Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.085.362/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 87936 / HA ZA 10-2567
Zaak-/rolnummer rechtbank : 87936 / HA ZA 10-2567
Arrest d.d. 20 mei 2014
Inzake:
[naam],wonende te [woonplaats],appellant,hierna te noemen: [appellant],advocaat: mr. V.M. Weski te Rotterdam,
tegen
DE GEMEENTE OUD-BEIJERLAND,
Het geding
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 31 mei 2011,
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen,
- het tussenarrest van 31 mei 2011,
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen,
- de memorie van grieven met zes grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met een productie),
- de akte van 2 juli 2013 van [appellant] (met een productie) en
- de akte van 2 juli 2013 van [appellant] (met een productie) en
- de akte uitlating producties van de Gemeente.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.4) van het bestreden vonnis vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uit zal gaan.
2.
Kort en zakelijk weergegeven, en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) [appellant] heeft tot in 2004 gewoond in de hem in eigendom toebehorende woning aan de (drukke) [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), waarna hij is verhuisd naar de gemeente Steenbergen. [appellant] heeft zijn (leegstaande) woning aanvankelijk te koop gezet voor € 489.500,--. In november 2005 was de vraagprijs voor de woning gezakt naar € 395.000,--. In de directe omgeving van de woning stonden nog vier andere woningen.
(2.2) Nadat [appellant] van zijn voormalige buurman […] (aan de [adres]) had gehoord dat de Gemeente interesse had in de aankoop van diens woning, heeft [appellant] contact opgenomen met de Gemeente. [appellant] heeft vervolgens op 25 november 2005 een gesprek gehad met de heer [N], indertijd werkzaam bij de Gemeente, over de vraag of de Gemeente bereid was de woning te kopen. [N] heeft toen gezegd dat het geldende beleid was dat de Gemeente faciliteiten gaf voor isolering e.d., maar geen woningen verwierf. [appellant] zou bericht krijgen als het beleid zou worden gewijzigd. In elk geval vóór kerst 2005 zou [appellant] nader horen.
(2.3) Op 29 november 2005 heeft de gemeenteraad onder voorbehoud van kredietverlening besloten tot aankoop van de aan de [adres] gelegen woningen nummer […] (van [appellant]) en nummer […] (van […]) tegen marktwaarde, nu deze woningen feitelijk te koop werden aangeboden (verslag besloten deel vergadering, productie 2 inleidende dagvaarding).
(2.4) Op 6 december 2005 heeft de Commissie Ruimte, in lijn met het besluit van de Raad van 29 november 2005, in beginsel ingestemd met de aankoop van alle vijf de woningen aan de [adres].
(2.5) Op 8 december 2005 heeft een ambtenaar van de Gemeente aan een potentiële koper van de woning (de heer […]) laten weten dat het beleid van de Gemeente is gewijzigd en dat de Gemeente belangstelling heeft voor aankoop van de woning. [appellant] raakt van deze beleidswijziging (pas) op 9 december 2005 op de hoogte, nadat de vader van [appellant] zelf met de Gemeente heeft gebeld.
(2.6) Op 12 december 2005 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en zijn vader enerzijds en de heer [N] anderzijds over deze beleidswijziging. Blijkens het verslag van dit gesprek (productie 6 inleidende dagvaarding) heeft het college de ambtelijke dienst gevraagd een taxatie voor te bereiden voor [adres] […] en […] om na te gaan of deze objecten, vooruitlopend op verdere planologische afwegingen, tegen marktprijzen gekocht zouden kunnen worden.
(2.7) Begin 2006 heeft [appellant] de woning aan de Gemeente verkocht voor een bedrag van € 395.000,--.
(2.8) Het verslag van de Openbare vergadering van de commissie Ruimte van 10 januari 2006 vermeldt in dit verband onder meer:
‘Aankoop [adres] (…) Wethouder mw. Van Hemert: (…)Het onderhavige pand staat nu te koop, er heeft een taxatie plaatsgevonden en dat is de basis voor de transactie die gesloten wordt. Het college heeft geen haast met de verwerving. (…) Het college gaat wel met andere bewoners die zich melden in onderhandeling. (...)’.(2.9) De woning is op 28 februari 2006 in eigendom overgedragen aan de Gemeente, nadat de Raad op 30 januari 2006 het voor de aankoop benodigde krediet had gevoteerd.
(2.10) Op 2 februari 2006 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden tussen de Gemeente en de overige bewoners van de [adres]. Blijkens het daarvan opgemaakte verslag heeft de Gemeente toen onder meer naar voren gebracht:
‘De gemeente heeft geen haast met het verwerven van belangen op die locatie. Omdat er echter het pand van [appellant] te koop stond en zich daardoor direct een kans voordeed een belang te verwerven, wilden we die gelegenheid niet voorbij laten gaan. Deze transactie was meteen aanleiding dat de interesse ook bij de andere bewoners werd geprikkeld. De wethouder benadrukt dat er op dit moment geen sprake is van enig concreet plan ter ontwikkeling van deze locatie. Desgevraagd antwoordt de wethouder dat zij op dit moment geen zekerheden kan geven over een eventuele ontwikkeling en de snelheid daarvan. (…)’(2.11) Nadat hiertoe op 28 februari 2006 een principebesluit was genomen, is de Gemeente overgegaan tot actieve verwerving van de overige vier percelen aan de [adres]. Deze zijn uiteindelijk door de Gemeente aangekocht, waarbij de Gemeente naast de taxatiewaarde ook verhuiskosten en vergoeding voor aankoop vervangende woning heeft betaald.
Volgens de Gemeente had deze (tweede) beleidswijziging (tot actieve verwerving) te maken met het feit dat passieve verwerving van de overige vier woningen niet naar wens van de Gemeente vorderde.
(2.1) [appellant] heeft tot in 2004 gewoond in de hem in eigendom toebehorende woning aan de (drukke) [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), waarna hij is verhuisd naar de gemeente Steenbergen. [appellant] heeft zijn (leegstaande) woning aanvankelijk te koop gezet voor € 489.500,--. In november 2005 was de vraagprijs voor de woning gezakt naar € 395.000,--. In de directe omgeving van de woning stonden nog vier andere woningen.
(2.2) Nadat [appellant] van zijn voormalige buurman […] (aan de [adres]) had gehoord dat de Gemeente interesse had in de aankoop van diens woning, heeft [appellant] contact opgenomen met de Gemeente. [appellant] heeft vervolgens op 25 november 2005 een gesprek gehad met de heer [N], indertijd werkzaam bij de Gemeente, over de vraag of de Gemeente bereid was de woning te kopen. [N] heeft toen gezegd dat het geldende beleid was dat de Gemeente faciliteiten gaf voor isolering e.d., maar geen woningen verwierf. [appellant] zou bericht krijgen als het beleid zou worden gewijzigd. In elk geval vóór kerst 2005 zou [appellant] nader horen.
(2.3) Op 29 november 2005 heeft de gemeenteraad onder voorbehoud van kredietverlening besloten tot aankoop van de aan de [adres] gelegen woningen nummer […] (van [appellant]) en nummer […] (van […]) tegen marktwaarde, nu deze woningen feitelijk te koop werden aangeboden (verslag besloten deel vergadering, productie 2 inleidende dagvaarding).
(2.4) Op 6 december 2005 heeft de Commissie Ruimte, in lijn met het besluit van de Raad van 29 november 2005, in beginsel ingestemd met de aankoop van alle vijf de woningen aan de [adres].
(2.5) Op 8 december 2005 heeft een ambtenaar van de Gemeente aan een potentiële koper van de woning (de heer […]) laten weten dat het beleid van de Gemeente is gewijzigd en dat de Gemeente belangstelling heeft voor aankoop van de woning. [appellant] raakt van deze beleidswijziging (pas) op 9 december 2005 op de hoogte, nadat de vader van [appellant] zelf met de Gemeente heeft gebeld.
(2.6) Op 12 december 2005 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en zijn vader enerzijds en de heer [N] anderzijds over deze beleidswijziging. Blijkens het verslag van dit gesprek (productie 6 inleidende dagvaarding) heeft het college de ambtelijke dienst gevraagd een taxatie voor te bereiden voor [adres] […] en […] om na te gaan of deze objecten, vooruitlopend op verdere planologische afwegingen, tegen marktprijzen gekocht zouden kunnen worden.
(2.7) Begin 2006 heeft [appellant] de woning aan de Gemeente verkocht voor een bedrag van € 395.000,--.
(2.8) Het verslag van de Openbare vergadering van de commissie Ruimte van 10 januari 2006 vermeldt in dit verband onder meer:
‘Aankoop [adres] (…) Wethouder mw. Van Hemert: (…)Het onderhavige pand staat nu te koop, er heeft een taxatie plaatsgevonden en dat is de basis voor de transactie die gesloten wordt. Het college heeft geen haast met de verwerving. (…) Het college gaat wel met andere bewoners die zich melden in onderhandeling. (...)’.(2.9) De woning is op 28 februari 2006 in eigendom overgedragen aan de Gemeente, nadat de Raad op 30 januari 2006 het voor de aankoop benodigde krediet had gevoteerd.
(2.10) Op 2 februari 2006 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden tussen de Gemeente en de overige bewoners van de [adres]. Blijkens het daarvan opgemaakte verslag heeft de Gemeente toen onder meer naar voren gebracht:
‘De gemeente heeft geen haast met het verwerven van belangen op die locatie. Omdat er echter het pand van [appellant] te koop stond en zich daardoor direct een kans voordeed een belang te verwerven, wilden we die gelegenheid niet voorbij laten gaan. Deze transactie was meteen aanleiding dat de interesse ook bij de andere bewoners werd geprikkeld. De wethouder benadrukt dat er op dit moment geen sprake is van enig concreet plan ter ontwikkeling van deze locatie. Desgevraagd antwoordt de wethouder dat zij op dit moment geen zekerheden kan geven over een eventuele ontwikkeling en de snelheid daarvan. (…)’(2.11) Nadat hiertoe op 28 februari 2006 een principebesluit was genomen, is de Gemeente overgegaan tot actieve verwerving van de overige vier percelen aan de [adres]. Deze zijn uiteindelijk door de Gemeente aangekocht, waarbij de Gemeente naast de taxatiewaarde ook verhuiskosten en vergoeding voor aankoop vervangende woning heeft betaald.
Volgens de Gemeente had deze (tweede) beleidswijziging (tot actieve verwerving) te maken met het feit dat passieve verwerving van de overige vier woningen niet naar wens van de Gemeente vorderde.
3.
[appellant] heeft vervolgens de Gemeente bij de rechtbank aangesproken uit onrechtmatige daad en een verklaring voor recht gevorderd van die strekking, alsmede veroordeling van de Gemeente tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat. Volgens [appellant] heeft de Gemeente hem misleid door niet voorafgaande aan de aankoop van zijn woning te melden dat de Gemeente al had besloten om de andere woningen actief te verwerven, terwijl de Gemeente heeft gehandeld in strijd met de toezegging alle bewoners gelijk te behandelen.
4.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank, kort samengevat, als volgt overwogen.
(i) Niet is komen vast te staan dat de Gemeente eerder dan 28 februari 2006, nadat zij de woning had gekocht, is overgegaan tot een beleid van actieve verwerving.
(ii) De Gemeente kan daarom niet worden verweten dat zij [appellant] niet voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft geïnformeerd over de beleidswijziging, omdat deze toen nog niet had plaatsgevonden.
(iii) De rechtbank ziet niet in waarom de Gemeente [appellant] tijdens de aankooponderhandelingen had moeten informeren over een mogelijk toekomstige beleidswijziging, indien zij al wist dat zij haar beleid zou gaan wijzigen.
(iv) Het is overigens nog maar de vraag of [appellant] überhaupt aanspraak had kunnen maken op een hoger bedrag dan zijn vraagprijs, temeer nu hij inmiddels al was verhuisd en een andere woning had gekocht.
(i) Niet is komen vast te staan dat de Gemeente eerder dan 28 februari 2006, nadat zij de woning had gekocht, is overgegaan tot een beleid van actieve verwerving.
(ii) De Gemeente kan daarom niet worden verweten dat zij [appellant] niet voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft geïnformeerd over de beleidswijziging, omdat deze toen nog niet had plaatsgevonden.
(iii) De rechtbank ziet niet in waarom de Gemeente [appellant] tijdens de aankooponderhandelingen had moeten informeren over een mogelijk toekomstige beleidswijziging, indien zij al wist dat zij haar beleid zou gaan wijzigen.
(iv) Het is overigens nog maar de vraag of [appellant] überhaupt aanspraak had kunnen maken op een hoger bedrag dan zijn vraagprijs, temeer nu hij inmiddels al was verhuisd en een andere woning had gekocht.
5.
[appellant] is met zes grieven tegen deze beslissing opgekomen. Met grieven 1, 3 en 4 worden rechtsoverwegingen 4(i) en 4(ii) aangevallen. Grief 2 bevat een klacht over rechtsoverweging 4(iii).Grief 5 bevat een klacht over rechtsoverweging 4(iv), terwijl grief 6 een zogenaamde veeggrief is.
Beoordeling van de grieven 1, 3 en 4
Beoordeling van de grieven 1, 3 en 4
6.
Wil er van een onrechtmatige daad van de Gemeente sprake zijn, dan moet in elk geval komen vast te staan, dat de Gemeente al vóór de aankoop van de woning haar beleid had gewijzigd in die zin dat zij actieve aankoop van de woningen nastreefde, maar dit willens en wetens voor [appellant] heeft verzwegen.
Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, is dit door [appellant] niet bewezen. Uit voormelde feiten en de stellingen van partijen vloeit voort dat het beleid van de Gemeente aanvankelijk was gericht op isolerende maatregelen, terwijl de Gemeente (pas) op 29 november 2005 het principebesluit heeft genomen de twee te koop staande woningen (van [appellant] en […]) aan te kopen (de zogenaamde passieve verwerving). De Gemeente heeft dit besluit vervolgens ten aanzien van [appellant] uitgevoerd, waarbij de Gemeente de boven de taxatieprijs gelegen vraagprijs aan [appellant] heeft betaald. Niet valt in te zien dat hier iets mee mis is. Indien [appellant] het met de koopprijs niet eens was, had hij van de verkoop moeten afzien.
Vast staat dat de aankoop van de woning van […] langs deze lijnen niet is gelukt, hetgeen mede steun geeft aan de stelling van de Gemeente dat de passieve verwerving niet snel genoeg vorderde, zodat eind februari 2006 het beleid is gewijzigd naar actieve verwerving. Anders dan [appellant] stelt is er wel degelijk een verschil tussen passieve en actieve verwerving. Bij passieve verwerving benadert een potentiële verkoper (zoals [appellant]) de Gemeente en vormt dit de basis van de onderhandelingen. Bij actieve verwerving is de Gemeente de vragende partij en kan de wederpartij (meer) eisen stellen. [appellant] heeft niet uitgelegd waarom dit onderscheid niet relevant zou zijn.
Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, is dit door [appellant] niet bewezen. Uit voormelde feiten en de stellingen van partijen vloeit voort dat het beleid van de Gemeente aanvankelijk was gericht op isolerende maatregelen, terwijl de Gemeente (pas) op 29 november 2005 het principebesluit heeft genomen de twee te koop staande woningen (van [appellant] en […]) aan te kopen (de zogenaamde passieve verwerving). De Gemeente heeft dit besluit vervolgens ten aanzien van [appellant] uitgevoerd, waarbij de Gemeente de boven de taxatieprijs gelegen vraagprijs aan [appellant] heeft betaald. Niet valt in te zien dat hier iets mee mis is. Indien [appellant] het met de koopprijs niet eens was, had hij van de verkoop moeten afzien.
Vast staat dat de aankoop van de woning van […] langs deze lijnen niet is gelukt, hetgeen mede steun geeft aan de stelling van de Gemeente dat de passieve verwerving niet snel genoeg vorderde, zodat eind februari 2006 het beleid is gewijzigd naar actieve verwerving. Anders dan [appellant] stelt is er wel degelijk een verschil tussen passieve en actieve verwerving. Bij passieve verwerving benadert een potentiële verkoper (zoals [appellant]) de Gemeente en vormt dit de basis van de onderhandelingen. Bij actieve verwerving is de Gemeente de vragende partij en kan de wederpartij (meer) eisen stellen. [appellant] heeft niet uitgelegd waarom dit onderscheid niet relevant zou zijn.
7.
Hoewel [appellant] moet worden toegegeven dat de informatievoorziening van de Gemeente richting [appellant] niet de ‘schoonheidsprijs’ verdient (zoals ook de ombudscommissie al heeft uitgemaakt) en [appellant] hierdoor mogelijk wantrouwig is geworden richting Gemeente, is dit toch onvoldoende om bewezen te achten dat er sprake was van een stilgehouden beleidswijziging van de Gemeente (tot actieve verwerving). Nergens in de stukken en verklaringen van gehoorde getuigen zijn hier – eerder dan 28 februari 2006 – aanknopingspunten voor gevonden.
Voor zover [appellant] bedoeld heeft te stellen dat hij de woning pas op 28 februari 2006 heeft verkocht, miskent hij hiermee dat de wilsovereenstemming tussen partijen al in januari 2006 heeft plaatsgehad (de zogenaamde obligatoire overeenkomst), terwijl op 28 februari 2006 (slechts) de levering (de zakelijke overeenkomst) heeft plaatsgehad.
De grieven worden verworpen.
Beoordeling van grief 2
Voor zover [appellant] bedoeld heeft te stellen dat hij de woning pas op 28 februari 2006 heeft verkocht, miskent hij hiermee dat de wilsovereenstemming tussen partijen al in januari 2006 heeft plaatsgehad (de zogenaamde obligatoire overeenkomst), terwijl op 28 februari 2006 (slechts) de levering (de zakelijke overeenkomst) heeft plaatsgehad.
De grieven worden verworpen.
Beoordeling van grief 2
8.
[appellant]’s tweede grief strekt ten betoge dat de Gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het beginsel dat de overheid gelijke gevallen gelijk en ongelijke gevallen naar de mate van hun ongelijkheid ongelijk moet behandelen (hierna: het gelijkheidsbeginsel) heeft geschonden doordat zij aan [appellant] de extra vergoedingen heeft onthouden die zij wel aan de overige vier perceelseigenaren heeft gegeven. Naar het oordeel van het hof zijn [appellant] en de vier andere perceelseigenaren geen ‘gelijke gevallen’, reeds omdat [appellant] zijn woning vóór de beleidswijziging tot actieve verwerving had verkocht (in januari 2006) en hij bovendien toen al lang en breed was verhuisd naar een andere woning.
Nu het hof reeds heeft uitgemaakt dat er niet eerder dan 28 februari 2006 sprake was van de betreffende beleidswijziging (tot actieve verwerving), bestond er, anders dan [appellant] in deze grief stelt, bij de Gemeente geen informatieverplichting meer jegens [appellant]. Het hof volgt [appellant] daarom niet in diens standpunt dat de Gemeente gehouden was om hem ervan op de hoogte te stellen dat zij de woningen aan de Stougjesdijk actief zou gaan verwerven. Ook deze grief is vergeefs voorgesteld.
Beoordeling van grief 5
Nu het hof reeds heeft uitgemaakt dat er niet eerder dan 28 februari 2006 sprake was van de betreffende beleidswijziging (tot actieve verwerving), bestond er, anders dan [appellant] in deze grief stelt, bij de Gemeente geen informatieverplichting meer jegens [appellant]. Het hof volgt [appellant] daarom niet in diens standpunt dat de Gemeente gehouden was om hem ervan op de hoogte te stellen dat zij de woningen aan de Stougjesdijk actief zou gaan verwerven. Ook deze grief is vergeefs voorgesteld.
Beoordeling van grief 5
9.
[appellant] heeft, gelet op het voorgaande, geen belang bij deze grief. Het hof heeft immers al uitgemaakt dat de situatie van [appellant] niet gelijk was aan die van de andere vier perceelseigenaren. Op (extra) vergoeding, die na de beleidswijziging van 28 februari 2006 aan de overige vier perceelseigenaren is uitgekeerd, kan [appellant] geen aanspraak maken.
Beoordeling van grief 6
Beoordeling van grief 6
10.
Deze grief is een veeggrief en deelt het lot van de andere grieven.
Bewijsaanbod
Bewijsaanbod
11.
[appellant] heeft nog aangeboden om als getuigen te horen: [appellant] zelf en zijn vader, alsmede de makelaars die bij de taxatie betrokken waren over de inhoud van de opdracht en de wijze waarop de taxaties tot stand kwamen. Deze bewijsaanbiedingen worden gepasseerd. Ten aanzien van de makelaars heeft [appellant] niet toegelicht op welke wijze deze verklaringen kunnen bijdragen aan het bewijs van de grondslag van de vordering. Dit klemt temeer, nu er reeds tal van makelaarsrapporten zijn overgelegd, waarin ook de aard van de opdracht is aangegeven. [appellant] heeft niet toegelicht wat zijn vader en hij méér kunnen verklaren dan reeds in de stukken is vermeld. Nu deze stellingen ontoereikend zijn bevonden, is verdere bewijslevering niet relevant, althans voldoet dit bewijsaanbod niet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen.
Slotsom
Slotsom
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van [appellant].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het door de rechtbank Dordrecht tussen partijen gewezen vonnis van 5 januari 2011;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 649,-- aan griffierecht en € 2.235,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en
G.J. van Leijenhorst en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 mei 2014 in aanwezigheid van de griffier.
G.J. van Leijenhorst en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 mei 2014 in aanwezigheid van de griffier.