Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.180.723/01
Zaaknummer rechtbank : 4335161/EJ VERZ 15-84485
Beschikking van 17 mei 2016
inzake
VVE Zoestdijk II te Lekkerkerk,
gevestigd te Lekkerkerk, gemeente Krimpenerwaard,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
[geïntimeerden 1 t/m 16]
allen wonende te Lekkerkerk, gemeente Krimpenerwaard,
verweerders in hoger beroep,
hierna te noemen: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Het geding
Bij beroepschrift, ingekomen op 20 november 2015 ter griffie, is de VvE in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank Den Haag team kanton, locatie Gouda tussen partijen gewezen beschikking van 20 oktober 2015. De VvE heeft daarbij drie grieven aangevoerd. Bij verweerschrift hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden.
Tijdens de mondelinge behandeling van 14 april 2016 hebben partijen hun standpunten doen toelichten, de VvE door mr. Goedhart, voornoemd, en [geïntimeerden] door mr. P.C. Veerman, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Vervolgens is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in de beschikking van 20 oktober 2015 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:
1.1
[geïntimeerden] zijn appartementsrechteigenaren binnen het appartementencomplex aan [adres] (dat in totaal uit 26 appartementen bestaat) en daarmee lid van de VvE. Hun appartementsrechten geven recht op het (uitsluitend) gebruik van een woning met terras en zijn gelegen op de begane grond en op de bovenste verdieping. De terrassen zijn aangebracht op het dak van de parkeergarage respectievelijk de onderliggende bouwlaag. Ter plaatse is een kunststof dakbedekking aangebracht. Daarop liggen houten balken waarop houten geprofileerde planken zijn bevestigd (terrasvlonders).
De overige 16 appartementen (gelegen op de tussenliggende verdiepingen) beschikken over een balkon.
1.2
Bij akte van 14 december 2005 (hierna: de splitsingsakte) heeft splitsing plaatsgevonden van een destijds nog op te richten gebouw aan de [adres]. Dit betreft het onderhavige appartementsgebouw aan [adres] .
1.3
Het Modelreglement bij splitsing in appartementen 1992 (hierna: het Modelreglement) is van toepassing. Hierop zijn in de splitsingsakte de nodige wijzigingen aangebracht.
1.4
Artikel 9 lid 1 sub a van Pro de splitsingsakte luidt – voor zover van belang- :
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: (…) de terrassen met uitzondering van de afwerklagen (…)”.
1.5
Artikel 18 van Pro de splitsingsakte luidt:
“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang – en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren, balkons en terrassen (…).
Indien als gevolg van onvoldoende onderhoud van de afwerklagen of door de wijze van inrichting en/of gebruik van de bij een privé-gedeelte behorende balkons en terrassen schade mocht ontstaan aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken of aan het onderliggende privé en/of gemeenschappelijke gedeelte, zijn de aan het herstel van die schade verbonden kosten voor rekening van de eigenaar van het schade veroorzakende appartementsrecht.
(…)
7. De vergadering kan ter zake van het onderhoud en kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen de wijze voorschrijven waarop het onderhoud moet worden uitgevoerd.”
1.6
In artikel 10 van Pro het Modelreglement is bepaald dat, indien er twijfel bestaat of een gedeelte van een gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, hierover wordt beslist door de vergadering.
1.7
Op 26 juni 2015 heeft er een (extra) algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is besloten a) dat de terrasvlonders niet als (enig) onderdeel van de terrassen als gemeenschappelijk in de zin van artikel 9 lid 1 splitsingsreglement Pro gelden en b) dat er geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven (hierna: het besluit).
2. [geïntimeerden] hebben bij verzoekschrift ex art. 5:130 BW Pro verzocht het besluit te vernietigen omdat de VvE in redelijkheid niet tot het oordeel had kunnen komen dat de terrasvlonders geen deel uitmaken van de terrassen en geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven (art. 2:15 lid 3 jo Pro. art. 2:8 BW Pro).
3. Bij beschikking van 20 oktober 2015 heeft de kantonrechter het besluit vernietigd.
4. In hoger beroep heeft de VvE verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en verweerders niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek, althans dit af te wijzen met hoofdelijke veroordeling van verweerders in de kosten van beide instanties.
5. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] ontvankelijk zijn in hun verzoek. In de toelichting op deze grief wordt aangevoerd dat [geïntimeerden] hun verzoek baseren op de stelling dat het bestreden besluit strijd oplevert met de splitsingsakte. Op grond van art. 2:14 lid 2 BW Pro jo. artikel 5:129 lid 1 BW Pro moet het verzoek dan ook worden opgevat als een beroep op nietigheid van het besluit. De vraag of een besluit nietig is, moet worden voorgelegd aan de rechtbank in een dagvaardingsprocedure, aldus de VvE.
6. Het hof volgt het betoog van de VvE niet. Aan de kantonrechter (en het hof) is ter beoordeling voorgelegd of het besluit vernietigbaar is op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro. De vernietigbaarheid is terecht voorgelegd aan de kantonrechter (en niet aan de rechtbank) zodat de grief faalt.
7. Het hof komt dan toe aan de in de tweede grief opgeworpen vraag of de VvE in redelijkheid tot het besluit kon komen om de terrasvlonders niet als gemeenschappelijk aan te merken. Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of er strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een afweging van belangen met zich kan brengen dat, ongeacht het belang van de meerderheid, het besluit toch niet aan een zich daartegen verzettende minderheid mag worden opgelegd (HR 9 januari 1987, NJ 1987, 959).
Voor de vraag of de terrasvlonders al dan niet gemeenschappelijk zijn, is voorts bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de splitsingsakte. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
8. Of de terrasvlonders deel uitmaken van de terrassen of dat deze daarvan een afwerklaag vormen, mag derhalve slechts worden beoordeeld aan de hand van hetgeen daarover in de splitsingsakte is bepaald. Alle in het geding gebrachte verklaringen, het meerjarenonderhoudsplan en de technische omschrijving bij de koop-/aannemingsovereenkomst moeten derhalve buiten beschouwing worden gelaten.
9. Uit de splitsingsakte volgt allereerst dat de appartementsrechten aan de eigenaars het recht geven op het uitsluitend gebruik van een woning met terras (dan wel een woning met balkon). De terrassen zijn in artikel 9 lid 1 sub Pro a, ook al betreft het gedeelten die slechts in privé door de eigenaren zullen worden gebruikt, expliciet als gemeenschappelijk aangemerkt. Het hof is met [geïntimeerden] van oordeel dat naar normaal taalgebruik onder “terras” dient te worden verstaan een begaanbaar oppervlak waarop men kan plaatsnemen. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat als de terrasvlonders zouden worden weggedacht, enkel sprake is van een plat dak met kunststof dakbedekking waarover niet mag worden gelopen. Van een (recht op gebruik van een) terras kan dan niet meer worden gesproken. Hieruit volgt dat de terrasvlonders noodzakelijk zijn om het terras als zodanig te kunnen gebruiken zodat zij onderdeel uitmaken van het terras en niet slechts als afwerklaag daarvan kunnen worden beschouwd. Steun voor deze uitleg wordt eveneens gevonden in artikel 18 lid 1 van Pro de splitsingsakte waarin ten aanzien van het onderhoud de afwerklaag van het terras als privé gedeelte wordt aangemerkt en in lid 7 van dat artikel waarin wordt gesproken over het “kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen”. Daaruit moet volgens het hof worden afgeleid dat met de afwerklaag niet de terrasvlonders zelf zijn bedoeld (noch de onderliggende balken of kunststof dakbedekking) maar alleen een eventueel daarop aangebrachte verflaag of een laag van een ander materiaal. De naar objectieve maatstaven uit de splitsingsakte af te leiden bedoeling is naar het oordeel van het hof daarom dat onder “terrassen” tevens de terrasvlonders zijn begrepen zodat de VvE bij behoorlijke afweging van alle betrokken belangen niet in redelijkheid kon besluiten om de terrasvlonders als afwerklaag en daarmee als niet-gemeenschappelijk aan te merken.
10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de grieven - de derde grief betreft de compensatie van de proceskosten en behoeft geen afzonderlijke bespreking - falen en dat de bestreden beschikking moet worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat de VvE zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. Het verzoek van [geïntimeerden] om te bepalen dat de VvE deze proceskosten niet via omslag bij [geïntimeerden] (en de heer en mevrouw [A] ) in rekening mag brengen, zal als niet onderbouwd worden afgewezen.
Beslissing
Het hof
- bekrachtigt de tussen partijen gegeven beschikking van de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Gouda van 20 oktober 2015;
- veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 314 aan griffierecht en € 1.788 aan salaris advocaat;
- verklaart deze beschikking voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en C.G. Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.