Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-13/00188, BK-13/00189, BK-13/00190 en BK-13/00191
Uitspraak d.d. 27 augustus 2013
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 9 januari 2013, nummers AWB 12/8493, AWB 12/8660, AWB 12/8664 en AWB 12/8665, betreffende na te vermelden beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) zijn de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1], [1a], [1b] en [1c] te [Z] (hierna: gezamenlijk de woningen en ieder afzonderlijk de woning [1], [1a], [1b] of [1c]), vastgesteld op respectievelijk € 153.000, € 182.000, € 153.000 en € 182.000 per 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2012.
1.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2012, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen, aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Teylingen naar een heffingsmaatstaf van respectievelijk € 153.000, € 182.000, € 153.000 en € 182.000.
1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikkingen en aanslagen blijkt, is gedagtekend 29 februari 2012.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift, gedagtekend 24 augustus 2012, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur de bezwaren ongegrond verklaard.
1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van in totaal € 168 (4 x € 42). De rechtbank heeft:
- de beroepen gegrond verklaard;
- de uitspraken op bezwaar vernietigd;
- de beschikkingen aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarden voor de woningen [a-straat 1] en [1b] worden verminderd tot € 147.000 en dat de vastgestelde waarden voor de woningen [a-straat 1a] en [1c] worden verminderd tot € 179.500;
- de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd;
- bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
- de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 119;
- de Inspecteur opgedragen het betaalde griffierecht van in totaal € 168 (4 x € 42) aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van in totaal € 118. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende bij brief van 2 juli 2013 nadere stukken in het geding gebracht. Een kopie van deze stukken is toegezonden aan de Inspecteur.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 juli 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Ter zitting is afgesproken dat de gemachtigde van belanghebbende (zijn zoon) na afloop van de zitting een volmacht zal opsturen waaruit blijkt dat belanghebbende zijn zoon gemachtigd heeft om hem te vertegenwoordigen. Op 19 juli 2013 is deze machtiging van 16 juli 2013 bij het Hof binnengekomen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.
Belanghebbende is eigenaar van de woningen. Het betreft vier appartementen in één pand uit 1920 met één kadastraal nummer. De woningen [1] en [1b] zijn benedenwoningen en hebben een inhoud van ongeveer 168 m3. Zij hebben een buitenruimte. De woningen [1a] en [1c] zijn bovenwoningen en hebben een inhoud van ongeveer 233 m3. Zij hebben geen buitenruimte. De woningen worden afzonderlijk verhuurd, zijn afsluitbaar en hebben elk een eigen keuken, douche en toilet. Er is één gedeelde berging. De woningen zijn gelegen in de dorpskern van [Z]. Het pand verkeert in gerenoveerde staat.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of de Inspecteur de waarde van de woningen op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend. De objectafbakening is in hoger beroep niet langer in geschil.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden daarvoor, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde per woning tot € 115.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
“De waarde van de woningen [a-straat 1] en [1b]
7.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikt wijze na de beste voorbereiding”(Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz 44).
8.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport voor [a-straat 1], welk taxatierapport geacht moet worden ook betrekking te hebben op nummer [1b], en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, zijn de waarden van de woningen met de nummers [1] en [1b] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het taxatierapport en de matrix blijkt niet op welke wijze de aan de woningen toegekende waarden zijn herleid uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor de woningen uitgaat van een waarde per kubieke meter van € 893, terwijl voor de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [b-straat 2] – welke woningen qua inhoud slechts twee kubieke meter groter zijn, wordt uitgegaan van een waarde van € 871 per kubieke meter. Verweerder heeft ter zitting erkend dat hiervoor geen goede verklaring is en heeft zich nader op het standpunt gesteld dat de waarden van de woningen met de nummers [1] en [1b] moeten worden verminderd met € 22 per kubieke meter. Voorts is ter zitting gebleken dat verweerder bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met het feit dat de vier woningen één gedeelde berging hebben. Verweerder is ten onrechte ervan uitgegaan dat iedere woning een eigen berging heeft.
9.
Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Het door eiser overgelegde taxatierapport gaat ten onrechte uit van één onroerende zaak en bovendien heeft de taxateur voor de waardebepaling de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank geen geschikte methode om de waarde van woningen vast te stellen.
10.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van [a-straat 1] en [1b] op de waardepeildatum in goede justitie op € 147.000. Hierbij is de rechtbank, gelet op de waarde per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten, uitgegaan van een waarde per kubieke meter van € 871. Voorts heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de woningen, anders dan de vergelijkingsobjecten, één gedeelde berging hebben.
De waarde van de woningen [a-straat 1a] en [1b]
11.
Hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen met betrekking tot de berging voor de woningen [a-straat 1] en [1b] gaat onverkort op voor de woningen [1a] en [1c]. Ook voor deze woningen geldt dat verweerder ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woningen beschikken over een eigen berging. Wat betreft het door eiser overgelegde taxatierapport geldt ook voor de woningen [a-straat 1a] en [1c] dat de taxateur ten onrechte is uitgegaan van één onroerende zaak en dat de huurwaardekapitalisatiemethode geen geschikt methode is om de waarde van woningen te bepalen.
12.
Nu ook bij deze woningen geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van deze woningen in goede justitie op € 179.500. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de woningen, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, één gedeelde berging hebben.
13.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14.
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (BPB) gesteld op € 119 voor het taxatierapport. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de woningen als één onroerende zaak uitpandig zijn getaxeerd. De rechtbank gaat daarom uit van een uurtarief van € 50 (exclusief btw) en in totaal 2 uur taxatiewerkzaamheden (vgl. Hof Amsterdam, nr. 11/00923, LJN: BY2756).”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woningen bepaald op de waarde die aan de woningen dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7.2. De rechtbank heeft beslist dat de omtrent de woningen voorhanden zijnde gegevens meebrengen dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft vervolgens de waarde van de woningen [1] en [1b] in goede justitie vastgesteld op € 147.000 en de waarde van de woningen [1a] en [1c] op € 179.000. De Inspecteur berust in dit oordeel.
7.3. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat deze waarde nog steeds te hoog is. Hij verdedigt een waarde van € 115.000 voor ieder der woningen. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende heeft gesteld om deze waarden aannemelijk te doen zijn.
7.4. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen gaat het door belanghebbende overgelegde taxatierapport ten onrechte uit van één onroerende zaak, terwijl op grond van artikel 16 aanhef Pro en onder c, Wet WOZ voor de toepassing van deze wet een gedeelte van een onroerende zaak als afzonderlijke onroerende zaak wordt aangemerkt, indien dit deel blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In het onderhavige geval is hiervan sprake. Bovendien acht het Hof in dit geval de in het rapport voor de waardebepaling gehanteerde zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, een minder geschikte methode om de WOZ-waarde van woningen vast te stellen. Het Hof acht vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen een betere methode om de waarde te bepalen, nu de wet immers uitgaat van de wetsfictie dat de woningen in vrije staat worden opgeleverd. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kan derhalve niet dienen om de door belanghebbende voorgestane waarden aannemelijk te doen zijn.
7.5. Voor zover belanghebbende bij de berekening van de WOZ-waarde van de woningen die hij voorstaat, gebruik maakt van een vergelijking met de WOZ-waarden van objecten gelegen aan de [c-straat 1a] tot en met [c-straat 1f] is het Hof van oordeel dat dit evenmin een geschikte methode is voor de berekening die leidt tot een vaststelling van de waarde zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Deze berekening is daarom niet dienstig om de door belanghebbende bepleite waarden van de woningen aannemelijk te doen zijn. Bovendien heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat [c-straat 1a] tot en met [c-straat 1f] vergelijkbaar zijn met de woningen van belanghebbende, zodat evenmin aanleiding bestaat op grond van het gelijkheidsbeginsel de waarden van de woningen aan te passen.
7.6.1. Ter zitting heeft [A], de door belanghebbende ingeschakelde taxateur, verklaard een overzicht te hebben van transactiecijfers van verkopen die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Hij heeft verzocht deze transactiecijfers te mogen overleggen ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde. De Inspecteur heeft bezwaar gemaakt tegen het inbrengen van deze transactiecijfers.
7.6.2. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende in een eerder stadium van de procedure deze transactiecijfers had dienen in te brengen. Belanghebbende heeft geen reden gegeven waarom deze transactiecijfers niet eerder zijn ingebracht. De Inspecteur heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij bezwaar heeft tegen het inbrengen van deze transactiecijfers, aangezien hij in dit stadium niet meer kan achterhalen wat de achtergrond van deze transacties is. Het Hof ziet in het kader van een doelmatige rechtsgang aanleiding om deze transactiecijfers niet tot de gedingstukken te rekenen.
7.7. Anders dan belanghebbende stelt, zijn de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen om in het kader van de waardering voor de Wet-WOZ als vergelijkingsobject te worden gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof zijn er echter, naast de elementen die de rechtbank al in haar oordeel heeft betrokken, andere verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woningen, die onvoldoende tot uitdrukking komen in de matrix en door de rechtbank onvoldoende zijn betrokken bij de beoordeling. Daarbij is met name van belang dat de woningen [1] en [1b] slechts beschikken over een zeer beperkte buitenruimte en de woningen [1a] en [1c] buitenruimte geheel ontberen. Voorts heeft belanghebbende ter zitting onbetwist gesteld dat de woningen slechts toegankelijk zijn via een smalle gang en dito trap en dat geen sprake is van een royaal trappenhuis, zoals dat aanwezig is in de gebouwen waar de vergelijkingsobjecten deel van uitmaken.
7.8. Nu de door belanghebbende voorgestane waarden van € 115.000 per woning niet aannemelijk zijn en de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van de woningen te hoog is, bepaalt het Hof de waarde van de woningen [1] en [1b] in goede justitie op € 130.000 per woning. Op dezelfde grond bepaalt het Hof de waarde van de woningen [1a] en [1c] in goede justitie op € 150.000 per woning.
7.9. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de waarden van de woningen, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 379. Hierbij heeft het Hof € 119 aan vergoeding toegekend voor het opmaken van het taxatieverslag. Voorts heeft het Hof voor het bijwonen van de zittingen bij de rechtbank en het Hof door de taxateur een vergoeding toegekend van € 242 (twee keer twee uur à € 50 per uur plus omzetbelasting). De reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse van gemachtigde komen eveneens voor vergoeding in aanmerking. Het Hof begroot deze kosten op € 18. Aangezien gesteld noch gebleken is dat de gemachtigde van belanghebbende beroepsmatig rechtsbijstand heeft verleend, komt zijn bijstand niet voor vergoeding van proceskosten in aanmerking.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar,
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden voor de woningen [a-straat 1] en [1b] worden verminderd tot € 130.000 en dat de vastgestelde waarden voor de woningen [a-straat 1a] en [1c] worden verminderd tot € 150.000,
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 379,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 286 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, J.J.I. Verburg en M.C.M. van Dijk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 27 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.