Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.212.038/01
Zaaknummer rechtbank : 5501735 CV EXPL 16-8687
arrest van 26 september 2017
inzake
Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonfonds,
advocaat: mr. E.J. Eijsberg te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Alblasserdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. N. Plaisir te Hendrik-Ido-Ambacht.
Het geding
1. Bij exploot van 16 maart 2017 is Woonfonds in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Dordrecht, (hierna ook: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 23 februari 2017.
2. In de appeldagvaarding met producties heeft Woonfonds drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
3. Bij arrest van 18 april 2017 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 6 juni 2017. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt.
4. Bij brief van 19 juni 2017 heeft [geïntimeerde] bericht dat partijen geen overeenstemming hebben weten te bereiken, en dat hij nog een bedrag van totaal € 1.100,- heeft betaald als aflossing op de huurachterstand. Bij antwoordakte van 4 juli 2017 heeft Woonfonds bevestigd dat geen overeenstemming is bereikt over een regeling, erkend dat [geïntimeerde] een bedrag van € 1.100 heeft betaald en bericht dat zij daarnaast op 19 juni 2017 nog € 100,- van [geïntimeerde] heeft ontvangen.
5. Tenslotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
6. De door de kantonrechter in het vonnis van 23 februari 2017 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
7. Het gaat in deze zaak om het volgende:
7.1
[geïntimeerde] huurt van Woonfonds de woning aan [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 637,95 per maand. De huurprijs dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
7.2
Er is een huurachterstand ontstaan.
8. Woonfonds heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. Daarnaast vorderde Woonfonds ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Ook vorderde Woonfonds vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
9. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van in hoofdsom € 3.050,27 (berekend tot en met februari 2017). De buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen nu niet is gebleken dat in de aanmaning aan gedaagde een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding en de daaraan verbonden gevolgen niet rechtvaardigt. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat [geïntimeerde] zich voldoende gemotiveerd op zijn persoonlijke omstandigheden heeft beroepen en dat niet is weersproken dat een ontruiming ernstige gevolgen zal hebben voor de inwonende zoon van [geïntimeerde].
10. Woonfonds vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter voor zover haar vorderingen zijn afgewezen en vordert dat het hof deze alsnog toewijst.
11. Met grief 1 voert Woonfonds aan dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming moeten worden toegewezen. De huurachterstand bedroeg meer dan de drie maanden achterstand die normaal gesproken tot ontbinding en ontruiming leiden. Als [geïntimeerde] zich wil beroepen op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro, dan is het aan hem om een dergelijk beroep te onderbouwen en volgens Woonfonds heeft hij dat niet gedaan. De kantonrechter heeft dan ook ten onrechte overwogen dat [geïntimeerde] zich voldoende gemotiveerd op zijn persoonlijke omstandigheden heeft beroepen. Dat een ontruiming ernstige gevolgen zal hebben voor de zoon van [geïntimeerde] (en voor [geïntimeerde]) is niet onderbouwd. Daarnaast moet worden meegewogen dat sprake is van recidive, nu [geïntimeerde] al eerder een huurachterstand heeft laten ontstaan. Woonfonds daartoe in hoger beroep overgelegd een vonnis van 26 september 2013 waaruit blijkt dat [geïntimeerde] over de periode tot en met mei 2013 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.942,34. Dit eerdere vonnis was de kantonrechter niet bekend, maar het hof dient het feit dat [geïntimeerde] een gewaarschuwd mens was mee te nemen, aldus Woonfonds. De kantonrechter heeft aan [geïntimeerde] toen een terme de grâce verleend.
12. Voorop staat dat artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
13. Bij de beoordeling of, gelet op voorgaande maatstaf, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in dit geval op zijn plaats is, heeft het hof het volgende in aanmerking genomen.
14. Uit het vonnis van de kantonrechter blijkt dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan die over de periode tot eind februari 2017 was opgelopen tot een bedrag van € 3.050,27, wat gelijk is aan bijna vijf maanden huur. Uit een door Woonfonds in hoger beroep overgelegd overzicht volgt dat de achterstand, berekend tot en met mei 2017, € 3.699,12 bedroeg. Over de periode van 1 juni tot en met 19 juni 2017 heeft [geïntimeerde] in totaal een bedrag van € 2.600,- op deze achterstand ingelost (€ 1.000,- op 1 juni, € 400,- op 2 juni, € 100,- op 8 juni, € 1000,- op 16 juni en € 100,- op 19 juni 2017). Daarmee is de hoofdsom van de huurachterstand, uitgaande van het overzicht van Woonfonds tot en met eind mei, per 19 juni 2017 teruggebracht tot een bedrag € 1.099,12.
15. [geïntimeerde] voert aan dat ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpende persoonlijke gevolgen zal hebben. Hij woont in de woning samen met zijn 22-jarige zoon. [geïntimeerde] heeft tijdens de comparitie bij het hof verklaard dat zijn zoon heel heftig reageert op iedere verandering, dat de woning voor hem een veilige haven is en dat de gevolgen van een ontruiming voor hem, en daarmee voor [geïntimeerde], niet te overzien zijn. Ter onderbouwing heeft [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegd een kopie van het journaal van zijn huisarts, gedateerd 17 mei 2017, waarin is vermeld dat de zoon autistische kenmerken en beperkingen heeft en waarbij de behandelend huisarts heeft genoteerd dat een huisuitzetting het fragiele evenwicht tussen [geïntimeerde] en zijn zoon negatief zal beïnvloeden. [geïntimeerde] heeft ook een uitgebreid Sarr eindverslag van augustus 2011 overgelegd, opgesteld door een kinder- en jeugdpsychiater en twee psychologen, waarin voormeld beeld van zijn zoon wordt bevestigd. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] hiermee afdoende heeft onderbouwd dat ontruiming van de woning ingrijpende negatieve gevolgen zal hebben voor het welzijn van zijn inwonende zoon.
16. Woonfonds heeft erop gewezen dat [geïntimeerde] ook al eerder nalatig is geweest bij het nakomen van zijn huurverplichtingen, maar het hof is van oordeel dat het door Woonfonds overgelegde vonnis van 26 september 2013 in het kader van het onderhavige geschil maar beperkte betekenis toekomt onder meer gelet op het tijdsverloop, waarbij overigens ook nog bijkomt dat het een geschil met een andere verhuurder betrof.
17. Het hof is van oordeel, alles afwegend, dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst en van ontruiming van de woning in dit specifieke geval zodanig ingrijpend zijn, met name voor het welzijn van de zoon van [geïntimeerde], dat ontbinding van de huurovereenkomst (thans) niet gerechtvaardigd is. Hoewel geldt dat de door [geïntimeerde] gedane betalingen ter aflossing van de huurachterstand de in het verleden ontstane wanprestatie niet meer weg kunnen nemen, heeft het hof in dit geval toch gewicht toegekend aan het feit dat [geïntimeerde] de huurachterstand per 19 juni 2017 heeft teruggebracht tot een achterstand van minder dan twee maanden en naar verwachting verder zal inlopen. Het hof benadrukt echter dat het voorgaande op geen enkele wijze afdoet aan het feit dat het de verantwoordelijkheid van [geïntimeerde] is om ervoor zorg te dragen dat de huur iedere maand tijdig en volledig wordt betaald, en dat de nog resterende achterstand (zo spoedig mogelijk) wordt ingelopen.
18. Gelet op het voorgaande faalt grief 1. Dit brengt met zich dat ook grief 2, die een klacht bevat over de gebruiksvergoeding na ontbinding, eveneens faalt.
19. Met grief 3 maakt Woonfonds bezwaar tegen de afwijzing van de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
20. Artikel 6:96 lid 6 BW Pro houdt in, kort gezegd, dat [geïntimeerde] pas buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd kan worden nadat hij vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag nadat de aanmaning door [geïntimeerde] is ontvangen. Indien in de aanmaning een te vroege dag van aanvang of van einde van die veertiendagentermijn is aangewezen, dan wel daaromtrent verwarrende of misleidende informatie wordt gegeven, voldoet de brief niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In dat geval zijn geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. (Zie Hoge Raad, 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704).
21. Anders dan Woonfonds betoogt, voldoet de aan [geïntimeerde] gestuurde aanmaning van 11 april 2016 niet. Deze brief vermeldt dat [geïntimeerde] het verschuldigde
“binnen 16 dagen na heden”moet betalen, bij gebreke waarvan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn. Deze in deze brief gestelde termijn (16 dagen na datering van de brief) voldoet niet aan het vereiste dat de ontvanger van de aanmaning een termijn moet worden gegund van veertien dagen, aanvangend de dag na ontvangst van de brief. Ook de later gestuurde brief van 27 oktober 2016 voldoet niet. In die brief wordt [geïntimeerde] aangemaand om later vervallen huurtermijnen volledig te betalen. De aanmaning vermeldt:
“Wij stellen u in de gelegenheid dit bedrag van € 832,07 inzake inmiddels vervallen huurtermijnen binnen veertien dagen na heden te voldoen. Deze termijn vangt aan twee dagen na dagtekening van deze brief. Indien u binnen voormelde termijn niet tot betaling overgaat, zullen de reeds vervallen incassokosten verhoogd worden (…) met een bedrag van € 124,81 (…)”. Het hof is van oordeel dat ook deze formulering niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Het feit dat de hiervoor genoemde brieven dateren van vóór de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 maakt niet dat deze brieven niet aan de wettelijke eisen, zoals door de Hoge Raad verduidelijkt, hoefden te voldoen. Ook voordien was dit immers al geldend recht, waaraan Woonfonds en de deurwaarder die voor haar handelde zich dienden te houden. De conclusie is dat geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn. Dat de eerstdienende dag in eerste aanleg 24 november 2016 was, zoals Woonfonds ook nog heeft aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Grief 3 faalt.
“binnen 16 dagen na heden”moet betalen, bij gebreke waarvan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn. Deze in deze brief gestelde termijn (16 dagen na datering van de brief) voldoet niet aan het vereiste dat de ontvanger van de aanmaning een termijn moet worden gegund van veertien dagen, aanvangend de dag na ontvangst van de brief. Ook de later gestuurde brief van 27 oktober 2016 voldoet niet. In die brief wordt [geïntimeerde] aangemaand om later vervallen huurtermijnen volledig te betalen. De aanmaning vermeldt:
“Wij stellen u in de gelegenheid dit bedrag van € 832,07 inzake inmiddels vervallen huurtermijnen binnen veertien dagen na heden te voldoen. Deze termijn vangt aan twee dagen na dagtekening van deze brief. Indien u binnen voormelde termijn niet tot betaling overgaat, zullen de reeds vervallen incassokosten verhoogd worden (…) met een bedrag van € 124,81 (…)”. Het hof is van oordeel dat ook deze formulering niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Het feit dat de hiervoor genoemde brieven dateren van vóór de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 maakt niet dat deze brieven niet aan de wettelijke eisen, zoals door de Hoge Raad verduidelijkt, hoefden te voldoen. Ook voordien was dit immers al geldend recht, waaraan Woonfonds en de deurwaarder die voor haar handelde zich dienden te houden. De conclusie is dat geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn. Dat de eerstdienende dag in eerste aanleg 24 november 2016 was, zoals Woonfonds ook nog heeft aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Grief 3 faalt.
22. De conclusie is dat het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Woonfonds zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, vestiging Dordrecht, van 23 februari 2017;
- veroordeelt Woonfonds in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 313,- aan griffierecht en € 1.788,- voor het salaris van de advocaat (2 punten x € 894,-).
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan-de Sonnaville en P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 september 2017 in aanwezigheid van de griffier.