Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.149.020/01
Zaak/rolnummer rechtbank : 2239368 CV EXPL 13-5592
Arrest d.d. 28 april 2015
inzake
[appellant sub 1],
[appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. G.W. Boogaard te Leerdam,
tegen
GEMEENTE ZEDERIK,
zetelend te Meerkerk, gemeente Zederik,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. A. van den Heuvel te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 28 februari 2014 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 5 december 2013 dat de rechtbank Rotterdam, team kanton, zitting houdende te Dordrecht (hierna: de kantonrechter), in de zaak tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. De Gemeente heeft deze grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Op 9 april 2015 hebben partijen hun zaak doen bepleiten door hun advocaten, elk aan de hand van pleitnotities.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1.
Met ingang van 1 maart 1998 heeft [appellant] met de Gemeente huurovereenkomsten gesloten, getiteld “Overeenkomst van verhuur van buffet en schoonhouden multi-functioneel complex De Linde”. Het multifunctioneel centrum De Linde, aan de Lindenstraat 1 te Meerkerk (hierna ook wel: het pand of centrum De Linde), bestaat uit een pand met sporthal, foyer (met buffet), één grote zaal en twee kleine zalen voor (besloten) gelegenheden, een keuken, een bar en een berging.
1.2.
De eerste huurovereenkomst tussen [appellant] en de Gemeente bestreek een periode van anderhalf jaar, dus van 1 maart 1998 tot 1 september 1999. Daarna is twee keer een overeenkomst voor vijf jaar gesloten, van 1 september 1999 tot 1 september 2004 en van 1 september 2004 tot 1 september 2009, gevolgd door twee overeenkomsten van één jaar, te weten van 1 september 2009 tot 1 september 2010 en van 1 september 2010 tot 1 september 2011.
1.3.
Volgens voormelde overeenkomsten huurt [appellant] de exploitatie van het buffet en is hij daarnaast belast met het beheer en schoonhouden van het centrum. In de overeenkomsten is neergelegd dat voor zover in de overeenkomst daarvan niet is afgeweken, de bepalingen ten aanzien van huur en verhuur van bedrijfsruimten (thans: artikel 7:290 e.v. BW) van toepassing zijn. De overeenkomsten bevatten voorts alle een bepaling dat de taakstelling als dorpshuis de hoogste prioriteit heeft (overeenkomsten tot 1 september 2009), respectievelijk dat de exploitatie van het buffet primair ten dienste staat van de activiteiten die in het gehuurde plaatsvinden in de functie van dorpshuis/binnensportaccommodatie (overeenkomsten vanaf 1 september 2009).
1.4.
Na 1 september 2011 heeft het een jaar geduurd voordat weer iets op papier werd gezet. Het feitelijke gebruik is stilzwijgend voortgezet. Op 30 augustus 2012 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten, ingaande, met terugwerkende kracht, op 1 september 2011. In de preambule van deze overeenkomst staat vermeld (onder b) dat huurders de gevolgen van de economische recessie van het buffet ervaren in de vorm van teruglopende omzetten en exploitatieresultaten en dat zij hierdoor niet in staat zijn een met voorgaande jaren vergelijkbare huursom te betalen. Om die reden zijn partijen een tijdelijke – te weten tot en met 31 december 2012 – andere berekening van de huursom overeengekomen (preambule sub d), resulterend in een huurverlaging (zie ook artikel 13). Voor de periode vanaf 1 januari 2013 is weer voorzien in een hogere huurprijs (artikel 14), ongeveer op het oude niveau. De overeenkomst van 30 augustus 2012 is getiteld “Huurovereenkomst multi-functioneel complex De Linde en bepaalt dat “het gebouw “ (preambule onder a.) respectievelijk “het multi-functioneel complex” (artikel 1 lid Pro 1) wordt verhuurd aan [appellant]. In artikel 37 lid 3 is Pro bepaald dat beëindiging van de overeenkomst te allen tijde kan plaatsvinden met wederzijds goedvinden middels een beëindigingsovereenkomst. Artikel 39 van Pro de overeenkomst vermeldt dat het bedrijfsruimteregime (artikel 7:290 BW Pro) van toepassing is, voor zover daarvan in de overeenkomst niet is afgeweken.
1.5.
Op 30 augustus 2012 is ook een beëindigingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer het volgende is bepaald:
“f. Huurders hebben aangegeven na deze periode van tijdelijk verlaagde huur niet terug te kunnen naar de oorspronkelijke huursom. Huurders hebben daarom de wens om voor de periode vanaf 1 januari 2013 nieuwe contractbesprekingen met verhuurder aan te gaan. Verhuurder heeft ook de wens om voor de periode vanaf 1 januari 2013 nieuwe contractbesprekingen aan te gaan.
g. In aansluiting hierop willen verhuurder en huurder de huurovereenkomst beëindigen per 31 december 2012, 24.00 uur.
(….)”
Artikel 2 lid 1 van Pro de beëindigingsovereenkomst vermeldt dat huurders toezeggen het gehuurde uiterlijk 1 januari 2013 te hebben ontruimd en verlaten.
1.6.
Partijen hebben onderhandeld over een nadere huurprijsvaststelling voor de periode vanaf 1 januari 2013 maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. Evenmin konden partijen het eens worden over de gezamenlijke benoeming van een deskundige ten behoeve van een eventuele nadere huurprijsvaststelling.
1.7.
[appellant] heeft een beroep gedaan op buitengerechtelijke vernietiging van de beëindigingsovereenkomst en heeft het pand per 1 januari 2013 niet ontruimd.
2. De Gemeente vordert in dit geding, samengevat,
primair(i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 december 2012 rechtsgeldig is beëindigd door de beëindigingsovereenkomst en (ii) de veroordeling van [appellant] tot ontruiming alsmede (iii) tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding en tot afdracht van de inkomsten uit de commerciële zaalhuur, met ingang van 1 januari 2013 tot de datum van ontruiming.
Subsidiairvordert de Gemeente (i) de ontbinding van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, dit op grond van een huurachterstand en een stelselmatig te late huurbetaling, en (ii) de veroordeling van [appellant] tot ontruiming en (iii) tot tijdige en correcte nakoming van alle verplichtingen op grond van de huurovereenkomst tot aan de dag der ontbinding.
Meer subsidiairvordert de Gemeente dat bij vonnis het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt (7:295 BW), dit in verband met haar opzeggingsbrief van 3 juni 2013, en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding voor de periode vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot de feitelijke ontruiming.
Subsidiair en meer subsidiairvordert de Gemeente ook de veroordeling van [appellant] tot betaling van de contractuele boetes en de achterstallige huur/gebruiksvergoeding en
primair, subsidiair en meer subsidiairvordert de Gemeente bovendien de veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Tot slot vordert de Gemeente
voorwaardelijk, te weten voor zover het beroep van [appellant] op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst slaagt, vernietiging op grond van dwaling of strijd met artikel 7:293 lid 3 BW Pro van artikel 13 van Pro de huurovereenkomst (waarin de tijdelijk lagere huur tot en met 31 december 2012 is vastgelegd) en veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van ruim € 46.000,- (gelijk aan de verleende tijdelijke huurkorting).
primair(i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 december 2012 rechtsgeldig is beëindigd door de beëindigingsovereenkomst en (ii) de veroordeling van [appellant] tot ontruiming alsmede (iii) tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding en tot afdracht van de inkomsten uit de commerciële zaalhuur, met ingang van 1 januari 2013 tot de datum van ontruiming.
Subsidiairvordert de Gemeente (i) de ontbinding van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, dit op grond van een huurachterstand en een stelselmatig te late huurbetaling, en (ii) de veroordeling van [appellant] tot ontruiming en (iii) tot tijdige en correcte nakoming van alle verplichtingen op grond van de huurovereenkomst tot aan de dag der ontbinding.
Meer subsidiairvordert de Gemeente dat bij vonnis het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt (7:295 BW), dit in verband met haar opzeggingsbrief van 3 juni 2013, en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding voor de periode vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot de feitelijke ontruiming.
Subsidiair en meer subsidiairvordert de Gemeente ook de veroordeling van [appellant] tot betaling van de contractuele boetes en de achterstallige huur/gebruiksvergoeding en
primair, subsidiair en meer subsidiairvordert de Gemeente bovendien de veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Tot slot vordert de Gemeente
voorwaardelijk, te weten voor zover het beroep van [appellant] op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst slaagt, vernietiging op grond van dwaling of strijd met artikel 7:293 lid 3 BW Pro van artikel 13 van Pro de huurovereenkomst (waarin de tijdelijk lagere huur tot en met 31 december 2012 is vastgelegd) en veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van ruim € 46.000,- (gelijk aan de verleende tijdelijke huurkorting).
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en een reconventionele vordering ingesteld die in appel niet meer aan de orde is.
3. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, voor zover in appel van belang, de primaire vordering van de Gemeente toegewezen. De kantonrechter heeft bepaald dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en de Gemeente per 31 december 2012 rechtsgeldig is beëindigd door middel van de beëindigingsovereenkomst en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en betaling van een gebruiksvergoeding en afdrachten inzake de commerciële zaalverhuur, een en ander zoals gevorderd, alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
4. Grieven 1 tot en met 3 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een gemengde overeenkomst met twee types van gebruik (7:290 BW en 7:230a BW), dat splitsing in twee regimes niet voor de hand ligt en dat het zwaartepunt ligt bij het gebruik als 7:230a BW-ruimte, zodat artikel 7:293 lid 3 BW Pro niet aan het sluiten van de beëindigingsovereenkomst in de weg stond. Grief 4 bouwt hierop voort en houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat partijen door de ondertekening van de beëindigingsovereenkomst de huur daadwerkelijk per 31 december 2012 hebben beëindigd. [appellant] doet in dit verband een beroep op dwaling en op de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Met grief 5, tot slot, klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen van de Gemeente heeft toegewezen zonder rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van de situatie. Ook in dit verband verwijst [appellant] naar de eisen van de redelijkheid en de billijkheid.
5. Het betoog van [appellant] komt er in de kern op neer dat hij stelt dat hij altijd alléén het horecagedeelte (buffet) heeft gehuurd en dat dit, hoewel de tekst van de overeenkomst van 30 augustus 2012 anders doet vermoeden, feitelijk niet is veranderd na 1 september 2011. Artikel 7:290 BW Pro is dus altijd van toepassing geweest en dat is zo gebleven, aldus [appellant]. Het was ook niet de intentie van [appellant] om op dit punt een wijziging door te voeren en als dit wel de intentie van de Gemeente was, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat de Gemeente zich niet op toepasselijkheid van artikel 7:230a BW mag beroepen, omdat [appellant] er niet op bedacht hoefde te zijn dat de huurovereenkomst voortaan zag op het hele pand en dat dit mee bracht dat het huurregime gewijzigd werd. Voor zover al sprake is van een meeromvattende, gemengde huurovereenkomst, stelt [appellant] dat splitsing wel mogelijk is. Hij herhaalt zijn beroep op artikel 7:293 lid 3 en Pro betoogt dat de beëindigingsovereenkomst niet rechtsgeldig is omdat deze op dezelfde dag werd gesloten als de laatste huurovereenkomst.
Subsidiair, voor zover inderdaad artikel 7:230a BW van toepassing is, blijft [appellant] erbij dat de beëindigingsovereenkomst vernietigd is, dan wel vernietigd kan worden, wegens dwaling.
6. Het hof stelt voorop dat de vraag of de huurrelatie tussen partijen wordt beheerst door het bedrijfsruimteregime van artikel 7:290 e.v. BW in dit geschil alleen dan relevant is, indien dit zou meebrengen dat de beëindigingsovereenkomst niet rechtsgeldig is in verband met het bepaalde in artikel 7:293 lid 3 BW Pro. In dit artikellid is bepaald dat een huurovereenkomst kan worden beëindigd met wederzijds goedvinden
nadatde huurovereenkomst tot stand gekomen is. Hiermee wordt voorkomen dat de huurder in feite wordt gedwongen om bij het aangaan van een huurovereenkomst bij voorbaat in te stemmen met de beëindiging daarvan, omdat hij weet dat als hij weigert daarmee in te stemmen, de huur zelf ook niet door zal gaan. Met de Gemeente is het hof echter van oordeel dat zo’n situatie zich in dit geval niet voordoet, omdat [appellant] op 30 augustus 2012 al verzekerd was van het recht op huurgenot. De huurovereenkomst had op dat moment immers al meer dan tien jaar geduurd en was al twee keer voor bepaalde tijd voortgezet. De overeenkomst van 1 september 2010 expireerde per 1 september 2011 niet automatisch door het enkele verloop van de huurtijd en is evenmin opgezegd (vergelijk 7:300 lid 2 BW), maar in plaats daarvan stilzwijgend voortgezet. Artikel 7:230 BW Pro bepaalt dat in zo’n geval de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Niet (onderbouwd) gesteld of gebleken is dat partijen op 1 september 2011 een andere bedoeling hadden; de Gemeente heeft zelfs expliciet gesteld dat naar haar mening al ruim vóór 30 augustus 2012 sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De Gemeente heeft dan ook terecht betoogd dat de huurovereenkomst van 30 augustus 2012 niet zozeer nodig was om het recht van [appellant] op huurgenot vast te stellen, maar met name om met terugwerkende kracht een (onverplichte) tijdelijke wijziging van de berekening van de huurprijs vast te leggen. Voor zover [appellant] al gevolgd zou moeten worden in diens stelling dat artikel 7:290 BW Pro op de huurrelatie tussen hem en de Gemeente van toepassing is, leidt dat dus niet tot het door hem gewenste resultaat. Artikel 7:293 lid 3 BW Pro stond niet aan het sluiten van de beëindigingsovereenkomst in de weg.
nadatde huurovereenkomst tot stand gekomen is. Hiermee wordt voorkomen dat de huurder in feite wordt gedwongen om bij het aangaan van een huurovereenkomst bij voorbaat in te stemmen met de beëindiging daarvan, omdat hij weet dat als hij weigert daarmee in te stemmen, de huur zelf ook niet door zal gaan. Met de Gemeente is het hof echter van oordeel dat zo’n situatie zich in dit geval niet voordoet, omdat [appellant] op 30 augustus 2012 al verzekerd was van het recht op huurgenot. De huurovereenkomst had op dat moment immers al meer dan tien jaar geduurd en was al twee keer voor bepaalde tijd voortgezet. De overeenkomst van 1 september 2010 expireerde per 1 september 2011 niet automatisch door het enkele verloop van de huurtijd en is evenmin opgezegd (vergelijk 7:300 lid 2 BW), maar in plaats daarvan stilzwijgend voortgezet. Artikel 7:230 BW Pro bepaalt dat in zo’n geval de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Niet (onderbouwd) gesteld of gebleken is dat partijen op 1 september 2011 een andere bedoeling hadden; de Gemeente heeft zelfs expliciet gesteld dat naar haar mening al ruim vóór 30 augustus 2012 sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De Gemeente heeft dan ook terecht betoogd dat de huurovereenkomst van 30 augustus 2012 niet zozeer nodig was om het recht van [appellant] op huurgenot vast te stellen, maar met name om met terugwerkende kracht een (onverplichte) tijdelijke wijziging van de berekening van de huurprijs vast te leggen. Voor zover [appellant] al gevolgd zou moeten worden in diens stelling dat artikel 7:290 BW Pro op de huurrelatie tussen hem en de Gemeente van toepassing is, leidt dat dus niet tot het door hem gewenste resultaat. Artikel 7:293 lid 3 BW Pro stond niet aan het sluiten van de beëindigingsovereenkomst in de weg.
7. Ook indien wordt uitgegaan van de toepasselijkheid van de regels van artikel 7:230a BW, heeft het appel van [appellant] geen succes. [appellant] doet in dat geval een beroep op dwaling en stelt dat hij de beëindigingsovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij zou hebben geweten dat niet de regels van artikel 7:290 BW Pro maar de regels van artikel 7:230a BW zouden gelden en dat de huurovereenkomst alleen dan niet zou eindigen per 31 december 2012 als er overeenstemming zou worden bereikt over een nieuwe (berekening van) de huurprijs. Dit beroep faalt. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij de beëindigingsovereenkomst in dat geval werkelijk niet zou hebben gesloten en niet is komen vast te staan dat voldaan is aan de in het kader van dwaling geldende vereisten van kenbaarheid en causaal verband. Onduidelijk is immers wat [appellant] dan wel zou hebben gedaan, nu vaststaat (zie onder meer memorie van grieven sub 28) dat [appellant] de voorheen geldende huurprijs niet kon opbrengen en de Gemeente niet verplicht was om de in de huurovereenkomst van 30 augustus 2012 afgesproken tijdelijke lagere huurprijs voor onbepaalde tijd overeen te komen. Aangenomen mag dan ook worden dat in dat geval niet alleen de beëindigingsovereenkomst niet zou zijn getekend, maar ook de huurovereenkomst van 30 augustus 2012 – met daarin neergelegd de tijdelijke lagere huurprijs – niet. Dit zou geresulteerd hebben in een steeds verder oplopende huurachterstand. [appellant] had er ontegenzeggelijk belang bij om voor de duur van de onderhandelingen een lagere huur overeen te komen. Dat de huurovereenkomst beëindigd zou worden als de onderhandelingen op niets zouden uitlopen, staat duidelijk in de beëindigingsovereenkomst en [appellant] had bovendien – zo heeft de Gemeente onweersproken gesteld – voldoende tijd om desgewenst deskundig advies in te winnen.
[appellant] heeft nog gewezen op een mededeling door de Gemeente dat er feitelijk niets zou veranderen na 30 augustus 2012 en dat het de intentie was om de huurrelatie ook na 31 december 2012 nog voort te zetten. Voor zover [appellant] hiermee al bedoelt te betogen dat sprake is van een toezegging of opgewekt vertrouwen, kan hij hierin niet gevolgd worden. Mede gelet op de duidelijke bewoordingen van de beëindigingsovereenkomst, kan [appellant] niet volhouden dat hij er zonder meer vanuit mocht gaan dat de huurrelatie ook na 1 januari 2013 nog zou worden voortgezet. De voorwaarden waaronder die voortzetting mogelijk zou plaatsvinden waren immers juist onderwerp van onderhandeling. Uit de stellingen van partijen leidt het hof af dat serieus is onderhandeld, ook door de Gemeente. De Gemeente was echter niet verplicht in te stemmen met één van de voorstellen van [appellant].
8. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of de huurrelatie tussen partijen beheerst werd door 7:230a BW of 7:290 BW. Ten overvloede overweegt het hof dat het zich in dat opzicht aansluit bij de overwegingen van de kantonrechter, die erop neer komen dat sprake was van een gemengde overeenkomst, dat splitsing niet voor de hand ligt en dat het zwaartepunt ligt bij het gebruik als 230a-ruimte. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat verreweg het grootste deel van het pand bestemd is voor 230a-activiteiten en dat de achtereenvolgende overeenkomsten alle een bepaling bevatten met de strekking dat de horecafunctie ondergeschikt is aan de functie als multifunctioneel complex.
9. De conclusie is dat het appel faalt en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] in de proceskosten in appel zal worden veroordeeld. Op verzoek van de Gemeente zal deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellant] in de proceskosten in appel, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 704,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk. J.E.H.M. Pinckaers en J.J. van der Helm en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.