Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.095.244/01
Rolnummer rechtbank : 1067088 \ CV EXPL 11-3985
Arrest d.d. 19 februari 2013 (bij vervroeging)
inzake
4 Property B.V.,
gevestigd te Alphen aan den Rijn,
appellante,
hierna te noemen: 4 Property,
advocaat: mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag,
tegen
[Geïntimeerde],
gevestigd te […],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.M. Stevers te Leiden.
Het geding
Voor de procedure tot 13 december 2011 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum. De in dat tussenarrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 25 januari 2012. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft 4 Property bij memorie van grieven (met producties) een grief aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze bestreden bij memorie van antwoord (met producties). Hierna heeft 4 Property een akte overleggen producties genomen. (volgens het hofrolsysteem op 9 oktober 2010. Op 4 september 2009 is de akte door de rolrechter geweigerd). [geïntimeerde] heeft daarna een antwoordakte en een akte overlegging producties genomen (volgens het hofrolsysteem op 4 december 2012. Dus niet op 20 november 2012, zoals 4 Property stelt). Onder overlegging van de stukken hebben partijen arrest gevraagd. Het hof wijst er voor de goede orde op dat de data van de betreffende akten zijn gecontroleerd aan de hand van het griffiedossier en het hofrolsysteem, nu hierover onduidelijkheid lijkt te bestaan.
Beoordeling van het hoger beroep
De feiten
1. [geïntimeerde], vertegenwoordigd door haar directeur de heer […], heeft zich in het najaar van 2009 tot [...] makelaars, de makelaar van 4 Property met betrekking tot de hierna bedoelde winkelruimte (hierna ook: de makelaar), gewend omdat hij op zoek was naar ruimte voor een door hem op te zetten horecagelegenheid. Op 27 oktober 2009 heeft een bespreking plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren de heer […], zijn broer, de heer […] (van de makelaar) en de heren […] en […] als (indirect) bestuurders van 4 Property.
2. Bij brief van 27 oktober 2009 heeft de heer […] van [...] makelaars aan [geïntimeerde] onder meer geschreven:
"Betreft: [adres] [plaats]
Geachte heer [geïntimeerde],
Naar aanleiding ons plezierige onderhoud van hedenmiddag bevestigen wij u
hetgeen partijen zijn overeengekomen inzake de huur en verhuur van het in aanhef vermelde object De voorwaarden luiden als volgt
Huurder:
[geïntimeerde] (...);
Verhuurder:
4 Property B.V;
Object:
De winkelruimte op de begane grond van [adres] te [plaats], aan partijen genoegzaam bekend;
Huurprijs:
€ 24.000 per jaar te vermeerderen met BTW;
Servicekosten:
Huurder dient zelf zorg te dragen voor aansluiting op en betaling van de nutsvoorzieningen (...);
Ingangsdatum:
01 januari 2010 (handgeschreven vermeld: februari 2010);
Huurperiode:
5 jaar;
Verlenging:
telkens 5 jaar;
Opzegtermijn:
12 maanden;
Huurbetaling:
Per maand vooruit;
Oplevering:
Leeg en ontruimd;
Zekerheidsstelling:
Een waarborgsom ten bedrage van drie maanden huur te vermeerderen met B.T.W.;
B.T.W.-status: :(...)
Huurovereenkomst:
Standaard conform de ROZ huurovereenkomst winkelruimte 2008;
Indexering:
Jaarlijks(....);
Bijzondere Bepalingen:
1. Huurder is voornemens het gehuurde te gebruiken als restaurant. Verhuurder verleent huurder hiervoor toestemming onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat huurder zelf dient zorg te dragen voor (het aanvragen van) de vergunningen welke eventueel benodigd zijn voor het uitoefenen van haar bedrijf;
2. Huurder zal voorafgaand aan alle voorgenomen werkzaamheden in, op of aan het gehuurde schriftelijk goedkeuring vragen aan verhuurder.
Huurder dient zelf zorg te dragen voor alle eventueel benodigde vergunningen. Huurder zal de werkzaamheden voor eigen rekening en risico en op bouwkundig deugdelijke wijze uitvoeren. Verhuurder zal haar toestemming niet weigeren anders dan op grond van redelijkheid en billijkheid;
3. Verhuurder verleent aan huurder de navolgende huurkortingen:
Huurjaar 1 € 2.500,00
Huurjaar 2 € 1.000,00 (...);
Indien wij in het bezit zijn gesteld van de getekende huurovereenkomst, de huurpenningen over de 1e huurtermijn, alsmede de waarborgsom, ontvangt huurder de sleutel van het gehuurde. Huurder zal vanaf datum van ontvangst van de sleutel tot ingang van de huurovereenkomst (1 januari 2010) het gehuurde in gebruik nemen als ware hij reeds huurder van het object.
Ter formalisering van het bovenstaande, verzoeken wij u een kopie van dit schrijven voor akkoord getekend aan ons te retourneren.
Met vriendelijke groet Voor akkoord, Voor akkoord
[...] Makelaars B.V. huurder verhuurder
[…]
3. Deze brief is door de makelaar en [geïntimeerde] getekend (met de afgesproken gewijzigde ingangsdatum 1 februari 2010) en op 17 november 2009 getekend bij de makelaar retour ontvangen.
4. De makelaar heeft hierna op 1 december 2009 de zogenaamde ROZ-huurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden aan [geïntimeerde] gezonden. Deze ROZ-huurovereenkomst, met als ingangsdatum van de huurovereenkomst 1 april 2010, is door geen van de partijen getekend.
5. Nadat [geïntimeerde] op 3 december 2009 een borgsom van € 7.140,-- had betaald, heeft hij van de makelaar de sleutels van het pand gekregen. Van 3 december 2009 tot 14 januari 2010 (het moment van teruggave van de sleutels) heeft [geïntimeerde] de beschikking gehad over de bedrijfsruimte.
6. [geïntimeerde] heeft in december 2009 en januari 2010 contact gehad met 4 Property wegens zijn wens dat 4 Property zou meebetalen aan investeringen om het pand geschikt te maken voor het door hem beoogde doel. Partijen zijn op dat punt uiteindelijk niet tot overeenstemming gekomen. Op 12 januari 2010 heeft [geïntimeerde] aan de makelaar bericht niet over te gaan tot het huren van de bedrijfsruimte, waarna hij de sleutels aan de makelaar heeft geretourneerd. Per mail van 21 januari 2010 heeft [geïntimeerde] dit bevestigd en bij mail van 26 januari 2010 nader toegelicht.
7. 4 Property heeft desgevraagd geweigerd de waarborgsom, althans een deel ervan, terug te betalen aan [geïntimeerde]. 4 Property heeft tevergeefs aanspraak gemaakt op huurbetalingen vanaf februari 2010. 4 Property heeft de bedrijfsruimte per 16 september 2010 aan een derde verhuurd.
De vordering en het verweer
8. [geïntimeerde] vordert in deze procedure, zakelijk weergegeven:
I. een bedrag van € 7.165,04 aan reeds betaalde waarborgsom, althans een door de rechter in goede justitie te betalen bedrag, met buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 500,-- plus rente; en
II. primair afgifte van de zonwering en airconditioning die in de bedrijfsruimte aanwezig zijn, op straffe van een dwangsom, en subsidiair tot betaling van € 1.200,-- aan schadevergoeding.
9. [geïntimeerde] legt aan vordering I ten grondslag dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen zodat hij recht heeft op teruggave van de waarborgsom. Volgens [geïntimeerde] was de door hem getekende brief van 27 oktober 2009 slechts een intentieovereenkomst en is het van een definitieve huurovereenkomst niet gekomen.
Ten aanzien van vordering II stelt [geïntimeerde] dat hij na toegang gekregen te hebben tot het pand de zonwering en airconditioningsinstallatie heeft aangetroffen die door de vorige huurder waren achtergelaten. Hij heeft toen contact opgenomen met de vorige huurder en deze spullen voor € 1.200,-- overgenomen. [geïntimeerde] stelt dat hij daardoor eigenaar is geworden van deze spullen, althans dat 4 Property ongerechtvaardigd is verrijkt.
10. De kantonrechter heeft deze vorderingen - bij gebrek aan tijdig verweer - toegewezen. 4 Property komt met haar grief tegen deze beslissing op. Hiermee wordt het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd.
Volgens 4 Property is op 27 oktober 2009 een huurovereenkomst tot stand gekomen waaraan [geïntimeerde] is gebonden. De omstandigheid dat de door [geïntimeerde] gewenste investeringen tegenvielen, dient voor zijn risico te komen. Van gebreken aan het gehuurde was, aldus 4 Property, geen sprake. Hieromtrent heeft [geïntimeerde] in ieder geval onvoldoende gesteld.
4 Property heeft de bedrijfsruimte pas op 16 september 2010 aan een derde kunnen verhuren. Vanaf februari 2010 tot 16 september 2010 is [geïntimeerde] huur verschuldigd, en wel tot een bedrag van € 13.090,-- (inclusief btw). 4 Property verrekent de borgsom met dit bedrag.
4 Property betwist dat [geïntimeerde] afspraken met de vorige huurder heeft gemaakt over overname van de airconditioningsinstallatie en zonwering. Subsidiair stelt 4 Property dat de vorige huurder deze goederen heeft achtergelaten (deze heeft geen gebruik gemaakt van zijn wegbreekrecht van artikel 7:216 BW Pro), zodat de goederen op grond van de artikelen 5.1 en 5.3 van de algemene huurvoorwaarden eigendom zijn geworden van
4 Property. Meer subsidiair beroept zij zich op natrekking.
Beoordeling van het hoger beroep
Vordering I
11. Niet in geschil is dat partijen op 27 oktober 2009 besprekingen hebben gevoerd, dat de inhoud van deze besprekingen correct is vastgelegd in de brief van 27 oktober 2009 (zie rechtsoverwegingen 1 en 2), en dat deze brief door [geïntimeerde] voor akkoord is getekend. Hieruit volgt dat partijen het eens zijn geworden over het te huren object, de huurprijs, de ingangsdatum (zij het dat deze later in overleg is verschoven van 1 januari naar 1 februari 2010), de huurbetalingen, de zekerheidstelling, de indexering, het gebruik van het gehuurde als restaurant en de huurkortingen in het eerste en tweede huurjaar. Aldus is over de essentialia van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt.
12. De omstandigheid dat de brief van 27 oktober 2009 niet door de verhuurder zelf is getekend maakt dit niet anders, nu de totstandkoming van de huurovereenkomst vormvrij is en de instemming van de verhuurder vaststaat. [geïntimeerde] heeft bovendien een begin van uitvoering gegeven aan deze overeenkomst door de waarborgsom te betalen, de sleutels in ontvangst te nemen en de bedrijfsruimte te betrekken. In het midden kan blijven of [geïntimeerde] daadwerkelijk een aanvang met de verbouwingswerkzaamheden heeft gemaakt, nu vast staat dat 4 Property de bedrijfsruimte vanaf 3 december 2009 in ieder geval daadwerkelijk ter beschikking van [geïntimeerde] heeft gesteld (overeenkomstig artikel 7:203 BW Pro) en [geïntimeerde] daarvan sindsdien - blijkens de afspraken van 27 oktober 2009 vooruitlopend op de ingang van de formele huurovereenkomst - de bedrijfsruimte daadwerkelijk in gebruik heeft gehad.
13. De omstandigheid dat 4 Property de bedrijfsruimte reeds ter beschikking heeft gesteld alvorens de 1e huurtermijn en de getekende Roz-huurovereenkomst te hebben ontvangen (memorie van antwoord 19), betekent niet dat [geïntimeerde] niet gebonden is. Hoogstens kan in dit verband geoordeeld worden dat 4 Property eerder dan op basis van de overeenkomst van 27 oktober 2009 noodzakelijk, aan de overeenkomst uitvoering heeft gegeven. Voor zover [geïntimeerde] heeft willen stellen dat pas sprake zou kunnen zijn van een huurovereenkomst na het tekenen van de zogenaamde ROZ-huurovereenkomst, wordt deze stelling verworpen. Zoals gezegd hebben partijen overeenstemming bereikt over de belangrijke punten van de overeenkomst, waarna zij beide hieraan een begin van uitvoering hebben gegeven. [geïntimeerde] kan zich hieraan niet eenzijdig onttrekken, ook niet nu een aantal, als ondergeschikt te kenschetsen, punten nog moest worden vastgelegd (in de ROZ-huurovereenkomst). Dit wordt evenmin anders door de stelling van [geïntimeerde] (memorie van antwoord 17) dat partijen na de brief van 27 oktober 2009 nog hebben onderhandeld over een langere huurvrije periode en investeringen door 4 Property. Het staat partijen vrij om te onderhandelen over aanpassing van een reeds gesloten overeenkomst. Nu deze onderhandelingen echter niet tot overeenstemming hebben geleid verandert dit de oorspronkelijke huurovereenkomst niet.
De stelling van [geïntimeerde] (memorie van antwoord 22) dat hij het toegang geven tot het bedrijfspand als blijk van welwillendheid van 4 Property heeft beschouwd en hij hieruit niet hoefde af te leiden dat 4 Property meende dat al een volledige huurovereenkomst tot stand was gekomen, komt voor zijn risico, nu in de feitelijke gang van zaken hiervoor geen aanwijzing (in de zin van artikel 3:35 BW Pro) wordt gevonden. Dit geldt des temeer, nu het om bedrijfsruimte ging en twee rechtspersonen (professionele partijen) met elkaar afspraken hebben gemaakt.
14. Uit het voorgaande vloeit voort dat wel degelijk een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerde] kan zich daar niet eenzijdig aan onttrekken, ook niet nu de verplichting tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen pas later inging. Dit betekent dat 4 Property aanspraak heeft op huurpenningen vanaf 1 februari 2010 dan wel 1 april 2010 tot uiterlijk 16 september 2010. Het beroep van 4 Property op verrekening van haar huurvordering met het bedrag van de waarborgsom slaagt daarom. In het midden kan blijven hoe hoog deze huurvordering is. Deze is immers, ook in de visie van [geïntimeerde] (memorie van antwoord 31), in ieder geval hoger dan het bedrag der waarborgsom. Vordering I van [geïntimeerde] dient alsnog te worden afgewezen.
Vordering II
15. Deze vordering betreft de zonwering en airconditioningsinstallatie, die door de vorige huurder in de gehuurde bedrijfsruimte waren achtergelaten. Deze vorige huurder heeft kennelijk geen gebruikgemaakt van zijn wegbreekrecht van artikel 7:216 BW Pro dat hem tot de ontruiming toekwam. Dit wegbreekrecht kan daarna niet worden overgedragen aan de nieuwe huurder. Reeds hierom ontvalt de grondslag aan deze vordering. Daarnaast geldt dat 4 Property heeft betwist dat [geïntimeerde] deze goederen tegen betaling heeft overgenomen van de vorige huurder. De stelplicht en bewijslast rusten overeenkomstig het bepaalde in artikel 150 Rv Pro op [geïntimeerde]. Deze heeft slechts een schriftelijke verklaring (productie 3 memorie van antwoord) overgelegd, die ontoereikend is om tot bewezenverklaring te oordelen. Nader bewijs ter zake dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen heeft [geïntimeerde] niet aangeboden, zodat deze stelling niet is komen vast te staan. Ook op deze grond dient afwijzing van de vordering te volgen.
Slotsom
16. Uit het voorgaande vloeit voort dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog moeten worden afgewezen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen relevante feiten op een in hoger beroep te vergen wijze te bewijzen zijn aangeboden. Bij deze beslissing past een kostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde].
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 27 juli 2011,
en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van
4 Property begroot op nihil;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van
4 Property tot op heden begroot op € 76,31 aan kosten uitbrenging dagvaarding, € 649,-- aan griffierecht en € 1580,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 februari 2013 in aanwezigheid van de griffier.