Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.215.376/01
Zaaknummer rechtbank : 5342673 RL EXPL 16-24172
arrest van 29 augustus 2017
inzake
[naam 1] ,
wonende te [woonplaats 1] , gemeente Gemert-Bakel,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. T. Scholtus te Den Haag,
tegen
1. [naam 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2. [naam 3] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
hierna te noemen: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. A.C.H. Walkate te Den Haag.
Het geding
1. Bij exploot van 25 april 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag, team kanton, tussen partijen gewezen vonnis van 15 februari 2017. Bij memorie van grieven, tevens akte vermeerdering/wijziging van eis, met producties, heeft [appellant] twee grieven aangevoerd. Bij arrest van 13 juni 2017 is vervolgens comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 25 juli 2017. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van antwoord met producties, die ter comparitie is genomen, heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd.
De feiten
2. Het gaat in deze zaak, voor zover thans van belang, om het volgende:
2.1
[appellant] heeft de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gestoffeerd aan [geïntimeerden] verhuurd voor de periode van 1 maart 2015 tot en met 31 augustus 2016 tegen een huurprijs van € 550,- per maand te vermeerderen met € 125,- wegens voorschot servicekosten.
2.2
Artikel 4.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huur en de servicekosten moeten worden voldaan uiterlijk de 28e dag van de maand voorafgaand aan de komende maandperiode.
2.3
Op verzoek van [geïntimeerden] heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 2 oktober 2015 geoordeeld dat de aanvankelijk overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Wel is redelijk geacht een huurprijs van € 470,08 per maand. Wegens ernstige gebreken in de woning is de huurprijs per 1 maart 2015 tijdelijk verlaagd tot € 235,04 per maand. Geen van partijen heeft binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
2.4
[appellant] heeft per aangetekende brief van 15 april 2016 en van 15 mei 2016 aan [geïntimeerden] bericht dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd en dat [geïntimeerden] de woning per 31 augustus 2016 ontruimd aan hem dient over te dragen. [geïntimeerden] heeft hiermee niet ingestemd.
2.5
Op verzoek van [geïntimeerden] heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 9 maart 2017 geoordeeld dat de betalingsverplichting van [geïntimeerden] voor de servicekosten over de periode 1 maart 2015 tot en met 31 december 2015 € 679,25 bedraagt (dus € 67,93 per maand). Ook voor deze beslissing geldt dat geen van partijen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
2.6
Op 15 mei 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] een afrekening servicekosten over het jaar 2016 gestuurd, waarbij de servicekosten zijn gesteld op totaal € 815,16 (derhalve € 67,93 per maand).
2.7
Op 10 juli 2017 heeft [geïntimeerden] aan de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over haar betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2016.
De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg
3. [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van € 2.225,94 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
De beoordeling van het hoger beroep
4. [appellant] heeft hiertegen gegriefd en heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd. [appellant] vordert thans, samengevat, dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en, opnieuw rechtdoende:
I.
1. de huurovereenkomst ontbonden verklaart op grond van de toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] ;
2. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het arrest de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met machtiging om indien [geïntimeerden] hiermee in gebreke blijft de ontruiming op kosten van [geïntimeerden] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of de gewapende macht;
3. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt te betalen:
a. wegens huur tot en met mei 2017 een bedrag van € 3.287,83 althans
€ 2.131,49, te vermeerderen met een bedrag van € 370,99 althans € 302,97 per maand, te rekenen vanaf 1 juni 2017, te vermeerderen met wettelijke rente;
b. wegens schadevergoeding het bedrag van € 370,99 althans € 302,97 per maand als schade voor iedere maand na de datum van ontbinding, een gedeelte van een maand voor een volle gerekend;
II.
1. het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen zal vaststellen op 31 juli 2017 of een andere in goede justitie te bepalen datum;
2. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het arrest de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met machtiging om indien [geïntimeerden] hiermee in gebreke blijft de ontruiming op kosten van [geïntimeerden] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of de gewapende macht;
3. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt te betalen:
a. wegens huur tot en met mei 2017 een bedrag van € 3.287,83 althans
€ 2.131,49, te vermeerderen met een bedrag van € 370,99 althans € 302,97 per maand, te rekenen vanaf 1 juni 2017, te vermeerderen met wettelijke rente;
b. wegens schadevergoeding het bedrag van € 370,99 althans € 302,97 per maand als schade voor iedere maand na de datum van ontbinding, een gedeelte van een maand voor een volle gerekend.
5. Met grief 1 voert [appellant] aan dat de rechtbank [geïntimeerden] ten onrechte niet heeft veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Tevens vordert [appellant] in hoger beroep, na wijziging eis, dat het hof verklaart dat de huurovereenkomst vanwege de toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] is ontbonden. [geïntimeerden] heeft immers een behoorlijke huurachterstand laten ontstaan en heeft daarnaast de huur, voor zover die wel is betaald, stelselmatig te laat betaald.
6. Het hof stelt vast dat beide partijen ervan uitgaan dat de door [geïntimeerden] maandelijks te betalen kale huur € 235,04 bedraagt. Ten aanzien van de servicekosten heeft de Huurcommissie inmiddels vastgesteld dat voor het jaar 2015 deze kosten op € 67,93 per maand moeten worden gesteld. De afrekening van de servicekosten die [appellant] over het jaar 2016 aan [geïntimeerden] heeft gestuurd, gaat uit van ditzelfde maandelijkse bedrag van € 67,93.
7. [appellant] heeft een overzicht overgelegd waaruit blijkt dat, uitgaande van een huur van
€ 235,04 en servicekosten van € 67,93 per maand, de huurachterstand per 7 juli 2017 (tot en met de maand juli 2017) totaal € 2.737,43 bedraagt. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerden] over de periode van 1 september 2016 tot en met 7 juli 2017 slechts één betaling heeft gedaan, te weten een bedrag van € 680,- in oktober 2016, en dat daarnaast helemaal niets is betaald.
8. [geïntimeerden] heeft niet weersproken dat, uitgaande van bovenstaande bedragen, de huurachterstand per 7 juli 2017 uitkomt op dit bedrag van € 2.737,43. [geïntimeerden] betoogt echter dat de servicekosten vanaf 2016 dienen te worden verlaagd met € 56,60 tot € 12,73 per maand, omdat [geïntimeerden] met ingang van die datum het Ziggo abonnement, dat in de servicekosten was begrepen, zelf betaalt. Het bedrag van € 2.737,43 moet om die reden worden verminderd met € 682,80. Daarnaast heeft [geïntimeerden] na 7 juli 2017 nog een bedrag van totaal € 1.650,- aan [appellant] betaald. Volgens [geïntimeerden] resteert er na deze betalingen nog slechts een bedrag aan huurachterstand van ca € 405,-. [geïntimeerden] heeft op de vraag waarom zij een heel aantal maanden in het geheel geen huur heeft betaald, tijdens de comparitie voor het hof verklaard dat zij geld opzij wilde leggen voor een nieuwe huurwoning en dat zij daarom [appellant] een tijd niet heeft betaald.
9. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof stelt vast dat zelfs als veronderstellenderwijs uitgegaan wordt van de stelling van [geïntimeerden] dat de servicekosten niet meer dan € 12,73 per maand mogen bedragen, [geïntimeerden] de huurachterstand nog altijd heeft laten oplopen tot een bedrag van (€ 2.737,43 -
€ 682,80 =) € 2.054,63, een huurachterstand van meer dan acht maanden. Deze achterstand rechtvaardigt naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerden] in de loop van de maand juli, kort voor de zitting bij het hof, betalingen heeft gedaan waardoor de huurachterstand is teruggebracht naar ca.
€ 1087,- (volgens [appellant] ) danwel ca. € 405,- (volgens [geïntimeerden] ), kan aan de ernst van de eerder ontstane tekortkomingen niet afdoen. [geïntimeerden] is stelselmatig tekortgeschoten in haar verplichting om voor de 28e van iedere maand de huur voor de volgende maand te betalen.
10. Van de zijde van [geïntimeerden] is aangevoerd dat de wanprestatie onvoldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij wordt erop gewezen dat [appellant] in eerste instantie een te hoge huurprijs in rekening heeft gebracht, voorts een te hoog voorschot servicekosten in rekening heeft gebracht, niet uit eigener beweging de afrekening servicekosten 2015 heeft gepresenteerd en laatstelijk een niet onderbouwde en evident onjuiste afrekening 2016 heeft toegezonden, waardoor [appellant] op zijn minst onduidelijkheid heeft gecreëerd over de betalingsverplichting.
11. Het hof verwerpt dit betoog van [geïntimeerden] . Zoals hierboven overwogen bedroeg de achterstand, ook als uitgegaan zou worden van het standpunt van [geïntimeerden] , nog altijd het aanzienlijke bedrag van € 2.054,63. Een dergelijke achterstand kan niet meer worden gerechtvaardigd door de gestelde onduidelijkheden. Dat het voor [geïntimeerden] helder was dat er een (aanzienlijke) achterstand ontstond, blijkt wel uit haar verklaring dat zij [appellant] niet betaalde omdat zij geld opzij wilde leggen voor een nieuwe huurwoning.
12. De conclusie is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De vordering om de overeenkomst ontbonden te verklaren zal worden toegewezen in hierna te melden zin. Ook de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, nu het hof (vooralsnog) geen aanleiding heeft te veronderstellen dat [geïntimeerden] de veroordeling tot ontruiming niet zal nakomen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, zal ook niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv Pro altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van Pro de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
13. Bij de bepaling van de per 25 juli 2017 bestaande huurachterstand zal het hof uitgaan van een kale huur van € 235,04 en servicekosten van € 67,93, totaal € 302,97 per maand. [geïntimeerden] heeft weliswaar een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de afrekening van de servicekosten over 2016 vast te stellen op een lager bedrag, maar hangende dat verzoek zal het hof uitgaan van het voordien door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 67,93 per maand. Tussen partijen is niet in geschil dat daarvan uitgaande, na de door [geïntimeerden] vóór 25 juli 2017 gedane betalingen, sprake was van een resterende achterstand van € 1.087,43. Dit bedrag zal worden toegewezen. Het hof gaat er hierbij wel van uit dat als de Huurcommissie het bedrag aan servicekosten naar beneden bijstelt, [appellant] het verschil in mindering zal brengen op het door [geïntimeerden] aan hem te betalen bedrag.
14. De wettelijke rente over het bedrag van € 1.087,43 zal, bij gebreke van voldoende duidelijke andere aanknopingspunten, worden toegewezen vanaf 25 juli 2017 (de datum waarop dit bedrag ter comparitie bij het hof is besproken).
15. Het voorgaande betekent dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd. [geïntimeerden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton, van 15 februari 2017;
en opnieuw rechtdoende, mede beslissend op de in hoger beroep gewijzigde eis:
- ontbindt de tussen [appellant] en [geïntimeerden] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte [adres] te [plaats] ;
- veroordeelt [geïntimeerden] om de hiervoor genoemde gehuurde woonruimte binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken die niet tot het gehuurde behoren, te ontruimen en te verlaten en het gehuurde bezemschoon onder afgifte van de sleutels aan [appellant] ter beschikking te stellen;
- veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, in de zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.087,43 aan huur en servicekosten, berekend over de periode tot en met 25 juli 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 25 juli 2017 tot de dag van algehele voldoening, en te vermeerderen met een bedrag van € 302,97 voor elke maand dat [geïntimeerden] het gehuurde na 31 juli 2017 in bezit heeft gehouden danwel zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf de respectievelijke vervaltermijnen tot aan het moment van algehele voldoening;
- veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van de eerste aanleg, tot aan 15 februari 2017 aan de zijde van [appellant] begroot op € 303,95 aan verschotten en € 600,- voor het salaris van de gemachtigde, en in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 393,42 aan verschotten en € 1.788,- voor het salaris van de advocaat;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, A. Dupain en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 augustus 2017 in aanwezigheid van de griffier.