Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.098.603/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 288388/HA ZA 07-1797
arrest van 4 november 2014
inzake
[naam],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [X],
advocaat: mr. N. Lagerweij te Rotterdam,
tegen
[naam],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [Y],
advocaat: mr. J.A.M. Reuser te Pijnacker.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot aan ’s hofs tussenarrest van 16 juli 2013 verwijst het hof naar dat arrest. De bij dat arrest benoemde deskundige, de heer G.J. Boer, heeft op 9 december 2013 zijn deskundigenrapport ter griffie van dit hof gedeponeerd. [X] heeft vervolgens een memorie na deskundigenbericht (met producties) genomen, waarna [Y] een ‘memorie na tussenarrest, tevens verzoek ex art. 194 lid 5 Rv Pro alsmede verzoek ex art. 31 Rv Pro’ (met producties) heeft ingediend. Op 10 juli 2014 hebben partijen de zaak voor het hof doen bepleiten door hun advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s. Partijen hebben bij die gelegenheid ieder nog bij akte stukken in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
Verdere beoordeling van het hoger beroep
1.1
Het hof volhardt bij hetgeen het heeft overwogen in zijn tussenarrest van 25 september 2012. Van een kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent is geen sprake, zodat het verzoek van [Y] gebaseerd op art. 31 Rv Pro. zal worden afgewezen.
1.2
Tussen partijen staat vast dat tussen hen is overeengekomen dat het pand aan de [adres] en [adres] te [plaats] (hierna: het pand), dat eigendom is van [Y], aan [X] in economische eigendom zou worden overgedragen, dat [X] het pand voor eigen rekening zou opknappen, dat [X] (in termijnen) een bedrag van ƒ 150.000 aan [Y] zou betalen en dat [X] aan [Y] een rente van 7% op jaarbasis zou betalen over hetgeen [X] aan [Y] verschuldigd zou zijn. Partijen verschillen van mening over de vraag of tussen partijen is overeengekomen dat, na voldoening van het bedrag van ƒ 150.000, [Y] het hele pand in eigendom aan [X] dient over te dragen (standpunt [X]) of slechts de helft daarvan (standpunt [Y]).
1.3
In zijn tussenarrest van 25 september 2012 heeft het hof overwogen dat de marktwaarde van het pand in 1989 een belangrijke, objectieve aanwijzing kan opleveren voor hetgeen partijen met elkaar zijn overeengekomen, mede gezien het feit dat partijen niet hebben aangevoerd dat zij anders dan op zakelijke voorwaarden met elkaar hebben gecontracteerd. Ook na het deskundigenbericht heeft geen van partijen gesteld dat zij op andere dan zakelijke voorwaarden met elkaar hebben gecontracteerd. Integendeel, beide partijen beroepen zich op strikt zakelijke argumenten om te betogen dat hun uitleg van de overeenkomst de juiste is.
1.4
De door het hof benoemde deskundige heeft het pand (in verhuurde staat), beoordeeld naar de toestand in 1989, getaxeerd op ƒ 164.000. In het door [Y] in het geding gebrachte taxatierapport van de partijdeskundige […], wordt het pand gewaardeerd op ƒ 175.000 (tussen partijen is niet in geschil dat de vermelding “€ 175.000” in dat rapport moet worden gelezen als “ƒ 175.000”). Nu de taxaties van beide deskundigen, waaronder de door [Y] “van doorslaggevend belang” geachte taxatie van zijn eigen deskundige, elkaar niet noemenswaardig ontlopen, ziet het hof geen aanleiding om de deskundige op de voet van art. 194 lid 5 Rv Pro. om een nadere toelichting of aanvulling op zijn deskundigenbericht te vragen en neemt het hof de conclusies van de beide deskundigen over in die zin, dat het de marktwaarde van het pand in 1989 op ca. ƒ 170.000 stelt.
1.5
[Y] heeft aangevoerd dat de taxatie van de deskundige Boer zonder belang is voor het partijen verdeeld houdende geschil, omdat hij van andere uitgangspunten zou zijn uitgegaan dan partijen destijds. Zo zou de deskundige zijn uitgegaan van een rendement van 15%, terwijl partijen een rendement van 7% zouden zijn overeengekomen. Ook zou er in dit geval geen sprake zijn geweest van verkoop aan een institutionele belegger. Het hof verwerpt deze bezwaren. De omstandigheid dat [X] geen institutionele belegger was, doet er niet aan af dat bij de vraag welke marktwaarde het pand had belang kan toekomen aan wat een institutionele belegger voor het pand over zou hebben. Daarbij is van belang dat [X], net als een institutionele belegger, het pand zou exploiteren door middel van verhuur. Voorts verwart [Y] het rendement dat een dergelijke verhuur zou opleveren met de rente die [X] verschuldigd zou zijn over de koopsom. Het rendement dat het pand zou opleveren kwam als gevolg van de economische eigendomsoverdracht vanaf het begin geheel aan [X] toe, [Y] genoot vanaf dat moment alleen nog het rendement over het onbetaald gebleven gedeelte van de koopsom.
1.6
Uitgaande van een waarde van het pand van ca. ƒ 170.000, is het hof van oordeel dat de versie die [X] van de overeenkomst geeft aanzienlijk waarschijnlijker is dan de uitleg die [Y] voorstaat. Het is geenszins aannemelijk dat partijen zijn overeengekomen dat [X] tegen betaling van ƒ 150.000 slechts de helft van het pand zou verwerven, terwijl dat gehele pand niet meer dan ƒ 170.000 waard was. Voor zover [Y] wil betogen dat bij de prijsstelling rekening is gehouden met het risico dat [X] niet aan zijn betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen, verwerpt het hof dat betoog. [Y] bleef immers eigenaar van het pand totdat de koopsom zou zijn voldaan, zodat hij steeds over voldoende zekerheid beschikte.
1.7
Bij het voorgaande komt dat de versie die [Y] van de overeenkomst geeft ook overigens onaannemelijk is. Het hof acht namelijk het gegeven dat bij het sluiten van de overeenkomst meteen de volledige economische eigendom aan [X] werd overgedragen, niet goed verenigbaar met het standpunt van [Y] dat na betaling van de overeengekomen ƒ 150.000 slechts de helft van het pand in eigendom aan [X] zou worden overgedragen. Indien dit laatste juist zou zijn zou men eerder verwachten dat ook slechts de helft van de economische eigendom zou zijn overgedragen, maar dat is niet gebeurd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is onduidelijk wat de situatie ten aanzien van de economische eigendom zou zijn indien de helft van het pand juridisch aan [X] zou zijn overgedragen. Indien het de bedoeling zou zijn geweest dat [X] alsdan nog steeds de volledige economische eigendom van het pand zou toekomen, valt niet goed in te zien wat voor voordeel [Y] bij het behoud van de eigendom van de helft van het pand zou hebben. Indien het daarentegen (volgens [Y]) de bedoeling was dat de helft van de economische eigendom weer aan [Y] zou toevallen nadat de helft van het pand aan [X] zou zijn geleverd, zou verwacht mogen worden dat voorzien zou zijn in een regeling op grond waarvan de door [X] in het (gehele) pand verrichte investeringen verrekend zouden kunnen worden, maar daarover heeft [Y] niets gesteld. Daarnaast valt op dat partijen kennelijk niets geregeld hebben over de vraag welke helft van het pand aan [X] en welke helft aan [Y] zou worden toegescheiden, of dit in onverdeelde eigendom zou zijn of dat het pand eerst diende te worden gesplitst. Nu een dergelijke regeling ontbreekt en [Y] ook niet heeft gesteld hoe hij zich de overdracht van de helft van het pand voorstelt, pleit ook dit voor de lezing van [X] en tegen de lezing van [Y]. Dit betekent dat ook de punten van de overeenkomst waarover partijen het eens zijn, beter stroken met de lezing van [X] dan die van [Y].
1.8
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof voorshands bewezen acht dat [X], tegen betaling van hetgeen hij [Y] verschuldigd is, recht heeft op levering van het volledige pand. De vraag of [Y] kan worden toegelaten tot tegenbewijs beantwoordt het hof ontkennend, aangezien [Y] zodanig bewijs niet heeft aangeboden hoewel daar, gezien de uitkomst van de beide deskundigenberichten alle aanleiding toe was. Nu [Y] ook overigens niets concreets heeft gesteld omtrent over en weer gedane mededelingen die zijn versie van de overeenkomst ondersteunen, ziet het hof ook geen aanleiding om ambtshalve bewijs op te dragen. Dit betekent dat het hof de uitleg van [X] voor de juiste houdt.
1.9
In het tussenarrest van 25 september 2012 is overwogen dat, indien de uitleg die [X] van de overeenkomst geeft juist is, [Y] niet gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden. Nu de uitleg van [X] juist is heeft [Y] de overeenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. De reconventionele vorderingen van [Y], die zijn gebaseerd op de rechtsgeldigheid van de ontbinding van de overeenkomst respectievelijk de uitleg die [Y] van die overeenkomst geeft, dienen dan ook te worden afgewezen. De conventionele vordering van [X] is daarentegen voor toewijzing vatbaar, aangezien deze is gebaseerd op de juiste uitleg van de overeenkomst. De door [X] aangevoerde grieven zijn in zoverre gegrond.
1.1
Het hof leidt uit hetgeen partijen in de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie (nrs. 25-36) en de conclusie van antwoord in reconventie (pag. 8-9) hebben gesteld af dat partijen niet van mening verschillen over de vraag wat [X] uit hoofde van de overeenkomst nog aan [Y] verschuldigd is, respectievelijk hoe dat bedrag dient te worden berekend. Partijen zijn het er immers over eens dat [X] per ultimo 2006 een bedrag van € 85.723,82 verschuldigd was, dat dit bedrag vermeerderd dient te worden met rente ad 7% (samengesteld per jaar te berekenen) tot aan de leveringsdatum en dat [X] tevens aan [Y] dient te vergoeden de aan het pand verbonden zakelijke lasten die [Y] tot aan de leveringsdatum voor zijn rekening heeft genomen, welke bedragen eveneens zijn te vermeerderen met (per jaar samengestelde) rente ad 7% op de wijze waarop [Y] deze rente berekent (waarbij [X] zich in de conclusie van antwoord in reconventie (pag. 8) heeft aangesloten). Dit betekent dat het hof ermee kan volstaan [Y] te veroordelen het pand aan [X] in eigendom over te dragen tegen betaling van al hetgeen [X] tot aan de leveringsdatum nog aan [Y] verschuldigd is.
2.1
De vonnissen van de rechtbank van 28 januari 2009 en 28 september 2011 (tegen de twee andere vonnissen heeft [X] geen grieven gericht en [X] zal in zoverre in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard) zullen worden vernietigd. De conventionele vordering van [X] is toewijsbaar op de wijze als hierna vermeld. Bij de gevorderde verklaring voor recht heeft [X] geen belang.
2.2
De reconventionele vordering van [Y] wordt afgewezen.
2.3
[Y] zal, zoals in het tussenarrest is overwogen, niet-ontvankelijk worden verklaard in het door hem ingestelde incidenteel appel.
2.4
[Y] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties, die van het incidenteel appel, het gelegde beslag en de kosten van de deskundige (voor zover ten laste gebracht van [X]) daaronder begrepen.
Beslissing
Het hof:
in het principaal appel:
- verklaart [X] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de vonnissen van de rechtbank van 19 september 2007 en 26 januari 2011;
- vernietigt de vonnissen van de rechtbank van 28 januari 2009 en van 28 september 2011, en opnieuw rechtdoende:
in conventie:
- veroordeelt [Y] om uiterlijk binnen 60 dagen na de datum van dit arrest mee te werken aan het notarieel transport, ten overstaan van een door [X] aan te wijzen notaris, van het pand aan [X], tegen gelijktijdige voldoening van al hetgeen [X] tot aan de datum van het transport aan [Y] uit hoofde van de tussen hen gesloten overeenkomst met betrekking tot het pand verschuldigd is, een en ander zoals hiervoor onder 1.10 overwogen, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000 voor elke dag dat [Y] na ommekomst van deze 60 dagen in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
- wijst de vorderingen van [Y] af;
in het incidenteel appel:
- verklaart [Y] niet-ontvankelijk in het door hem ingestelde incidenteel appel;
in het principaal en het incidenteel appel:
-wijst de door [Y] gedane verzoeken ex art. 31 Rv Pro. en 194 lid 5 Rv. af;
- veroordeelt [Y] in de kosten van het geding in beide instanties,
in eerste aanlegbegroot op € 403,37 voor verschotten en € 2.712,-- voor salaris van de advocaat, en
in hoger beroeptot heden op € 1.285,29 voor verschotten en
in eerste aanlegbegroot op € 403,37 voor verschotten en € 2.712,-- voor salaris van de advocaat, en
in hoger beroeptot heden op € 1.285,29 voor verschotten en
€ 4.470,-- voor salaris van de advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.C.N.B. Kaal en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 november 2014, in aanwezigheid van de griffier.