Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.094.187/01
Zaaknummer rechtbank : 86469 / HA ZA 10-2316
arrest van 25 maart 2014
inzake
[…] B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. N.Th. ter Haar Romeny te Rotterdam,
tegen
Gemeente Dordrecht,
zetelend te Dordrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. J.J. Jacobse te Middelburg.
Het geding
Bij exploot van 11 juli 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Dordrecht, sector civiel recht, tussen partijen gewezen vonnis van 13 april 2011.
Bij memorie van grieven houdende vermeerdering van eis (met producties) heeft [appellante] acht grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft de Gemeente de grieven bestreden.
Op 27 februari 2014 hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Van de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. Wel stelt [appellante] in grief 1 dat de rechtbank niet volledig is geweest in de feitenvaststelling. Deze grief kan reeds niet slagen omdat de rechtbank daartoe niet verplicht is. Waar nodig zal het hof op de door [appellante] (aanvullend) gestelde feiten ingaan.
2.
Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1
[appellante] exploiteert te Dordrecht een bouwbedrijf.
2.2 "
Het Ondernemersloket" maakt deel uit van de Gemeente. Op de website van de Gemeente wordt het Ondernemersloket aldus beschreven:
"Of u nu al jaren vanuit Dordrecht zaken doet of voor het eerst uw bedrijf hier begint, het Ondernemersloket helpt u graag verder op weg (…)
U kunt bij het Ondernemersloket terecht voor informatie over bestemmingsplannen, vergunningen, detailhandel, bedrijfshuisvesting, vestigingsfactoren en economisch beleid. (…)
Het Ondernemersloket is de intermediair tussen het lokale bedrijfsleven en de gemeente. Zij kennen de procedures, weten de juiste contactpersonen te bereiken, beschikken over de toegang tot alle nodig en helpen u bij de afhandeling van vragen en klachten. (…)"
2.3
Begin 2006 werd [appellante] benaderd door de Fabory Group (een groothandel in bevestigingsmaterialen) met het verzoek voor haar een bouwlocatie te verwerven ten behoeve van een nevenvestiging. Met de vraag van Fabory naar een geschikte locatie heeft [appellante] zich gewend tot het Ondernemersloket. Met behulp van (onder meer) het Ondernemersloket oriënteerden Fabory en [appellante] zich op diverse bouwpercelen op het industrieterrein Dordtse Kil III. Fabory sprak daarbij de voorkeur uit voor een bouwperceel gelegen op de hoek van de Robijn en de Heliotroopring. Het Ondernemersloket reserveerde op verzoek van [appellante] genoemd perceel. Op de reserveringstekening stonden twee van elkaar verschillende bouwgrenzen vermeld, gelegen op respectievelijk 6 en 11 meter van de perceelgrens. Voorwaarde voor de reservering was dat [appellante] binnen drie maanden een voor vergunningverlening vatbare bouwvergunningaanvraag bij de Gemeente moest indienen.
2.4
De heer [X] van het Ondernemersloket (verder: [X]) adviseerde [appellante] een schetsplan van het bouwplan te laten maken met het oog op toetsing van het plan aan de daaraan te stellen eisen voor het verlenen van een bouwvergunning. [appellante] heeft naar aanleiding van dit advies Bouwtechnisch adviesbureau T. Stam te Papendrecht verzocht een schetsplan te maken. Dit leidde tot een schetsplan gedateerd 23 augustus 2006, waarbij Stam op het zuidelijk deel van het perceel de 6 metergrens als bouwgrens heeft aangehouden, en op het meer noordelijk gelegen deel de 11 metergrens. Het schetsplan werd laatstelijk op 13 maart 2007 besproken met [X]. Daarbij is onder meer een e-mailbericht van 7 februari 2007 van ene […] aan [X] aan de orde geweest, waarin een aantal kanttekeningen werden geplaatst bij de plannen van [appellante] met name met betrekking tot de bereikbaarheid en parkeermogelijkheden van de kavel. [X] meende dat dit geen probleem hoefde te zijn en adviseerde [appellante] om bij de bouwaanvraag er expliciet melding van te maken dat ter plaatse uitsluitend zal worden geladen en gelost met kleine voertuigen. [appellante] heeft de bouwaanvraag dienovereenkomstig opgemaakt en het bouwtechnisch bureau heeft het schetsplan van 23 augustus 2006 gedateerd op 3 april 2007 met daarin als enige aanvulling vermelding van de afstand bij de bouwgrenzen.
2.5
Op 10 april 2007 heeft [appellante] de bouwaanvraag ingediend.
2.6
Bij brief van 1 juni 2007 deelde het hoofd van de afdeling Bouw en Wonen van de Gemeente (verder: B&W) [appellante] mede dat de Welstandscommissie het plan negatief had beoordeeld en dat alleen medewerking aan het bouwplan kon worden verleend als toepassing werd gegeven aan de vrijstelling als genoemd in artikel 5, lid 4 van de voorschriften van het bestemmingsplan. Daar het bouwplan vooralsnog verkeerstechnisch niet akkoord werd bevonden, lag verlening van de vrijstelling niet in de rede. [appellante] werd in de gelegenheid gesteld het bouwplan aan te passen. [appellante] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2.7
Bij beschikking van 15 augustus 2007 weigerden B&W de door [appellante] aangevraagde bouwvergunning. B&W overwoog daarin onder meer:
"dat in artikel 5 lid Pro 3, sub 2 van de planvoorschriften is bepaald dat aan de zijde waar een perceel grenst aan de weg (…) de voorgevelrooilijn van de bebouwing op minimaal 11m uit die perceelgrens dient te zijn gesitueerd;
dat uit de toelichting op het bestemmingsplan naar voren komt dat met deze bepaling wordt bewerkstelligd dat voldoende open ruimte op het eigen terrein aanwezig blijft voor het parkeren en voor laad- en losactiviteiten;
dat de afstand van het beoogde bedrijfsgebouw tot de aan de weg gelegen perceelsgrens echter deels 6m bedraagt en dat het bouwplan dus in strijd is met artikel 5 lid Pro 3, sub 2 van de planvoorschriften;
dat op basis van artikel 5 lid 4 onder Pro 4 de bevoegdheid bestaat tot het verlenen van vrijstelling voor het dichter bouwen bij de perceelgrens indien: (…) echter uitsluitend indien de ruimtelijke structuur, bebouwingskarakteristiek en/of gebruiksmogelijkheden niet onevenredig worden aangetast;(…)
dat naar ons oordeel (…) evenmin kan worden voldaan aan de criteria voor het verlenen van de vrijstelling (…)
dat wij in verband hiermee van deze bevoegdheid tot het verlenen van deze vrijstelling evenmin gebruikmaken; (…)
dat aanvrager bij brief van 1 juni 2007 in kennis is gesteld van de geschetste problematiek en daarbij in de gelegenheid is gesteld om het bouwplan aan te passen;
dat van gemeentezijde diverse suggesties zijn gedaan tot een zodanige aanpassing van het bouwplan en van de in- en uitritsituatie dat het laden en lossen van grotere voertuigen op eigen terrein zou kunnen plaatsvinden;
dat door aanvrager is aangegeven dat de toekomstige huurder van het bedrijfsgebouw uitsluitend gebruik zal maken van bestelauto's, zodat aan de eis van laden en lossen op eigen terrein kan worden voldaan; voorgesteld is om dit in de overeenkomst tot grondaankoop als voorwaarde vast te leggen.
dat een dergelijke privaatrechtelijke afspraak in de bouw vergunningsprocedure echter geen betekenis heeft. (…)"
2.8
[appellante] heeft tevergeefs tegen dit besluit bezwaar gemaakt. [appellante] heeft tegen het besluit op bezwaar geen beroep ingesteld.
2.9
Bij brief van 19 februari 2008 van haar advocaat heeft [appellante] de Gemeente onder meer aansprakelijk gesteld voor de door haar als gevolg van onjuiste verschafte informatie geleden schade:
"Het Ondernemersloket van de Gemeente Dordrecht heeft cliënte geadviseerd en begeleid, met het oog op het realiseren van het bouwtraject op het desbetreffende bouwperceel. Het Ondernemersloket heeft zich daarbij actief adviserend opgesteld. In overleg met het Ondernemersloket heeft cliënte een schetsplan laten vervaardigen. (…) Na ontvangst van het schetsplan heeft het Ondernemersloket het schetsplan laten toetsen en aan cliënte meegedeeld met welke gebruiksbeperkingen met betrekking tot de locatie en het op te richten bedrijfsgebouw rekening moest worden gehouden. Cliënte (…) is er niet op gewezen dat het bouwplan (vanwege de genoemde gebruiksbeperkingen) niet zou kunnen worden gerealiseerd..
Cliënte heeft er daarbij op vertrouwd, en mocht erop vertrouwen, dat het Ondernemersloket zich bij haar informatie en de gevolgde procedure heeft bewogen binnen de hem opgedragen c.q. toevertrouwde taakstelling: de ondernemer juist informeren en begeleiden bij de te volgen procedures (…)
Echter: het Ondernemersloket heeft cliënte (…) op essentiële onderdelen onjuist geadviseerd en geïnformeerd. Dit heeft geleid tot ernstige schade voor cliënte.(…)"
2.1
De Gemeente heeft aansprakelijkheid afgewezen.
2.11
In deze procedure vordert [appellante]- zakelijk weergegeven en na vermeerdering en vermindering van eis – de veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door haar, als gevolg van de onjuiste voorlichting door het Ondernemersloket, geleden schade bestaande uit tevergeefs gemaakte kosten (€ 39.208,90), winstderving (€ 161.680,--), buitengerechtelijke kosten (€ 2.853,--) en proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
2.12
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellante] afgewezen. De rechtbank overwoog daartoe dat voorop staat dat degene die een bouwplan ontwikkelt, kennis dient te nemen van de (wettelijke) voorschriften (waaronder het bestemmingsplan) waaraan dat bouwplan dient te voldoen. Daarbij achtte de rechtbank van belang dat van [appellante] als ontwikkelaar mag worden verwacht dat zij zich terdege informeert of laat informeren over het bestemmingsplan en andere (wettelijke) voorschriften en haar keuzes afstemt op de mogelijkheden die de voorschriften geven. De gevolgen van dergelijke keuzes zijn volgens de rechtbank in beginsel voor eigen risico. Dit uitgangspunt brengt met zich dat de omstandigheid dat de ambtenaren van de Gemeente [appellante] niet eigener beweging hebben gewaarschuwd dat het bouwplan niet voldeed aan de minimaal aan te houden voorgevelrooilijn, bezwaarlijk als onrechtmatig kan worden beschouwd. [appellante] heeft onvoldoende gesteld om te oordelen dat de Gemeente onrechtmatig gehandeld heeft.
3.1
In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar bovengenoemde vordering. Grief 2 is gericht tegen de wijze waarop de rechtbank de vordering van [appellante] heeft verwoord. De overige grieven zijn gericht tegen de overwegingen die de rechtbank hebben gebracht tot het oordeel dat uit hetgeen [appellante] heeft gesteld niet volgt dat de Gemeente onrechtmatig gehandeld heeft. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2
[appellante] legt aan zijn vordering ten grondslag dat zij door de onjuiste advisering van [X] schade heeft geleden. [appellante] stelt dat zij is afgegaan op de juistheid van de op 24 januari 2007 gedane mededeling van [X] dat het kavel zeer geschikt was voor het in het schetsplan voorgestelde bouwwerk en van de op 13 maart 2007 gedane mededeling dat op basis van het schetsplan een bouwvergunning kon worden verleend. Op basis van die mededelingen is zij verder gegaan met het op die schetstekening gebaseerde bouwplan, terwijl dat was gedoemd te mislukken. [appellante] heeft als gevolg daarvan niet alleen nodeloze kosten gemaakt, maar ook winst gederfd. Indien [X] [appellante] tijdig had laten weten dat het op het schetsontwerp gebaseerde bouwplan geen kans van slagen had, dan had [appellante] zich tijdig kunnen richten op andere beschikbare kavels en dan had zij het door Fabory gewenste bedrijfsgebouw elders in het industriegebied hebben kunnen realiseren. [appellante] meent dat zij gerechtvaardigd op de positieve advisering van [X] mocht vertrouwen, omdat [X] zich namens het Ondernemersloket als adviseur van [appellante] presenteerde, de Gemeente voor de door het Ondernemingsloket gegeven adviezen, informatie en begeleiding dient in te staan, nu zij daarbij geen enkel voorbehoud heeft gemaakt en de vraag of op basis van het schetsplan een bouwvergunning kan worden verleend bij uitstek een kwestie betreft die tot de kennis van de Gemeente behoort. [X] had [appellante] er op moeten wijzen dat het onderhavige perceel, gelet op de in het bestemmingsplan voorgeschreven rooilijn, een te klein oppervlak had voor het door Fabory beoogde bedrijfsgebouw, aldus [appellante].
3.3
Het hof overweegt als volgt.
Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen – tegen welke overweging [appellante] ook geen grieven heeft gericht – staat voorop dat degene die een bouwplan ontwikkelt, kennis dient te nemen van de (wettelijke) voorschriften, waaraan een bouwplan dient te voldoen. Het ligt dan ook in de rede dat degene die een schetsplan opstelt, in casus Stam, kennis neemt van de voorschriften waaraan het bouwplan dient te voldoen en daarmee rekening houdt. Dat Stam dat niet heeft gedaan, althans is uitgegaan van een positief besluit op de in het bestemmingsplan opgenomen vrijstellingsmogelijkheid, komt daarmee in beginsel voor rekening en risico van [appellante].
3.4
Dit wordt niet anders indien het hof er veronderstellenderwijs vanuit gaat – de Gemeente heeft dit betwist – dat [X] op 24 januari 2007, nadat hij had kennis genomen van het schetsplan, heeft medegedeeld dat de kavel zeer geschikt was voor het in het schetsplan voorgestelde bouwwerk. Daargelaten de vraag of [X] eigener beweging had moeten opmerken dat in het schetsplan geen rekening was gehouden met de in het bestemmingsplan opgenomen rooilijn van 11 meter gemeten vanaf de perceelgrens, nu op het schetsplan geen afstanden bij de rooilijnen waren vermeld, mocht [appellante] – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – genoemde opmerking niet opvatten als een (impliciete) toezegging dat (zonder enige aanpassing van het schetsplan) een bouwvergunning zou worden verleend. Dit klemt te meer omdat [X] niet de ter zake van verlening van bouwvergunningen bevoegde persoon is. Van een onjuiste mededeling is daarom geen sprake.
3.5
Zo al sprake zou zijn van een onjuiste mededeling, geldt dat het college van burgemeester en wethouders het ter zake van het verlenen van bouwvergunningen bevoegde orgaan is en bijzondere omstandigheden die maken dat de Gemeente aansprakelijk kan worden gehouden voor, of B&W gebonden is aan toezeggingen van [X], niet zijn gesteld. Hoewel het de voorkeur verdient dat de Gemeente een duidelijk voorbehoud maakt met betrekking tot informatie verstrekt door het Ondernemingsloket, maakt het ontbreken van een dergelijk voorbehoud een en ander niet anders.
3.6
Hetzelfde geldt indien het hof er veronderstellenderwijs van uitgaat dat [X] op 13 maart 2007 heeft medegedeeld dat op basis van het schetsplan een bouwvergunning kon worden verleend (ook deze mededeling wordt door de Gemeente betwist). De mededeling van [X] was in de kern niet onjuist: onweersproken is immers dat het bestemmingsplan onder voorwaarden een vrijstellingsmogelijkheid kent. In de brief van 1 juni 2007 heeft de Gemeente [appellante] in de gelegenheid gesteld om het bouwplan zodanig aan te passen, dat aan die voorwaarden zou zijn voldaan. Voor [appellante] was aanpassing van het schetsplan echter niet aanvaardbaar.
3.7
Voor zover [appellante] meent dat zij op grond van de mededeling van [X] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat aan haar op basis van het voorliggende schetsplan
zonder enige wijzigingeen vrijstelling zou worden verleend, geldt dat zij dit in de bestuursrechtelijke procedure aan de orde had moeten stellen. Nu zij dit niet heeft gedaan, strandt haar verwijt op de formele rechtskracht van het weigeringsbesluit (HR 9-9-2005 ECLI:NL:HR:2005:AT774).
zonder enige wijzigingeen vrijstelling zou worden verleend, geldt dat zij dit in de bestuursrechtelijke procedure aan de orde had moeten stellen. Nu zij dit niet heeft gedaan, strandt haar verwijt op de formele rechtskracht van het weigeringsbesluit (HR 9-9-2005 ECLI:NL:HR:2005:AT774).
3.8
Bij gebreke aan stellingen die indien bewezen tot een ander oordeel zouden kunnen leiden wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
3.9
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt met zich dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. De wettelijke rente is toewijsbaar als na te melden.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Dordrecht, sector civiel recht van 13 april 2011;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 4.713,-- aan griffierecht en € 9.789,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, T.G. Lautenbach en D.A.C. Slump en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.