ECLI:NL:GHDHA:2016:18 - Gerechtshof Den Haag - Geen non-conformiteit of dwaling bij koop nieuwbouwkavel ...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.155.435 / 01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/420002 / HA ZA 13-280

arrest van 19 januari 2016

inzake

[naam],

beiden wonende te Rotterdam,

appellanten,

hierna (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [B] of individueel [B] en [L],

advocaat: mr. N. Robijn-Meijer te Middelharnis,

tegen

de Gemeente Rotterdam,

zetelend te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. V. Wiegman te Rotterdam.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 21 oktober 2014 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 18 december 2014. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. [B] heeft vervolgens bij memorie van grieven met producties 14 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. De Gemeente heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Partijen hebben vervolgens de zaak op 10 december 2015 doen bepleiten door hun advocaten, die zich daarbij hebben bediend van aan het hof overgelegde pleitnotities. [B] heeft ten behoeve van het pleidooi nog één productie overgelegd. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

[B] heeft op 27 oktober 2006 van de Gemeente een perceel grond gekocht aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het perceel). Het perceel was gelegen in de nieuwbouwwijk Waterwijk. Het door [B] gekochte perceel, dat kavelnummer […] had, was bedoeld om een vrijstaande woning op te bouwen. Aan de westzijde van het perceel lag een kavel waarop zogenaamde projectmatige bouw zou plaatsvinden (hierna: de buurkavel). Van de kavel van [B] maakte, ook aan de westzijde, een sloot deel uit.

De Gemeente heeft voorafgaande aan de verkoop van het perceel het Informatieboek Vrije Kavels uitgegeven. Hierin zijn onder meer de volgende passages opgenomen:

“(….) In Waterwijk worden rond de 500 woningen gebouwd. Er zijn ± 300 kavels gereserveerd voor de bouw van luxe villa’s in particulier opdrachtgeverschap. Deze vrije kavels variëren in grootte. (…) De overige 200 woningen van Waterwijk worden door diverse ontwikkelaars projectmatig ontwikkeld. Op deze kavels worden bijzondere en meer compacte woonvormen gerealiseerd, de appartementen, platformwoningen en waterwoningen. Voor een aantal locaties met projectmatige woningen zijn plannen in ontwikkeling. (…)

Mede dankzij de particuliere ontwikkeling gaat Waterwijk een zeer gevarieerd uiterlijk krijgen: er komen huizen in alle soorten en maten. Deze bebouwing zal voor afwisseling en accenten gaan zorgen, maar zal het decor van het waterlandschap niet overheersen. Ook de inrichting van de openbare ruimte gaat bijdragen aan de landelijke en waterrijke sfeer.(…)

Voor de bebouwing van de kavels zijn een aantal bebouwingsregels opgesteld. Doel van deze regels is te voorkomen dat de gebouwen op de buurkavels elkaar hinderen. Bovendien wordt de landschappelijke kwaliteit van het stedenbouwkundig plan ermee gewaarborgd. (…).”

In de door de Gemeente uitgegeven Brochure Kaveltekeningen is met betrekking tot kaveltype A, tot welk type perceel […] behoort, onder meer opgenomen:
“De afstand van het bebouwingsveld tot de zijgrens van het kavel bedraagt 2.5 meter. Twee woningen staan dus minimaal 5 meter uit elkaar. Dit geeft een gevoel van vrijheid en privacy, wat nog wordt versterkt doordat de bouwhoogte aan de zijranden van het bebouwingsveld maximaal 3 meter bedraagt. Deze regel voorkomt dat u tegen een relatief hoge zijgevel van een naastgelegen woning aankijkt.”

Op de website van de Gemeente heeft met betrekking tot Waterwijk een rubriek “meest gestelde vragen” gestaan. Onder meer de volgende vragen en antwoorden waren daarin opgenomen:

“Is de regel voor het maximaal bebouwd oppervlak een harde regel?

Zeker! Alle regels in Waterwijk zijn harde regels. Dit is gedaan om voldoende ruimte en licht tussen de woningen te waarborgen en maximale zekerheid te geven aan alle bewoners.

(…)

Wat zijn platform- en waterwoningen?

(…) De platformwoningen zijn vrijwel allemaal gelegen op prominente plekken in Waterwijk: aan open water of aan een mikado (hoofdas van de wijk). Door deze strategische ligging functioneren ze als 3-dimensionale accenten te midden van een afwisselende lappendeken van vrije kavelwoningen. Ze werken als blikvanger voor passanten en als een visueel landmark voor bewoners en bezoekers. (…).”

Het perceel is op 6 november 2006 aan [B] geleverd. [B] heeft op het perceel een vrijstaande woning gerealiseerd. De woning is zodanig geplaatst dat deze is georiënteerd op het zuidwesten. [B] heeft de woning op 15 november 2007 betrokken.

Bij besluit van 24 november 2009 heeft de Gemeente voor de projectmatige kavels grenzend aan het perceel de “35e uitwerking van het bestemmingsplan Nesselande” vastgesteld. Bij uitspraak van 9 maart 2011 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de beroepen tegen dit besluit, waaronder het beroep van [B], ongegrond verklaard.

Op de projectmatige kavels naast het perceel zijn 9 zogenaamde platformwoningen gebouwd. De naast de woning van [B] gebouwde platformwoning staat met de zijgevel direct grenzend aan de sloot die het perceel van [B] scheidt van het perceel van de platformwoning.

Op verzoek van [B] heeft ten overstaan van de rechtbank Rotterdam een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. [B] heeft als getuige onder meer verklaard:

“(…) Na de plenaire sessie zijn mijn vriendin en ik met de dames [J] en [M] naar een muur gelopen waarop een kaart hing met de kavels. Ik heb toen de vraag gesteld of er al iets bekend was over de projectmatige kavels naast de kavels […] en […]. Er was nog niets bekend over de ontwikkeling. Ik weet wel wat voor type er konden komen, hoe ze dat noemden, maar hoe het precies er uit zou komen te zien was nog niet bekend. Ik heb toen de vraag gesteld: “het is toch niet zo dat daar op de oever een 9 m hoge muur komt?”. Het antwoord van mw. [M], bevestigd door mw. [J], was dat dit niet het geval zou zijn. De projectmatige kavels zouden minimaal moeten voldoen aan de regels die voor ons zouden gelden. Sterker nog, de projectmatige kavels zouden ook nog naar de welstandscommissie moeten. (…).”

i. [L] heeft als getuige verklaard:

“(…) Na d(e) plenaire sessie hebben mijn vriend en ik mw. [J] en mw. [M] aangesproken. We hebben toen heel specifiek de vraag gesteld of al bekend was wat er op de projectmatige kavels zou komen naast de kavels waar wij interesse in hadden. Het antwoord was dat dit nog niet bekend was. Volgens mij zei mw. [J] dat. Zij zei ook dat niet bekend was wanneer het bekend zou worden. Mijn vriend stelde toen nog als een soort grappige vraag dat het toch niet zo zou zijn dat er een 9 m hoge muur naast de kavel zou komen. Het antwoord was, ook met een lach, dat voor de projectmatige kavels minimaal dezelfde regels zouden gelden als voor de particuliere kavels. Sterker nog, de regels zouden nog strenger zijn want ze moesten ook nog aan de welstandstoets voldoen.”

Mevrouw [J], projectmanager van de Gemeente, heeft als getuige onder meer verklaard:

“U vraagt mij naar de informatieavond in het najaar van 2005. (…) Ik kan me niet herinneren met de heer [B] of mevrouw [L] gesproken te hebben. (…) Ik kan me het gesprek met [B] niet herinneren. Het lijkt me echter niet logisch. Op dat moment was er weinig bekend over de ontwikkeling van de projectmatige kavels. Wat op dat moment wel al bekend was betrof één project dat was uitgewerkt. Die woningen stonden met hun volle gevels in het water. Er was over de kavel naast [B] nog weinig bekend. Wel was al aangegeven dat het daar om platformwoningen zou gaan. (…)”

Mevrouw [M], als stedenbouwkundig ontwerper in dienst van de Gemeente, heeft als getuige onder meer verklaard:

“U vraagt mij naar de informatieavond in het najaar van 2005. (…). Deze specifieke avond staat niet heel helder op mijn netvlies. (…) Ik kan mij niet herinneren met de heer [B] en mevrouw [L] te hebben gesproken. (…) Ik kan mij voorstellen dat het gesprek heeft plaatsgevonden. (…) De precieze vraag en het door mij gegeven antwoord kan ik mij niet meer herinneren. Ik kan alleen maar een inschatting maken of het een voor de hand liggend antwoord zou zijn geweest. Als ik dat doe klopt het wel ongeveer. Er was nog niets bekend over de projectmatige bouw, anders dan dat er naast [B] platformwoningen zouden komen. Voor de bouw daarvan zouden nog regels opgesteld moeten worden, die waren er toen nog niet. Wel is het zo dat de projectmatige bouw, in tegenstelling tot de particuliere bouw, aan een welstandstoets zou zijn onderworpen. Op uw vraag of het zou kunnen dat ik gezegd heb dat voor de projectmatige bouw minimaal dezelfde bouweisen zouden gelden antwoord ik dat ik mij kan voorstellen dat hier wellicht een spraakverwarring is opgetreden. Er zouden immers vergelijkbare type bebouwingsregels worden opgesteld, dat wil zeggen bijvoorbeeld over bouwhoogte of over inhoud. Wat niet bedoeld is is dat de regels exact dezelfde inhoud zouden hebben.”

3. [B] vordert in dit geding – samengevat weergegeven - primair een verklaring voor recht dat de Gemeente tekort is geschoten in de nakoming van de met [B] gesloten koopovereenkomst, alsmede de veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door [B] geleden schade, op te maken bij staat. Subsidiair vordert hij een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van de door [B] geleden schade, door de Gemeente te veroordelen die schade te vergoeden. Meer subsidiair vordert hij een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door [B] geleden schade, op te maken bij staat. Tot slot vordert hij veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding.

4. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. [B] vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de rechtbank en toewijzing van zijn in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, alsmede de veroordeling van de Gemeente tot terugbetaling van hetgeen [B] op grond van het bestreden vonnis aan de Gemeente heeft voldaan. Voorts vordert hij veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding.

5.
Grief I en IIrichten zich tegen de overweging van de rechtbank dat [B] ter onderbouwing van zijn vordering aanvoert dat de verwachting is gewekt dat de Gemeente de regels die golden voor de vrije kavels ook van toepassing zou verklaren op de kavels bestemd voor projectmatige bouw. De
grieven III en IVkomen op verschillende gronden op tegen het oordeel van de rechtbank dat het geleverde aan de koopovereenkomst beantwoordt. [B] voert, samengevat weergegeven, aan dat hij erop mocht vertrouwen dat voor het buurperceel “gelijkwaardige bouwregels, met hetzelfde doel (hinder voor de buurkavel voorkomen en het met het oog op de landschappelijke sfeer waarborgen van licht, lucht en ruimte)” (par. 37 memorie van grieven) zouden gelden. In
grief Vbetoogt [B] dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het Informatieboek Vrije Kavels en de Brochure Kaveltekeningen Vrije Kavels betrekking hebben op de vrije kavels. Met
grief VIricht [B] zich tegen de overweging van de rechtbank dat [B] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij op basis van de door de Gemeente verstrekte uitgaven mocht verwachten dat de daarin vermelde bouwregels ook van toepassing zouden worden verklaard op het buurperceel, terwijl
grief VIIaanvoert dat uit de verklaringen van [J] en [M] is af te leiden dat voor de projectmatige bebouwing “minimaal dezelfde bouwregels zouden gelden” als voor de vrije kavels. Met
grief VIIIkomt [B] op tegen de overweging van de rechtbank dat het op de weg van [B] had gelegen om de mededeling van [J] en [M] ter controle aan de Gemeente voor te leggen. De
grieven IX en Xzijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep op dwaling faalt. Met
grief XIkomt [B] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente niet onrechtmatig heeft gehandeld.
Grief XIIis gericht tegen het oordeel dat de beslissing van de Raad van State formele rechtskracht heeft. De
grieven XIII en XIVhebben betrekking op de proceskostenveroordeling en de afwijzing van de vorderingen als zodanig. De grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.

6. [B] heeft de grondslag van zijn vordering in hoger beroep in die zin gepreciseerd dat hij er op mocht vertrouwen dat voor het buurperceel minimaal bouwregels zouden worden opgesteld van dezelfde aard en strekking en met hetzelfde doel als de bouwregels voor vrije kavels. Dat vertrouwen baseert hij op het Informatieboek, de Brochure Kaveltekeningen en de mededelingen van medewerkers van de Gemeente tijdens de informatieavond die hij heeft bezocht. Daarnaast baseert hij dit vertrouwen op de rubriek “meest gestelde vragen” op de website, de door hem betaalde koopprijs voor de sloot en de reeds gerealiseerde projectmatige bouw uit de eerste fase.

7. De Gemeente heeft als meest verstrekkende verweer gevoerd dat (een belangrijk deel van) de verwijten van [B] afstuit op de formele rechtskracht van (het uitwerkingsplan van) het bestemmingsplan. Het hof verwerpt dat betoog omdat de vordering van [B] in verschillende varianten is gebaseerd op de stelling dat de Gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet is nagekomen. Beoordeling van die stellingen vergt geen beslissing over de rechtmatigheid van het bestemmingsplan (vgl. HR 19 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1683).

8. Bij beoordeling van de grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat in de koopovereenkomst niets is opgenomen over de bebouwing van het buurperceel. Het hof neemt verder tot uitgangspunt dat de informatie in het Informatieboek betrekking heeft op de vrije kavels onderling en niet op de projectwoningen, zodat [B] aan het Informatieboek geen verwachtingen omtrent de projectwoningen op de buurkavel kon ontlenen. Voor zover in het Informatieboek algemene informatie over de wijk is opgenomen heeft te gelden dat die informatie zo algemeen is dat daaraan geen specifieke verwachtingen met betrekking tot de bebouwing van het buurperceel in relatie tot het perceel van [B] konden worden verbonden. Het feit dat de wijk zo zou zijn ontworpen dat er geen hinder wordt veroorzaakt is daarvoor niet voldoende specifiek, reeds omdat hinder een relatief begrip is dat door [B] ook niet anders wordt geconcretiseerd dan met de stelling dat de platformwoning niet op deze wijze gebouwd had mogen worden. De Brochure kaveltekeningen heeft eveneens betrekking op de vrije kavels en niet op de projectwoningen, zodat daarvoor hetzelfde geldt. Het hof is verder van oordeel dat [B] in ieder geval geen verwachtingen kon ontlenen aan de omschrijving van de kaveltypes B en G, aangezien hij niet een kavel van dat type aankocht en het buurperceel ook niet een kavel van dat type was. Het feit dat in het Informatieboek nog geen bebouwingsveld was ingetekend (par. 42 memorie van grieven) voor het buurperceel kon evenmin tot enige gerechtvaardigde verwachting leiden, maar slechts tot de conclusie dat er nog onzekerheid bestond over de woningen die daar zouden worden gerealiseerd.

9. Het feit dat [B] ook een deel van een sloot als onderdeel van het perceel aankocht, kon evenmin bijdragen aan het vertrouwen dat er op het buurperceel gelijksoortige regels zouden gelden als voor het perceel zelf. Het feit dat er een sloot deel uitmaakte van het perceel had vanzelfsprekend als praktisch effect dat er een zekere afstand tussen de woning op het perceel en het buurperceel ontstond, maar kon nog geen gevolg hebben voor de nog niet bestaande regels die voor het buurperceel zouden gaan gelden.

10. [B] beroept zich verder op uitlatingen die door medewerkers van de Gemeente zijn gedaan tijdens een informatieavond. Daarbij is het volgende van belang. Het antwoord op de vraag of een overheidslichaam onjuiste en onvolledige informatie heeft verstrekt en om die reden onrechtmatig heeft gehandeld, hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek om informatie en hetgeen het overheidslichaam daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door het overheidslichaam in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat het overheidslichaam deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze belanghebbende door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

11. Tegen de achtergrond van dit kader kan niet worden geoordeeld dat [B] gerechtvaardigd op uitlatingen van medewerkers van de Gemeente heeft mogen vertrouwen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat ten tijde van de aankoop van het perceel nog niet duidelijk was wat er op het buurperceel zou worden gebouwd en welke regels daarvoor zouden gelden (vgl. par. 43 grieven) én dat dit in het betreffende gesprek met de medewerkers van de Gemeente aan de orde is geweest. Uit de verklaring van getuige [B] moet immers worden afgeleid dat dit ook tijdens de informatieavond waarop zijn verklaring betrekking heeft, aan hem is medegedeeld. Ook uit de verklaring van [L] blijkt dit. Een daarop volgende mededeling dat de projectmatige kavels “minimaal zouden moeten voldoen” aan de regels waaraan de vrije kavels zouden moeten voldoen kan slechts tegen die achtergrond worden begrepen en in die zin dat een dergelijke mededeling (dus) met de nodige onzekerheid omgeven was. Dit geldt temeer daar de regels voor de vrije kavels, naar [B] in zijn memorie van grieven (par. 22 memorie van grieven) stelt, niet alle gelijk waren.

12. Dat oordeel wordt niet anders wanneer in aanmerking wordt genomen dat ook andere belangstellenden dergelijke informatie zouden hebben verkregen. Blijkens de verklaring van [B] tijdens de comparitie in hoger beroep was hij bij de gesprekken waarover de andere belangstellenden verklaren, niet aanwezig. Hun verklaringen kunnen dus slechts dienen ter onderbouwing van de stelling dat door medewerkers van de Gemeente informatie zoals hierboven besproken, is verstrekt. Nu bij het hierboven weergegeven oordeel is uitgegaan van de juistheid van de (door de Gemeente betwiste) stelling dat de betreffende informatie is verstrekt, is niet relevant of die informatie ook aan anderen is verstrekt.

13. Het hof neemt bij een en ander in aanmerking dat [B] niet stelt dat de projectwoningen aan exact dezelfde regels zouden moeten voldoen als de woningen op de vrije kavels, maar dat er regels zouden moeten gelden om te voorkomen dat hij hinder van de buurwoning zou ondervinden. Zoals hierboven reeds is overwogen is hinder een relatief begrip en kan uit de stellingen van [B] niet goed, laat staan eenduidig, worden afgeleid welke regels er in dit verband volgens hem wel hadden moeten gelden. Uit de door de Gemeente overgelegde foto’s is af te leiden dat de projectwoning op het buurperceel in hoogte niet veel afwijkt van de woning op de vrije kavel aan de andere kant van het perceel. Waarom die woning wel past binnen de door [B] gestelde regels, maar de woning op de buurkavel niet, is uit de stellingen van [B] evenmin af te leiden.

14. Uit het bovenstaande volgt dat [B] er niet op heeft mogen vertrouwen dat de platformwoning naast zijn perceel niet zou worden gebouwd zoals deze is gebouwd. De stelling dat hij er in ieder geval op mocht vertrouwen dat er enige bouwregel zou worden opgesteld, terwijl er nu in het geheel geen regels zijn opgesteld, heeft dan geen relevantie en zal verder onbesproken blijven. Van non-conformiteit is geen sprake.

15. Voor zover het beroep op dwaling erop is gebaseerd dat bij [B] een verkeerde verwachting is gewekt, faalt het gelet op het bovenstaande.

16. [B] heeft zijn beroep op dwaling mede hierop gebaseerd dat in het 13e Uitwerkingsplan een vierde structuurlaag wordt genoemd en dat daarin is opgenomen dat de projectwoningen “bakens binnen een zee van kleinschalige woningen” vormen, terwijl deze vierde structuurlaag in het Informatieboek niet is opgenomen. Die stelling miskent dat op de website van de Gemeente bij de “meest gestelde vragen” – welke rubriek door [B] blijkens zijn eigen stellingen is bestudeerd - was opgenomen dat de platformwoningen als blikvanger voor passanten en visueel landmark zouden gaan fungeren. Die tekst komt in zodanige mate overeen met de tekst van het 13e uitwerkingsplan, dat niet kan worden geconcludeerd dat de Gemeente heeft verzuimd informatie aan [B] te verstrekken. Dat de woorden “blikvanger” en “visueel landmark” terugslaan op de bijzondere woonvorm zoals genoemd in het Informatieboek, zoals [B] tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft aangevoerd, is uit die tekst niet af te leiden.

17. Nu van non-conformiteit en dwaling geen sprake is, kan de vordering ook niet worden gestoeld op een door de Gemeente gepleegde onrechtmatige daad, aangezien [B] voor die grondslag geen andere feiten heeft aangevoerd dan de feiten die hierboven reeds zijn besproken.

18. Tegen de achtergrond van het bovenstaande falen de grieven. Het bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden. Het hof ziet geen aanleiding om, zoals door [B] is bepleit, een descente te gelasten.

19. Dat betekent dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en het in hoger beroep meer of anders gevorderde moet worden afgewezen. [B] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 juni 2014;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;
veroordeelt [B] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 704,- aan verschotten en € 3.576,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, A.H. de Wild en A.A.T. Werner en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 januari 2016 in aanwezigheid van de griffier.