Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/01003
Uitspraak van 19 mei 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de directeur van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 17 juni 2014, nummer SGR 14/1152 betreffende na genoemde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 28 februari 2013, heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 353.000, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bodegraven.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroepen ingesteld bij de rechtbank. Een griffierecht van € 45 is geheven. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 april 2015, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met garage en dakkapel en heeft het jaar 1997 als bouwjaar.
3.2.
De inhoud van de woning bedraagt 365 kubieke meter (m³). De oppervlakte van het perceel is 258 vierkante meter (m²).
3.3.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix en een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2013 is vastgesteld op € 353.000 per waardepeildatum 1 januari 2012.
Oordeel van de rechtbank
4.1.
De rechtbank heeft met betrekking tot het kalenderjaar 2013 geoordeeld:
"7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt [de Heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar.
9. De rechtbank is van oordeel dat de woning [A] niet geschikt is als referentieobject. De verkoopdatum van deze woning is 18 januari 2013. De verkoop heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum plaatsgevonden. De rechtbank acht de overige referentieobjecten wel geschikt. [De Heffingsambtenaar] heeft de waarde van de woning van [belanghebbende] in de taxatiematrix onder meer onderbouwd met het referentieobject [B] te [Z]. Deze woning is verkocht op 27 december 2012 voor een bedrag van € 422.500. De voor deze woning de gehanteerde prijs per vierkante bedraagt € 418 en de prijs per kubieke meter bedraagt € 640.
Daarnaast is de woning [C] als referentieobject gebruikt. Deze woning is verkocht op 2 november 2012 voor een bedrag van € 374.000. De gehanteerde prijs per vierkante bedraagt € 376 en de gecorrigeerde prijs per kubieke meter bedraagt € 555. [De Heffingsambtenaar] heeft daarnaast de woning [D] als referentieobject gebruikt. Deze woning is verkocht op 4 mei 2012 voor een bedrag van € 278.000. De gehanteerde vierkante meterprijs bedraagt € 449 en de kubieke meterprijs € 577. Tenslotte heeft [de Heffingsambtenaar] de woning [E] als referentiewoning gehanteerd. Deze woning is op 18 maart 2011 verkocht voor een bedrag € 341.500. De gehanteerde gecorrigeerde prijs per vierkante bedraagt € 510 en de gecorrigeerde prijs per kubieke meter € 508. [De Heffingsambtenaar] heeft daarbij aangegeven dat de woningen [E] en [D] in andere wijken liggen. De door [de Heffingsambtenaar] voor de woning van [belanghebbende] gehanteerde vierkante meterprijs en de kubieke meterprijs bedragen respectievelijk € 447 en € 605. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de door [de Heffingsambtenaar] op deze wijze vastgesteld WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
10. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. [De Heffingsambtenaar] heeft de door [belanghebbende] gehanteerde referentieobjecten [D], [E], [B] en [C] in de taxatiematrix meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat met de verschillen tussen deze objecten en de woning voldoende rekening is gehouden. Voorts heeft [belanghebbende] ter zitting het standpunt ingenomen dat gelet op het tijdsverloop gelegen tussen de overeenkomstdatum en transactiedatum (de datum van de levering door inschrijving van de transportakte in de daartoe bestemde openbare registers) van de referentieobjecten een correctie op de waarden dient te worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat uitgegaan dient te worden van de overeenkomstdatum aangezien op die datum de prijs door de op de vrije markt handelende koper en verkoper is vastgesteld. De levering op een latere datum brengt geen wijziging meer in die prijs.
De rechtbank stelt vast dat uit de door [belanghebbende] overgelegde taxatiekaart blijkt dat tussen de overeenkomstdatum en de waardepeildatum van de referentiewoningen [C], [D], [E] en [B] een tijdsverloop ligt van respectievelijk zeven, twee, tien, en zeven maanden. Uit de door [de Heffingsambtenaar] overlegde taxatiematrix blijkt dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de referentieobjecten een correctie heeft toegepast op de verkoopprijzen, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de respectieve transactiedata. Deze correctie had moeten worden toegepast rekening houdend met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de datum van de overeenkomst. De correctie zou in dat geval gebaseerd zijn op dezelfde waardedaling in een kortere periode. [Belanghebbende] heeft de omvang van de door hem in dit verband voorgestane correctie niet aangegeven. Bij het object [E] is het tijdsverloop tussen verkoop en levering minder dan twee maanden. Bij de objecten [D] [C] en [B] is deze periode respectievelijk drie maanden, vier maanden en vijf maanden.
De door [de Heffingsambtenaar] op basis van de gecorrigeerde waarden van de vergelijkingsobjecten berekende prijs per m³ bedraagt € 623. Bij de waarde berekening van de woning is [de Heffingsambtenaar] uitgegaan van een prijs per m³ van € 605. De rechtbank is van oordeel dat een berekening van de prijs per m³ op basis van verkoopprijzen van de referentieobjecten, gecorrigeerd op basis van het tijdsverloop tussen waardepeildatum en overeenkomstdatum, niet zodanig veel lager zou zijn dat gezegd moet worden dat [de Heffingsambtenaar] de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard"
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In geschil is de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2013 naar waardepeildatum 1 januari 2012.
5.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 328.000. Daartoe voert hij aan dat de Heffingsambtenaar niet op de juiste wijze rekening heeft gehouden met verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en zijn woning.
5.3.
De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde juist is en heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist.
5.4.
Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.5.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op ten hoogste € 328.000 voor het kalenderjaar 2013.
5.6.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
Volgens artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald.
6.2.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft ter staving van zijn waardering van de woning voor het kalenderjaar 2013 het taxatieverslag en de taxatiematrix in het geding gebracht, zijn standpunt in zijn verweerschrift nader toegelicht en ter zitting uiteengezet. De waarde van de woning is vastgesteld met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Volgens deze vergelijkingsmethode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde.
6.3.
De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof in het bijzonder wat betreft soort object, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens van de in het taxatieverslag neergelegde vergelijkingsobjecten, de verweerschriften in beroep en hoger beroep aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard en bouwjaar vergelijkbaar met de woning en de Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Hetgeen belanghebbende op deze punten heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. In zijn algemeenheid dient bij de waardebepaling – zoals belanghebbende terecht heeft aangevoerd – te worden uitgegaan van de datum van totstandkoming van de obligatoire overeenkomst. Blijkens de overgelegde matrix heeft de Heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de vergelijkingsobjecten adequaat rekening gehouden met marktontwikkelingen gedurende het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de leveringsdatum. Voorts is de Heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de toegepaste staffel van grondwaarden die hoort bij de buurt en wijk waarin het vergelijkingsobject gelegen is, tot een juiste benadering van de grondwaarde heeft geleid en een juiste waarderingsmaatstaf heeft opgeleverd. De vergelijkingsobjecten hebben niet beduidend meer of minder grond dan de woning. Voorts is met andere verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kwaliteit, in het taxatieverslag in voldoende mate rekening gehouden.
6.4.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten en griffierechten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon in tegenwoordigheid van de griffier N. El Allaoui. De beslissing is op 19 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.