Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.113.934/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 1027171/11-356
Arrest d.d. 2 september 2014
in de zaak van
de stichting STICHTING BEHOUD WAARDEVOL ERFGOED,
gevestigd te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: SBWE,
advocaat: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. H. Kayed te Utrecht.
advocaat: mr. H. Kayed te Utrecht.
Het verdere geding
Bij tussenarrest van 13 november 2012 heeft dit hof een comparitie van partijen gelast. Die comparitie heeft plaatsgevonden op 7 februari 2013 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol van 5 maart 2013 voor het nemen van de memorie van grieven.
Bij die memorie heeft SBWE tegen het vonnis waarvan beroep vier grieven aangevoerd, die [geïntimeerde] bij memorie van antwoord, met dertien producties, heeft bestreden. SBWE heeft bij akte op de producties van [geïntimeerde] gereageerd. [geïntimeerde] heeft daarop een antwoordakte genomen, waarbij hij nog een productie in het geding heeft gebracht. Daarna heeft [geïntimeerde] nog een akte overlegging producties genomen, waarbij hij nog eens drie producties heeft overgelegd. Op die laatste akte heeft SBWE bij antwoordakte gereageerd. Ten slotte hebben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
1. In deze zaak staan de volgende feiten vast.
a. SBWE is eigenaar van een perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Den Haag, sectie [nummer], en plaatselijk bekend als [adres] te Den Haag. Op het perceel staat een tuinhuis, dat in 1981 door [geïntimeerde] is herbouwd en gerenoveerd en sindsdien door hem wordt bewoond.
b. Op 12 juli 2006 hebben SBWE en [geïntimeerde] een overeenkomst gesloten met als aanhef “Gebruikers/Koopovereenkomst”, waarin SBWE “verkoper” wordt genoemd en [geïntimeerde] “gebruiker/koper”. Volgens deze overeenkomst heeft SBWE het perceel [nummer] en de opstal – dat wil zeggen: het tuinhuis – in gebruik gegeven aan [geïntimeerde]. Gerekend vanaf 11 juli 2003 is [geïntimeerde] een gebruikersvergoeding verschuldigd van € 195 per maand, exclusief energie, waarvan € 165 moet worden gezien als rente en eventuele aflossing van de koopprijs, die “dit moment” € 25.000 bedraagt. Het object is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Het perceel en opstal zullen aan [geïntimeerde] worden geleverd op 11 juli 2023 of zoveel eerder als mogelijk.
c. Eind 2005/begin 2006 en in 2008 is in het tuinhuis een hennepkwekerij aangetroffen, die beide keren is ontmanteld.
d. Bij brief van 18 februari 2009 heeft SBWE [geïntimeerde] geschreven dat zij de gebruikers/koopovereenkomst van 1 juli 2006 ontbindt, in het bijzonder vanwege het feit dat er voor de tweede keer een hennepplantage in de woning is ontmanteld. Zij heeft aangeboden om € 25.000 te reserveren ten behoeve van [geïntimeerde].
e. Bij vonnis van 15 februari 2012 heeft de rechtbank ‘s-Gravenhage een vordering van [geïntimeerde] om te verklaren voor recht dat hij door verjaring de eigendom van het tuinhuis heeft verkregen, afgewezen, op de grond dat [geïntimeerde] aanvankelijk houder van het tuinhuis was en niet is gebleken dat hierin verandering is gebracht.
f. Eind 2009 had [geïntimeerde] € 8.190, ongeveer een derde van de in 2006 overeengekomen koopprijs, voldaan. Sinds 2010 heeft [geïntimeerde] de maandelijkse vergoeding van € 195 niet meer betaald. Wel heeft hij in februari 2013 € 7.020 aan SBWE betaald.
2. In deze procedure vordert SBWE, kort gezegd, dat de overeenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [geïntimeerde] wordt bevolen de woning te ontruimen, op de grond dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst, namelijk dat hij tot tweemaal toe een hennepkwekerij in de woning heeft aangelegd en geëxploiteerd en illegaal stroom heeft afgetapt, dat hij sinds 2010 de maandelijkse vergoeding van €195 niet betaalt en, in hoger beroep voorts, dat hij gebruikers van omliggende percelen heeft bedreigd. De kantonrechter heeft de vordering van SBWE afgewezen. Zij heeft overwogen dat weliswaar in beginsel het houden van een hennepkwekerij een toerekenbare tekortkoming jegens de verhuurder oplevert, maar dat het bij gebrek aan feitelijke informatie over het hennepincident uit 2008 niet mogelijk is om zonder meer aan te nemen dat dit incident een tekortkoming is jegens SBWE en dat SBWE op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Met betrekking tot de niet-betaalde vergoedingen overwoog de kantonrechter dat deze tekortkoming in de omstandigheden van het geval niet de ontbinding van de overeenkomst en de daaraan verbonden gevolgen rechtvaardigt, en voorts dat in het licht van de feiten en omstandigheden het woonbelang en het financiële belang van [geïntimeerde] zwaarder wegen dan het belang van SBWE bij ontbinding van de overeenkomst.
3. SBWE komt tegen de afwijzing van haar vordering met vier grieven op, waarvan alleen de eerste drie door [geïntimeerde] zijn bestreden. De grieven van SWBE lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij behelzen, kort gezegd, dat verschillende tekortkomingen van [geïntimeerde], te weten (a) tot twee keer toe de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het tuinhuis, (b) bedreigingen van bezoekers van omliggende percelen en (c) niet betaling van de maandelijkse vergoedingen, op zichzelf en in elk geval in onderling verband, voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.
4. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat, gelet op art. 6:265 lid 1 BW Pro, tot uitgangspunt strekt dat elke tekortkoming in de nakoming van een of meer verbintenissen uit een wederkerige overeenkomst, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden of die ontbinding in rechte te vorderen. Een uitzondering op dit uitgangspunt is aan de orde als de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de door de schuldeiser gewenste ontbinding en haar gevolgen te rechtvaardigen. De schuldenaar moet zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering beroepen, en alsdan moet dat beroep worden beoordeeld aan de hand van de belangen van partijen en de omstandigheden van het geval, de aard van de overeenkomst en de aard van de verbintenis in de nakoming waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten.
5. Tussen partijen bestaat verschil van mening over de juiste kwalificatie van de overeenkomst. Volgens SBWE is zij een huurovereenkomst, maar van [geïntimeerde] betwist dat. Bij memorie van antwoord stelt hij dat de overeenkomst weliswaar beantwoordt aan de omschrijving van art. 1 lid 2 van Pro de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz), maar dat zij strikt genomen geen huurkoopovereenkomst maar een gemengde overeenkomst is, met de nadruk op koop. Bij zijn antwoordakte van 1 oktober 2013 neemt [geïntimeerde] echter uitdrukkelijk het standpunt in dat partijen een huurkoopovereenkomst zijn aangegaan. Daarbij stelt [geïntimeerde] zelfs dat hij op de voet van art. 4 Twhoz Pro vastlegging van de overeenkomst vordert, maar in die vordering kan hij, reeds vanwege art. 137 Rv Pro, niet worden ontvangen.
6. De kantonrechter heeft zich van kwalificatie van de overeenkomst onthouden en slechts overwogen dat zij ten dele het karakter van een huurovereenkomst heeft. Omdat bij de beoordeling van de vordering van SBWE de aard van de overeenkomst een rol speelt, is de kwalificatie van de overeenkomst evenwel van belang. Volgens art. 1 lid 1 Twhoz Pro is huurkoop in de zin van deze wet de koop en verkoop van een onroerende zaak, waarbij partijen overeenkomen (a) dat de koopprijs wordt betaald in termijnen, en (b) dat de overdracht eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld. Volgens art. 1 lid 2 Twhoz Pro zijn alle overeenkomsten welke dezelfde strekking hebben, onder welke benaming ook aangegaan, aan de voorschriften van deze wet onderworpen. Gelet hierop is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] terecht stelt dat de overeenkomst van 12 juli 2006 wordt beheerst door de Twhoz. Zij strekt immers tot overdracht van het perceel met tuinhuis – in beginsel in 2023 – na betaling door [geïntimeerde] van meer dan twee termijnen op een koopsom van € 25.000. Hieraan doet niet af dat partijen de overeenkomst, in strijd met art. 2 lid 1 Twhoz Pro niet bij notariële akte zijn aangegaan, aangezien de rechtsgevolgen van dit gebrek in de Twhoz zijn beschreven en dit gebrek niet van invloed is op de kwalificatie van de overeenkomst. De overeenkomst is dus geen gemengde overeenkomst in de zin van art. 6:215 BW Pro, wat impliceert dat vóór levering titel 7.4 BW (huur) niet rechtstreeks (mede) op de overeenkomst van toepassing is. Het feit dat de overeenkomst niet een huurovereenkomst is respectievelijk daarop titel 7.4 BW niet rechtstreeks van toepassing is, betekent echter niet – anders dan [geïntimeerde] stelt – dat de grieven falen op de enkele grond dat SBWE wel van een huurovereenkomst uitgaat. De kwalificatie van de overeenkomst is op grond van art. 25 Rv Pro (althans in beginsel) aan de rechter voorbehouden en het hof leest in de memorie van SBWE niet dat zij haar vordering uitsluitend op de grondslag van een huurovereenkomst beoordeeld wenst te zien.
7. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat de aanleg en exploitatie van een hennepkwekerij in het tuinhuis een tekortkoming van [geïntimeerde] opleveren. Niet alleen zijn de aanleg en exploitatie van een hennepkwekerij een strafrechtelijk vergrijp, het is een feit van algemene bekendheid dat er ernstige risico’s aan zijn verbonden. Het is ook onverenigbaar met de bepaling in de overeenkomst dat het tuinhuis is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Omdat de verplichting om het tuinhuis te gebruiken als woonruimte een contractuele verplichting van [geïntimeerde] is, is niet relevant dat de hennepkwekerij is aangelegd door zijn zoon en dat [geïntimeerde] – zoals hij stelt, maar SBWE betwist – geen weet van de hennepkwekerij heeft gehad. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of de hennepkwekerij gepaard is gegaan met diefstal van elektriciteit – zoals SBWE stelt, maar [geïntimeerde] betwist. Ook het feit dat [geïntimeerde] in 2010 is gestopt met betaling van de contractuele termijnen, heeft te gelden als een tekortkoming, en dat wordt niet anders doordat hij in februari 2013 € 7.020 aan SBWE heeft nabetaald. Gelet op deze tekortkomingen is SBWE in beginsel bevoegd de ontbinding te vorderen van de overeenkomst van 12 juli 2006. Het hof tekent hierbij aan dat [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd dat in casu niet is voldaan aan de eis van art. 11 lid 2 Twhoz Pro dat de huurkoper na in gebreke te zijn gesteld in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten. Indien inderdaad niet aan deze eis voldaan zou zijn, had [geïntimeerde] dit wel moeten aanvoeren, mede gelet op zijn standpunt dat de Twhoz op de overeenkomst van partijen van toepassing is. De vraag of [geïntimeerde] ook in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen jegens SBWE is tekortgeschoten doordat hij bezoekers van omliggende percelen heeft bedreigd, kan in het midden blijven in verband met het volgende.
8. Gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] dat zijn tekortkomingen de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen, komt het hof thans toe aan een afweging van de belangen van partijen en de omstandigheden van het geval, in het licht van de aard van de overeenkomst en de aard van de verbintenissen in de nakoming waarvan [geïntimeerde] is tekortgeschoten. Het hof is van oordeel dat deze afweging in het nadeel van [geïntimeerde] moet uitvallen. Het hof onderkent dat de aard van de overeenkomst – die niet alleen ertoe heeft gestrekt dat [geïntimeerde] in het genot van het perceel met tuinhuis werd gesteld maar ook dat hij daarvan op termijn eigenaar zou worden – meebrengt dat ontbinding voor [geïntimeerde] uiterst ingrijpend is, maar daar staat tegenover dat de overdracht contractueel, in beginsel, eerst is voorzien in 2023 en dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] dateren van rond en kort na het sluiten van de huurkoopovereenkomst. Zowel de aanleg en exploitatie van de hennepkwekerij als de niet-betaling van de maandelijkse termijnen druist in tegen een hoofdverbintenis uit de huurkoopovereenkomst. Het feit dat SBWE kort na de ontmanteling van de eerste hennepkwekerij nog de huurkoopovereenkomst met [geïntimeerde] heeft willen sluiten, betekent niet dat zij geen ernstige aanstoot heeft kunnen nemen aan het feit dat daarna opnieuw een hennepkwekerij in het tuinhuis werd aangetroffen. Naar het oordeel van het hof kan er niet van worden uitgegaan dat de tekortkomingen niet aan [geïntimeerde] kunnen worden toegerekend. Dat de hennepkwekerijen zijn aangelegd door de zoon van [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] is vrijgesproken van betrokkenheid daarbij, wil niet zeggen dat [geïntimeerde] geen weet van de hennepkwekerijen heeft gehad, temeer waar [geïntimeerde] ook stelt dat hij de oren en ogen van de tuin is. Deze stelling van [geïntimeerde] had dan ook een toelichting gevergd, die evenwel ontbreekt. Evenmin plausibel acht het hof de verklaring voor de niet-betaling van de maandelijkse vergoedingen sinds 2010. Het standpunt van [geïntimeerde] – die werd bijgestaan door een advocaat – dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar was geworden van het tuinhuis, was op voorhand weinig kansrijk en het kan niet als een verrassing zijn gekomen dat het standpunt door de rechtbank is verworpen. In elk geval had [geïntimeerde] met de verwerping in rechte van zijn standpunt rekening moeten houden en hij wist, althans behoorde te weten, dat hij in dat geval de betaling van de maandelijkse vergoedingen ten onrechte had gestaakt. [geïntimeerde] heeft zijn beslissing in zoverre voor eigen risico genomen. Het hof is dan ook van oordeel dat de tekortkomingen van [geïntimeerde], in elk geval in onderling verband genomen, dermate ernstig zijn dat zij de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof kan hieraan niet afdoen dat [geïntimeerde] al sinds 1981 in het tuinhuis woont en in het tuinhuis heeft geïnvesteerd, noch dat [geïntimeerde] door de maandelijkse termijnen die hij wel aan SWBE heeft betaald, een substantieel deel van de koopsom heeft betaald, waarbij aantekening verdient dat ongeveer de helft daarvan pas is betaald nadat SBWE de onderhavige procedure aanhangig had gemaakt. Dat SBWE de ontbinding van de overeenkomst verkiest boven alternatieve remedies omdat zij daarin voor zichzelf voordelen ziet, zoals [geïntimeerde] haar door zijn beroep op rechtsmisbruik in wezen verwijt, is irrelevant omdat naar Nederlands recht niet van SBWE kan worden verlangd dat zij van ontbinding afziet op de enkele grond dat zij door een alternatieve vordering – bijvoorbeeld een vordering tot nakoming in combinatie met schadevergoeding – niet in een wezenlijk nadeliger positie zou komen te verkeren. Hetgeen [geïntimeerde] overigens aanvoert, kan, mede gelet op de beperkte rol die de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid in dit verband heeft, niet tot een ander oordeel leiden.
9. De slotsom is dat de grieven van SBWE slagen. Het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd en de vorderingen van SBWE moeten alsnog worden toegewezen. Het hof zal de huurkoopovereenkomst van 12 juli 2006 ontbinden en, bij gebreke van verweer daartegen, [geïntimeerde] conform de vordering van SBWE veroordelen om het perceel te ontruimen, welke veroordeling zo nodig door middel van reële executie kan worden geëxecuteerd. Hierbij verdient aantekening dat de wijze waarop de gedwongen ontruiming plaatsvindt in de wet is geregeld (art. 555 e.v. Rv). De gevorderde dwangsom zal worden gematigd als na te melden. Het hof acht termen aanwezig om de ontruimingsdatum te bepalen op zes maanden na betekening van dit arrest. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de kosten in eerste aanleg en hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het arrest waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de overeenkomst van 12 juli 2006;
veroordeelt [geïntimeerde] om het perceel, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie [nummer], plaatselijk bekend als [adres], binnen zes maanden na betekening van dit arrest, met al degenen die en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden, en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter beschikking van SBWE te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100, voor elke dag of gedeelte van een dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke mocht blijven, met dien verstande dat niet meer dan € 10.000 aan dwangsommen kan worden verbeurd;
bepaalt dat, indien [geïntimeerde] niet binnen zes maanden en 100 dagen aan de vooromschreven veroordeling heeft voldaan, SBWE tot gedwongen ontruiming op de voet van art. 555 e.v. Rv kan overgaan, en veroordeelt [geïntimeerde] om alsdan de daarmee gemoeide kosten, op vertoon van de daarop betrekking hebbende nota’s, aan SBWE te voldoen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, voor de eerste aanleg tot aan het vonnis van 20 augustus 2012 aan de zijde van SBWE begroot op € 91,93 dagvaarding, € 106,= vast recht en € 525,= salaris en voor het hoger beroep tot op heden aan de zijde van SBWE begroot op € 83,17 dagvaarding, € 666,= vast recht en € 2.682,= salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [geïntimeerde] deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest heeft voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, A.C. van Schaick en J.H.W. de Planque en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 september 2014 in aanwezigheid van de griffier.