ECLI:NL:GHDHA:2017:2874 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging waarde woning ondanks uitkoopregeling onder h...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-17/00459

Uitspraak van 10 oktober 2017

in het geding tussen:

[X]te [Z] , belanghebbende,

de directeur van de gemeenschappelijke regeling Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 29 maart 2017, nummer ROT 16/3996, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 170.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] (de aanslag).

1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46.

1.4. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 143.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 2 augustus 2017. Een afschrift hiervan is aan de Heffingsambtenaar verstrekt.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 augustus 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een berging en een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 358 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 146 m2. De woning is gelegen onder een hoogspanningsverbinding.

3.2. Bij brief van 9 februari 2012 van het Centraal Bodemkundig Bureau, is belanghebbende geïnformeerd over het onderzoek van TenneT, de netwerkbeheerder van het elektriciteitsnetwerk, naar de gevolgen van hoogspanningsverbindingen voor omwonenden binnen een strook van 38 meter vanaf de hoogspanningsverbindingen en over een voorstel van de minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie aan de Tweede Kamer over een regeling voor bewoners van woningen onder bestaande hoogspanningsverbindingen.

3.3. Bij brief van 26 juni 2012 heeft de minister de Tweede Kamer geïnformeerd over de komst van een regeling voor wonen onder bestaande hoogspanningslijnen. Door het vroegtijdig vallen van het kabinet werd de nadere uitwerking van de regeling overgelaten aan de nieuwe regering.

3.4. Bij brief van 16 april 2013 heeft de minister van Economische Zaken het voorstel Aanpak uitkoop en verkabeling naar de Tweede Kamer gezonden. In de brief is, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende vermeld:

"Het programma en de regeling zullen starten in 2017.

(…)

Voorstel aanpak uitkoop en verkabeling

Met dit voorstel komt het kabinet vanaf 2017 tegemoet aan de maatschappelijke wens om ook in bestaande situaties bewoners te ontlasten van hoogspanningsverbindingen. Dit voorstel biedt een structurele oplossing voor de meest directe gevallen van wonen in de buurt van hoogspanningsverbindingen.

Het voorstel is een combinatie van het ondergronds brengen van verbindingen (verkabeling) en het uitkopen van woningen. Het uitgangspunt is om waar mogelijk hoogspanningsverbindingen te verkabelen. Buiten bevolkingskernen is het verkabelen van hoogspanningsverbindingen (financieel) echter niet proportioneel vanwege het relatief kleine aantal woningen. Daarom wordt buiten bevolkingskernen gekozen voor het uitkopen van het beperkte aantal woningen dat direct onder de geleiders staat. Binnen bevolkingskernen is verkabelen (financieel) wel proportioneel. Nettechnisch is verkabeling echter alleen verantwoord voor hoogspanningsverbindingen van 110/150 kV. Deze verbindingen zullen binnen bevolkingskernen dan ook worden verkabeld. Verbindingen van 220/380 kV kunnen op dit moment vanwege nettechnische redenen niet onder de grond worden gebracht. Woningen die direct onder de hoogspanningslijnen liggen bij verbindingen van 220/380 kV krijgen daarom, net als buiten

bevolkingskernen, een aanbod tot uitkoop.

(…)

Uitkoopregeling

Woningen die direct onder de geleiders (de hoogspanningslijnen) staan van 220 en 380 kV verbindingen en 110 en 150 kV verbindingen buiten de bevolkingskernen, komen in aanmerking voor uitkoop. Hierbij is van belang dat er een structurele oplossing komt. Dat betekent dat de woning na uitkoop niet opnieuw op de woningmarkt komt. De gemeenten krijgen zodoende een nadrukkelijke rol. Een bewoner die wil verhuizen meldt zich bij de gemeente. Het Rijk stelt uitsluitend geld beschikbaar voor de uitkoopregeling aan de betrokken gemeenten als die besluiten tot verwijderen van de woonfunctie (door herbestemming en/of sloop). Op die manier kan er, afhankelijk van de lokale situatie en wensen, maatwerk geleverd worden. De regeling heeft een looptijd van 5 jaar. Het gaat bij dit voorstel om circa 400 woningen. De kosten zijn ongeveer € 140 mln.

(…)

Afsluitend

Het kabinet vindt het gezien de voorgeschiedenis van belang dat bewoners en gemeenten hiermee zekerheid krijgen. Om nadere duidelijkheid te verschaffen, bereid ik in overleg met betrokken partijen een wetswijziging voor verkabeling voor en ontwerp ik een uitkoopregeling, zodat beide tijdig in werking kunnen treden."

3.5. Bij brief van 2 oktober 2013 is belanghebbende door de gemeente [A] persoonlijk ervan op de hoogte gesteld dat zijn woning op de (concept)lijst staat met woningen die onder de hoogspanningslijnen liggen waarop de in te voeren uitkoopregeling betrekking heeft.

3.6. Bij brief van 3 juli 2014 heeft de minister van Economische Zaken de Tweede Kamer geïnformeerd over de uitgangspunten die hij heeft vastgesteld die meer duidelijkheid geven aan bewoners die zullen vallen onder de uitkoopregeling. Blijkens de brief is een van die uitgangspunten dat de huiseigenaren de marktwaarde voor hun huis krijgen en dat dit gebeurt op basis van een onafhankelijke taxatie.

3.7. Bij brief van 24 oktober 2016 van de minister van Economische Zaken is de Tweede Kamer geïnformeerd over de inhoud van de (concept)uitkoopregeling. In de conceptuitkoopregeling is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

"
Artikel 2

1. De minister verleent op aanvraag van een college van burgemeester en wethouders een

uitkering voor de aankoop van een woning:

a. die op het moment van inwerkingtreding van deze regeling en van het indienen van de aanvraag geheel of gedeeltelijk loodrecht is gelegen onder één of meerdere van de buitenste lijnen van een verbinding voor transport van elektriciteit op een spanningsniveau van 50 kV tot en met 380 kV, of onder het gedeelte tussen die lijnen;

(…)

Artikel 6

1. Een uitkering als bedoeld in artikel 2, eerste lid, bedraagt ten hoogste de som van:

a. de marktwaarde van de woning (…).

Artikel 7

1. De marktwaarde, bedoeld in artikel 6, eerste lid, onderdelen a (…), bedraagt ten hoogste naar keuze van de aanvrager de waarde van de onroerende zaken, bedoeld in die onderdelen,

a. op het moment van taxatie, of

b. berekend met als basis de waarde op 1 januari 2011, geïndexeerd naar het moment van taxatie met inachtneming van de regionale marktontwikkeling voor het type woning waar de aanvraag op ziet.

2. De taxateur:

a. houdt bij de taxatie rekening met alle voor de waarde van de woning relevante factoren;

b. gebruikt bij toepassing van het eerste lid, onderdeel b de relevante gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek of het Kadaster."

3.8. In de door het Ministerie van Economische Zaken uitgegeven brochure “Vragen en antwoorden – Uitkoopregeling voor woningen onder een hoogspanningslijn” van november 2016 is, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende vermeld:

"
Op 1 januari 2017 start deRegeling specifieke uitkering aankoop woningen onder een hoogspanningsverbinding(hierna genoemd: de uitkoopregeling). De uitkoopregeling maakt het mogelijk dat gemeenten woningen aankopen of laten verplaatsen, als de eigenaren (en eventuele huurders) daarvoor kiezen. Het gaat daarbij om woningen die recht onder de draden van een hoogspanningsverbinding staan. Woningeigenaren die gebruik willen maken van de uitkoopregeling kunnen zich tussen 1 januari 2017 en 1 juli 2021 melden bij hun gemeente.

(…)

8.| Welke waarde krijg ik vergoed als eigenaar?

De uitkoopregeling vergoedt de marktwaarde van uw woning. Onder de marktwaarde van een woning wordt de waarde van een woning op de vrije markt verstaan. Ofwel: welk bedrag zou de woning opbrengen bij verkoop aan een andere particulier. Daarbij wordt rekening gehouden met alle relevante (omgevings)factoren van de woning, zoals onder meer de aanwezigheid van de hoogspanningslijn.

(…)

10.| Van welke datum gaat de taxateur uit?

De marktwaarde kan op twee manieren worden vastgesteld:

• door uit te gaan van de geldende marktwaarde op het moment van taxatie

• door uit te gaan van de marktwaarde op 1 januari 2011 en deze te indexeren voor de regionaal geldende prijsontwikkeling voor het betreffende woningtype (op basis van CBS- of kadastergegevens)

Het hoogste bedrag van beide taxaties wordt vergoed.

Voor de taxatiedatum van 1 januari 2011 is gekozen om de eventuele negatieve invloed van de maatschappelijke onrust rond hoogspanningslijnen op de waarde van de woning tegen te gaan.

(…)

12.| Wat gebeurt er met de woning nadat deze door de gemeente is gekocht?

De gemeente geeft uw woning en/of perceel een nieuwe bestemming. Uiterlijk vijf jaar na toekenning van een uitkering op grond van de regeling mag het perceel geen woonbestemming meer hebben. Als er geen andere bestemming mogelijk is voor de woning zal deze worden gesloopt. De gemeente zoekt voor de vrijgekomen grond naar een geschikte invulling of verkoopt of verhuurt de grond aan derden voor bijvoorbeeld de uitbreiding van een tuin."

3.9.

Op 1 januari 2017 is de “Regeling specifieke uitkering aankoop woningen onder een hoogspanningsverbinding” in werking getreden (Stcrt. 2016, 68302).

Oordeel van de Rechtbank

4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:

"2. In het verweerschrift van 18 januari 2017 heeft [de Heffingsambtenaar] aangegeven dat de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2015 moet worden verlaagd naar € 167.000,-. Gelet hierop komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en moet het beroep gegrond worden verklaard.

3. De rechtbank zal vervolgens bekijken of er aanleiding bestaat zelf in de zaak te voorzien met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

4. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 167.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.

4.1.

De WOZ-waarde moet gelijk zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel moet [de Heffingsambtenaar] dit doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.

4.2. [

De Heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport van [B] van 16 januari 2017 in het geding gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft type woning, inhoud van de woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Onvoldoende duidelijk is in welke mate de taxateur rekening houdt met de verschillende ligging van de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat [de Heffingsambtenaar] een correctie heeft toegepast van 20% op de grondwaarde voor de slechte ligging ten opzichte van de referentieobjecten. Echter, een onderbouwing van dit gehanteerde percentage van 20% en van de reden waarom dit niet tevens wordt berekend over de waarde van de opstal, ontbreekt. In het taxatierapport ontbreken onder meer verkoopprijzen van objecten die ook een soortgelijke ligging hebben als de onroerende zaak. Door slechts een afwaardering toe te passen van de grondwaarde, miskent [de Heffingsambtenaar] dat in dit soort specifieke situaties voor het gehele object -inclusief grondwaarde- geldt dat er een waardedruk wordt ervaren.

Gelet hierop is [de Heffingsambtenaar] er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid van de hoogspanningsmasten/-kabels. [De Heffingsambtenaar] heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

4.3. [

Belanghebbende] stelt dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 50.000,-. [Belanghebbende] heeft echter geen nadere onderbouwing gegeven, bijvoorbeeld in de vorm van een taxatierapport van de onroerende zaak, op basis waarvan aannemelijk is dat de door [belanghebbende] voorgestane waarde van de onroerende zaak juist zou zijn.

5. Gelet op het vorenstaande ziet de rechtbank aanleiding zelf in de zaak te voorzien door de waarde schattenderwijs vast te stellen op € 143.000,- en te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.

6. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat [de Heffingsambtenaar] aan [belanghebbende] het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

7. Niet is gebleken dat [belanghebbende] kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen."

Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen

5.1.

In geschil is of de door de Rechtbank vastgestelde waarde van de woning te hoog is.

5.2.

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

5.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 71.000.

5.4.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het geschil

6.1.

In hoger beroep is in het bijzonder in geschil de invloed van de (op de waardepeildatum nog verwachte, maar inmiddels in werking getreden) uitkoopregeling op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de onzekerheid die de op de waardepeildatum in voorbereiding zijnde uitkoopregeling met zich brengt en de mogelijke gevolgen van de uitkoopregeling (leegstand en uiteindelijk de sloop van woningen), een waardedrukkend effect hebben, waardoor de waarde van zijn woning op de waardepeildatum aanzienlijk lager is dan de door de Rechtbank vastgestelde waarde. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende de onder 3.2 tot en met 3.5 vermelde brieven alsmede diverse krantenartikelen overgelegd, waaruit blijkt dat de uitkoopregeling reeds op de waardepeildatum in voorbereiding was en dat die regeling van toepassing zou zijn op zijn woning. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat de aanwezigheid van de hoogspanningslijnen in de directe nabijheid van de woning als zodanig geen waardedrukkend effect op de woning heeft.

6.2.

Ter weerlegging van het standpunt van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat met de onzekerheid van de op de waardepeildatum in voorbereiding zijnde uitkoopregeling in voldoende mate rekening is gehouden. Omdat belanghebbende onder de uitkoopregeling valt, is er in ieder geval één koper voor de woning, namelijk de gemeente, en de gemeente zal een hogere waarde voor de woning vergoeden dan de waarde die door de Rechtbank is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft deze waarde op grond van de inmiddels in werking getreden uitkoopregeling en teruggerekend naar de waardepeildatum gesteld op € 177.000. De door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 143.000, is naar de mening van de Heffingsambtenaar derhalve niet te hoog.

6.3.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank vastgestelde waarde niet te hoog is.

6.4.

Het Hof zal eerst beoordelen of de komst van de uitkoopregeling een bijzondere omstandigheid vormt die aanleiding geeft om uit te gaan van de toestandsdatum (artikel 17, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ). Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend, aangezien pas in oktober/november 2016 - en derhalve niet in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld - vast is komen te staan op welke wijze de waarde die de gemeente op basis van de uitkoopregeling vergoedt, vastgesteld zou worden. Weliswaar heeft de uitkoopregeling een lange voorbereidingstijd gehad maar over de exacte wijze van berekening van de aankoopsom die bewoners zullen ontvangen wanneer zij gebruik maken van de uitkoopregeling, is niet eerder dan in oktober/november 2016 door publicatie van de conceptuitkoopregeling en de brochure (zie 3.7 en 3.8) duidelijkheid gekomen. Met name was daarvóór nog geen sprake van de mogelijkheid de waarde te bepalen aan de hand van indexatie van de waarde op 1 januari 2011. Geoordeeld moet derhalve worden dat de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de waarde die deze op de waardepeildatum – 1 januari 2015 – heeft naar de staat waarin deze op die datum verkeert (artikel 18, lid 1, Wet WOZ).

6.5.

Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Daartoe overweegt het Hof het volgende. Vaststaat dat de uitkoopregeling nog niet op de waardepeildatum in werking was getreden maar eerst op 1 januari 2017. Daarvan uitgaande kan, anders dan de Heffingsambtenaar betoogt, niet worden geoordeeld dat er op de waardepeildatum een koper was die bereid was de woning te kopen voor een bedrag van € 177.000.

6.6.

Nu de Heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, dient belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 71.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 juni 2017 door [C] . In het taxatierapport is een berekening opgenomen “van de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat het object in verhuurde staat zal worden opgeleverd”. De berekening bevat onder meer een huurprijs die, naar belanghebbende ter zitting desgevraagd heeft verklaard, op basis van aanname is bepaald op een bedrag van € 475.

Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof aldus evenmin de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt, omdat artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voorschrijft dat bij de bepaling van de waarde in de zin van deze wet wordt uitgegaan van de vrije staat van de woning en omdat een onderbouwing van de huurprijs of van de andere bedragen die zijn gebruikt in de berekening met marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens, ontbreekt.

6.7.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum, evenals de Rechtbank, in goede justitie op € 146.000. Het Hof overweegt daarbij dat de onzekerheid op de waardepeildatum van de komst van de uitkoopregeling met de correctie van 20 percent op de grondwaarde die de Heffingsambtenaar reeds heeft toegepast en de extra correctie van 20 percent op de waarde van de opstal die de Rechtbank daaraan heeft toegevoegd, voldoende is verdisconteerd. Weliswaar heeft de Rechtbank de extra correctie toegepast in verband met de aanwezigheid van de hoogspanningsmasten/-kabels, maar belanghebbende heeft in hoger beroep verklaard dat de hoogspanningsmasten/-kabels als zodanig geen waardedrukkend effect hebben op de woning, zodat de waarde op die grond niet gecorrigeerd hoeft te worden.

6.8.

Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten

7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, mr. H.A.J. Kroon en mr. F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 10 oktober 2017 in het openbaar uitgesproken.

Wegens verhindering van de griffier is de uitspraak alleen door de voorzitter ondertekend.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.