Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.149.625/01
Zaaknummer rechtbank : 2262673 CV EXPL 13-5903
Arrest van 13 maart 2018
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. J.F. van Duin te Ridderkerk,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag.
Het geding
Bij exploot van 18 februari 2014 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Dordrecht, tussen partijen gewezen vonnis van 21 november 2013. Bij memorie van grieven heeft [appellante] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. [appellante] heeft vervolgens een akte uitlating producties genomen, waarop [geïntimeerde] bij memorie uitlaten productie heeft gereageerd. Partijen hebben op de rol van 21 februari 2017 nog schriftelijke pleitnotities overlegd.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De feiten die de kantonrechter in het vonnis van 21 november 2013 heeft vastgesteld, zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.000 per maand. Het betrof een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten van 21 oktober 2011 tot en met 20 oktober 2012.
1.2
Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt - voor zover van belang – het volgende:
“2. Duur, verlenging en opzegging
2.1
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van minimaal 12 maanden, ingaande op 21 oktober 2011 en eindigende op 20 oktober 2012.
2.2
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen, tenzij uitdrukkelijk anders bepaald in artikel 10 van deze huurovereenkomst. (…)”
1.3
Artikel 10 van de huurovereenkomst bepaalt – voor zover van belang – het volgende:
“10 Bijzondere bepalingen
(…)
Beëindiging door opzegging
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden:
- per deurwaardersexploot of aangetekende brief en
- met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en
- met inachtneming van een opzegtermijn en
- met een kopie van de opzegging aan Direct Wonen.
De opzegtermijn is gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar is voor een opzegging door huurder niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden.”
1.4
De e-mail van [geïntimeerde] aan [appellante] van 9 april 2012 vermeldt – onder meer – het volgende:
“(…) Op 1 februari heb ik een nieuwe dienstbetrekking aanvaard in Venlo, Limburg. Na 2,5 maand dagelijks 300 km op en neer rijden ben ik tot de conclusie gekomen dat dit niet vol te houden is tot 20 oktober. Ik heb dan inmiddels andere woonruimte gevonden in het Limburgse welke ik zou kunnen aanvaarden per 1 mei.
Ik ben me ervan bewust dat we een contractuele afspraak hebben tot 20 oktober 2012, maar zoals gezegd is de huidige situatie voor mij niet vol te houden en komt het ook mijn nieuwe functie niet ten goede.
Welke oplossing kunnen we voor de [adres] treffen voor de periode vanaf 1 juni als ik niet meer op dit adres zal wonen? Heeft u hier een suggestie voor, wellicht weet u een andere huurder? (…)”
1.5
Op 13 april 2012 reageert de echtgenoot van [appellante], de heer [echtgenoot appellante] (hierna: [echtgenoot appellante]) op de e-mail van 9 april 2012 van [geïntimeerde]. Deze e-mail vermeldt het volgende (met correctie van typfouten):
“(…)
Ik verneem graag om welk onderdeel van het huurcontract het gaat als per 1 juni 2012 wordt opgezegd. Kunt u mij ook het adres geven waarnaar u de opzegging toestuurt van Direct Wonen conform contract. Ik moet dat aan mijn contractanten, waar ik verplichtingen aan heb, eveneens overleggen.
Verder zijn wij, als tel. medegedeeld, bezig voor een nieuwe huurder op 4 fronten.
(…)”
1.6
Per aangetekende brief van 18 april 2012 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd. In deze brief is – onder meer – opgenomen:
“ (…) De opzegging vindt plaats per 1 mei als zijnde de eerstvolgende nieuwe betaaltermijn. Uit bovengenoemde huurovereenkomst volgt dat de woning per 1 juni 2012 beschikbaar is waarbij mei 2012 als opzegtermijn geldt. Het bovenstaande en de reden van opzegging zijn per email en telefonisch reeds kortgesloten.
De feitelijke opleverdatum van de huurwoning zal in onderling overleg plaatsvinden waarbij beide partijen de woning zullen inspecteren en meterstanden zullen opnemen. Conform het bepaalde in de Huurovereenkomst zal de borg van € 1.000,- uiterlijk binnen een maand na beëindiging van de Huurovereenkomst terugbetaald worden.
Een kopie van deze brief zal per email aan Direct Wonen worden toegezonden conform het bepaalde in de Huurovereenkomst. Graag ontvang ik van u een bevestiging dat u akkoord bent met hetgeen in deze brief vermeld is. (…)”
1.7
De e-mail van [echtgenoot appellante] van 22 april 2012 aan [geïntimeerde] vermeldt – voor zover relevant – het volgende:
“(…)
Ik ben niet in Nederland. Tot 9 mei.
Ik begrijp dat U een aangetekend schrijven gemaakt heb.
Ik neem aan ook naar Direct Wonen, de contract maker.
Als ik terug ben neem ik contact op met Direct Wonen en u voor de correcte afhandeling.”
1.8
Op 14 mei 2012 bericht [echtgenoot appellante] aan [geïntimeerde] per e-mail onder meer het volgende (met correctie van typfouten):
“(…)
Ik ben gisteren in de woning geweest.
Deze is dus leeg? Ik dacht dat wij ook een wasmachine hadden achter gelaten?
Er waren alleen 2 jerry cans in de kamer met brandbare vloeistof.
Die heb ik weg gehaald, met de zon was het 30 gr. Celsius en wel gevaarlijk.
Ik neem aan dat je het gas en elektriciteit en water opzegt. En de meterstanden doorgeeft…
(…)”
1.9
[geïntimeerde] heeft die dag als volgt per mail gereageerd:
“(…)
Ik ben afgelopen vrijdag verhuisd. Fijn dat je de jerrycans hebt weggehaald, ik heb me niet gerealiseerd dat het zo warm zou worden in de woonkamer.
Ik was voornemens a.s zaterdag de woning te poetsen en op te leveren. Ben je in de gelegenheid om dan, zeg tegen het middaguur, om samen de meterstanden op te nemen en dat ik de woning aan je oplever?
(…)”
1.1
[echtgenoot appellante] heeft dezelfde middag bij mail gereageerd met de mededeling:
”Ik ben er.”
”Ik ben er.”
1.11
Bij brief van 25 juli 2012 is namens [appellante] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de huurachterstand € 3.000 bedraagt en is hij gesommeerd dit bedrag, tezamen met de buitengerechtelijke kosten van € 450, binnen tien dagen te voldoen. [geïntimeerde] heeft hieraan niet voldaan.
2 In eerste aanleg heeft [appellante] in conventie gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.666,67 ter zake van achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met rente en met aftrek van € 1.000 ter zake van de betaalde waarborgsom. Daarnaast heeft [appellante] een bedrag van € 591,67 ter zake van buitengerechtelijke kosten gevorderd en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.000, zijnde de door [geïntimeerde] aan [appellante] betaalde waarborgsom.
3 Bij vonnis van 21 november 2013 heeft de kantonrechter de vordering in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.
4 [appellante] heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellante] toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
5 [appellante] heeft twee grieven aangevoerd. De
eerstegrief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat artikel 10 van de huurovereenkomst allerminst uitblinkt in helderheid en dat niet duidelijk is geworden hoe deze bepaling zich verhoudt met artikel 2 lid 2 waarin is bepaald dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Omdat [appellante] de overeenkomst heeft opgesteld dan wel heeft laten opstellen, is zij verantwoordelijk voor de inhoud daarvan. Volgens de toelichting op de grief is de kantonrechter daarmee buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. Verder is volgens [appellante] evident dat de bepaling van artikel 10 ziet op het aangaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat bij het opstellen van het contract verzuimd is het standaardcontract aan te passen aan een contract voor bepaalde tijd.
eerstegrief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat artikel 10 van de huurovereenkomst allerminst uitblinkt in helderheid en dat niet duidelijk is geworden hoe deze bepaling zich verhoudt met artikel 2 lid 2 waarin is bepaald dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Omdat [appellante] de overeenkomst heeft opgesteld dan wel heeft laten opstellen, is zij verantwoordelijk voor de inhoud daarvan. Volgens de toelichting op de grief is de kantonrechter daarmee buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. Verder is volgens [appellante] evident dat de bepaling van artikel 10 ziet op het aangaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat bij het opstellen van het contract verzuimd is het standaardcontract aan te passen aan een contract voor bepaalde tijd.
De
tweedegrief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit hetgeen in r.o. 10 was overwogen niet dan wel onvoldoende kan worden afgeleid dat [appellante] bezwaar had tegen een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. In de toelichting wordt aangevoerd dat nu [geïntimeerde] zich beroept op een laten vervallen van een gemaakte afspraak het aan hem is dit te bewijzen. Voorts wordt aangevoerd dat de kantonrechter niet heeft overwogen dat [geïntimeerde] zich realiseerde dat de huurovereenkomst tot 20 oktober 2012 liep. [appellante] heeft er voorts op gewezen dat zij nimmer een akkoordbevestiging heeft gegeven, dat [geïntimeerde] sowieso de woning zou opleveren en dat [geïntimeerde] ter oplossing van het huurprobleem had gevraagd om voor hem een andere huurder te vinden. Het kan volgens [appellante] niet zo zijn dat het enkele feit dat zij aan die wens tegemoet komt nu zo uitgelegd wordt dat [appellante] dan op voorhand afstand zou hebben gedaan van de resterende huurtermijnen. De inspectie van de woning lag evenzeer voor de hand nu [geïntimeerde] had aangegeven de woning voortijdig te zullen verlaten. Het doorgeven van de meterstanden was vanzelfsprekend omdat er dan geen discussie kon ontstaan met een mogelijk opvolgend huurder.
tweedegrief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit hetgeen in r.o. 10 was overwogen niet dan wel onvoldoende kan worden afgeleid dat [appellante] bezwaar had tegen een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. In de toelichting wordt aangevoerd dat nu [geïntimeerde] zich beroept op een laten vervallen van een gemaakte afspraak het aan hem is dit te bewijzen. Voorts wordt aangevoerd dat de kantonrechter niet heeft overwogen dat [geïntimeerde] zich realiseerde dat de huurovereenkomst tot 20 oktober 2012 liep. [appellante] heeft er voorts op gewezen dat zij nimmer een akkoordbevestiging heeft gegeven, dat [geïntimeerde] sowieso de woning zou opleveren en dat [geïntimeerde] ter oplossing van het huurprobleem had gevraagd om voor hem een andere huurder te vinden. Het kan volgens [appellante] niet zo zijn dat het enkele feit dat zij aan die wens tegemoet komt nu zo uitgelegd wordt dat [appellante] dan op voorhand afstand zou hebben gedaan van de resterende huurtermijnen. De inspectie van de woning lag evenzeer voor de hand nu [geïntimeerde] had aangegeven de woning voortijdig te zullen verlaten. Het doorgeven van de meterstanden was vanzelfsprekend omdat er dan geen discussie kon ontstaan met een mogelijk opvolgend huurder.
6 De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Vast staat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft opgezegd bij aangetekende brief, met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanving, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand en met een kopie van de opzegging aan Direct Wonen. Hij heeft daarmee gehandeld conform de vereisten van artikel 10 van de huurovereenkomst. Dat verzuimd is het standaardcontract volledig aan te passen aan een contract voor bepaalde tijd staat niet in de weg aan de geldigheid van artikel 10. [geïntimeerde] week met de opzegging af van artikel 2 lid 2 waarin is bepaald dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Hij heeft zich (in eerste aanleg en ook in hoger beroep) erop beroepen dat hij uit het telefoongesprek en uit de e-mail van 13 april 2012 niet kon afleiden dat [appellante] bezwaar had tegen die tussentijdse opzegging. De huurovereenkomst is daarom volgens [geïntimeerde] met wederzijds goedvinden tussentijds beëindigd, althans heeft [appellante] de toerekenbare schijn gewekt dat daarvan sprake was.
7 Dit betoog komt neer op een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen in de zin van art. 3:35 BW. Voor bescherming van het bij de wederpartij (in dit geval [geïntimeerde]) gewekte vertrouwen is vereist (i) een verklaring of gedraging van de persoon (dus van [appellante]) aan wie de wederpartij het vertrouwen tegenwerpt, die (ii) door de wederpartij ([geïntimeerde]) is opgevat als een tot haar (hem) gerichte verklaring van een bepaalde strekking en die (iii) de wederpartij ([geïntimeerde]) onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs zo mocht opvatten. [geïntimeerde] heeft in dat verband aangevoerd dat [appellante] zich uitsluitend heeft gedragen en heeft gehandeld naar het einde van de overeenkomst per 1 juni 2012. Zonder enig bezwaar of voorbehoud is volledig meegewerkt aan en meegedacht met een zo correct mogelijke afwikkeling van het contract en oplevering van de huurwoning. De woning is zonder bezwaar of voorbehoud opgeleverd, de sleutels zijn ingeleverd en de energiecontracten door [geïntimeerde] opgezegd, aldus nog steeds [geïntimeerde].
8 Het hof overweegt als volgt. Weliswaar heeft [appellante] geen expliciet akkoord gegeven op hetgeen [geïntimeerde] bij brief van 18 april 2012 heeft geschreven maar daar staat tegenover dat er door of namens haar ook geen expliciet bezwaar is gemaakt tegen de tussentijdse opzegging door [geïntimeerde]. Het moge zo zijn dat instemming met het einde van de feitelijke huur niet zonder meer ook afstand van het recht op de resterende huurtermijnen impliceert, maar het had dan op de weg van [appellante] gelegen [geïntimeerde] uitdrukkelijk erop te wijzen dat zij aanspraak bleef maken op die huurtermijnen, wat zij niet heeft gedaan. Als reactie op de aangetekende brief waarin duidelijk is aangegeven dat met inachtneming van 1 maand opzegtermijn wordt opgezegd en dat de woning per 1 juni beschikbaar komt, wordt daarentegen (enkel) medegedeeld dat er contact zal worden opgenomen voor een correcte afhandeling. Ook op latere momenten, zoals bijvoorbeeld bij de oplevering van de woning of het inleveren van de sleutels, is door of namens [appellante] niet kenbaar gemaakt dat zij bezwaar had tegen een tussentijdse opzegging met als gevolg het wegvallen van de verplichting van [geïntimeerde] tot betaling van de huur tot het einde van de aanvankelijk overeengekomen huurperiode van 12 maanden. Bovendien is er in reactie op de vraag van [geïntimeerde] hoe de periode vanaf juni opgelost kan worden (kennelijk ter voorkoming van dubbele lasten voor [geïntimeerde]) namens haar telefonisch en bij mail van 13 april 2012 aangegeven dat zij op 4 fronten met een andere huurder bezig was. Voorts is door of namens [appellante] zonder enig voorbehoud meegewerkt aan de uitvoering van de tussentijdse opzegging. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerde] deze gedragingen redelijkerwijs zo mocht opvatten dat [appellante] geen bezwaar had tegen tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst per 1 juni 2012. Bij deze stand van zaken komt het hof aan bewijslevering niet toe zodat het (overigens te algemene) bewijsaanbod van [appellante] zal worden gepasseerd.
9 Het voorgaande betekent dat de grieven niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Dordrecht van 21 november 2013;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 308 aan verschotten en € 1.580 aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, E.J. van Sandick en A. Dupain en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.