Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummers: AWB 10/2470 en AWB 11/2255
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 maart 2012 in de zaken tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. S. Essakkili),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking gedateerd 25 februari 2010 (beschikking I) heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiser aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna ook: eisers object) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 605.000.
Bij een tweede beschikking gedateerd 25 februari 2010 (beschikking II) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak van eiser aan de [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna ook: eisers object) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 556.000.
Het tegen beschikking I gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
25 augustus 2010 (bestreden uitspraak I) gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres 1] vastgesteld op € 484.000.
Het tegen beschikking II gemaakte bezwaar heeft verweerder bij een tweede uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2010 (bestreden uitspraak II) eveneens gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de WOZ waarde van de onroerende zaak van eiser aan de [adres 2] vastgesteld op € 417.000.
Tegen de bestreden uitspraken I en II heeft eiser beroep ingesteld.
De enkelvoudige kamer van de rechtbank heeft het beroep behandeld ter zitting van
19 september 2011. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde A.M. de Bie-Stokman.
Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst om eiser in de gelegenheid te stellen op de door verweerder ter zitting aangehaalde rechtspraak te reageren. Voorts is verweerder in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door eiser ter zitting overgelegde brief van makelaarskantoor Van Gulik Makelaars.
Bij brief van 30 september 2011 heeft eiser gereageerd. Verweerder heeft bij brief van
8 november 2011 gereageerd.
Bij brief van 24 november 2011 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de zaken worden doorverwezen naar de meervoudige kamer.
De meervoudige kamer van de rechtbank heeft het beroep behandeld ter zitting van
26 januari 2012. Eiser is, daartoe ambtshalve opgeroepen, in persoon verschenen en bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is, eveneens ambtshalve opgeroepen, verschenen in de persoon van E.J.M. Verhagen.
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1 Eiser is eigenaar van de objecten [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam]. Eiser bewoont de woning [adres 2] en hij verhuurt de woning [adres 1]. In het vigerende bestemmingsplan rust op eisers objecten een bedrijfsbestemming en zijn eisers woningen als het ware “weg bestemd”. De gemeente Alkmaar gedoogt dat eiser zijn objecten in gebruik heeft als woning en staat eiser nog tien jaar bewoning van zijn woning toe.
1.2 In de directe nabijheid van eisers objecten staat de gascompressorfabriek van TAQA.
1.3 In april 2010 is een windturbine “T4” in gebruik genomen die is geplaatst op een afstand van 270 meter van eisers object [adres 2] en op een afstand van 340 meter van eisers object [adres 1].
2. De bestreden uitspraken op bezwaar gaan over de WOZ-waarden van eisers objecten voor het belastingjaar 2010. Verweerder heeft eiser op grond van die waarden aangeslagen voor de OZB als eigenaar van de objecten. De waardepeildatum is 1 januari 2009.
Geschil en beoordeling
3. Partijen verschillen van mening over de WOZ-waarde van eisers objecten. Eiser bestrijdt de door verweerder voorgestane waarden.
4. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is die waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
5. In het verweerschrift stelt verweerder dat hij de WOZ-waarden van eisers objecten te hoog heeft vastgesteld en dat de WOZ-waarden van eisers objecten op € 419.000 ([adres 1]) en € 383.000 ([adres 2]) moeten worden vastgesteld. Het beroep is alleen daarom al gegrond en de bestreden uitspraken op bezwaar moeten wegens strijd met het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ worden vernietigd. In het kader van de definitieve beslechting van het geschil zal de rechtbank toetsen of de in het verweerschrift voorgestane waarden voor eisers objecten niet te hoog zijn.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers objecten heeft bepaald volgens de zogeheten vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij het waarderen van eisers objecten een verkeerde waarderingsmethodiek toegepast door na een vergelijking met verkoopcijfers van zogenoemde referentiewoningen een waarde aan eisers woningen toe te kennen. De rechtbank is met eiser van oordeel dat geen waarde meer kan worden toegekend aan eisers woningen. De rechtbank overweegt hiertoe dat op eisers objecten de bestemming “bedrijfsdoeleinden” rust, waardoor bewoning van de objecten niet (meer) is toegestaan. Dit houdt in dat eisers woningen in het vrije economische verkeer niet meer als woning verkoopbaar zijn. Dat de gemeente Alkmaar gedoogt dat eiser zijn object bewoont, maakt dit niet anders omdat dit gedogen persoonsgebonden is. Verweerder had bij de waardering van eisers objecten dus rekening moeten houden met de in het bestemmingsplan aan de objecten gegeven bestemming. De rechtbank wijst in dit verband op de uitspraak van de Hoge Raad van 11 november 2005 (LJN: AU6011).
7. Vanwege het toepassen van een onjuiste waarderingsmethode komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet heeft bewezen dat de in het verweerschrift voorgestane waarden voor eisers objecten niet te hoog zijn.
8.1 De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de door eiser voorgestane waarde van zijn objecten juist is te achten.
8.2 De rechtbank kan eiser volgen in zijn stelling dat bij het waarderen van eisers objecten, gelet op de daarop rustende bestemming, moet worden uitgegaan van de grondprijs minus de sloopkosten.
8.3 Eiser staat voor beide objecten een grondprijs voor van € 90 per vierkante meter. Eiser wijst daarbij op de aankoop van onroerend goed in de omgeving door de gemeente Alkmaar voor een aanzienlijk lagere vierkante meterprijs. Verder acht eiser van belang dat de grond van zijn objecten niet bouwrijp is en er een waardedrukkende invloed uitgaat van de aanwezigheid van de windturbine. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane grondprijs een juiste waarde is voor zijn objecten, omdat hij deze grondprijs op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
9. Om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen zal de rechtbank gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, onder c, van de Algemene wet bestuursrecht neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. Naar het oordeel van de rechtbank kan een grondprijs van € 185 per vierkante meter, zoals verweerder voorstaat, voor eisers objecten reëel worden geacht gelet op de in de Nota Grondprijzen 2009 van de gemeente Alkmaar genoemde vierkante meterprijzen voor bedrijfsterreinen in de Boekelermeer. Bij het vaststellen van een WOZ-waarde voor eisers objecten zal de rechtbank daarom uitgaan van een vierkante meterprijs van € 185. De aanwezigheid van de windturbine in de nabije omgeving van eisers objecten geeft de rechtbank, gelet op de bedrijfsmatige bestemming van de grond, geen aanleiding om een lagere vierkante meterprijs te hanteren.
10.1 De rechtbank stelt vast dat partijen ter zitting desgevraagd hebben verklaard dat voor de waardering van eisers objecten dient te worden uitgegaan van een oppervlakte van
1000 m² per object. Dit betekent dat de grondprijs van elk van eisers objecten € 185.000
(€ 185 x 1000 m²) bedraagt.
10.2 Voor het bepalen van de WOZ-waarde van eisers objecten dienen de sloopkosten van de woningen op de grondprijs in mindering te worden gebracht. Verweerder stelt dat per woning de sloopkosten € 17.000 bedragen. Volgens eiser bedragen de sloopkosten € 30.000 per woning. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen de door hen voorgestane sloopkosten niet aannemelijk gemaakt met bijvoorbeeld offertes van een aannemer. De rechtbank ziet daarom aanleiding om zelf een bedrag voor de sloopkosten te bepalen. De rechtbank acht, mede gelet op andere rechterlijke uitspraken over sloopkosten van woningen, een bedrag van € 20.000 voor de sloopkosten per woning reëel.
11. De rechtbank zal gelet op het voorgaande de WOZ-waarde van elk van eisers objecten voor het belastingjaar 2010, uitgaande van de waardepeildatum 1 januari 2009, vaststellen op €165.000 (€ 185.000 - € 20.000) en bepalen dat de OZB-aanslagen dienovereenkomstig moeten worden verminderd. De rechtbank zal bovendien bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraken op bezwaar te doen.
12. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 874 (1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting en 0,5 punt voor de repliek met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van het object [adres 1] voor het belastingjaar 2010 vast op € 165.000;
- stelt de WOZ-waarde van het object [adres 2] voor het belastingjaar 2010 vast op € 165.000;
- vermindert de aanslagen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 165.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten ten bedrage van € 874;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Luigjes, voorzitter, en
mr. drs. W.P. van der Haak en mr. W.A. Swildens leden, in aanwezigheid van
mr. M. Dittmer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2012.
Griffier Voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.