ECLI:NL:GHDHA:2016:2416 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens langduri...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.176.523/01

Zaaknummer rechtbank : 2850208 CV EXPL 14-10088

Arrest van 23 augustus 2016

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,gevestigd te Rotterdamappellante in het principaal beroep,

verweerster in het incidenteel beroep,

nader te noemen: Woonstad,

advocaat: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal beroep,

appellante in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. D.S. Lösing te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 3 september 2015 is Woonstad in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Rotterdam, tussen partijen gewezen eindvonnis van 5 juni 2015 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 1 augustus 2014 en 13 februari 2015. In dit exploot (met producties) heeft Woonstad zes grieven geformuleerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel (met producties) bestreden en van haar kant in incidenteel appel een grief geformuleerd. Woonstad heeft daarna een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen en bij akte gereageerd op de producties van [geïntimeerde] bij memorie van antwoord. Hierop heeft [geïntimeerde] een antwoord-akte genomen. Vervolgens hebben partijen hun zaak mondeling bepleit op 7 juli 2016, dit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Daarna is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

In dit hoger beroep gaat het om het volgende. [geïntimeerde] huurt sinds 21 november 2011 van Woonstad een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning of het gehuurde). Deze woning is gelegen in een portiekflat in de wijk [naam 1], een wijk met veel sociale- en leefbaarheidsproblematiek. In april 2013 zijn met de Deelgemeente, Politie en Woonstad schriftelijk afspraken gemaakt met betrekking tot de screening van nieuwe huurders als gevolg van de overlast die speelt bij onder andere de [straatnaam]. [geïntimeerde] is een jonge moeder met een op 13 november 2011 geboren tweeling. Een van de twee kinderen heeft een (motorische) achterstand.
Woonstad ontvangt sinds 2012 van een aantal (oudere en veelal al jaren hurende) bewoners van de flat klachten over overlast door [geïntimeerde]. Het gaat dan met name over lawaai (luide muziek, gegil, geschuif, gebonk, stampen, ruzies) overdag, maar ook in de avond en nacht. Volgens Woonstad is deze overlast in 2012 begonnen en duurt deze nog steeds voort, waarbij deze bovendien sinds juli 2015 (na het bestreden vonnis van de kantonrechter) in ernst is toegenomen (bedreigingen/scheldpartijen). Wél zijn er periodes dat de overlast stopt of vermindert maar deze perioden van relatieve rust zijn tijdelijk. [geïntimeerde] vervalt steeds weer in het oude patroon. Woonstad onderscheidt de volgende overlastperiodes: de eerste overlastperiode betreft december 2012 tot en met augustus 2013 en had te maken met problemen van [geïntimeerde] met haar toenmalige, thans ex-vriend. De tweede periode betreft november 2013 tot en met begin februari 2014. De derde periode bestrijkt eind april 2014 tot en met mei 2014. Daarna de vierde periode vanaf eind december 2014 tot en met maart 2015 en de vijfde periode vanaf juli 2015 tot en met september 2015. Recentelijk zijn bovendien weer klachten ontvangen, aldus nog steeds Woonstad.

Woonstad stelt dat [geïntimeerde] meerdere kansen heeft gekregen om haar leven te beteren, zonder voldoende resultaat, waardoor zij zich niet heeft gedragen als goed huurster (in de zin van artikel 7:213 BW Pro) en heeft gehandeld in strijd met artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden (overlastverbod, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.2 van het tussenvonnis van 1 augustus 2014). Op deze grond heeft Woonstad zich bij dagvaarding van 28 februari 2014 tot de kantonrechter gewend met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De kantonrechter heef de gestelde overlast in de eerste periode, als niet betwist, als vaststaand aangenomen. Vervolgens is Woonstad belast met het bewijs van de overlast daarná. In dat kader heeft Woonstad als getuigen doen horen: de heer [getuige 1] (van nummer [...]) – inmiddels verhuisd –, mevrouw [getuige 2] (van nummer [...]), de heer [getuige 3] (van nummer [...]) – inmiddels verhuisd – en de heer [getuige 4] (van nummer [...]). In contra-enquête is mevrouw [getuige 5] (van nummer [...]) gehoord.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 13 februari 2015 geoordeeld (i) dat Woonstad goeddeels in haar bewijslevering is geslaagd, waarna de kantonrechter (opnieuw) een comparitie van partijen heeft gelast. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat het gaat om gehorige woningen en dat aan de overlast in periode 1 en 2 hoe dan ook een einde is gekomen. Bij eindvonnis van 5 juni 2015 is de kantonrechter tot het oordeel gekomen (ii) dat de hernieuwde overlastklachten in 2015 het bestek van het onderzoek te buiten gaan; (iii) dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] thans niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. De kantonrechter heeft hierbij van belang geacht (iv) dat de beide overlastperiodes effectief zijn afgesloten. [geïntimeerde] is (v) in de proceskosten veroordeeld met uitzondering van de kosten van de laatste comparitie. De kosten daarvan moeten partijen voor eigen rekening nemen.

De grieven 1 tot en met 5 van Woonstad bevatten klachten over voormelde overwegingen (ii), (iii) en (iv), alsmede over het oordeel van de kantonrechter dat Woonstad zich niet in de vereiste concrete zin heeft uitgelaten over de vraag of de in de procedure vastgestelde overlast de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief 6 van Woonstad en de incidentele grief van [geïntimeerde] betreffen de proceskostenveroordeling. Ook deze grieven zullen tezamen behandeld worden.
Beoordeling van de grieven in het principaal en incidenteel appel

De vordering van Woonstad is gebaseerd op een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet in geschil is dat [geïntimeerde] zich in periode 1 niet als goed huurster heeft gedragen door de herrie die zij toen veroorzaakte. Omtrent de periode daarná oordeelt het hof dat Woonstad genoegzaam heeft onderbouwd dat er ook na periode 1 met een zekere regelmaat sprake is gebleken van overmatig lawaai, niet alleen overdag, maar ook in de avond en nachtelijke uren, zoals hierna verder zal worden toegelicht. Dat de klachten over herrie (overlast) louter een opzetje van de buren (waaronder de getuigen [getuige 4] en [getuige 2]) zouden betreffen, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, acht het hof niet aannemelijk. Het hof heeft hierbij mede gelet op de vele consistente overlastmeldingen die blijkens het dossier ook van derden zijn ontvangen, terwijl Woonstad bovendien (bij pleidooi) nog heeft betoogd dat er ook van anderen meldingen binnen komen en binnen blijven komen.
Ten aanzien van de waardering van de door Woonstad gepresenteerde bewijsmiddelen wijst het hof met name op de verklaringen van de door de kantonrechter gehoorde getuigen [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 4], alsmede op de dagboekverslagen (bij inleidende dagvaarding), de schriftelijke verklaringen die (ook in hoger beroep tot aan het pleidooi) zijn overgelegd en overigens op het feit dat [geïntimeerde] erkent dat zij veel familieleden en vrienden heeft en dat het druk is bij haar thuis. De omstandigheid dat er anderzijds (in hoger beroep) schriftelijke verklaringen van omwonenden zijn overgelegd, die schrijven geen overlast te ervaren, maakt dit niet anders. Niet alleen is overlast een subjectief begrip en zijn de overgelegde ontlastende verklaringen uiterst summier, maar bovendien acht het hof de verklaringen van de belastende getuigen overtuigend, waartoe als volgt wordt overwogen.

De getuige [getuige 1] verklaart (met verwijzing naar registratie- en dagboekformulieren, e-mails en schriftelijke verklaringen) over muziek, feestjes, hard praten en lachen op het balkon van [geïntimeerde] midden in de nacht, maar zegt desondanks nadrukkelijk dat [geïntimeerde] van hem niet weg hoeft. Hij wil (met zijn drukke baan) rust. Vast staat dat [getuige 1] wel aanleiding heeft gezien om met zijn vrouw ([naam 2]) naar elders te verhuizen. Dit alles wijst op een genuanceerde getuige, die niet uit is op een vertrek van [geïntimeerde] maar zijn eigen weg zoekt. Anders dan [geïntimeerde] stelt, is (bij pleidooi) duidelijk geworden dat de (de rolstoelafhankelijke) [getuige 2] in verband met haar invaliditeit een dubbele benedenwoning heeft en dat de slaapkamer zich schuin onder de woning van [geïntimeerde] bevindt, zodat aannemelijk is dat vanuit de slaapkamer contactgeluiden te horen zijn in de gehorige flat. In zoverre gaat het betoog van [geïntimeerde] dat [getuige 2] geen geluiden uit haar woning kan horen omdat haar woning niet grenst aan die van [geïntimeerde] niet op.
[getuige 4] verklaart (met verwijzing naar zijn schriftelijke klachten) over frequente herrie die de gehorige flat doortrekt, extreme muziek en gesprekken in het Portugees, die te horen zijn vanaf het balkon of open keukenraam. Het verweer van [geïntimeerde] dat [getuige 4] in een ander portiek woont zodat niet aannemelijk is dat hij geluiden vanuit de woning van [geïntimeerde] kan horen, miskent niet alleen dat vaststaat dat de flat gehorig is, maar ook dat geklaagd wordt over lawaai door het open keukenraam en vanaf het balkon. De stelling van [geïntimeerde] dat zij geen muziekinstallatie heeft, miskent dat er door vele getuigen over harde muziek vanuit de woning van [geïntimeerde] wordt verklaard, die bijvoorbeeld door de in ieder geval aanwezige tv kan zijn veroorzaakt. Ook de stelling dat geluidsoverlast ’s avonds en ’s nachts niet aannemelijk is omdat de tweeling moet slapen, wordt door Woonstad weersproken met de opmerking dat de kinderen vaak bij hun (nabij wonende) grootmoeder logeren. Nu vast staat dat de grootmoeder een grote steun is voor [geïntimeerde] en dichtbij woont, vormt dit een aannemelijke verklaring. Hier komt nog het volgende bij.

Volgens [getuige 4] (als getuige bij de kantonrechter) heeft [geïntimeerde] ter gelegenheid van haar geplande 25ste verjaardagsviering (na een waarschuwing van [getuige 4] dat de buren nog wel normaal willen slapen) gezegd dat zij wilde leven op haar manier, dat zij van een andere cultuur was, waarin zo’n verjaardag vrij rumoerig verloopt, dat zij zelf de huur betaalde en recht heeft te leven zoals zij zelf wil. Deze opmerking is door [geïntimeerde] niet weersproken en lijkt te duiden op het zich onvoldoende bewust zijn van goede omgangsvormen zoals die van bewoners in een dicht bewoond stedelijk gebied mogen worden verwacht. Dit getuigt in elk geval niet van begrip voor de wensen en noden van mensen in haar omgeving die hier een andere visie op kunnen hebben en gevrijwaard willen blijven van geluidsoverlast. Ook de (vrijwel steeds) vergeefse pogingen van Woonstad om met [geïntimeerde] in gesprek te komen en om haar met de buren tot afspraken te brengen, wijzen daar niet op. Weliswaar zijn er aanwijzingen dat (de hartpatiënt) [getuige 4] zich thans – zeker na al die jaren – weinig welwillend opstelt jegens [geïntimeerde], maar dat hij liegt over de door hem ondervonden hinder is niet aannemelijk geworden. In dit verband wijst het hof ook nog op een tamelijk recent incident op 11 augustus 2015 tussen [getuige 4] en [geïntimeerde], waarbij over en weer aangifte van mishandeling is gedaan. De lezingen over de exacte toedracht ervan lopen weliswaar uiteen, maar in ieder geval staat vast dat [geïntimeerde] toen de confrontatie heeft gezocht door het portiek van [getuige 4], alwaar zij niets te zoeken had, op te stormen en naar [getuige 4] toe te gaan. Voor de goede orde merkt het hof tot besluit op dat niet wordt geklaagd over eventuele kindergeluiden. Deze spelen bij de beoordeling door het hof geen rol.

Het komt er kortom op neer dat het hof van oordeel is dat [geïntimeerde] over een lange periode regelmatig (ook in de avond en nacht) dusdanig veel geluid heeft geproduceerd vanuit haar woning, dat sprake is van ernstige geluidsoverlast. Hierdoor heeft zij zich niet als goed huurster gedragen en gehandeld in strijd met artikel 6.3 van de algemene voorwaarden. Er is dus sprake van tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen uit huurovereenkomst.

Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen (ook door Woonstad mede aan haar vordering ten grondslag gelegde tekortkomingen in het verleden, die niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden), aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

Gelet op de vaststelling door het hof (in rechtsoverweging 8) is er in beginsel grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Naar het hof begrijpt beroept [geïntimeerde] zich op de uitzondering van artikel 6:265, lid 1 (slot) BW, dat ontbinding van de huurovereenkomst in deze situatie niet gerechtvaardigd is. [geïntimeerde] voert daartoe aan dat ze niet uit de woning weg wil, dat de crèche en school van de kinderen in de buurt is, terwijl haar ouders ook in de buurt wonen en haar helpen; dat een van haar kinderen een ernstige ontwikkelingsachterstand heeft; dat ze het niet breed heeft, op de voedselbank is aangewezen en hulp heeft gezocht bij hulpverlenende instanties (het maatschappelijk werk en lokaal zorgnetwerk). Bovendien ontkent [geïntimeerde] dat er sprake is van nieuwe overlastperiodes.

Anders dan [geïntimeerde] stelt, is het hof er niet van overtuigd dat er aan de overlast een definitief einde is gekomen. Het hof verwijst hiertoe naar het voorgaande, meer in het bijzonder de nog steeds voortdurende klachten, de vergeefse pogingen van Woonstad om met [geïntimeerde] tot blijvende afspraken te komen en de herhaalde terugval in overlast veroorzakend gedrag. Anderzijds is het hof gevoelig voor de bijzondere aard van de situatie van [geïntimeerde] en haar zeer begrijpelijke wens om met haar jonge kinderen in de buurt van ouders, crèche en scholen te blijven wonen. Daarom valt te betreuren dat [geïntimeerde] niet is ingegaan op het (in april 2015) gedane aanbod van Woonstad voor een andere woning, welke woning op het eerste gezicht passend lijkt.
Het hof is alles afwegende van oordeel dat de overlast te lang heeft geduurd, terwijl aannemelijk is dat een definitieve oplossing niet in beeld is. Eens houdt het op. Dit stadium is inmiddels bereikt. Daarom zal het hof overgaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het gelasten van ontruiming, waarbij het hof een ruime ontruimingstermijn zal hanteren. Wel hecht het hof eraan om in dit verband het volgende te benadrukken. Het is hoogst ongewenst wanneer [geïntimeerde] met haar jonge kinderen op straat komt te staan, dan wel huisvesting krijgt op aanzienlijke afstand van haar huidige woonomgeving. Het zorgnetwerk dat [geïntimeerde] niet kan missen, met name de zorg door haar moeder en de crèche, is gebonden aan de omgeving waar [geïntimeerde] thans woont. Onder deze speciale omstandigheden vertrouwt het hof er op dat Woonstad bereid zal zijn om na ontruiming alsnog aan [geïntimeerde] een passende woning in de buurt aan te bieden. Hierbij wijst het hof er nadrukkelijk op dat [geïntimeerde] niet teveel eisen moet stellen aan een andere woning. Het moet gaan om een passende woning volgens de gangbare regels (voor [geïntimeerde] met haar vierjarige tweeling), ook al zou die kleiner zijn dan de huidige woning.
Slotsom

Alles afwegende is het hof van oordeel dat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd en dat de vorderingen van Woonstad toewijsbaar zijn, zij het met een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv Pro altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van Pro de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
Hierbij past een veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep. Het hof zal de appelkosten voornamelijk toerekenen aan het principaal hoger beroep. De kosten van het incidenteel hoger beroep zullen worden gesteld op een half punt tarief II. De grieven van Woonstad slagen en de grief van [geïntimeerde] faalt. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, aangezien niet op de in hoger beroep vereiste wijze relevante bewijsaanbiedingen zijn gedaan. Beslist zal worden als hierna vermeld.

Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen,
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen (met betrekking tot de woning [adres] te Rotterdam);
veroordeelt [geïntimeerde] om deze woning binnen twee maanden na betekening van dit arrest, met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonstad begroot op € 268,80 aan verschotten en € 800,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 94,19 aan kosten uitbrengen appeldagvaarding, € 711,-- aan griffierecht en € 2.682,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 447,-- aan salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.