Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00064
Uitspraak d.d. 13 januari 2016
in het geding tussen:
de erven van [X] te [Z] , belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westvoorne, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 november 2014, nummer ROT 14/3209 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), gegeven aan [X] (erflater), de waarde op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 307.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan erflater voor het jaar 2010 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Westvoorne (hierna: de aanslag).
1.2.
Op verzoek van de gemachtigde van de erfgenamen heeft de heffingsambtenaar op de voet van artikel 26 van de Wet WOZ een zogeheten “beschikking wijziging gerechtigde” gegeven. De beschikking (hierna: de beschikking) is gesteld ten name van [A] , kleinzoon van de erflater.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het door gemachtigde namens belanghebbenden tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 130.000 en de aanslag dienen overeenkomstig verminderd.
1.4.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 november 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
De onroerende zaak was eigendom van de [in] 2010 overleden heer [X] . Bij de aanvang van het jaar 2010 waren de erfgenamen van [X]
– [B] en [A] – eigenaren van de onroerende zaak. De beschikking is, kennelijk met toepassing van artikel 24, vierde lid, van de Wet WOZ, ten name van [A] gesteld.
3.2.
De onroerende zaak is een agrarische bedrijfswoning met een schuur (“deel”). De inhoud van de woning is ongeveer 350 m3 en de oppervlakte van het perceel behorende bij de woning bedraagt ongeveer 500 m2. Het (her)bouwjaar van de woning is 1930. Bij de onroerende zaak hoort een perceel landbouwgrond van ongeveer vier hectare. Deze grond is verpacht.
3.3.
In bijlage I bij het verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar de hieronder vermelde kengetallen (hierna: de kengetallen) opgenomen:
"2030 grond woning bij gemengde oz (soc serie 2xxx)**
250 m2
€ 29.000
500 m2
€ 56.000
750 m2
€ 75.000
1000 m2
€ 90.000
1100.onderdeel woning
< 300 m3
300-500 m3
> 500 m3
wdc eenvoudige woning
< 1940
€ 265,00
€ 235,00
€ 215,00
€ 284,00
1940-1960
€ 310,00
€ 265,00
€ 250,00
€ 300,00
1960-1970
€ 345,00
€ 305,00
€ 280,00
€ 320,00
1970-1980
€ 365,00
€ 330,00
€ 295,00
€ 349,00
1980-1990
€ 415,00
€ 370,00
€ 335,00
€ 380,00
> 1990
€ 450,00
€ 400,00
€ 360,00
€ 396,00
** wdp 2009 ongewijzigd t.o.v. wdp 2008"
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers, de heffingsambtenaar is aangeduid als verweerder en de onroerende zaak is aangeduid als de woning.
"3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eisers daartegen hebben aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
4. De beroepsgrond dat verweerder de waarde van € 130.000,- niet aannemelijk maakt, faalt.
4.1
Verweerder onderbouwt de door hem vastgestelde waarde met een taxatiekaart.
De onderbouwing wijkt af van de onderbouwing van de waarde van een burgerwoning.
De waarde is namelijk berekend door toepassing van kengetallen voor agrarische onroerende zaken. Deze berekening ziet er als volgt uit.
De kengetallen bestaan uit een plaatselijk gangbare prijs per vierkante meter voor een bouwkop voor een bedrijfswoning en uit kengetallen uit het WOZ Data Center (hierna: WDC) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) voor opstal.
Uit bijlage kenmerk I (A26) blijkt dat een prijs van € 112,- per m² voor een bouwkop wordt gehanteerd. Bij de waardering van het onderhavige object wordt een prijs van € 100,- per m² gehanteerd en derhalve een correctie toegepast van ongeveer 10%.
Opgemerkt wordt dat slechts de waarde van de grond van de bedrijfswoning ter grootte van 500 m² bij de waardering wordt meegenomen. De grondwaarde component bedraagt
€ 50.000,-.
4.2
Voor de opstal - een verouderde boerderij – heeft verweerder het bewoonbare deel gesplitst van het schuurdeel. Aan het schuurdeel met een oppervlakte van ongeveer 200 m² is een beperkte waarde toegekend van € 7.000,-. Aan het woondeel met een inhoud van ongeveer 350 m³ heeft verweerder een waarde toegekend van € 73.000,-.
Uit het WDC blijkt dat voor een eenvoudige woning in de grootteklasse van 300-500 m³ een prijs per m³ van € 284,- kan worden gehanteerd. Omdat het onderhavige object eenvoudig is, heeft verweerder op deze prijs per m³ een korting toegepast van ongeveer 25%. De door verweerder gehanteerde prijs per m³ is € 209,-.
4.3
Door bovengenoemde componenten bij elkaar op te tellen is verweerder gekomen tot een waarde van € 130.000,-. Mede hieruit blijkt dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van het object. Hierbij merkt de rechtbank op dat de door verweerder toegepaste correcties redelijk worden geacht.
4.4.
Ten aanzien van de stelling van eiser dat een akkerbouwbedrijf van deze omvang niet rendabel is te exploiteren, stelt verweerder dat de bestemming akkerbouwbedrijf de exploitatie van een open grond tuinbouwbedrijf eveneens mogelijk maakt. Medio 2013 is door de Dienst centraal milieubeheer Rijnmond (hierna: DCMR) een onderzoek ingesteld naar de levensvatbaarheid van een volle grond tuinbouwbedrijf in Rockanje. Het bedrijf betreft een niet aaneengesloten bouwblok. Er is een brugverbinding van het ene naar het andere bouwblok. Geconcludeerd wordt dat er in dit geval sprake is van een volwaardig (rendabel) bedrijf. Het onderhavige object is aaneengesloten en heeft een bestaande bedrijfswoning met schuur. Het is in dit perspectief niet aannemelijk dat de bedrijfswoning geen waarde heeft. De rechtbank ziet geen reden om aan de deskundigheid van DCMR te twijfelen.
4.5.
De jurisprudentie waarvan eisers stellen dat het vergelijkbaar is met hun situatie deelt de rechtbank niet. De uitspraak van de Rechtbank Alkmaar (ECLI:NL:RBALK:2012:BV9055) laat geen woonbestemming toe en in de uitspraak van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHSHE:2012:BW1158) gaat het om een noodwoning. In de onderhavige casus gaat het echter om een akkerbouwbestemming waarbij een bedrijfswoning is toegestaan.
5. De beroepsgrond van eisers dat verweerder de waarde van het object ondeugdelijk heeft gemotiveerd, faalt.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde voldoende gemotiveerd heeft door, naast de uitspraak op bezwaar, een taxatiekaart te overleggen. Hoewel het juist is dat verweerder in het bestreden besluit verwijst naar de vergelijkingsmethode en vervolgens geen vergelijkingsobjecten aandraagt, berust kennelijk op een vergissing. Verweerder past de vergelijkingsmethode namelijk niet toe, maar berekend de waarde aan de hand van kengetallen voor agrarische onroerende goederen. Verweerder motiveert dit in de bestreden beslissing door aan te geven dat de woning in het verleden is omgezet van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning en als zodanig is gewaardeerd. Uit nader onderzoek is echter gebleken dat de omzetting in deze specifieke situatie niet mocht.
Daarin heeft verweerder de reden gevonden voor een aanpassing van de waarde en heeft verweerder de waarde berekend aan de hand van de kengetallen voor agrarische onroerende goederen.
Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel.
6. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte stand kan houden.
Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op nihil dan wel op een bedrag tussen € 50.000 en € 75.000.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de onder 3.3 vermelde kengetallen overgelegd. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is verhandeld leidt het Hof af dat deze kengetallen zijn ontleend zijn aan de onder auspiciën van de VNG tot stand gekomen taxatiewijzers voor agrarische gebouwen en voor grond bij agrarische objecten (hierna tezamen: de taxatiewijzer) alsmede dat de kengetallen het niveau aangeven van de plaatselijk gangbare prijzen per m3 van woondelen van grotere agrarische objecten (“onderdeel woning”), onderscheidenlijk de plaatselijk gangbare prijzen per m2 van grond behorende bij een bedrijfswoning die deel uitmaakt van een groter agrarisch object (“grond woning bij gemengde oz”) zijn. De heffingsambtenaar heeft de kengetallen noch de daarop door hem aangebrachte correcties van respectievelijk 25 en 10 percent met objectieve en voor het Hof toetsbare gegevens onderbouwd. Nu de Heffingsambtenaar evenmin andere feiten heeft gesteld die, indien aannemelijk, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, heeft hij niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
6.4.
Nu de heffingsambtenaar de hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de vraag aan de orde of de belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde niet te laag is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.5.
Dat er in het geheel geen belangstelling van agrarische kopers zou zijn voor de onroerende zaak, hebben belanghebbenden tegenover de betwisting hiervan door de heffingsambtenaar, onvoldoende aannemelijk gemaakt. De door belanghebbenden in dit verband aangevoerde omstandigheden dat de vier hectare landbouwgrond is verpacht aan een derde en dat op vier hectare landbouwgrond geen rendabel bedrijf geëxploiteerd kan worden, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
6.6.
Het Hof stelt voorop dat de bij de onroerende zaal behorende landbouwgrond, kennelijk met toepassing van artikel 18, vierder lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 2 aanhef en onderdeel a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (de cultuurgronduitzondering), bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking is gelaten. Indien het betoog van belanghebbenden aldus moet worden opgevat dat, ook al is de waarde van de landbouwgrond buiten aanmerking gelaten, de onder 6.5 vermelde omstandigheden een negatieve invloed hebben op de waarde van de bij de waardering van de onroerende zaak wél in aanmerking genomen delen van de onroerende zaak, volgt het Hof belanghebbenden daarin niet omdat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ uitsluit dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak met deze negatieve invloed – wat daar overigens van zij – rekening wordt gehouden. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ dient bij de waardebepaling te worden uitgegaan van een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak (de overdrachtsfictie). Er dient dus te worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat de tot de onroerende zaak behorende landbouwgrond is verpacht. Verder veronderstelt artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak (verkrijgingsfictie). Met omstandigheden die op de vrije opleverbaarheid inbreuk maken, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt bij de waardebepaling geen rekening gehouden.
6.7.
Voor het overige hebben belanghebbenden de door hen voorgestane waarden niet onderbouwd met objectieve en voor het Hof toetsbare gegevens. De beroepsgrond van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar niet, althans onvoldoende heeft gemotiveerd, faalt. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij in de uitspraak op bezwaar ter onderbouwing van zijn beslissing heeft vermeld, voldaan aan het motiveringsvereiste. Hieraan doet niet af dat de heffingsambtenaar, naar het Hof hiervoor onder 6.3 heeft overwogen, niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
6.8.
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, stelt het Hof, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, de waarde van de onroerende zaak vast op € 114.000. Het Hof heeft hierbij in het bijzonder rekening gehouden met de omstandigheid dat – zoals belanghebbenden onweersproken hebben gesteld – de schuur geen afzonderlijk gebouwd eigendom is, maar een onzelfstandig deel van een groter gebouwd eigendom waarvan hij niet zonder kosten van betekenis kan worden afgescheiden.
6.9.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.480 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het indienen van een conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)) en voor het Hof (1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 123 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 114.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.480, en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van, in totaal, € 168 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en A. de Lange in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 13 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.