Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.188.675/01
Zaak-, rolnummer rechtbank : 4591241\CV EXPL 15-49207
Arrest van 13 september 2016
in de zaak van
Stichting Waterweg Wonen,
gevestigd te Vlaardingen,
appellante,
hierna te noemen: Waterweg Wonen,
advocaat: mr. J. Verbeeke te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Vlaardingen,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 22 maart 2016 (met producties) is Waterweg Wonen in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam d.d. 12 februari 2016. Het exploot bevat één grief tegen het vonnis. Nadat tegen [geïntimeerde] verstek was verleend, heeft Waterweg Wonen arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak in het kort om het volgende.
1.1.[geïntimeerde] huurt van Waterweg Wonen de woning aan de [adres] tegen een maandelijkse huur van laatstelijk € 572,90.
1.2.
Waterweg Wonen heeft op grond van een huurachterstand van vier maanden (berekend tot en met november 2015) ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 2.410,89 (huurachterstand en buitengerechtelijke kosten) met de rente over € 2.288,16 alsmede - kort gezegd - € 572,90 voor elke maand dat [geïntimeerde] na 1 december in het bezit van het gehuurde blijft, alles met proceskosten.
1.3.
Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter uit een specificatie van Waterweg Wonen afgeleid dat [geïntimeerde] (vóór dagvaarding) de huur over november op 2 november 2015 heeft betaald en (na dagvaarding) de huur voor december 2015. De kantonrechter was van oordeel dat de huurachterstand in de gegeven omstandigheden niet de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde en heeft de vorderingen tot ontbinding en ontruiming (plus de daarmee samenhangende vordering tot betaling na ontbinding van een bedrag gelijk aan de huur zolang [geïntimeerde] de woning na ontbinding blijft bewonen) afgewezen. Toegewezen zijn de huurachterstand (tot en met december 2015) en buitengerechtelijke kosten, zijnde een bedrag van € 1.818,62, vermeerderd met rente en proceskosten.
2. Waterweg Wonen komt met haar enige grief op tegen de overweging dat de hoogte van de betalingsachterstand in de gegeven omstandigheden de ontbinding en ontruiming niet zou rechtvaardigen.
3. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
4. Uit hetgeen [geïntimeerde] in eerste aanleg ter zitting heeft verklaard, leidt het hof af, dat de partner van [geïntimeerde] de huur pleegde te betalen, maar dat aan die betaling een einde is gekomen toen zij zijn gescheiden en dat [geïntimeerde] pas tot betaling van de huur is overgegaan nadat zij een bijstandsuitkering ontving. Er is geen huur betaald over de maanden juli, augustus en september. [geïntimeerde] kan de ontstane achterstand slechts inlopen met € 40,- per maand.
5. Hoe betreurenswaardig deze omstandigheden voor [geïntimeerde] ook zijn, zij leiden het hof niet tot het oordeel dat de tekortkoming van zo geringe betekenis is, dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Een achterstand van drie maanden levert voldoende grond op om de overeenkomst te ontbinden. Dit klemt temeer, nu [geïntimeerde] de huur over de periode februari 2016 te laat en in twee termijnen heeft voldaan, zoals Waterweg Wonen onweersproken heeft gesteld. Dit betekent dat Waterweg Wonen succes heeft met haar grief. Het vonnis zal worden vernietigd en ook de afgewezen vorderingen zullen alsnog worden toegewezen, behoudens de vordering tot betaling van de na december 2015 vervallen huurtermijnen. Niet alleen is er geen aanwijzing dat deze door [geïntimeerde] niet zijn betaald, maar bovendien heeft Waterweg Wonen niet voldoende kenbaar geklaagd over de afwijzing daarvan door de kantonrechter.
Voor de duidelijkheid zal het hof ook de eerder toegewezen vorderingen in het dictum opnemen, zodat de beslissing luidt zoals hierna vermeld. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde].
Voor de duidelijkheid zal het hof ook de eerder toegewezen vorderingen in het dictum opnemen, zodat de beslissing luidt zoals hierna vermeld. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde].
Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw recht doende:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
- veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en het gehuurde geheel ontruimd onder afgifte van de sleutels aan Waterweg Wonen ter beschikking te stellen;
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 572,90 per maand voor elke maand dat zij het gehuurde na ontbinding in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend;
- veroordeelt [geïntimeerde] om aan Waterweg Wonen te betalen € 1.715,26 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2016, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro berekend vanaf de respectievelijke vervaltermijnen tot aan het moment van algehele voldoening;
- veroordeelt [geïntimeerde] om aan Waterweg Wonen te betalen € 103,36 aan buitengerechtelijke kosten;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg, tot aan 12 februari 2016 begroot op € 562,-- aan verschotten en € 300,-- aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Waterweg Wonen tot op heden begroot op € 814,01 aan verschotten en € 632,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.J. van Sandick en M.A.F. Tan – de Sonnaville en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 september 2016 in aanwezigheid van de griffier.