Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : (I) 200.086.477/01
Zaaknummer : (II) 200.087.515/01
Zaak-/rolnummers rechtbank : (I) 226509 CV EXPL 08-9115,
: (II) 226645 CV EXPL 08-9203
Arrest d.d. 9 april 2013
Inzake:
zaaknummer: 200.086.477/01 (hierna ook: zaak I)
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Dordrecht,
appellante,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. J.P Heering te Den Haag,
tegen:
[de huurder],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [de huurder],
advocaat: mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,
en
de daarmee gevoegde zaak met zaaknummer 200.087.515/01 (hierna ook: zaak II)
[de huurder],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [de huurder],
advocaat: mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,
tegen:
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Dordrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. J.P Heering te Den Haag,
Het geding
Bij exploot van 21 maart 2011 is Woonbron in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, tussen partijen gewezen vonnis van 23 december 2010. (Bij vergissing is in na te noemen arrest als vonnisdatum 23 december 2011 genoteerd.) Bij tussenarrest van 5 juli 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. (Zaak I).
Bij exploot van 12 mei 2011 is [de huurder] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, tussen partijen gewezen vonnis van 17 februari 2011. Bij tussenarrest van 5 juli 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. (Zaak II).
De comparitie in beide zaken heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2011. Ter comparitie heeft rolvoeging van de zaken I en II plaatsgehad. Vervolgens zijn de zaken voor nader overleg aangehouden. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.
[de huurder] is op 14 februari 2012 failliet verklaard. De curator in het faillissement heeft desverzocht te kennen gegeven het geding niet te zullen overnemen, waarna de zaken, uitgezonderd voor zover die betrekking hebben op de vordering tot huurbetaling (artikel 29 Fw Pro), zijn voortgezet (ex artikelen 27 en 28 Fw).
Vervolgens heeft Woonbron in zaak I bij memorie van grieven (met producties) twee grieven aangevoerd. [de huurder] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd.
[de huurder] heeft op zijn beurt in zaak II bij memorie van grieven (met producties) klachten aangevoerd tegen het vonnis in zaak II. Woonbron heeft deze bestreden bij memorie van antwoord (met producties).
Hierna heeft Woonbron de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De feiten in de gevoegde zaken I en II en de beoordeling in eerste aanleg
1. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 2 september 2010 in zaak I (in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.13) een aantal feiten weergegeven. Deze staan niet ter discussie, zodat ook het hof hiervan uit zal gaan.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 2 september 2010 in zaak II (in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.3) een aantal feiten weergegeven. Deze staan evenmin ter discussie, zodat het hof ook hiervan uit zal gaan.
2. Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog aan de orde, gaat het geschil om het volgende.
2.1 [de huurder] huurt sinds 2004 van Woonbron een woonwagen (zaak I) en een standplaats voor de woonwagen (zaak II). Woonbron heeft in beide zaken wegens herhaalde betalingsachterstand onder meer gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand.
2.2 [de huurder] heeft zich in zaak I met name verweerd door een beroep te doen op zijn opschortingsrecht wegens gebreken aan de woonwagen. De kantonrechter heeft in dit verband geoordeeld dat [de huurder] ten onrechte de betaling van de huurpenningen heeft opgeschort en dat er per 1 september 2010 een huurachterstand was van
€ 1.219,22, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst (woonwagen) met nevenvorderingen rechtvaardigt. Dit heeft (in conventie) geleid tot toewijzing van de vorderingen van Woonbron.
2.3 Hierna heeft de kantonrechter in zaak I de voorwaardelijke ingestelde reconventionele vordering van [de huurder] beoordeeld. [de huurder] heeft in dit verband een bedrag van € 25.000,-- gevorderd van Woonbron wegens door hem aangebrachte verbeteringen aan de woonwagen. Hij heeft naar zijn zeggen de woonwagen zelf voorzien van een badkamer en keuken, terwijl hij de woonwagen tevens geheel heeft gestoffeerd en hij aan de buitenzijde rolluiken heeft aangebracht. Volgens [de huurder] vertegenwoordigen deze investeringen een bedrag van minimaal € 25.000,--. Hij verwijst daartoe naar productie 2 bij zijn eis in reconventie. Alle door hem gedane investeringen zullen na ontbinding van de huurovereenkomst verloren zijn. Volgens [de huurder] betreffen het allemaal vrij nieuwe zaken, zodat er weinig afschrijving zal zijn geweest.
De kantonrechter heeft deze reconventionele vordering van [de huurder] als niet weersproken toegewezen, met toepassing van de artikel 7:216 BW Pro en 6:212 BW.
2.4 In zaak II (huur standplaats) heeft [de huurder] betwist dat hij een dusdanige huurachterstand had, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Volgens [de huurder] heeft Woonbron ten onrechte verschillende betalingen toegerekend aan de huurverplichtingen voor de woonwagen, terwijl deze betalingen betrekking hadden op de standplaats, zodat er helemaal geen huurachterstand ten aanzien van de standplaats was. [de huurder] heeft in dit verband subsidiair naar voren gebracht dat de vordering moet worden afgewezen omdat Woonbron zelf wanprestatie pleegt wegens gebreken aan de woonwagen.
2.5 Bij eindvonnis van 17 februari 2011 in zaak II heeft de kantonrechter onder meer als volgt overwogen:
(i) [de huurder] heeft bij zijn betalingen niet expliciet aangegeven op welke huurschuld deze betrekking hadden. In beginsel moeten deze betalingen dan ook worden toegerekend zoals artikel 6:43 lid 2 BW Pro voorschrijft.
(ii) Uit de door Woonbron overgelegde specificaties is echter af te leiden dat ten aanzien van de woonwagen twaalf betalingen zijn afgeboekt van in totaal € 1.787,58, die wat betreft hun hoogte overeenkomen met de huurprijs van de standplaats. Woonbron had dienen te begrijpen dat deze twaalf betalingen betrekking hadden op de standplaats en niet op de woonwagen, waarover juist met Woonbron een conflict bestond.
(iii) Hier tegenover staat dat op de specificatie ten aanzien van de standplaats twee betalingen staan vermeld die wat betreft hun hoogte overeenkomen met de huurprijs voor de woonwagen, van in totaal € 245,41.
(iv) Gelet hierop bedroeg de huurachterstand ten aanzien van de standplaats per 1 september 2010 nog € 538,89 (€ 2.081,06 - € 1.787,58 + € 245,41), waarbij wordt uitgegaan van het overzicht van Woonbron nu door [de huurder] onvoldoende is onderbouwd dat hij nog meer betalingen heeft verricht die niet in de specificaties van Woonbron staan vermeld.
(v) Het bedrag van huurachterstand van € 538,89 is nog steeds een huurachterstand van (ruim) drie maanden die, in combinatie met de huurachterstand voor de woonwagen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
(v) Nu in het vonnis van 23 december 2010 (met betrekking tot de woonwagen) wel rekening is gehouden met de wijze van toerekening door Woonbron, zal de kantonrechter dit ook doen ten aanzien van de toewijzing van de huurachterstand met betrekking tot de standplaats.
Beoordeling van de klachten in hoger beroep
De ontbinding huurovereenkomst woonwagen
3. Geen grieven zijn aangevoerd tegen de beslissing van de kantonrechter (in zaak I), waarbij het beroep op opschorting van [de huurder] is verworpen, de huurovereenkomst ten aanzien van de woonwagen is ontbonden en de ontruiming is gelast. Dit staat dus in hoger beroep vast.
De ontbinding huurovereenkomst standplaats
4. [de huurder] heeft wél geklaagd over de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot zaak II, de standplaats.
Volgens [de huurder] heeft de kantonrechter ten onrechte vastgesteld dat er nog sprake was van een huurachterstand. [de huurder] heeft naar zijn zeggen in 2008 in ieder geval via de deurwaarder € 1089,20 voldaan, terwijl daarnaast uit bankafschriften en betalingsoverzichten blijkt dat hij in 2008 nog € 956,49 heeft betaald, zodat er over 2008 geen betalingsachterstand was, althans deze geheel in 2008/2009 is voldaan.
Daarnaast klaagt [de huurder] over een onjuiste toepassing van artikel 6:43 BW Pro.
Beide klachten van [de huurder] worden verworpen, zoals hierna zal worden toegelicht.
5. [de huurder] is niet, althans niet voldoende concreet, ingegaan op de rekensom van de kantonrechter (zie rechtsoverweging 2.5.iv van dit arrest) die ‘sloot’ op een achterstand van ruim drie maanden. Daarnaast heeft Woonbron betwist dat [de huurder] met genoemde betalingen de huur volledig heeft voldaan. [de huurder] op wie de bewijslast rust, heeft geen nader bewijs aangeboden. Voor een ambtshalve bewijsopdracht wordt geen grond gezien, mede gelet op hetgeen hierna wordt overwogen. Dit betekent dat er sprake is van een substantiële huurachterstand. Reeds hierom faalt het eerste klachtonderdeel.
6. Ten aanzien van artikel 6:43 BW Pro overweegt het hof als volgt.
Vast staat dat [de huurder] bij de betaling niet specifiek heeft aangegeven aan welke huurovereenkomst de betaling moest worden toegerekend. De kantonrechter heeft twee betalingen van in totaal € 245,41 (zie rechtsoverweging 2.5.iii van dit arrest) aangemerkt als huur voor de woonwagen. Uit de grief van [de huurder] kan niet worden afgeleid waarom de kantonrechter deze betalingen als huur voor de standplaats had moeten aanmerken. Gezien de hoogte van het bedrag is er ook naar het oordeel van het hof sprake van huur voor de woonwagen. De stelling dat alle betalingen van € 158 en € 160 huur voor de standplaats betreffen, gaat eraan voorbij dat de kantonrechter die bedragen ook als zodanig heeft aangemerkt.
De stelling van [de huurder] dat de betaling overeenkomstig lid 2 van dit artikel had moeten worden toegerekend aan de standplaats omdat deze de meest bezwarende verbintenis was, wordt door het hof niet gevolgd. Niet valt in te zien dat de verbintenis met betrekking tot de standplaats meer bezwarend was dan die met betrekking tot de woonwagen. Het door [de huurder] daartoe gestelde is onvoldoende. Ook dit klachtonderdeel faalt.
7. Aan dit alles wordt nog het volgende toegevoegd.
Uit het voorgaande vloeit voort dat niet is komen vast te staan dat [de huurder] de volledige huur (tot 1 september 2010) voor de standplaats heeft voldaan. Daarnaast is gebleken dat [de huurder] bij herhaling in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de huur. Betaling via de deurwaarder wijst er in de regel op dat de betalingen in ieder geval te laat werden gedaan, zoals ook volgt uit de specificatie van Woonbron, hetgeen Woonbron in eerste aanleg – in hoger beroep onweersproken – ook heeft betoogd (zie akte 20 januari 2011). Te late betaling levert eveneens een tekortkoming op van [de huurder]. In beginsel rechtvaardigt iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij deze (kort gezegd) dusdanig ‘gering’ is, dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265, eerste lid slot BW). Het hof beoordeelt deze tekortkomingen niet dusdanig gering. De kantonrechter heeft daarom op goede gronden (ook) de ontbinding van de huurovereenkomst van de standplaats uitgesproken.
8. Voor de volledigheid wijst het hof er nog op dat de verbintenissen ten aanzien van de woonwagen en de standplaats zeer nauw met elkaar zijn verbonden. Dit blijkt ook uit het betaalgedrag van [de huurder], waarbij de betalingen uit beide overeenkomsten door elkaar lopen. De vraag of een tekortkoming ten aanzien van de ene huurovereenkomst (de woonwagen) ook leidt tot de mogelijkheid van ontbinding van de andere huurovereenkomst (de standplaats), kan in dit geval in het midden blijven, nu het hof tot de conclusie komt dat er [de huurder] ten aanzien van beide is tekortgeschoten.
9. Tot slot zal het hof in dit verband nog ingaan op het subsidiaire verweer van [de huurder] (zie rechtsoverweging 2.4 slot van dit arrest), voor zover gehandhaafd
Het verwijt dat Woonbron tekortgeschoten is bij het verhelpen van de gebreken is door de kantonrechter in zaak I verworpen. Dit oordeel is onherroepelijk geworden. Reeds hierom gaat het verweer van [de huurder] niet op.
Beoordeling van de grieven van Woonbron (de schadevordering van [de huurder])
10. Blijkens de memorie van grieven van Woonbron in zaak I beperkt Woonbron haar grieven tot de beslissing in reconventie, waarbij Woonbron is veroordeeld (grief I) tot betaling aan [de huurder] van € 25.000,-- wegens ongerechtvaardigde verrijking, plus (grief II) de proceskosten.
11. De betreffende vordering van [de huurder] is gebaseerd op door hem aangebrachte verbeteringen aan de woonwagen, waarmee naar schatting van [de huurder] een investering was gemoeid van € 25.000,-- (zie verder rechtsoverweging 2.3 van dit arrest). Volgens Woonbron is zij door de kantonrechter ten onrechte niet meer in de gelegenheid gesteld om op deze vordering te reageren.
12. Dit laatste berust op een onjuiste lezing van rechtsoverweging 20 in het tussenvonnis van 2 september 2010. De omstandigheid dat de kantonrechter de beslissing in reconventie aanhoudt betekent niet dat Woonbron ook haar verweer kan aanhouden. Op grond van artikel 128 Rv Pro (concentratie van verweer) dient de gedaagde bij antwoord alle excepties en zijn antwoord ten principale tegelijk naar voren te brengen op straffe van het recht om dat alsnog te doen. De omstandigheid dat de reconventionele vordering van [de huurder] voorwaardelijk werd ingesteld, maakt dit niet anders.
Omdat het hoger beroep mede is bedoeld ter herstel van verzuimen, zal het hof het thans aangevoerde verweer van Woonbron alsnog beoordelen.
13. De kantonrechter heeft deze reconventionele vordering van [de huurder] als niet weersproken toegewezen, met toepassing van de artikelen 7:216 BW en 6:212 BW .
Woonbron voert thans, kort gezegd, het volgende ten verwere aan.
(a) Zij heeft geen zicht gehad op de aard en de omvang van de werkzaamheden van [de huurder].
(b) Woonbron is desalniettemin steeds bereid geweest een vergoeding te betalen voor hetgeen waarmee zij is verrijkt. De berekening moet echter plaatsvinden conform de ZAV-regeling (Zelf Aangebrachte Voorzieningen-regeling), die op alle woonwagenhuurovereenkomsten van toepassing is. Hierbij worden onder meer kortingen toegepast wegens afschrijving voor levensduur. [de huurder] kan daarom slechts aanspraak maken op een bedrag van € 3.832,50 in plaats van het toegewezen bedrag van € 25.000,--.
(c) Subsidiair voert Woonbron het volgende aan. Mocht niet van de ZAV-systematiek worden uitgegaan, dan vallen kosten voor vloerbedekking en behang in ieder geval niet onder 7:216 BW. Voor het overige is Woonbron op grond van dit artikel slechts tot betaling gehouden, voor zover Woonbron door de veranderingen is verrijkt (ex artikel 6:212 BW Pro), waarbij de bewijslast op [de huurder] rust. Deze verrijking is in geen geval gelijk aan het bedrag van het aanbrengen van de veranderingen, die inmiddels acht jaar oud zijn. Doe-het-zelf werkzaamheden komen overigens niet voor vergoeding in aanmerking, nu [de huurder] daardoor niet is verarmd. Woonbron wijst er tenslotte op dat betaalbewijzen ontbreken.
14. [de huurder] heeft hier bij memorie van antwoord (en eerste aanleg) slechts tegenover gesteld dat de woonwagen casco is opgeleverd, dat zijn investeringen aan badkamer, keuken, rolluiken en stoffering tenminste een bedrag van € 25.000,-- vertegenwoordigen, terwijl hij vanaf het begin klachten heeft gehad over de woonwagen.
15. Anders dan [de huurder] lijkt te veronderstellen, kan de kwestie van de klachten over de kwaliteit van de woonwagen in beginsel niet meewegen bij de beoordeling of Woonbron een vergoeding moet betalen voor de door [de huurder] aangebrachte veranderingen (aan badkamer, keuken, rolluiken en stoffering). De vordering van [de huurder] moet immers worden beoordeeld op basis van het leerstuk ongerechtvaardigde verrijking. Zoals Woonbron met juistheid heeft aangegeven, levert een investering – het hof laat in het midden of deze heeft plaatsgehad tot het door [de huurder] genoemde bedrag – niet zonder meer een verrijking van de verhuurder op, zeker niet wanneer de betreffende investering jaren eerder heeft plaatsgehad. Het hof acht het in ieder geval op zijn plaats dat rekening wordt gehouden met een bepaalde mate van afschrijving. Nu [de huurder] bovendien niet heeft weersproken dat de ZAV-regeling van toepassing is, noch dat de betreffende goederen al jarenlang door [de huurder] in gebruik zijn, terwijl evenmin anderszins hier door [de huurder] iets relevants tegenin is gebracht, zal het hof het op grond van deze regeling aangeboden bedrag van € 3.832,50 als niet weersproken toewijzen.
Voor vergoeding van het meerdere wordt geen grond gezien, nu dit onvoldoende is onderbouwd.
16. Dit betekent dat het vonnis (in zaak I), voor zover in reconventie gewezen, zal worden vernietigd. De grief over de proceskostenveroordeling in eerste aanleg wordt verworpen, nu Woonbron zich door haar eigen proceshouding in de situatie heeft gebracht dat zij in eerste aanleg in het ongelijk is gesteld. Het hof verwijst hiertoe naar rechtsoverweging 12 van dit arrest.
Slotsom
17. Uit het voorgaande vloeien, mede gelet op het faillissement van [de huurder], de volgende beslissingen voort.
18. In zaak I is de conventie, voor zover het de ontbinding en ontruiming betreft, niet aan het oordeel van het hof onderworpen. Hierop hoeft dus niet te worden beslist. De vordering tot betaling van achterstallige huur van de woonwagen (in conventie) is nog aanhangig, gelet op het als incidentele grief aan te merken verweer van [de huurder] bij memorie van antwoord. Het geding wordt ten aanzien van deze huurvordering en de proceskosten in eerste aanleg (in conventie) en in hoger beroep in het incidenteel appel geschorst overeenkomstig het bepaalde in artikel 29 Fw Pro.
Op de vordering in reconventie is artikel 27 Fw Pro van toepassing. De proceskostenveroordeling in eerste aanleg ten laste van Woonbron blijft in stand. Als vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking zal een door Woonbron te betalen bedrag van € 3.832,50 worden toegewezen.
De proceskosten in hoger beroep (in het principaal appel) worden gecompenseerd.
19. Op zaak II is artikel 28 Fw Pro van toepassing voor zover die zaak de ontbinding en ontruiming van de standplaats betreft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met uitzondering van de beslissing tot betaling van de achterstallige huur van de standplaats en de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. Het geding wordt op deze punten op grond van artikel 29 Fw Pro geschorst.
Beslissing
Het hof:
In zaak I
- schorst het geding in zaak I (in conventie), voor zover het de vordering tot betaling van de achterstallige huur en de proceskosten in eerste aanleg en in incidenteel appel betreft;
- vernietigt het bestreden eindvonnis van 23 december 2010 (zaak-/rolnummer rechtbank 226509 CV EXPL 08-9115), voor zover in reconventie gewezen;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt Woonbron om aan [de huurder] te betalen een bedrag van € 3.832,50;
- wijst af het door [de huurder] meer of anders gevorderde;
- veroordeelt Woonbron in de kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van [de huurder] tot op 23 december 2010 begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep (in het principaal appel);
In zaak II
- schorst het geding in zaak II, voor zover het de vordering tot betaling van de achterstallige huur en de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep betreft;
- bekrachtigt het bestreden eindvonnis van 17 februari 2011 (zaak-/rolnummer rechtbank 226645 CV EXPL 08-9203) voor het overige.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en
J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2013 in aanwezigheid van de griffier.