gold. Als juist is dat vanaf 1956 jarenlang een stomerij in het complex gevestigd is geweest en als bekendheid daarmee bij PMT bekend moet worden verondersteld, betekent dat niet dat PMT er vóór 29 november 2002 mee bekend was dat er zich in de grond onder het complex een verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen bevond.
6.
Haghestede heeft in hoger beroep aangeboden te bewijzen dat PMT op de hoogte was van de verontreiniging(en) en de tanks. Dat bewijsaanbod is, voor zover het de tanks betreft, niet ter zake en, voor zover het de verontreiniging(en) betreft, te algemeen en bovendien ter zake van de verontreiniging met gechloreerde koolwaterstoffen onvoldoende onderbouwd. Het hof zal het daarom passeren.
7.
De slotsom is dat de grieven niet tot resultaat leiden. Het hof zal het beroepen eindvonnis van de rechtbank bekrachtigen. Daarbij past een veroordeling van Haghestede in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- verklaart Haghestede niet-ontvankelijk in haar beroep tegen het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 22 september 2010;
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 9 maart 2011;
- veroordeelt Haghestede in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van PMT tot op heden begroot op € 4.713,- aan griffierecht en € 11.685,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, J.E.H.M. Pinckaers en H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 november 2013 in aanwezigheid van de griffier.