Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.199.975/01
Zaaknummer / rolnummer rechtbank: C/09/503995/HA ZA 16-95
Arrest van 11 september 2018
inzake
1.[appellant 1] ,
2. [appellant 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: appellanten,
advocaat: mr. J.A.Th. van den Berg te Rotterdam,
tegen:
1.[geintimeerde 1] ,
2. [geintimeerde 2] ,
3. [geintimeerde 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna te noemen: geïntimeerden,
advocaat: mr. N.M. Don te Amsterdam.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot 25 oktober 2016 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgehad op 9 december 2016 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met productie) hebben appellanten 11 grieven aangevoerd. Geïntimeerden hebben de grieven bestreden bij memorie van antwoord (met producties). Vervolgens hebben appellanten een akte (met productie) ingediend en geïntimeerden een antwoordakte. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling in hoger beroep
1.1
In hoger beroep is niet opgekomen tegen de juistheid van de feiten die zijn vermeld in het tussen partijen gewezen vonnis van 13 juli 2016 van de rechtbank Den Haag (hierna: het bestreden vonnis). Deze feiten zullen ook voor het hof als uitgangspunt gelden. Met inachtneming daarvan, en van hetgeen verder vast is komen te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.
1.2
Partijen zijn familie van elkaar en vormden een vennootschap onder firma onder de naam “ [naam] ” (hierna: de VOF). De VOF exploiteerde een veehouderij en een groente- en bloemenkwekerij in [woonplaats] .
1.3
De VOF is op 25 mei 2000 ontbonden bij notariële akte “ontbinding vennootschap onder firma, verdeling en levering” (hierna: de ontbindingsakte). Kort gezegd is het bedrijf toen gesplitst; appellanten hebben de groente- en bloemkwekerij voortgezet en geïntimeerden de veehouderij.
1.4
In de ontbindingsakte is onder meer bepaald:
“VOORKEURSRECHT VAN KOOP
1. Indien de vennoten sub 1.a, b en c [hof: geïntimeerden] de bij deze akte aan
hen geleverde onroerende zaken geheel of gedeeltelijk wensen te verkopen, zijn zij verplicht
de vennoten sub 2.a en b. [hof: appellanten] schriftelijk van hun voornemen op de
hoogte te brengen onder opgave van de verkoopprijs en de voorwaarden waaronder zij
wensen te verkopen. (…)
2. De vennoten sub 2.a en b hebben, zonder het recht van plaatsvervulling, gedurende twee
maanden na ontvangst van deze kennisgeving het recht het desbetreffende registergoed te
kopen.
3. De vennoten sub 1.a, b en c zijn gerechtigd aan een derde te verkopen, indien de
vennoten sub 2.a en b. schriftelijk verklaard hebben niet van het recht tot koop gebruik te
zullen maken, of de vennoot sub 1.a, b en c binnen de genoemde termijn van twee maanden
geen schriftelijk bericht betreffende het recht van koop van de vennoten sub 2.a en b hebben
ontvangen.
De vennoten sub 1.a, b en c zijn, met inachtneming van het bovenstaande, bevoegd tot
verkoop aan een derde over te gaan, indien dit geschiedt onder niet minder bezwarende
voorwaarden dan vermeld in de kennisgeving van voorgenomen verkoop aan de vennoten
sub 2.a en b.
Het recht van de vennoten sub 2.a en b herleeft, indien de vennoten sub 1.a, b en c niet
binnen een jaar na verzending van hun kennisgeving van voorgenomen verkoop tot verkoop
aan een derde zijn overgegaan.
4. Bij gebruikmaking door de vennoten sub 2.a en b. van het recht van koop, geldt de
koopprijs zoals vermeld in de door de vennoten sub 1.a, b en c verzonden kennisgeving van
het desbetreffende registergoed.
De eigendomsoverdracht van het registergoed dient te geschieden binnen drie maanden na
de koop door de vennoten sub 2.a en b.
5. De vennoten sub.1a, b en c verbeuren ten behoeve van de vennoten sub 2 a en b een
direct opeisbare boete van tweehonderdduizendgulden (f 200.000,), onverminderd het recht
van de vennoten sub 2.a en b om van de vennoten sub 1.a, b en c vergoeding te eisen van de
eventueel meerdere door hen geleden schade, indien de vennoot sub 1. a, b en c tot verkoop
aan een derde overgaat zonder de vennoten sub 2.a en b in de gelegenheid gesteld te
hebben van het recht tot koop gebruik te maken of op een andere wijze tot verkoop overgaat
dan vermeld in zijn kennisgeving van voorgenomen verkoop. (…)
7. De hiervoor sub 1 tot en met 6 genoemde bepalingen zijn eveneens van toepassing indien
de vennoten sub 2.a en b de aan hen bij deze akte geleverde onroerende zaken, geheel of
gedeeltelijk wensen te verkopen, waarbij dezelfde rechten en plichten in omgekeerde zin van
toepassing zijn. (...)”.
Het geheel van deze bepalingen wordt hierna genoemd: het voorkeursrecht.
1.5
Bij brief van 10 februari 2012 hebben geïntimeerden een kennisgeving van voorgenomen verkoop aan appellanten gestuurd. Daarin is vermeld:
“In de akte van ontbinding vennootschap onder firma “[naam]” dd. 25 mei
2000 ten overstaan van notaris Mr. Van Breugel te Hazerswoude is een voorkeursrecht van
koop overeengekomen.
Ingevolge het bepaalde in deze akte willen ondergetekenden u hierbij in de gelegenheid
stellen om een gedeelte van een perceel grond te kopen.
Het betreft een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [naam gemeente] Sectie F. no. 320
ter grootte van circa 2.00.00 ha., of zo groot als na kadastrale opmeting zal blijken. (…)
U wordt hierbij in de gelegenheid gesteld om bovengenoemd perceel te kopen tegen een
koopsom ad. € 730.000,-- k.k. zegge: zevenhonderddertigduizend euro kosten koper.
Alle kosten met betrekking tot de eigendomsoverdracht zoals overdrachtsbelasting,
kadastraal recht, honorarium van de notaris, kadaster kosten komen boven de koopsom
voor rekening van koper. (…)
De eigendomsoverdracht, aktepassering en betaling van de koopsom dient plaats te vinden
uiterlijk op 16 juli 2012.
Ingevolge het bepaalde in de akte onder lid 3 van het beschreven voorkeursrecht vernemen
wij graag uiterlijk binnen twee maanden of u het aanbod aanvaardt.
Ingeval u geen gebruik maakt van deze aanbieding dan zijn wij bevoegd tot verkoop aan een
derde over te gaan, indien dit geschiedt onder niet minder bezwarende voorwaarden.”
Het in deze kennisgeving aangeboden perceel ter grootte van circa 2.00.00 ha. wordt hierna genoemd: het perceel.
SOK
1.6
Op 14 februari 2012 is een samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK)
gesloten tussen [geintimeerde 1] en [geintimeerde 3] (hierna eveneens te noemen: geïntimeerden), de gemeente [naam gemeente] (hierna: de gemeente) en ontwikkelaar Euraco B.V. (hierna: Euraco). In de SOK, die op 22 maart 2012 is ondertekend, staat onder meer:
“De ondergetekenden:
1. De publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente [naam gemeente] (...), hierna te noemen “de
Gemeente”
en
2a. Euraco B.V. (...), hierna te noemen “de ontwikkelaar”,
en
2b. De heer [geintimeerde 3] (...) en de heer [geintimeerde 1] (...), hierna gezamenlijk te noemen “de
Grondeigenaar”,
De partijen 2a en 2b worden hierna gezamenlijk “de exploitant” genoemd
De partijen 1, 2a en 2b hierna gezamenlijk te noemen “partijen”
nemen in overweging dat:
1. de raad van de gemeente in 2009 de Structuurvisie Buitengebied heeft vastgesteld. In deze
structuurvisie is een visie voor het buitengebied voor [naam gemeente] geformuleerd. Een
onderdeel hiervan is de ontwikkeling van een Recreatief Transferium [naam gemeente] ;
(…)
3. de gemeente bij de Provincie (...) subsidies voor de ontwikkeling van het Recreatief
Transferium [naam gemeente] heeft aangevraagd (...). De door de gemeente te ontvangen subsidies worden ingezet voor de ontwikkeling en eigendomsoverdracht van het Openbaar gebied;
(...)
5. de ontwikkelaar een samenwerkingsovereenkomst met de grondeigenaar heeft gesloten
voor de ontwikkeling van het Recreatief Transferium [naam gemeente] ;
6. de exploitant zich bij de gemeente heeft gemeld en heeft aangegeven om middels een
beroep op zelfrealisatie het Recreatief Transferium [naam gemeente] voor eigen rekening en
risico te willen ontwikkelen;
7. de gemeente bereid is om op grond van het zelfrealisatiebeginsel een overeenkomst te sluiten met de exploitant voor de ontwikkeling van het Recreatief Transferium [naam gemeente] ;
8. de grondeigenaar de gronden met de functie openbaar gebied aan de gemeente in
eigendom zal overdragen;
(...)
Partijen komen het volgende overeen:
(...)
Artikel 2 Doel Pro van de overeenkomst
Het doel van de overeenkomst is het vastleggen van voorwaarden waaronder de gemeente
medewerking verleent aan het plan voor het Transferium van exploitant, waaronder het verhaal van plankosten, en wat exploitant voor het plan van de gemeente aan medewerking en facilitering mag verwachten en wat de gemeente aan medewerking en facilitering van de exploitant mag verwachten.
Artikel 8 - Subsidies, betalingen en verrekening
1. De gemeente zal voor de realisatie van het Transferium en aankoop en beheer van het
Openbaar gebied de volgende subsidies geheel ter beschikking stellen:
a. (...) € 797.034,-- (...)
b. (...) € 473.103,-- (...)
Artikel 13 - Koop en levering gronden Openbaar terrein
1. Tussen de gemeente en de grondeigenaar zal een koopovereenkomst voor de koop van het
Openbaar gebied door de gemeente afgesloten worden. De koopovereenkomst met de
voorwaarden is hier als bijlage 8 gevoegd.
2. De koopsom zal betaald worden uit de in artikel 8 aangegeven Pro subsidies.
(...)
Artikel 34 - Ontbindende voorwaarden
(…)2. De gemeente heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden indien de exploitant in gebreke c.q. verzuim blijft, (…)
5. Partijen hebben het recht deze overeenkomst te ontbinden indien de heren [appellant 1]
en [appellant 2] (...) onherroepelijk gebruik maken van hun voorkeursrecht van koop van het
perceel 320 voor 18 april 2012. (…)”.
Concept overeenkomst met de gemeente
1.7
Op 14 februari 2012, toen de SOK werd gesloten, is ook een concept koopovereenkomst opgemaakt tussen enerzijds geïntimeerden en anderzijds de gemeente, met onder meer de volgende inhoud:
“De ondergetekende (n):
1. De heer [geintimeerde 3] (...) en de heer [geintimeerde 1] (...)
hierna gezamenlijk te noemenverkoper
verklaart te hebben verkocht en in eigendom te zullen overdragen aan de mede-ondergetekende:
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente[naam gemeente](...)
hierna te noemen:koper
Nemen in overweging dat:
1. partijen een samenwerkingsovereenkomst hebben, d.d. @@@@ afgesloten voor de
ontwikkeling van het Recreatief Transferium [naam gemeente] ;
2. de verkoper eigenaar is van het grootste gedeelte van de gronden waar het Transferium
op gepland is;
3. onderdeel van de samenwerking is dat de gronden waarop het openbaar gebied van het
Transferium is gerealiseerd in eigendom worden overgedragen aan de koper;
4. de juridische levering plaatsvindt nadat het openbare gebied is gerealiseerd door
verkoper en dat de feitelijke levering plaatsvindt voordat het juridische transport heeft
plaatsgevonden.
De koper verklaart te hebben gekocht en in eigendom te zullen aanvaarden van verkoper:
een gedeelte van het perceelsgedeelte grasland ter grootte van circa 01.57.00 ha (...)
De totale koopsom voor het verkochte bedraagt in totaal € 160.000,-- (...) exclusief BTW.
(...)
Artikel 15
Deze koopovereenkomst is ontbonden indien de Samenwerkingsovereenkomst tussen
partijen en de ontwikkelaar Euraco B.V. niet tot stand komt of de afgesloten
Samenwerkingsovereenkomst wordt ontbonden (...).”
Overeenkomst met Euraco
1.8
Op 22 maart 2012 is een koopovereenkomst gesloten tussen geïntimeerden als verkoper en Euraco als koper. Daarin staat onder meer:
“De ondergetekenden,
[geintimeerde 3](...)
en
[geintimeerde 1](...)
en
[geintimeerde 2](...)
ten deze handelende ieder voor zich in privé en als enige beherende vennoten van de
vennootschap onder firma “[naam]” (…)
hierna tezamen genoemd “verkoper”;
EURACO B.V.
(…) hierna genoemd “koper”;
verklaren te hebben verkocht,
Percelen grond met water liggende te [naam gemeente] aan de [adres] (...) Sectie F nr. 320 gedeeltelijk, ter grootte van circa 0.50.00 ha.
(...)
De koopprijs van het verkochte bedraagt € 570.000,--
(...)
Artikel 3 eigendomsoverdracht Pro
3.1.
De akte van eigendomsoverdracht zal gepasseerd worden (...) binnen veertien dagen
nadat wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan (...) is
goedgekeurd, doch uiterlijk op 1 november 2012 of zoveel eerder of later als partijen nader
overeenkomen. (...)
Artikel 18 ontbindende Pro voorwaarden
(…)
18.2
Het is koper bekend dat verkoper ingevolge afspraak bij eigendomsverkrijging in de
leveringsakte dd. 25 mei 2000 bij verkoop van onderhavige percelen een
aanbiedingsverplichting heeft in het kader van een voorkeursrecht van koop aan broer en
neef.
Verkoper heeft onderhavige percelen conform schriftelijk aan broer en neef te koop
aangeboden. Een kopie van de aanbiedingsbrief is aan deze koopovereenkomst gehecht.
Ingeval broer en neef gebruik maken van het voorkeursrecht van koop alsdan is
onderhavige koopovereenkomst definitief ontbonden en treedt de toestand in werking als
had nimmer een koop en verkoop plaatsgevonden.
(…)
18.4
Deze koopovereenkomst is ontbonden ingeval de koopovereenkomst tussen verkoper
[…] en de Gemeente [naam gemeente] inzake het aangrenzend perceel grond ter grootte
van circa 1.57.00 ha. van onderhavig kadastraal perceel en eveneens deeluitmakend van het
Transferium niet wordt ondertekend.
(...)”
1.9
Appellanten hebben geen gebruik gemaakt van het aanbod van geïntimeerden om het perceel voor € 730.000,- te kopen.
1.1
Na het sluiten van de SOK is een geschil ontstaan tussen geïntimeerden en de gemeente over de hoogte van de door de gemeente te betalen koopprijs; volgens geïntimeerden bedroeg de koopprijs € 160.000,- maar de gemeente stelde zich op het standpunt dat de koopprijs afhankelijk was van de subsidie en daarom € 29.936,- bedroeg. Daarnaast was volgens geïntimeerden sprake van een te late afname door Euraco. In verband hiermee hebben geïntimeerden en Euraco op 8 juli 2013 een “Nadere overeenkomst” gesloten. Daarin is, in afwijking van de SOK, overeengekomen dat Euraco de koopprijs van € 160.000,- van het door de gemeente gekochte deel van het perceel aan geïntimeerden zal betalen en dat geïntimeerden de door de gemeente nog te betalen koopprijs vervolgens aan Euraco zullen doorbetalen. Ook is toen overeengekomen dat Euraco een boete van € 20.000,- aan geïntimeerden zal betalen wegens te late afname van het aan haar verkochte deel van het perceel.
1.11
Op 13 augustus 2013 heeft Euraco de koopprijs van € 570.000,- voor het door haar gekochte deel van het perceel en een prijs van € 160.000,- voor het door de gemeente gekochte perceel aan geïntimeerden betaald. Daarnaast heeft zij de overeengekomen boete betaald.
1.12
Bij akte van cessie van 25 juni 2015 hebben geïntimeerden hun vordering op de gemeente ter zake van de door de gemeente verschuldigde koopprijs aan Euraco gecedeerd. Volgens de akte van cessie bedraagt die koopprijs € 160.000,-.
1.13
Bij akte van levering van 26 juni 2015 hebben geïntimeerden het aan de gemeente verkochte deel van het perceel aan de gemeente geleverd. In de akte van levering is onder meer vermeld (samengevat) dat koper (de gemeente) een koopsom van € 29.936,- (exclusief BTW) heeft voldaan, dat verkoper meent dat koper in totaal € 160.0000,- is verschuldigd, dat koper dat betwist, maar dat partijen hun geschil over de hoogte van de koopprijs niet in de weg willen laten staan aan de verkoop en juridische levering van het verkochte. Voorts is vermeld dat de (gestelde) rechten en weren zijn gecedeerd aan Euraco.
1.14
Op 21 augustus 2015 heeft de advocaat van appellanten aan geïntimeerde [geintimeerde 1] per brief bericht:
“Onlangs hebben cliënten moeten constateren dat u het onderhavige perceel verkocht heeft
voor in totaal € 609.965,-- (€ 570.000,-- + € 3.750,-- + € 36.215,-- = € 609.965,--). Cliënten
moeten hiermede vaststellen dat het onderhavige perceel voor een veel te hoog bedrag aan
hen is aangeboden, althans dat u het onderhavige perceel, althans in delen, nogmaals aan
hen had moeten aanbieden nu het onderhavige perceel voor een veel lagere prijs is
verkocht. Cliënten hadden alsdan vermoedelijk wel gebruik gemaakt van het voorkeursrecht.”
Voorts is [geintimeerde 1] gesommeerd de in de splitsingsakte opgenomen boete van fl. 200.000,- oftewel € 90.756,- te voldoen. Hieraan is geen gehoor gegeven.
De procedure in eerste aanleg
2.1
Appellanten hebben in eerste aanleg gevorderd, zakelijk weergegeven, hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden tot betaling van:
- € 90.756 ( fl. 200.000), te vermeerderen met rente;
- € 1.500,- aan buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten.
Zij hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat geïntimeerden het in de ontbindingsakte opgenomen voorkeursrecht van koop (hierna: het voorkeursrecht) hebben geschonden en de contractuele boete zijn verschuldigd.
2.2
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen bij vonnis van 13 juli 2016. Daartoe is kort gezegd geoordeeld dat appellanten aan hun verplichtingen ingevolge het voorkeursrecht hebben voldaan.
De procedure in hoger beroep; de grieven tegen het vonnis
3.1
De grieven richten zich in de kern genomen tegen het oordeel van de rechtbank dat geïntimeerden hebben voldaan aan hun verplichtingen ingevolge het voorkeursrecht van koop dat is opgenomen in de ontbindingsakte (zie onder 1.4) en dat geen boete is verschuldigd. Appellanten voeren (met grieven II en V tot en met IX) kort gezegd aan dat geïntimeerden het perceel tegen andere voorwaarden hebben verkocht dan de voorwaarden als vermeld in de kennisgeving van voorgenomen verkoop (zie onder 1.5). Zo hebben geïntimeerden het perceel alleen in zijn geheel aan appellanten te koop aangeboden en niet (een van) de twee afzonderlijke delen die zij aan Euraco en de gemeente hebben verkocht (deze delen zullen in navolging van appellanten “het bouwland” respectievelijk “het grasland” worden genoemd). Ook voeren appellanten aan dat de door de gemeente te betalen koopprijs voor het grasland minder dan € 160.000,- bedroeg. Verder heeft de gemeente een lange leveringstermijn gekregen en kon zij daardoor de financiering rond krijgen en ook dat is een minder bezwarende voorwaarde, aldus appellanten.
Met grieven III en IV wordt aangevoerd dat de rechtbank heeft miskend dat het voorkeursrecht is herleefd omdat het perceel niet binnen één jaar na de kennisgeving in zijn geheel was verkocht. Voorts wordt daarmee opgekomen tegen de volgens appellanten te beperkte weergave van het standpunt van appellanten door de rechtbank.
Verder voeren appellanten aan dat zij (i) in maart 2012 gebruik zouden hebben gemaakt van het voorkeursrecht indien toen een gedeelte van het perceel zou zijn aangeboden en zij (ii) ook in maart 2013 gebruik hadden willen maken van het voorkeursrecht, indien het perceel toen weer (geheel) zou zijn aangeboden zoals het voorkeursrecht voorschrijft. Overigens wijzen appellanten er op dat de boete is verschuldigd ongeacht de vraag of appellanten het voorkeursrecht hadden willen uitoefenen.
Grieven I, X en XI zien op de conclusie en de kostenveroordeling. Zij borduren voort op de andere grieven en hebben verder geen zelfstandige betekenis.
Geïntimeerden hebben de grieven gemotiveerd bestreden.
Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk beoordelen.
De beoordeling van de grieven
3.2
Tussen partijen is in geschil of geïntimeerden een boete aan appellanten zijn verschuldigd wegens niet-naleving van de verplichtingen ingevolge het voorkeursrecht.
3.3
In de tekst van het voorkeursrecht is onder 1 tot en met 3 bepaald, samengevat, dat geïntimeerden appellanten op de hoogte moeten stellen van een voorgenomen verkoop van het perceel en dat appellanten vervolgens gedurende twee maanden een recht van koop hebben. Wordt van dit recht geen gebruik gemaakt, dan mogen appellanten het perceel aan een derde verkopen “
onder niet minder bezwarende voorwaarden” dan vermeld in de kennisgeving van voorgenomen verkoop aan appellanten. In het boetebeding onder 5 staat dat een boete is verschuldigd indien appellanten “
op een andere wijze” tot verkoop aan een derde overgaan. Nu bedoeld is een boete te stellen op de schending van het bepaalde onder 3, moet het boetebeding naar het oordeel van het hof redelijkerwijs zo worden begrepen dat de boete is verschuldigd indien een verkoop aan een derde
onder minder bezwarende voorwaardenheeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft het boetebeding ook zo uitgelegd, zo volgt uit r.o. 4.4 van het bestreden vonnis, en tegen die uitleg is niet (voldoende duidelijk) gegriefd.
onder niet minder bezwarende voorwaarden” dan vermeld in de kennisgeving van voorgenomen verkoop aan appellanten. In het boetebeding onder 5 staat dat een boete is verschuldigd indien appellanten “
op een andere wijze” tot verkoop aan een derde overgaan. Nu bedoeld is een boete te stellen op de schending van het bepaalde onder 3, moet het boetebeding naar het oordeel van het hof redelijkerwijs zo worden begrepen dat de boete is verschuldigd indien een verkoop aan een derde
onder minder bezwarende voorwaardenheeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft het boetebeding ook zo uitgelegd, zo volgt uit r.o. 4.4 van het bestreden vonnis, en tegen die uitleg is niet (voldoende duidelijk) gegriefd.
Het standpunt van appellanten dat de boete reeds is verschuldigd indien op een andere wijze dan vermeld in de kennisgeving tot verkoop aan een derde is overgegaan - dus ook als de voorwaarden van verkoop aan de derde even bezwarend of zelfs bezwarender zijn - strookt niet met de bedoeling van het boetebeding en wordt verworpen.
3.4
De vraag is dus of geïntimeerden het perceel onder minder bezwarende voorwaarden aan Euraco en de gemeente hebben verkocht dan zij het aan appellanten hebben aangeboden.
3.5
Geïntimeerden hebben het perceel in twee delen verkocht, aan twee verschillende kopers; het bouwland aan Euraco en het grasland aan de gemeente. Deze wijze van verkoop verschilt weliswaar van het aanbod dat geïntimeerden aan appellanten hebben gedaan omdat dit zag op het bouwland en grasland tezamen, maar daarmee is de verkoop aan de gemeente en Euraco nog niet aan te merken als een verkoop onder “minder bezwarende voorwaarden”. Het hof licht dit als volgt toe.
3.6
De reden van de verkoop van het perceel in twee delen was gelegen in de omstandigheid dat Euraco ter plaatse van het perceel het Recreatief Transferium zou ontwikkelen met behulp van door de gemeente te verkrijgen subsidies. Voorwaarde voor de subsidieverkrijging was dat de gemeente zelf rechtstreeks grond aankocht (zie r.o. 4.7 van het bestreden vonnis dat op dit onderdeel niet (voldoende gemotiveerd) is bestreden). Euraco en de gemeente zijn in dat kader een samenwerking aangegaan en hebben over en weer diverse verplichtingen ten aanzien van het perceel op zich genomen, zoals blijkt uit de preambule onder 6 en 7 van de SOK en artikel 2 van Pro de SOK. De gemeente kon de SOK ook ontbinden indien Euraco tekort zou schieten (artikel 34 SOK Pro). De verkoop van het grasland aan de gemeente was daarmee onlosmakelijk verbonden met de verkoop van het bouwland aan Euraco, en andersom. Geïntimeerden hebben voor het grasland en het bouwland in totaal € 730.000,- bedongen en ontvangen, zoals hierna (onder 3.7) zal worden toegelicht. Tegen deze specifieke achtergrond is de verkoop van het perceel in twee delen niet aan te merken als “minder bezwarend” in de zin van het voorkeursrecht. De verkoop van het grasland en het bouwland kunnen immers niet los van elkaar worden gezien, gelet op de samenwerking tussen de gemeente en Euraco ten aanzien van het gehele perceel. Om die reden waren geïntimeerden ook niet gehouden om het grasland en het bouwland als twee zelfstandig te kopen delen aan appellanten aan te bieden.
3.7
Ten aanzien van de prijs wordt meer in het bijzonder nog het volgende in aanmerking genomen. De omstandigheid dat er na het sluiten van de SOK een geschil is ontstaan tussen geïntimeerden en de gemeente over de hoogte van de door de gemeente verschuldigde koopsom voor het grasland, rechtvaardigt niet de conclusie dat geïntimeerden het perceel tegen minder bezwarende voorwaarden aan de gemeente hebben verkocht. Uit de SOK, die ook door de gemeente is ondertekend, volgt dat de gemeente zich tot de koop van het grasland heeft verbonden - zie de preambule onder 8 en artikel 13 van Pro de SOK. Volgens geïntimeerden is in dit laatste artikel verwezen naar de concept koopovereenkomst met de gemeente waarin de prijs voor het grasland van € 160.000,- is genoemd en die zij hebben overgelegd. Appellanten betwisten dat weliswaar, maar die betwisting is onvoldoende gemotiveerd, waarbij het hof mede in aanmerking neemt dat de koopprijs van € 160.000,- ook in de akte van cessie tussen geïntimeerden en Euraco is genoemd en ook daadwerkelijk (door Euraco) is betaald. Dat geïntimeerden deze prijs aan de gemeente hebben gevraagd, blijkt voorts uit de akte van levering (zie hiervoor onder 1.13) en overigens gaan appellanten daar zelf ook van uit (memorie van grieven onder 11). Uit de akte van levering blijkt ook niet van het bestaan van een andere schriftelijke overeenkomst met de gemeente en wordt ter zake van de prijsafspraken uitdrukkelijk verwezen naar de SOK. Geïntimeerden hebben de gevraagde prijs van € 160.000,- ook daadwerkelijk ontvangen en hebben voor het gehele perceel in totaal € 730.000,- ontvangen. Uit het enkele feit dat het bedrag van € 160.000,- voor het grasland uiteindelijk niet (geheel) door de gemeente maar door Euraco is betaald, volgt niet dat geïntimeerden het perceel tegen een lagere koopprijs hebben verkocht dan de prijs van € 730.000,- waarvoor zij het perceel aan appellanten hebben aangeboden.
3.8
Ten aanzien van de termijn van levering neemt het hof het volgende in aanmerking. In het voorkeursrecht is bepaald:
- in onderdeel 3: dat geïntimeerden bevoegd zijn tot verkoop aan een derde onder
“niet minder bezwarende voorwaarden”en
“niet minder bezwarende voorwaarden”en
-in onderdeel 4: dat als appellanten gebruik maken van hun recht van koop, de eigendomsoverdracht dient te geschieden binnen drie maanden na de koop.
Uit de tekst (en volgorde) van deze bepalingen blijkt dat partijen met de term “
voorwaarden” in onderdeel 3
nietde termijn van levering hebben bedoeld. In onderdeel 4 is de termijn van levering tussen appellanten en geïntimeerden immers vastgesteld op drie maanden, ongeacht de levertermijn van de voorgenomen verkoop aan een derde. Los daarvan geldt dat, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld, een langere levertermijn niet per definitie minder bezwarend is voor de koper.
voorwaarden” in onderdeel 3
nietde termijn van levering hebben bedoeld. In onderdeel 4 is de termijn van levering tussen appellanten en geïntimeerden immers vastgesteld op drie maanden, ongeacht de levertermijn van de voorgenomen verkoop aan een derde. Los daarvan geldt dat, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld, een langere levertermijn niet per definitie minder bezwarend is voor de koper.
3.9
Het hof verwerpt ook het beroep van appellanten op de “herleving” van het voorkeursrecht (zie voorkeursrecht onder 3, slot: “
Het recht (…) herleeft, indien (…) niet
Het recht (…) herleeft, indien (…) niet
binnen een jaar na verzending van hun kennisgeving van voorgenomen verkoop tot verkoop
aan een derde zijn overgegaan”). Tussen partijen is niet in geschil dat geïntimeerden op 10 februari 2012 een kennisgeving hebben gestuurd. De SOK is op 22 maart 2012 ondertekend. Toen al hebben geïntimeerden enerzijds en Euraco en de gemeente anderzijds zich verbonden (onder voorwaarden) tot (ver)koop van het perceel, en niet pas in juli 2013 of juni 2015 zoals appellanten stellen. De na de SOK gerezen geschillen en nader gemaakte afspraken doen hieraan niet af; deze hebben niet tot ontbinding van de verkopen geleid. De betrokken partijen hebben juist uitvoering gegeven aan de verkopen door tot levering c.q. afname over te gaan. Daarom moet ook voorbij worden gegaan aan het betoog van appellanten dat het College van burgemeester en wethouders niet tot verkoop zou hebben besloten en de koop als ontbonden moet worden beschouwd (zie memorie van grieven onder 47 en 48). Dat de leveringen langer op zich hebben laten dan ten tijde van de ondertekening van de SOK werd voorzien, doet niet af aan het feit dat op 22 maart 2012 wilsovereenstemming over de verkopen is bereikt.
3.1
Het hof komt op grond van het voorgaande evenals de rechtbank tot de conclusie dat geïntimeerden het voorkeursrecht niet hebben geschonden en dat zij geen boete aan appellanten verschuldigd zijn. De grieven falen daarom, althans leiden niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.
3.11
De slotconclusie is dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Aan een bewijsopdracht komt het hof niet toe; appellanten hebben specifiek bewijs aangeboden van hun stelling dat zij over financiële middelen beschikten om (een gedeelte van) het perceel te kopen, maar dat aanbod is niet ter zake dienend nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden. Het hof zal appellanten als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 13 juli 2016 van de rechtbank Den Haag;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- veroordeelt appellanten hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van geïntimeerden tot op heden begroot op € 718,- aan griffierecht en € 4.897,50 aan salaris advocaat;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, G. Dulek-Schermers en A.A. Muilwijk-Schaaij en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 september 2018 in aanwezigheid van de griffier.