ECLI:NL:HR:2013:1078 - Hoge Raad - Uitleg tegenstrijdige akte en tekening bij splitsing in a...

Uitspraak

1 november 2013

Eerste Kamer

nr. 12/04137

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],

2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],

VERZOEKERS tot cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff,

t e g e n

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAREN GEBOUW "DE PRINSENWERF",
gevestigd te Amsterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. P.S. Kamminga.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eisers] en de VvE.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de beschikking in de zaak EA 11-738 van de kantonrechter te Amsterdam van 21 juli 2011;

b. de beschikkingen in de zaak 200.092.489/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 31 januari 2012 en 26 juni 2012.

De beschikkingen van het hof zijn aan deze beschikking gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen de beschikkingen van het hof hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De VvE heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van de VvE heeft bij brief van 9 juli 2013 op die conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [eisers] zijn eigenaren van een appartementsrecht dat deel uitmaakt van het in zes appartementsrechten gesplitste gebouw, plaatselijk bekend [a-straat 1 A t/m F], gelegen op de locatie van een voormalige scheepswerf te [plaats].

(ii) De notariële akte van splitsing van 18 december 2002, waarbij de VvE is opgericht, bepaalt onder andere:

“B. Voorgenomen splitsing in appartementsrechten.

Splitsingstekening.

De gerechtigde wenst over te gaan tot de splitsing van het gebouw met de daarbij behorende grond in appartementsrechten (…). Aan deze akte is daartoe een uit één (1) blad bestaande tekening als bedoeld in artikel 5:109 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek gehecht. Op die tekening zijn met de cijfers 1 tot en met 6 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. (…)

(…)

D. Omschrijving appartementsrechten.

Het gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:

(…)

3. Het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [a-straat 1 C] te Amsterdam (…);

(…)”

(iii) De aan de splitsingsakte gehechte splitsingstekening toont drie plattegronden, aangeduid als “kelder”, “begane grond” en “eerste verdieping”. Ieder van die plattegronden bestaat uit lijnen waarvan de meeste dik zijn en enkele dun. Op ieder van die plattegronden zijn de cijfers 1 tot en met 6 ingetekend.

(iv) Het toepasselijke modelreglement bepaalt onder andere:

“Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. (…) de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels (…), (…) de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, (…) de terrassen en de gangen, de daken, (…) het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, (…).

(…)

2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.

Artikel 10

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”

(v) Op 19 april 2011 heeft de vergadering van de VvE besloten dat de daken van de waterkamers, de loopbruggen naar de daken van de waterkamers en de steiger als gemeenschappelijke ruimtes worden aangemerkt. Voorts heeft de vergadering besloten om [eisers] geen toestemming te verlenen voor het aanbrengen van wijzigingen aan het dak en voor het aanleggen van zwevende vlonders met terrasfunctie op het dak van de waterkamer.

3.2

[eisers] hebben, voor zover in cassatie nog van belang, verzocht de besluiten van de vergadering van de VvE te vernietigen of nietig te verklaren.

De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen. In het door [eisers] ingestelde hoger beroep heeft het hof in zijn tussenbeschikking eerst onderzocht of (a) het entreegebied, (b) de loopbrug, en (c) de ruimte boven het dak van de waterkamer gemeenschappelijk zijn. Daartoe heeft het hof, kort samengevat, het volgende overwogen. Bepalend is hetgeen is vastgelegd in de splitsingsstukken. Bij de uitleg van die stukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die stukken opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten en intekening van de gedeelten, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd. (rov. 2.7) De bewoordingen van de splitsingsakte vormen een aanwijzing dat de gedeelten (a), (b) en (c) gemeenschappelijk zijn, terwijl de tekening een aanwijzing vormt dat deze gedeelten niet gemeenschappelijk zijn (rov. 2.8). Daarom kan acht worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden. Daarbij zijn de opzet en indeling van het gebouw van belang, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken moeten hebben bestaan of met de splitsing beoogd moeten zijn. Hierbij moeten andere stukken te hulp worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die (i) voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan (ii) in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn. (rov. 2.9) Op basis van ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning met bijlagen oordeelt het hof dat de gedeelten (a), (b) en (c) gemeenschappelijk zijn (rov. 2.10). Het besluit van de VvE heeft daarom geen rechtsgevolg gehad, zodat geen belang bestaat bij vernietiging of nietigverklaring (rov. 2.12). In zijn eindbeschikking heeft het hof geoordeeld dat ook de steiger (d) gemeenschappelijk is, en heeft het de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd.

3.3

Voor zover de VvE heeft betoogd dat [eisers] geen belang hebben bij hun cassatieberoep, faalt dat betoog op de gronden als vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10 – 2.13.

3.4.1

Onderdeel 2.1 klaagt dat het hof in rov. 2.9 en 2.10 van zijn tussenbeschikking is uitgegaan van een onjuiste maatstaf door bij de beantwoording van de vraag of gedeelten van het gebouw al dan niet voor afzonderlijk gebruik zijn bestemd, mede acht te slaan op andere stukken dan de splitsingsstukken.

3.4.2

Het onderdeel slaagt. Het hof heeft in rov. 2.7 van zijn tussenbeschikking terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.

3.5.1

Onderdeel 2.2 strekt ten betoge dat, indien zich een tegenstrijdigheid aandient tussen de splitsingstekening en de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.

3.5.2

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening. Het onderdeel faalt.

3.6

De overige onderdelen behoeven geen behandeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de beschikkingen van het gerechtshof te Amsterdam van 31 januari 2012 en 26 juni 2012;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 360,49 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, C.E. Drion, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op
1 november 2013.