ECLI:NL:GHDHA:2016:2390 - Gerechtshof Den Haag - Huurbetaling onverschuldigd na beëindiging huurovereenkom...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.103.530/02

Zaaknummer rechtbank : 1050950 RL EXPL 11-8805

Arrest van 23 augustus 2016

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

[appellant],

wonende te Den Haag,

appellant in het principaal beroep,

verweerder in het incidenteel beroep,

nader te noemen: [appellant],

advocaat: mr. E. Lolcama te Den Haag,

tegen:

DE GEMEENTE DEN HAAG,

zetelend te Den Haag,

geïntimeerde in het principaal beroep,

appellante in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. R.M. Blaauw te Den Haag.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 21 april 2015 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 3 juni 2015. Hiervan in proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellant] de memorie van antwoord in incidenteel appel genomen. Daarna is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.11 van het bestreden vonnis van 12 oktober 2011 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Kort en zakelijk weergegeven zijn in hoger beroep de volgende feiten van belang.

2.1.

De Gemeente huurde van [appellant] het pand aan de [adres]
(hierna: het pand) tegen een huurprijs van laatstelijk € 201.907,98 per jaar. De huur was aangegaan tot 1 januari 2012.

2.2.

De Gemeente heeft 6 juni 2008 het erfpachtrecht betreffende het pand gekocht van [appellant] voor een koopsom van € 2.270.000,--. Afgesproken daarbij is verder in de door partijen getekende koopovereenkomst, voor zover thans van belang:
“(….)Koper zal in haar hoedanigheid van huurder de vigerende huurovereenkomst (lopende tot 1 januari 2012) afkopen, per datum eigendomsoverdracht, tegen een bedrag van € 480.000,00 (….) te voldoen aan verkoper.(….)De eigendomsoverdracht zal op 2 januari 2009 plaatsvinden. Betalingen (onroerend goed en afkoopsom huurovereenkomst) zullen gelijktijdig met de eigendomsoverdracht plaatsvinden (…).(…)Het verkochte wordt geleverd in verhuurde staat tot de datum van eigendomsoverdracht.(….)Koper maakt het voorbehoud van finale bestuurlijke goedkeuring;Koper maakt het voorbehoud ten aanzien van de uitkomsten Bouwkundig en Bodemtechnisch onderzoek;(…)”

2.3.

Bij factuur van 5 december 2008 heeft [appellant] aan de Gemeente de huur over het eerste kwartaal 2009 ten bedrage van € 50.477,-- in rekening gebracht. De Gemeente heeft dit bedrag eind december 2008 betaald.

2.4.

Op 12 december 2008 heeft [appellant] ingestemd met het verzoek van de Gemeente de leveringsdatum op te schuiven naar 19 januari 2009.

2.5.

[appellant] is in ieder geval per email van 7 januari 2009 namens de Gemeente op de hoogte gesteld van het vervallen zijn van de voorbehouden, zodat de koopovereenkomst van het pand definitief was.

2.6.

De Gemeente heeft het door haar gekochte recht van erfpacht op 16 januari 2009 gecedeerd aan OCW-Panden C.V. (een vennootschap waarover zij vrijwel volledig zeggenschap heeft).

2.7.

Op 19 januari 2009 is levering van het pand achterwege gebleven.

2.8.

Op 20 januari 2009 is na een gesprek tussen de Gemeente en [appellant] overeenstemming bereikt over de levering van het erfpachtsrecht op het pand. Toen hebben partijen afspraken gemaakt en die vastgelegd in de door partijen getekende “overeenkomst tot beëindiging huurovereenkomst”. Hierin is opgenomen dat verhuurder bereid is om aan het verzoek tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst te voldoen. Verder is opgenomen:
“(…)1. Per 20 januari 2009 wordt de (…) huurovereenkomst beëindigd.2. Uiterlijk op de datum van beëindiging zal huurder aan alle verplichtingen welke voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeien hebben voldaan.3. (…..)4. (…..)5. Huurder zal uiterlijk 20 januari 2009 een bedrag van € 480.000 (…) aan verhuurder betalen via de notaris. Na ontvangst van dit bedrag bij de notaris verlenen huurder en verhuurder elkaar finale kwijting en verklaren over en weer niets meer van elkaar te vorderen te hebben ten aanzien van de huurovereenkomst en de onroerende zaak Zichtenburglaan 33 te Den Haag.”

2.9.

Vervolgens heeft de levering van het pand op 20 januari 2009 plaatsgehad. De Gemeente heeft via de notaris in totaal € 2.750.000 (het bedrag der koopsom van
€ 2.270.000,-- plus het huurafkoopbedrag van € 480.000,--) voldaan.

3. Inzet van het onderhavige geding is de in rechtsoverweging 2.3 genoemde huurbetaling van € 50.477,-- betreffende het eerste kwartaal 2009. Volgens de Gemeente heeft deze betaling per vergissing (interne miscommunicatie) plaatsgevonden, omdat de huurovereenkomst inmiddels was beëindigd. De Gemeente stelt dat deze huurbetaling onverschuldigd was omdat de rechtsgrond voor de betaling ontbrak. Zij beroept zich op bedrog, dan wel dwaling dan wel ongerechtvaardigde verrijking en vordert dit bedrag terug, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten.

4. [appellant] betwist de vordering en de grondslagen daarvan. Hij stelt dat hij doordat de afgesproken leveringsdatum werd verschoven kosten heeft moeten maken ten bedrage van € 39.091,89 (conclusie van antwoord 11) respectievelijk € 32.663,97, afgerond
€ 40.000,-- (email 19 januari 2009 van [appellant] aan mr. A.A. de Jonge; overgelegd bij brief van 2 juni 2015 ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep), omdat hij daardoor geen gebruik kon maken van de zogenaamde in/uitschuifclausule en de lopende hypotheek zou moeten afkopen. Het was de bedoeling, in ieder geval van [appellant], dat deze kosten werden verrekend met de reeds betaalde huur over het eerste kwartaal 2009. Hierop heeft de finale kwijting in de huurbeëindigingsovereenkomst van 20 januari 2009 betrekking. Subsidiair betoogt [appellant] dat de huurovereenkomst tot 20 januari 2009 heeft geduurd zodat in ieder geval tot die datum huur verschuldigd is ten bedrage van € 11.217,11.

5. De rechtbank heeft het beroep van de Gemeente op bedrog en dwaling verworpen, evenals het verweer van [appellant] dat sprake was van finale kwijting, ook ten aanzien van de betaalde huur eerste kwartaal 2009. De rechtbank heeft een eventueel beroep van [appellant] op verrekening met zijn schade verworpen, gelet op artikel 6:136 BW Pro. De rechtbank heeft daarnaast vastgesteld dat er geen tegenvordering in reconventie was zodat de gestelde schade van [appellant] niet besproken hoefde te worden. Het beroep op onrechtvaardigde verrijking is door de rechtbank gedeeltelijk gehonoreerd, en wel voor zover het de huurbetaling ná 20 januari 2009 betrof. Vervolgens heeft de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad, de hoofdvordering van de Gemeente toegewezen tot een bedrag van € 39.259,89 (de huurbetalingen nadien), alsmede de gevorderde buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.788,--, met wettelijke rente vanaf respectievelijk 6 september 2010 en vanaf de inleidende dagvaarding. De proceskosten zijn daarbij gecompenseerd.

6. Grieven I en II van [appellant] in het principale appel betreffen de verwerping van het beroep op finale kwijting in de overeenkomst van 20 januari 2009 en de veroordeling van [appellant] om een bedrag van € 39.259,89 te betalen. Grief III bevat een klacht over toewijzing van de buitengerechtelijke kosten, terwijl grief IV een klacht over de compensatie van kosten betreft. Met grief V klaagt [appellant] erover dat de rechtbank, ondanks zijn verweer, de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard.

7. De Gemeente klaagt in incidenteel appel met haar eerste grief over de verwerping van het beroep op bedrog en dwaling. De tweede grief betreft een klacht over het oordeel van de rechtbank dat de huurbetaling tot en met 20 januari 2009 niet onverschuldigd was. De derde grief ziet op de ingangsdatum van de wettelijke rente. Grief 4 is een ‘veeggrief’.

Beoordeling van de grieven in het principale en incidentele appel

8. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Huurbetalingsverplichting tot 20 januari 2009

9. Het hof stelt voorop dat in de koopovereenkomst van 6 juni 2008 is vastgelegd dat koper (hof: de Gemeente) de vigerende huurovereenkomst (lopende tot 1 januari 2012) zal afkopen,
per datum eigendomsoverdracht(onderstreping hof), terwijl in de nadere overeenkomst van 20 januari 2009 is vastgelegd dat de huurovereenkomst per 20 januari 2009 wordt beëindigd. Dit maakt duidelijk dat de huurovereenkomst uiteindelijk formeel tot 20 januari 2009 in stand is gebleven en dat de huur toen (per datum eigendomsoverdracht) werd afgekocht. Dit sluit bovendien ook aan op de afspraak (van 6 juni 2008) dat het verkochte zal worden geleverd in verhuurde staat tot de datum van de eigendomsoverdracht. Dit betekent dat de Gemeente in beginsel huur verschuldigd is tot 20 januari 2009.

10. Voor zover de Gemeente heeft willen stellen dat de huur met het afkoopbedrag van
€ 480.000,-- reeds per 1 januari 2009 was afgekocht, zodat daarna geen huur meer verschuldigd was, heeft de Gemeente dit beroep in het licht van de nadere afspraken van 20 januari 2009 en hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 9 is overwogen niet deugdelijk onderbouwd, althans is de toelichting van de Gemeente bij haar tweede grief ontoereikend. Onder deze omstandigheden blijft (in ieder geval) de elementaire huurbetalingsverplichting tot 20 januari 2009 in stand. De omstandigheid dat het pand begin januari 2009 was ontruimd maakt dit niet anders. Dit is kennelijk de keuze van de Gemeente geweest, hoewel toen al de afspraak was gemaakt dat de levering pas op 19 januari 2009 zou plaatsvinden. De kwestie van de betaalde huur ná 20 januari 2009 zal hierna worden besproken bij het finale kwijtings-verweer van [appellant].
Inhoud finale kwijting

11. [appellant] stelt dat voor alle betrokkenen bij de bespreking van 20 januari 2009 volstrekt evident was dat partijen met het ondertekenen van de overeenkomst volledig afscheid van elkaar namen. Dus nadrukkelijk ook (memorie van grieven 6) dat [appellant] de huurpenningen 1ste kwartaal 2009 niet aan de Gemeente zou hoeven terug te betalen, omdat hiermee zijn schade werd verrekend. Dit was voor de Gemeente bovendien een administratief eenvoudige oplossing. De finale kwijting in de door partijen ondertekende vastlegging van 20 januari 2009 omvat dus ook deze reeds betaalde huurpenningen, aldus nog steeds het verweer van [appellant].

12. Naar het oordeel van het hof is er echter geen enkele aanwijzing, noch een voldoende concreet gemaakte stelling, dat de kwestie van de reeds betaalde huurpenningen over het eerste kwartaal 2009 op 20 januari 2009 aan de orde is geweest. Niet alleen betwist de Gemeente dit gemotiveerd en heeft [appellant] in de stukken hierover geen nadere details gegeven, maar bovendien heeft [appellant] zélf ter comparitie bij het hof op 3 juni 2015 verklaard dat hij niet meer precies weet of op 20 januari 2009 over de betaalde huur eerste kwartaal 2009 is gesproken en evenmin of toen is gesproken over verrekening van deze huur met Van Rossums schade (naar zijn zeggen geleden door verschuiving van de transportdatum). Nu de Gemeente voorts (niet door [appellant] betwist) heeft aangevoerd dat de huurbetaling van eind december 2008 op een interne miscommunicatie berustte en de aanwezigen op 20 januari 2009 van de kant van de Gemeente niet eens wisten dat over het eerste kwartaal al huur was betaald, moet het er, bij gebreke van concrete andersluidende stellingen van [appellant], voor worden gehouden dat deze kwestie op 20 januari 2009 niet aan de orde is geweest. Onder deze omstandigheden heeft [appellant] zijn stelling dat de huurbetaling over eerste kwartaal 2009 uitdrukkelijk is verrekend met zijn schade, niet deugdelijk onderbouwd. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij.
Voor de goede orde merkt het hof nog op dat de schade die [appellant] naar zijn zeggen heeft geleden doordat de aanvankelijk geplande leveringsdatum 2 januari 2009 werd verschoven, in deze procedure niet aan de orde is. Voor verrekening is, zoals de rechtbank met juistheid en in hoger beroep niet weersproken heeft overwogen, geen plaats, terwijl [appellant] evenmin een dergelijke vordering in eerste aanleg in reconventie heeft ingesteld.

13. Uit het voorgaande vloeit voort dat partijen elkaar op 20 januari 2009 slechts finale kwijting hebben verleend met betrekking tot de verplichtingen van [appellant] en de Gemeente uit de huurovereenkomst en de koopovereenkomst. Dat partijen toen ook hebben beoogd dat deze kwijting tevens schadevergoeding aan [appellant] omvatte (door verrekening met de reeds betaalde huur eerste kwartaal 2009), is dan ook niet komen vast te staan. Het verweer wordt verworpen.
De buitengerechtelijke kosten

14. [appellant] heeft betwist dat namens de Gemeente méér werkzaamheden zijn verricht dan die waarvoor een veroordeling ex artikel 237 juncto Pro artikel 241 Rv Pro reeds een vergoeding pleegt in te houden. Volgens [appellant] was er slechts sprake van één telefoontje en één brief aan [appellant].

15. De Gemeente heeft deze stellingen van [appellant] niet weersproken, zodat het hof van de juistheid ervan uitgaat. Dit betekent dat grief III van [appellant] slaagt.
Slotsom

16. Uit het voorgaande vloeit voort dat de Gemeente huur verschuldigd is tot 20 januari 2009. Het verweer van de Gemeente dat er sprake is geweest van bedrog aan de zijde van [appellant] bij de verzending van de huurfactuur eerste kwartaal 2009, doet hier niet aan af. Dit geldt ook voor de gestelde dwaling, nu geoordeeld wordt dat de Gemeente wel degelijk huur verschuldigd is tot 20 januari 2009. Het hof acht bovendien het bedrog niet aanwezig, gelet op het feit dat [appellant] toen in ieder geval nog geen officieel bericht van de Gemeente had ontvangen dat de bedongen voorbehouden waren vervallen, zodat het einde en afkoop van de huur nog enigszins onzeker waren.
Wél is duidelijk geworden dat de huurbetaling die betrekking had op de periode ná 20 januari 2009 onverschuldigd is geweest. [appellant] is daarom met juistheid veroordeeld tot terugbetaling van die huur.
Omtrent de stelling van de Gemeente (in grief 3) dat de rente moet worden terugbetaald vanaf de dag der betaling wordt als volgt geoordeeld. De gemeente heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat [appellant] op de dag van betaling het geld ontving terwijl hij wist of moest vermoeden dat de betaling niet aan hem verschuldigd zou zijn. De huurrelatie is ook daadwerkelijk nog enige weken na de betaling voortgezet. Dat [appellant] toen te kwader trouw was, kan daarom niet worden aangenomen. De rente wordt dus berekend vanaf de datum waarop [appellant] door ingebrekestelling in verzuim was. De grief faalt.

17. Het bestreden vonnis blijft dus ten aanzien van de toegewezen hoofdsom met rente in stand. De uitvoerbaarverklaring bij voorraad blijft eveneens in stand. Het hof ziet in het door [appellant] gestelde geen grond om terzake anders te oordelen dan de rechtbank. De grieven I, II, IV en V van [appellant] worden verworpen. Slechts grief III slaagt, zoals hiervoor overwogen. De grieven van de Gemeente (in incidenteel appel) worden verworpen. Het komt er dus op neer dat het vonnis grotendeels in stand blijft. Om het dictum zo duidelijk mogelijk te formuleren zal het hof het vonnis vernietigen en opnieuw beslissen als volgt. De vordering van de Gemeente zal worden toegewezen tot een bedrag van € 39.259,89 (€ 41.047,89 minus € 1.788,--), met rente vanaf 6 september 2010, ook thans met compensatie van kosten in eerste aanleg.

18. [appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het incidenteel appel moeten dragen.

Beslissing

in het principaal en incidenteel appel

Het hof:

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 oktober 2011, en
veroordeelt [appellant] tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van € 39.259,89, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 september 2010 tot de dag der voldoening;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.815,- aan griffierecht en € 1.737,-- aan salaris voor de advocaat;

- veroordeelt de Gemeente in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.158,- aan salaris voor de advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.A.F. Tan-de Sonnaville en G.M. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.