ECLI:NL:GHDHA:2018:442 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over opzegging huurovereenkomst wegens dring...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.207.200/01

Rolnummer rechtbank : 5138842/16-16752

arrest van 13 maart 2018

inzake

de Stichting DUWO,

gevestigd te Delft,

appellante,

hierna te noemen: DUWO,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.

Het geding

1. Bij exploot van 3 januari 2017 is DUWO in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 10 november 2016. Bij memorie van grieven met producties heeft zij zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft die grieven bij memorie van antwoord met een productie weersproken. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. DUWO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet. Haar woningenbestand bestaat voor een belangrijk deel uit studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van (thans) artikel 7:274d BW en die daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274d BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, ofwel, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen.

DUWO verhuurt onder meer woningen in het complex gelegen aan de [adres] te Delft. Dit complex bestaat uit onzelfstandige en zelfstandige woonruimtes. Op de voorpagina van het oorspronkelijke bestek voor de bouw van het complex, van 1 oktober 1971, is opgenomen:
“bestek en voorwaarden voor het bouwen van 859 studenteneenheden c.a.”.Op 7 september 1971 is ten behoeve van het complex een vergunning verleend voor het bouwen van
“een complex studentenwoningen”.

In een memo van de gemeente Delft van 28 december 1998 is onder meer het volgende opgenomen:

“Studerende starters

Met DuWo is afgesproken dat de vrijkomende Hat-éénheden aan de [adres] (…) aangeboden worden via het aanbodmodel aan studerende starters (…).”

Op 18 december 2002 is tussen DUWO als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder een huurovereenkomst gesloten ter zake van de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te Delft, welke woning [geïntimeerde] reeds van een derde had ondergehuurd. Het betreft een zogenaamde Hat-eenheid. [geïntimeerde] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst een kopie van zijn collegekaart van de Technische Universiteit Delft aan DUWO verstrekt, alsmede een “Bericht Studiefinanciering” van de Informatie Beheer Groep.

Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [geïntimeerde] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen en heeft zij [geïntimeerde] de hierboven onder a) bedoelde keuze voorgelegd. Bij brief van 28 december 2012 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd. Voor het geval [geïntimeerde] nog student is, heeft DUWO de opzegging hierop gegrond dat [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het uitbreiden van de huurovereenkomst. Voor het geval [geïntimeerde] niet meer is ingeschreven als student, heeft DUWO zich erop beroepen dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan iemand die wel als student is ingeschreven. [geïntimeerde] heeft met deze opzegging niet ingestemd.

Bij brief van haar advocaat van 2 december 2015 heeft DUWO de huurovereenkomst opnieuw en op dezelfde gronden als in 2012, opgezegd. Ook met die opzegging heeft [geïntimeerde] niet ingestemd.

3. DUWO vordert in dit geding de datum vast te stellen waarop de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [geïntimeerde] het gehuurde dient te ontruimen. DUWO vordert voorts om [geïntimeerde] te veroordelen aan DUWO de kosten van een gerechtelijke ontruiming te voldoen indien [geïntimeerde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming. Tot slot vordert DUWO veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. [geïntimeerde] heeft in voorwaardelijke reconventie toekenning van een billijke verhuiskostenvergoeding gevorderd.

4. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en (dus) de vordering in voorwaardelijke reconventie onbesproken gelaten.

5. In hoger beroep vordert DUWO de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. DUWO vordert evenwel niet langer dat een veroordeling van [geïntimeerde] om de woning te ontruimen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Met
grief 1voert DUWO aan dat haar woningbezit aan de [adres] van meet af aan bestemd is geweest voor studenten.
Grief 2is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat DUWO de huurovereenkomst op 2 december 2015 (alleen) heeft opgezegd “wegens dringend eigen gebruik”. DUWO wijst erop dat zij zowel in 2012 als in 2015 heeft opgezegd “wegens dringend eigen gebruik, respectievelijk het niet ingaan op een redelijk aanbod, te weten het aangaan van een “campuscontract”. Met
grief 3komt DUWO op tegen het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval geen sprake is van verhuur van studentenwoonruimte. De
grieven 4 en 5sluiten daarbij aan. DUWO voert in dat kader aan dat er weliswaar in de huurovereenkomst niet was opgenomen dat het om een studentenwoning gaat, maar dat er destijds ook geen bijzondere reden was om dat op te nemen. Daar komt bij dat het complex aan de [adres] bekend staat als een studentencomplex en dat [geïntimeerde] de woning heeft gehuurd als student. Slechts gedurende de periode van 1985-1998 zijn er in het complex ook in enkele gevallen zelfstandige woningen verhuurd aan mensen die geen student waren. Als [geïntimeerde] niet heeft begrepen dat hij slechts voor een woning aan de [adres] in aanmerking kwam omdat hij als student stond ingeschreven, had hij dat moeten begrijpen.
Grief 6is gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” de opzegging niet kan dragen en dat van een redelijk aanbod dat [geïntimeerde] had moeten accepteren, geen sprake was.

6. De grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde] niet meer als student is ingeschreven. Dat betekent dat, zoals DUWO in haar inleidende dagvaarding (randnummer 18) ook onderkent, uitsluitend beoordeeld behoeft te worden of de opzegging van de huurovereenkomst kan worden gebaseerd op een door DUWO aangevoerd dringend nodig hebben voor eigen gebruik, te weten verhuur aan studenten. De vraag wat de betekenis is van de door de minister gedane uitlatingen met betrekking tot de gevolgen van het invoeren van campuscontracten (randnummer 3 conclusie van antwoord) kan in dit geding dan ook onbeantwoord blijven.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd. Uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW volgt dat de rechter een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Verhuur aan studenten is, naar tussen partijen terecht niet in geschil is, een vorm van eigen gebruik door DUWO.

8. Bij de beoordeling van de vraag of DUWO het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gaat het om de situatie zoals die thans bestaat. Het staat DUWO, wier doelstelling het (mede) is om zorg te dragen voor betaalbare woonruimte voor studenten, in beginsel vrij de woningen aan de [adres] te willen aanwenden om te voldoen aan de vraag van studenten, ook als dat buitenlandse studenten zijn. In zoverre is voor de vraag of er sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet doorslaggevend of [geïntimeerde] de woning destijds als student heeft gehuurd. Waar het om gaat is immers of DUWO de woning
nudringend nodig heeft voor verhuur aan studenten. Die vraag kan worden beantwoord zonder dat de hoedanigheid waarin [geïntimeerde] de woning in 2004 is gaan huren, wordt onderzocht. De stelling van [geïntimeerde] dat geen grief is gericht tegen het door de kantonrechter geformuleerde uitgangspunt voor beoordeling van de vorderingen, gaat uit van een te beperkte lezing van de grieven. Uit de grieven, in samenhang genomen, volgt immers onmiskenbaar dat DUWO ontruiming van de woning wil bewerkstelligen vanwege de vraag van andere studenten naar de woning, niet vanwege de hoedanigheid waarin [geïntimeerde] de woning is gaan huren.

9. Het hof acht bij beantwoording van de vraag of dat eigen gebruik dringend nodig is, het karakter van de woning van belang. DUWO stelt immers dat het gaat om een studentenwoning die daarom als zodanig aan een student moet worden verhuurd, terwijl [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat hij van DUWO een gewone (sociale) huurwoning heeft gehuurd.

10. Het hof acht het, op grond van het bestek en de verleende vergunning, voldoende aannemelijk dat het complex aan de [adres] is bedoeld en gebouwd als studentencomplex. Die bedoeling blijkt mede uit het feit dat in het memo van 28 december 1998 is neergelegd dat vrijkomende Hat-eenheden aan de [adres] weer zullen worden toegewezen aan
studerendestarters, en uit het onvoldoende weersproken feit dat de wooneenheden aan de [adres] vanaf in ieder geval 2002 alleen via de zogenaamde Kamerwinkel, gevestigd in de aula van de TU Delft, gehuurd konden worden.

11. Bij beantwoording van de vraag of verhuur van de woning aan een student een dringende reden is die de opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt, moet worden beoordeeld of er in Delft een dringende vraag is naar studentenwoningen. DUWO heeft zich in dit verband onder meer beroepen op een voor het studiejaar 2015-2016 uitgevoerd marktonderzoek (productie 10 bij akte in eerste aanleg). Daarin is het tekort voor het jaar 2015 vastgesteld op 800 eenheden en is een toekomstig tekort begroot op 1.160 tot 2.320 eenheden, terwijl voor het jaar 2023 een tekort wordt voorspeld van tussen de 1.300 en 2.400 eenheden. Daarmee heeft DUWO naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er in Delft een tekort is aan (betaalbare) studentenwoningen. Hetgeen [geïntimeerde] daartegenover heeft gesteld, is onvoldoende concreet om tot een andere conclusie te leiden. Ook in de Landelijke Studentenmonitor 2016, waarop hij zich in eerste aanleg heeft beroepen, is immers sprake van een spanning op de woningmarkt in Delft, zij het zeer beperkt. Ook bij een zeer beperkte spanning op de woningmarkt, mag DUWO er echter voor kiezen studentenwoningen uitsluitend aan studenten te willen verhuren. Dat die spanning kan worden opgelost door studenten in andere gemeentes te huisvesten doet aan dat recht, wat er verder van die mogelijkheid ook zij, niet af. Datzelfde geldt voor het feit dat er nog slechts een beperkt aantal niet-studenten huurder is van studentenwoningen. Het staat DUWO vrij ook tegen die laatste huurders op te treden om aldus te bewerkstelligen dat studentenwoningen weer voor studenten beschikbaar komen.

Gelet op de spanning op de woningmarkt brengt het feit dat er geruime tijd is verstreken sinds DUWO daadwerkelijk een procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig heeft gemaakt, niet mee dat er van een dringend eigen gebruik geen sprake meer kan zijn.

12. Met betrekking tot de belangenafweging die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat voortzetting van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door [geïntimeerde] gestelde belang om in de woning te kunnen blijven, zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Met die doorstroming dient DUWO in algemene zin een belang van een grote groep studenten. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof zwaarder wegen dan het individuele belang van [geïntimeerde] .

13. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274d ten aanzien van campuscontracten, geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro dat moet blijken dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen, hetgeen DUWO stelt. [geïntimeerde] heeft geen enkel inzicht gegeven in zijn persoonlijke situatie. Van vergeefse pogingen van [geïntimeerde] om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien [geïntimeerde] zijn twijfel dat er voor hem andere passende woonruimte beschikbaar is ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd waarom hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook woonruimte elders passend moet worden geacht. Voorts neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden.

14. Bij beantwoording van de vraag of er aanleiding is voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding, zoals in voorwaardelijke reconventie gevorderd, acht het hof de vraag of [geïntimeerde] de woning als student is gaan huren wel van belang. Indien dat het geval is, is er voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding immers geen aanleiding omdat [geïntimeerde] er dan rekening mee heeft moeten houden op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten te moeten maken.

15. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij de woning als student heeft gehuurd. Hoewel het hof hierboven heeft overwogen dat het aannemelijk is dat het complex aan de [adres] is ontworpen als studentencomplex, is dat niet doorslaggevend omdat er in het verleden, naar tussen partijen vast staat, gedurende enige tijd ook woningen in het complex zijn verhuurd aan mensen die geen student waren. [geïntimeerde] heeft in dit verband ook verwezen naar de achtereenvolgende doelomschrijvingen in de statuten van DUWO, waarin niet alleen studenten werden vermeld. Anders dan in vergelijkbare zaken, heeft DUWO niet gesteld dat [geïntimeerde] de woning via de Kamerwinkel heeft gehuurd. [geïntimeerde] heeft immers illegaal ondergehuurd en om die situatie te legaliseren is toen een huurovereenkomst met hem aangegaan. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] acht het hof het feit dat [geïntimeerde] aan DUWO toen ook zijn studentenkaart heeft verstrekt, alsmede een “bericht studiefinanciering” niet voldoende om aan te nemen dat [geïntimeerde] de woning uitsluitend als student heeft kunnen huren en dat hij dat heeft moeten begrijpen. Een bewijsaanbod van DUWO ontbreekt op dit punt, zodat het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de woning uitsluitend als student heeft kunnen huren. Het voorwaardelijke bewijsaanbod dat DUWO in randnummer 40 van de memorie van grieven heeft gedaan, voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld en zal worden gepasseerd.

16. DUWO heeft zich verzet tegen toewijzing van een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:275 BW Pro op de grond dat [geïntimeerde] er gelet op de tijdelijke aard van het gebruik van de studentenwoning rekening mee had moeten houden dat hij op termijn verhuiskosten had moeten maken. Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] de woning als student voor de duur van zijn studie is gaan huren, en daarom acht het hof een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten op zijn plaats. [geïntimeerde] kan nu immers niet zelf het moment van verhuizen kiezen en dient met zijn vertrek niet zijn eigen belang, maar een algemeen belang. Het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag zal worden toegekend. Het hof is ambtshalve uit een vergelijkbare zaak bekend met de algemene beleidslijn van DUWO dat een eventuele toewijzing van een gevorderde verhuiskostenvergoeding DUWO geen aanleiding zal geven de vordering in te trekken, zodat er geen aanleiding bestaat DUWO daartoe nog in de gelegenheid te stellen.

17. De devolutieve werking van het appel brengt mee dat het hof het in eerste aanleg gedane bewijsaanbod van [geïntimeerde] dient te behandelen. [geïntimeerde] heeft evenwel geen feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere uitkomst kunnen leiden, zodat het bewijsaanbod wordt gepasseerd.

18. Tegen de achtergrond van het bovenstaande slagen de grieven gedeeltelijk, maar zal aan [geïntimeerde] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten worden toegekend. De vordering van DUWO tot het vaststellen van een einddatum van de huurovereenkomst en een ontruimingsdatum moet alsnog worden toegewezen. Het hof zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 september 2018 en [geïntimeerde] veroordelen de woning te ontruimen zoals hierna in het dictum vermeld. Bij deze uitkomst, waarbij partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, past een compensatie van de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. Dat is anders voor de (nog te maken) nakosten zoals de kosten van de gerechtelijke ontruiming conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft, HR 19 maart 2010, LJN: BL1116, rov. 3.5) indien [geïntimeerde] niet vrijwillig voldoet aan de in dit arrest uitgesproken veroordeling. Bij een afzonderlijke veroordeling van [geïntimeerde] om de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, heeft DUWO derhalve geen belang.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 10 november 2016,

en
opnieuw rechtdoende:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [geïntimeerde] betreffende de woonruimte aan de [adres] te Delft zal eindigen vast op 1 september 2018;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, doch niet eerder dan 1 september 2018, het gehuurde te ontruimen;
veroordeelt DUWO tot betaling van een bedrag van € 5.892,- aan [geïntimeerde] als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten;
compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, behoudens ten aanzien van de nog te maken nakosten, tot betaling waarvan [geïntimeerde] wordt veroordeeld voor het geval hij niet vrijwillig voldoet aan de in dit arrest uitgesproken veroordeling;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.