ECLI:NL:GHDHA:2017:1526 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst wegens hennepkwekerij en hoof...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.186.753/01

Zaaknummer rechtbank : 4231172 CV EXPL 15-26300

Arrest van 23 mei 2017

in de zaak van

[naam] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. A. F. Ammerlaan te Dordrecht,

tegen

de stichting Stichting 3B Wonen,

gevestigd te Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland,

geïntimeerde,

hierna te noemen: 3B Wonen,

advocaat: mr. H.W. van Yperen te Rotterdam.

Het geding

[appellante] is bij exploot van 22 februari 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Rotterdam, te weten de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam, d.d. 3 september 2015 en 27 november 2015. Bij memorie van grieven heeft [appellante] tien grieven tegen het vonnis van 27 november 2015 opgeworpen, die 3B Wonen bij memorie van antwoord (met producties) heeft bestreden. Partijen hebben stukken gefourneerd en er is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[appellante] huurde vanaf 26 oktober 2006 samen met haar (inmiddels ex-)echtgenoot, [ex-echtgenoot] , de woning aan de [adres] te [plaats] van 3B Wonen.

Op de huurovereenkomst waren de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In artikel 6.7 van de algemene voorwaarden is – onder meer – opgenomen dat het niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken.

1.2.

Op 1 mei 2015 heeft de politie op de zolder van het gehuurde, in een zogeheten growtent, een hennepkwekerij van 32 hennepplanten aangetroffen.

1.3.

Sinds 15 juni 2015 woont [ex-echtgenoot] niet meer in het gehuurde. [appellante] en [ex-echtgenoot] zijn later dat jaar gescheiden.

1.4. 3

B Wonen vordert in deze procedure, die tegen beide echtelieden is aangespannen, ontbinding van de huurovereenkomst en hoofdelijke veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, omdat de exploitatie van een hennepkwekerij een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden oplevert. Bij vonnis van 27 november 2015 heeft de kantonrechter de verweren van beide echtelieden verworpen en de vorderingen toegewezen.

1.5.

Onder de dreiging van de ontruiming heeft [appellante] samen met haar dochter op 31 december 2015 de woning verlaten. Sedertdien verblijven zij op verschillende plaatsen bij vrienden.

1.6.

Alleen [appellante] komt in hoger beroep met haar grieven op tegen het vonnis van 27 november 2015. Hoewel ook appel is ingesteld tegen het tussenvonnis van 3 september 2015, waarbij uitsluitend een comparitie van partijen werd gelast, richten de grieven zich alleen tegen het eindvonnis van 27 november 2015, zodat het hof het appel zal opvatten als alleen tegen dat vonnis gericht. [appellante] vordert behalve vernietiging van dat vonnis thans ook veroordeling van 3B Wonen om binnen vijf dagen na betekening van het arrest aan [appellante] vergelijkbare en passende woonruimte aan te bieden indien de woning aan de [adres] in [plaats] niet langer beschikbaar is alsmede terugbetaling van de door [appellante] betaalde proceskosten van de eerste aanleg.

2. De
eerste drie grievenhebben – kort samengevat – betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming zodanig ernstig is, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

[appellante] betoogt dat louter 32 hennepplanten aanwezig waren en dat er in dit geval geen gevaar is geweest voor brand of schade aan het gehuurde. De ex-echtgenoot van [appellante] is elektricien en heeft de voorzieningen voor de aanleg van de hennepplantage, inclusief die voor het aftappen van stroom, zodanig geïnstalleerd dat geen sprake was van brandgevaar. Ook was er geen gevaar voor brand door de lampen die werden gebruikt voor de hennepplantage. Volgens [appellante] is het aan 3B Wonen om aan te tonen dat in dit concrete geval brandgevaar aanwezig was. Voorts stelt zij dat niet gezegd kan worden dat de woning niet conform de bestemming is gebruikt, omdat de planten in slechts één kamer aanwezig waren. De openbare orde is door de hennepteelt niet verstoord en er is ook geen overlast voor omwonenden veroorzaakt. De enkele aanwezigheid van deze relatief kleine kwekerij, van het bestaan waarvan [appellante] ook nog eens niet op de hoogte was, levert volgens [appellante] niet een tekortkoming op die de ontbinding rechtvaardigt.

3. [appellante] betwist niet dat sprake is van een tekortkoming nu in strijd met art. 6.7 van de algemene voorwaarden hennep in de woning is gekweekt.

4. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden ná de gestelde tekortkoming.

5. Het hof begrijpt de onder rechtsoverweging 2 genoemde stellingen van [appellante] aldus, dat zij meent dat sprake is van tekortkoming van zo geringe betekenis, dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt.

6. [appellante] vindt daarmee het hof niet aan haar zijde. Het telen van hennep is een strafbaar feit en volgens de Aanwijzing Opiumwet duidt de aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid van 32 hennepplanten (ruim meer dan vijf) op bedrijfsmatig handelen. 3B Wonen behoeft niet te dulden dat de gehuurde woning daarvoor wordt gebruikt.

Voorts brengt het exploiteren van (ook een kleine) hennepkwekerij ernstige risico’s voor zowel het gehuurde als de woonomgeving met zich mee. Het is een feit van algemene bekendheid dat voor een hennepkwekerij met meerdere assimilatielampen zoals hier aanwezig waren, een grote hoeveelheid energie nodig is. Overbelasting van de energievoorziening is dan ook niet denkbeeldig. Eveneens van algemene bekendheid is dat in de growtent een zeer warm en vochtig klimaat wordt geschapen om de groei van de planten te bevorderen. Die combinatie van warmte, vocht en elektriciteit in de growtent levert gevaar voor kortsluiting en brand op.

Onder deze omstandigheden had het op de weg van [appellante] gelegen om te onderbouwen waarom in dit specifieke geval van brandgevaar geen sprake is geweest. De enkele stellingen dat de voorzieningen veilig waren aangebracht (omdat [ex-echtgenoot] elektricien is) en dat vanwege het “kleine” aantal planten “een aantal lampen” was aangebracht, kan niet als zodanig gelden. Aan bewijsvoering wordt daarom niet toegekomen.

7. Reeds op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de ernst van de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De eerste drie grieven falen dan ook.

8. Met de
vierde, vijfde en zesde griefberoept [appellante] zich op haar persoonlijke omstandigheden, die maken dat de gevolgen van de ontbinding in dit geval niet gerechtvaardigd zijn. Zij heeft hernia en artrose, waardoor zij dagelijks veel pijn lijdt, is zeer slecht ter been en heeft, mede gelet op haar gezondheidssituatie, belang bij een vaste verblijfplaats. Daar staat tegenover dat 3B Wonen geen belang meer of nog slechts een gering belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst aangezien [ex-echtgenoot] die de hennepplantage heeft aangelegd en geëxploiteerd de woning heeft verlaten en daarin niet meer zal terugkeren.

Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [appellante] is het beroep van 3B Wonen op de tekortkoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het woonbelang van [appellante] weegt zwaarder dan het belang van 3B Wonen bij ontbinding en ontruiming, aldus [appellante] .

9. De gestelde medische toestand van [appellante] maakt de tekortkoming naar het oordeel van het hof niet van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd zijn.

Voorts stelt 3B Wonen terecht dat zij op grond van het voorkomen van precedentwerking belang heeft de ontbinding. Dat belang is niet weggenomen door het feit dat [ex-echtgenoot] niet meer in de woning verblijft. En het feit dat [ex-echtgenoot] niet meer in de woning verblijft, doet niet af aan de ernst van de tekortkoming, waarbij ook nog geldt dat een tekortkoming in het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt.

Tot slot vermag het hof niet in te zien waarom het beroep van 3B Wonen op de tekortkoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wat [appellante] in dat verband heeft aangevoerd, is daartoe onvoldoende.

Ook de grieven 4, 5 en 6 falen.

10. Volgens de
zevende griefstaat het feit dat [appellante] niets van de hennepkwekerij afwist in de weg aan de ontbinding en ontruiming.

11. Vaststaat dat de medehuurder [ex-echtgenoot] de hennepkwekerij heeft aangelegd en geëxploiteerd en aldus tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. [appellante] is als medehuurster hoofdelijk aansprakelijk voor de gedragingen van haar medehuurder en de door hem gepleegde tekortkoming. Dat zij niet van de kwekerij afwist, al aangenomen dat dit juist is, kan haar daarom niet baten. Met deze grief heeft [appellante] evenmin succes.

Overigens merkt het hof op, dat de hoofdelijke aansprakelijkheid van [appellante] voor de gedragingen van [ex-echtgenoot] , tegen wie het beroepen vonnis bij gebreke van appel in stand is gebleven, ook reeds in de weg zou staan aan vernietiging van de uitgesproken ontbinding.

12.
Grief 8, waarmee [appellante] erover klaagt dat de ontbinding is toegewezen, borduurt voort op de eerste zeven grieven en deelt het lot daarvan.

13. De
negende en tiende grieften slotte hebben betrekking op de proceskostenveroordeling. Aangezien de voorgaande grieven falen en de kantonrechter naar het oordeel van het hof de vorderingen van 3B Wonen terecht heeft toegewezen, is de proceskostenveroordeling van [appellante] op haar plaats.

14. Het falen van de grieven brengt mee dat het vonnis bekrachtigd zal worden en de vorderingen van [appellante] in hoger beroep zullen worden afgewezen. Het bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend gepasseerd. Bij deze uitslag past de veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van 27 november 2015;

- wijst de vorderingen van [appellante] af;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van 3B Wonen bepaald op € 718,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.J. van Sandick en T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.