ECLI:NL:GHDHA:2015:3286 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast veroorzaakt d...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.152.926 / 01

Rolnummer rechtbank : 2742303 CV EXPL 14-829

arrest van 8 december 2015

inzake

Stichting Woonkracht10,

gevestigd te Zwijndrecht,

appellante,

hierna te noemen: Woonkracht10,

advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,

tegen

[naam],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. G.A.H. Wiekamp te Hendrik Ido Ambacht.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 14 juli 2015 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2015. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Ten slotte is opnieuw arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

[geïntimeerde] huurt sinds 1 februari 1995 van (de rechtsvoorgangster van) Woonkracht10 een eengezins(hoek)woning met tuin aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning).

Het op de huurovereenkomst toepasselijke huurreglement vermeldt onder meer:
“6.1 huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”Artikel 11 luidt Pro, voor zover van belang:
“Huurder is aansprakelijk voor degenen die hij in de woning heeft toegelaten en voor degenen die zich toegang tot de woning hebben verschaft als gevolg van nalatigheid van de huurder.”

Vanaf 2006 wordt door omwonenden bij Woonkracht10 geklaagd over overlast uit de woning, veroorzaakt door de volwassen zoon van [geïntimeerde], [naam] (hierna: [de zoon van geintimeerde]).

[geïntimeerde] en [de zoon van geintimeerde] zijn door Woonkracht10 meermalen aangeschreven en aangesproken op het gedrag van [de zoon van geintimeerde].

Bij vonnis van 22 september 2010 is [de zoon van geintimeerde] op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld tot het verlaten van de woning en is hem een straatverbod opgelegd met betrekking tot de Koninginneweg te Zwijndrecht.

In een brief van 30 oktober 2012 van Woonkracht10 aan [geïntimeerde] is onder meer opgenomen:
“Ik heb het verzoek inwoning voor uw zoon [naam] ontvangen. Formeel kan ik u geen toestemming geven tot inwoning gezien [naam] zijn overlast verleden bij Woonkracht10, voorheen Forta. Woonkracht10 tolereert de daadwerkelijke inwoning wel zolang hij geen overlast veroorzaakt.”

In een rapport verstrekking politiegegevens van 17 november 2013 is een reeks meldingen met betrekking tot de woning weergegeven. Onder meer is opgenomen:

-
“19 april 2013 17:36 Melding dat [de zoon van geintimeerde] al een uur aan het schreeuwen en schelden was in de woning. Politie tp [de zoon van geintimeerde] zou proberen rustig te gaan doen.

-
20 mei 2013 20:30 Geluidsoverlast, [de zoon van geintimeerde] was aan het schelden en schreeuwen tegen zijn moeder. TP stond [de zoon van geintimeerde] voor de woning. Politie tp. [de zoon van geintimeerde] was goed aanspreekbaar en bood zijn excuses aan.

-
18 juni 2013 02:05 [de zoon van geintimeerde] was de hele nacht al aan het schreeuwen. Politie tp en het geschreeu was op straat duidelijk te horen. Politie tp geen geschreeuw waargenomen. Bij aanbellen begon [de zoon van geintimeerde] weer te schreeuwen. Even met hem gesproken en was redelijk aanspreekbaatr. (…)

-
17 september 2013 02:45 Overlast melding. [de zoon van geintimeerde] was aan het schreeuwen. tp. viel de overlast wel mee. Was alleen hard praten.

-
28 augustus 2013: Geluidsoverlast. [de zoon van geintimeerde] ging weer tekeer, was aan het schreeuwen en dreigen. Collega’s zijn tp geweest.

-
(…)”

In een mutatie rapport van 11 december 2013 is onder meer opgenomen:
“(…) Schuurtje was volledig ingericht als woning, stroom, levensmiddelen aanwezig. Er stond een bankstel, tv en er lagen dekens. Tevens stond er een kleine straalkachel. (…) Rapp hebben nog kort gesproken met meldster. (…) Tevens gaf meldster aan dat zij liever had gezien dat rapp hem hadden meegenomen zodat zij de nacht rust zou hebben. (…) Na overleg met CVD besloten om in de nacht geen verdere inzet te plegen omdat er geen juridische basis lag waarop geacteerd kon worden.”

[naam], bewoonster van [adres 2] en mevrouw [naam], bewoonster van [adres 3], hebben in verband met door hen ondervonden overlast van [de zoon van geintimeerde] een advocaat, mr. H.J.C. de Waard, ingeschakeld. In een brief van mr. De Waard aan de advocaat van Woonkracht10 van 18 februari 2014 wordt er melding van gemaakt dat [de zoon van geintimeerde]
"afgelopen donderdag ‘volledig uit zijn dak’ is gegaan”.

In een e-mail van 10 maart 2014 van de wijkagent aan een medewerkster van Woonkracht10 is opgenomen:
“8 maart [adres 1]: Melding dat bewoner door het lint zou gaan. Bleek te gaan om [de zoon van geintimeerde] . Was boos omdat zijn fiets was gestolen.”

Op 7 mei 2014 heeft de advocaat van [geïntimeerde] de wijkagent per e-mail verzocht [de zoon van geintimeerde] uit de woning te verwijderen. De wijkagent heeft haar bericht dat hij rond 17.10 uur aan dit verzoek gevolg heeft gegeven.

In een e-mail van 20 september 2014 heeft de wijkagent aan een medewerkster van Woonkracht10 gemeld dat er die nacht een melding van overlast was geweest, dat [de zoon van geintimeerde] in de woning aan het schreeuwen was en dat hij daarvoor een bekeuring had gekregen. Uit een e-mail van de wijkagent van 7 november 2014 blijkt dat ditzelfde is gebeurd op 2 november 2014 wegens overlast in de vorm van
“geschreeuw (ruzie) en muziek.”

Tijdens de comparitie van partijen op 2 december 2014 zijn partijen het volgende overeengekomen:

1.
Mevrouw [geïntimeerde] zal de deur niet meer opendoen voor [de zoon van geintimeerde]. Hij zal vóór 6 december 2014 de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] hebben verlaten en niet meer betreden, ook niet om te douchen of te eten.

2.
Indien [de zoon van geintimeerde] voor overlast zal zorgen of vernielingen aanbrengt, zal mevrouw [geïntimeerde] de politie inschakelen. Dit geldt ook voor het geval dat [de zoon van geintimeerde] in de schuur inbreekt.

3.
De procedure zal voor een periode van drie maanden worden aangehouden, waarbij het Woonkracht10 vrijstaat om de zaak eerder op te brengen voor het nemen van de memorie van grieven;

4.
Woonkracht10 zal de buren inlichten over deze afspraken en dat mogelijk de overlast voor een periode daardoor wat zal toenemen.

Op 8 december 2014 en 11 december 2014 is door mr. De Waard bij Woonzorg10 melding gemaakt van overlast door [de zoon van geintimeerde].

Op 22 december 2014 is [de zoon van geintimeerde] op grond van een rechterlijke machtiging geplaatst bij de GGZ-instelling Yulius en daartoe op 23 december 2014 uit de woning opgehaald.

Op 15 januari 2015 heeft mr. De Waard melding gemaakt van de aanwezigheid van [de zoon van geintimeerde] in de woning en de daardoor ondervonden overlast. Datzelfde gebeurde op 20 januari 2015.

Door de buren [naam] en [naam] zijn overlastdagboeken bijgehouden. In de periode september tot november 2014 wordt daarin vrijwel dagelijks melding gemaakt van overlast door geschreeuw en gescheld. Ook het overlastdagboek van [naam] over de periode mei 2015 tot 5 oktober 2015 vermeldt vrijwel dagelijks overlast.

4. Woonkracht10 vordert in dit geding de ontbinding van de huurovereenkomst binnen één week na betekening van het arrest, en ontruiming van de woning. Aan die vordering legt zij, samengevat weergegeven, ten grondslag dat [geïntimeerde] tekort schiet in haar verplichtingen als huurder aangezien haar zoon overlast veroorzaakt en [geïntimeerde] onvoldoende doet om dat te voorkomen.

5. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Hiertegen richten zich de grieven, die gezamenlijk behandeld zullen worden.

6. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat uit de wet en de huurvoorwaarden volgt dat [geïntimeerde] zich als goed huurder dient te gedragen. Uit artikel 7:219 BW Pro volgt dat [geïntimeerde] op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352). Naar het oordeel van het hof leidt toepassing van artikel 6.1 en artikel 11 van Pro de huurvoorwaarden, welke tekst nagenoeg gelijk is aan die van artikel 7:219 BW Pro, niet tot een andere maatstaf. Ook in het licht van die op de huurovereenkomst van toepassing zijnde voorwaarden dient beoordeeld te worden of [geïntimeerde] heeft nagelaten de redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen.

7. [geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord erkend dat er sprake is geweest van overlast, veroorzaakt door [de zoon van geintimeerde]. Zij betwist alleen de ernst ervan. Het hof acht die betwisting onvoldoende onderbouwd in het licht van de onbetwiste lange duur van de klachten en de overlast, de hierboven onder 2.g, i en j weergeven waarnemingen van de politie en het feit dat [geïntimeerde] stelt ook zelf regelmatig de politie te hebben gebeld in verband met het gedrag van [de zoon van geintimeerde]. De overlastrapportages van [naam] en [naam] laten bovendien een langdurig patroon zien van ernstige overlast door [de zoon van geintimeerde]. Anders dan [geïntimeerde] kennelijk betoogt (paragraaf 13 memorie van antwoord) kan het feit dat het weer rustig is wanneer de politie arriveert en dat [de zoon van geintimeerde] dan zijn excuses aanbiedt, niet tot de conclusie leiden dat de overlast gering was; het duidt veeleer op het tegendeel. Het hof passeert ook de ter comparitie van 13 oktober 2015 ingenomen stelling van [geïntimeerde] dat het momenteel beter gaat met [de zoon van geintimeerde] en dat hij rustiger is, omdat ook de recente overlastdagboeken de nodige overlast laten zien.

8. De enige manier om die overlast te voorkomen is om [de zoon van geintimeerde] consequent de toegang tot de woning te weigeren. Hoewel [geïntimeerde] in dit verband de nodige inspanningen heeft verricht door in 2010 een straatverbod te bewerkstelligen en zelf ook regelmatig de politie om bijstand te vragen, heeft zij ook na de comparitie van 2 december 2014 [de zoon van geintimeerde] kennelijk weer tot de woning toegelaten en hem, na zijn ontslag bij de GGZ-instelling Yulius, ook weer toegestaan de woning te bewonen. Juist gelet op de afspraken die tijdens die comparitie waren gemaakt en de waarschuwende overweging onder 4.8 van het bestreden vonnis, had van haar mogen worden verwacht dit niet te doen. Inmiddels moet dan ook worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] heeft nagelaten de redelijkerwijs van haar te verwachten maatregelen te nemen om overlast te voorkomen.

9. Het hof gaat voorbij aan de stellingen die [geïntimeerde] inneemt met betrekking tot haar ziekte en de verzorging die [de zoon van geintimeerde] haar heeft geboden en de stelling dat Woonzorg10 het ook na 20 december 2013 heeft getolereerd dat [de zoon van geintimeerde] [geïntimeerde] zou bezoeken. Zoals [geïntimeerde] ook zelf onderkent, was hieraan immers de voorwaarde verbonden dat [de zoon van geintimeerde] geen overlast zou veroorzaken, dit nog daargelaten dat Woonzorg10 er terecht op wijst dat het niet primair aan haar is te bepalen wie met toestemming van [geïntimeerde] in de woning verblijft. Nu aan die voorwaarde niet is voldaan, staan die afspraken, wat daar verder ook van zij, niet aan toewijzing van de vordering van Woonkracht10 in de weg. Datzelfde geldt voor de stellingen van [geïntimeerde] (paragraaf 27 memorie van antwoord) die erop neerkomen dat de procedure niet zou worden voortgezet indien [de zoon van geintimeerde] zou worden opgenomen in een GGZ-instelling. Ook na die (gedwongen) opname heeft [de zoon van geintimeerde] immers de woning nog bezocht en daar kennelijk voor overlast gezorgd en inmiddels bewoont hij de woning weer.

10. Het hof merkt bij het bovenstaande op dat het alleszins invoelbaar is dat [geïntimeerde] haar zoon niet makkelijk de deur kan wijzen. Daar staat echter tegenover dat van haar buren niet verwacht kan worden dat zij jarenlange overlast blijven tolereren. De stelling van [geïntimeerde] dat Woonzorg10 het probleem had kunnen oplossen door de betreffende buren huurverlaging aan te bieden of de woningen te isoleren miskent dat het op de weg van [geïntimeerde] ligt om overlast te voorkomen. Juist in het licht van de vele waarschuwingen die [geïntimeerde] heeft gekregen, moet thans worden geoordeeld dat zij niet aan haar verplichtingen als huurder heeft voldaan.

11. De vraag of door [de zoon van geintimeerde] al dan niet dreigbrieven zijn verstuurd (paragraaf 14 memorie van antwoord), kan in het licht van het bovenstaande dan ook onbesproken blijven.

12. Het bovenstaande brengt mee dat de grieven slagen. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld en heeft ook geen betrekking op feiten die, indien zij zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel leiden. De vordering van Woonkracht10 zal daarom op onderstaande wijze worden toegewezen. De termijn van ontruiming zal worden gesteld op vier weken. [geïntimeerde] heeft zowel in hoger beroep als in eerste aanleg te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van het geding.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, zittinghoudende te Dordrecht, van 12 juni 2014,

en
opnieuw rechtdoende

ontbindt de huurovereenkomst per de datum gelegen één week na betekening van dit arrest;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Woonkracht10 zijn, en de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonkracht10 te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonkracht10 tot op 12 juni 2014 begroot op € 115,- aan griffierecht, € 95,77 aan explootkosten en € 300,- aan salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonkracht10 tot op heden begroot op € 93,80 aan explootkosten, € 704,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.J. van der Helm en Th.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2015 in aanwezigheid van de griffier.