ECLI:NL:GHDHA:2019:1933

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.235.796/01

Zaaknummer rechtbank : 5882152 CV EXPL 17-12455

arrest van 23 juli 2019

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. H. Uzumcu te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. M.W. Huijzer te Papendrecht.

1.Het geding

1.1.

Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 19 juni 2018 verwijst het hof naar dat arrest. Bij dat arrest is een comparitie van partijen bevolen. Deze is gehouden op 3 juli 2018, gelijktijdig met de (aangehouden) comparitie van partijen in de zaak 200.235.933/01 tussen [geïntimeerde] en [betrokkene]. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.

1.2.

Bij memorie van grieven heeft [appellant] tien grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord, met producties 1-4, heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Daarna heeft [appellant] nog een akte genomen, waarop [geïntimeerde] bij akte heeft gereageerd.

1.3.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

2.Beoordeling van het hoger beroep

korte aanduiding van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres].

2.2.

Op 28 mei 2015 hebben partijen elkaar voor het eerst ontmoet, bij de woning van [geïntimeerde]. Partijen zijn vervolgens samen naar het nabijgelegen makelaarskantoor Zeker Makelaars van de daar ook aanwezige [betrokkene] gegaan. Daar heeft [geïntimeerde] met Zeker Makelaars een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst gesloten ten behoeve van verkoop van zijn woning. Ook toen en daar, heeft [geïntimeerde] met betrekking tot de woning met [appellant] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Volgens de bepalingen van deze huurovereenkomst was de huurprijs € 550 per maand, was deze voor onbepaalde tijd aangegaan, en had [appellant] de bevoegdheid om de woning of delen ervan onder te verhuren.

2.3.

Zeker Makelaars heeft geen handelingen verricht om de verkoop van de woning te bevorderen.

2.4.

[appellant] heeft de woning en/of delen ervan aan derden in gebruik gegeven.

2.5.

[geïntimeerde] heeft bij aangetekend schrijven van 12 december 2016 de huurovereenkomst met [appellant] buitengerechtelijk vernietigd. Op 14 mei 2018, nadat de kantonrechter in de onderhavige procedure in eerste aanleg vonnis had gewezen en daarin de gevorderde ontruiming had toegewezen (hierna, 2.9), is de woning ontruimd.

vorderingen en vonnis in eerste aanleg

2.6.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde], na eiswijziging, gevorderd, samengevat:

verklaring voor recht dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst en onderhuurovereenkomsten rechtsgeldig heeft vernietigd, althans ontbinding van de huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomsten, en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning;

veroordeling van [appellant] tot betaling van achterstallige huur en huur/bedragen gelijk aan de huur tot en met de maand van ontruiming;

veroordeling van [appellant] tot betaling van € 25.000 en verdere schade, op te maken bij staat;

veroordeling van [appellant] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van [geïntimeerde], en de kosten van het geding.

2.7.

In het kader van zijn – primaire – vordering tot verklaring voor recht dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk had vernietigd, heeft [geïntimeerde] voor zover van belang het volgende gesteld. Zijn woning aan de [adres] stond in mei 2015 leeg, omdat hij was verhuisd naar [woonplaats]. Op 28 mei 2015 werd hij gebeld door [appellant], die hem vroeg naar de woning te komen omdat wegens een storing in de boven zijn woning gelegen woning toegang moest worden verkregen tot de hoofdzekering, die zich echter in de woning van [geïntimeerde] bevond. [geïntimeerde] vertelde [appellant] dat hij zijn woning wilde verkopen. [appellant] stelde dat makelaarskantoor Zeker Makelaars die verkoop zou kunnen verzorgen. [geïntimeerde] en [appellant] zijn toen naar het kantoor van Zeker Makelaars gereden, waar de bemiddelingsovereenkomst is getekend. [appellant] opperde toen dat [geïntimeerde] zijn woning zou kunnen verhuren zolang deze te koop stond. [geïntimeerde] stemde daarmee in. De bij Zeker Makelaars aanwezige [betrokkene] had een huurovereenkomst als template reeds klaarstaan op zijn computer. Binnen enkele minuten was (ook) deze ingevuld, en [geïntimeerde] tekende deze zonder daarbij verder na te denken.

2.8.

Volgens [geïntimeerde] was hij bij het ondertekenen van de schriftelijke huurovereenkomst het slachtoffer van bedrog, dwaling en misbruik van omstandigheden. Zijn bedoeling was gericht op tijdelijke huur zolang als de woning niet zou zijn verkocht, aldus [geïntimeerde]. Die bedoeling was volgens [geïntimeerde] ook duidelijk voor [appellant]; het werd ook met zoveel woorden (mondeling) afgesproken. Het ging [geïntimeerde] immers om verkoop; dat was ook de reden waarom zij naar Zeker Makelaars waren gegaan en waarom daar een bemiddelingsovereenkomst was getekend. Weliswaar is in de door partijen vervolgens getekende huurovereenkomst opgenomen dat deze voor onbepaalde tijd was, maar [geïntimeerde] heeft op dat aspect toen helemaal niet gelet, hij was daarop niet bedacht, aldus [geïntimeerde].

2.9.

De kantonrechter oordeelde het door [geïntimeerde] gedane beroep op dwaling gegrond. Bij bij voorraad uitvoerbaar verklaard vonnis van 15 december 2017, verbeterd bij vonnis van 23 februari 2018 (hierna gezamenlijk: het bestreden vonnis), heeft de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht afgegeven en [appellant] veroordeeld tot ontruiming, betaling van € 1.100 aan achterstallige huur, vermeerderd met rente, en € 550 per maand, vermeerderd met de wettelijke toegestane huurverhoging, vanaf het moment van buitengerechtelijke vernietiging tot aan het moment van ontruiming, en betaling van schade, op te maken bij staat, in verband met schade aan de woning, en een voorschot daarop van € 5.000, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, met afwijzing van de vorderingen voor het overige.

vorderingen in het hoger beroep

2.10.

[appellant] vordert in het hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde], met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. [geïntimeerde] vordert bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

beoordeling van de vorderingen in het hoger beroep

2.11.

Grieven 1 en 2bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat [appellant], door in de schriftelijke huurovereenkomst op te nemen dat deze voor onbepaalde duur was, en deze schriftelijke huurovereenkomst door [geïntimeerde] te laten tekenen zonder op dit aspect te wijzen, in strijd heeft gehandeld met de hem bekende bedoeling van [geïntimeerde] de woning te verkopen en deze slechts tot het moment van verkoop te verhuren.
Grief 3richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] en [betrokkene] zakenpartners zijn.
Grief 4richt zich tegen de door de kantonrechter aangenomen verbintenis van [appellant] om de belangen van [geïntimeerde] bij de verkoop van diens woning te dienen, en daarom ten minste te wijzen op de discrepantie tussen dat belang (waaronder: verhuur slechts tot het moment van verkoop) en het beding in de schriftelijke huurovereenkomst dat de huur voor onbepaalde tijd was aangegaan.
Grief 6bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] onvoldoende gelegenheid is geboden om kennis te nemen van de inhoud van de huurovereenkomst, en bestrijdt ook dat [geïntimeerde] daarvan geen kennis heeft genomen. Volgens
grieven 5, 7 en 8heeft de kantonrechter miskend dat de door [geïntimeerde] gestelde dwaling, die volgens [appellant], voor zover van toepassing, slechts het gevolg is van de eigen onoplettendheid van [geïntimeerde], voor diens eigen risico komt.
Grief 9richt zich tegen de veroordeling tot betaling van (achterstallige) huur/bedragen gelijk aan huur tot het moment van ontruiming.
Grief 10richt zich tegen de veroordeling tot betaling van schadevergoeding wegens schade aan de woning.

2.12.

Grieven 1-8 lenen zich voor gezamenlijke bespreking. In reactie op het standpunt van [geïntimeerde] over de feitelijke gang van zaken rond het opmaken en ondertekenen van de huurovereenkomst, heeft [appellant] niet weersproken dat [geïntimeerde] hem had gezegd dat hij zijn woning wilde verkopen, dat zij (mede) daarom naar Zeker Makelaars waren gegaan, en dat daar toen ook, in aanwezigheid van [appellant], en voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst, de bemiddelingsovereenkomst ten behoeve van verkoop van de woning is getekend. Voorts staat vast dat [appellant] het idee had geopperd om de woning te verhuren zolang deze te koop zou staan (r.o. 2.2. van het bestreden vonnis, waartegen niet (voldoende specifiek) is gegriefd). [appellant] heeft niet verklaard waarom [geïntimeerde] vervolgens niettemin een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ter ondertekening is voorgelegd.

2.13.

[appellant] heeft verder onvoldoende concreet zijn stelling toegelicht dat [geïntimeerde] voorafgaande aan het tekenen van de huurovereenkomst de clausule over de duur van de huur daadwerkelijk heeft gelezen, of die indruk bij [appellant] heeft gewekt. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat [appellant] er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat de schriftelijke huurovereenkomst in overeenstemming was met de bedoeling van [geïntimeerde], of anders gezegd: dat de discrepantie tussen die bedoeling en het schriftelijke contract voor risico van [geïntimeerde] komt. Dit leidt tot het oordeel dat [geïntimeerde], nu hij zich in dit verband (mede) op “dwaling” beroept, niet gebonden is aan die schriftelijke overeenkomst. Tegen het rechtsoordeel van de kantonrechter dat dit als (eigenlijke) dwaling kwalificeert is als zodanig geen grief gericht.

2.14.

Irrelevant is verder of en zo ja in hoeverre [appellant] en [betrokkene] zakenpartners waren of zijn (grief 3). Ook is irrelevant of en zo ja in hoeverre [geïntimeerde] gelegenheid heeft gehad de schriftelijke huurovereenkomst te lezen voordat hij deze tekende (grief 6); het gaat er slechts om dát [geïntimeerde] deze (of althans de relevante clausule) niet heeft gelezen, en ook geen andere indruk bij [appellant] heeft gewekt (hiervoor, 2.13). Dit betekent dat de grieven 1-8 falen of niet ter zake doen. Tegen de veroordeling tot ontruiming, los van het beroep op vernietiging wegens dwaling, heeft [appellant] geen grieven gericht. Dit betekent dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd voor zover de vorderingen tot verklaring voor recht van vernietiging wegens dwaling en tot ontruiming zijn toegewezen. Ten overvloede overweegt het hof nog dat bij gebreke van vernietiging van de huurovereenkomst de (subsidiaire) vordering tot ontbinding ervan (en op die grond ontruiming van de woning) toewijsbaar zou zijn (geweest) wegens de wanbetaling – dan: huurachterstand – over de maanden december 2016 en juli 2017. [geïntimeerde] heeft via een e-mail van zijn advocaat van 24 december 2016 (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg) aan [appellant] laten mededelen dat de huur bevrijdend aan deze kon worden betaald, zodat het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde] hem de huurbetaling moeilijk of onmogelijk maakte faalt. Ook de omstandigheid dat De Weijer toen jegens hem een beroep is gaan doen op vernietiging van de huurovereenkomst gaf hem geen opschortingsrecht.

2.15.

Grief 9 betreft de vordering tot betaling van achterstallige huur/bedragen gelijk aan huur tot en met de maand van ontruiming. De kantonrechter heeft overwogen – en tegen dat oordeel zijn geen (onderbouwde) grieven gericht – dat er een bedrag van € 550 per maand is betaald (de maandelijkse huur volgens de afspraak van partijen) tot en met oktober 2017, met uitzondering van de maanden december 2016 en juli 2017. Over die maanden heeft de kantonrechter een vergoeding van € 1.100 toegekend. [appellant] voert aan dat hij dit bedrag niet verschuldigd is: volgens hem maakte [geïntimeerde] het hem moeilijk of onmogelijk om te betalen, en is hij gegeven de ontbindings- en ontruimingshandelingen van [geïntimeerde] niets verschuldigd, of mocht hij althans zijn verplichtingen opschorten. Dit geldt volgens [appellant] ook voor de periode na oktober 2017.

2.16.

Het hof oordeelt hierover als volgt. [appellant] is [geïntimeerde] geen huur verschuldigd, nu de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd. [appellant] dient [geïntimeerde] echter wel schadeloos te stellen voor het gebruik dat hij is blijven maken van de woning, en dus de onmogelijkheid die dat voor [geïntimeerde] heeft opgeleverd om de woning zelf te exploiteren. Het komt het hof redelijk voor om die vergoedingsplicht gelijk te stellen aan de huurprijs die partijen waren overeengekomen (met inbegrip van wettelijke verhogingen, voor zover mogelijk als sprake zou zijn van huur). Dit betekent dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd voor zover voor de maanden december 2016 en juli 2017 een bedrag van € 1.100 is toegewezen. [appellant] heeft niet gesteld dat hij voor de periode na oktober 2017 nog heeft betaald. Nu de woning is ontruimd in mei 2018, komt [geïntimeerde] dus nog een gebruiksvergoeding toe over de periode november 2017 tot en met mei 2018, dat wil zeggen 7 x € 550 = € 3.850. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen ook wat betreft de veroordeling tot betaling van de verdere gebruiksvergoeding (zoals toegevoegd bij het vonnis van 23 februari 2018); het gaat hierbij dan dus nog om voormeld bedrag van € 3.850.

2.17.

Grief 10 betreft de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot schadevergoeding wegens schade aan de woning. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] schade aan de woning heeft toegebracht. Hij verwijst daartoe enerzijds naar foto’s van vóór het gebruik door [appellant] en naar schriftelijke verklaringen van buren, die schrijven dat de woning er kort gezegd nog mooi bij lag toen [geïntimeerde] verhuisde naar [woonplaats], en anderzijds naar foto’s van na de ontruiming en een offerte van een aannemer die diverse werkzaamheden, waaronder herstelwerkzaamheden, begroot op € 48.853,75 (inclusief btw). Specifiek stelt [geïntimeerde] de volgende schadeposten (akte producties/vermeerdering en wijziging eis 11 juli 2017, sub 2):

kapotte vloertegels

provisorische oplossingen in de badkamer

plaatsen van deuren met sloten op diverse plaatsen

neergekomen plafond in één van de kamers

scheuren en gaten in deuren en plafond.

Volgens [geïntimeerde] zijn al deze schadeposten ontstaan na 1 juni 2015 (toen [appellant] de sleutel had gekregen).

2.18.

[appellant] stelt dat hij verbouwingen in samenspraak met [geïntimeerde] heeft gedaan, en dat er overigens geen sprake is van door hem veroorzaakte schade.

2.19.

Het hof oordeelt hierover als volgt. Afgezien van de hiervoor in 2.17 genoemde specifieke posten 1-5, heeft [geïntimeerde] niet voldoende concreet benoemd welke schade volgens hem door [appellant] is veroorzaakt. Het hof kan er niet van uitgaan, gelet op de betwisting van de zijde van [appellant], dat de foto’s van (enig moment) vóór de sleuteloverdracht aan [appellant] in alle opzichten representatief zijn voor de situatie óp het moment van sleuteloverdracht. De verklaringen van de buren zijn wat dit betreft onvoldoende specifiek. Hierbij komt nog dat [geïntimeerde] tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij na zijn verhuizing naar [woonplaats] zijn woning niet aan derden in gebruik heeft gegeven vóórdat [appellant] die in gebruik nam, wat meebrengt dat ook toen nog kwaliteitsverlies kan zijn opgetreden.

2.20.

Wat betreft de hiervoor in 2.17 genoemde posten 1-5 geldt het volgende.
Ad 1.Foto 7 van productie 16 van [geïntimeerde] laat een plavuizen vloer zien, met een barst die loopt door twee tegels. [appellant] heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat deze barst tijdens zijn gebruik van de woning en (dus) onder zijn verantwoordelijkheid is ontstaan. Voor de kosten van herstel daarvan is hij aansprakelijk. Foto 8 laat kennelijk dezelfde plavuizen vloer zien, maar geen barst.
Ad 2.Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] met [geïntimeerde] is overeengekomen dat hij de stoom-/douchecabine geheel zou vervangen (productie 4 bij de inleidende dagvaarding), wat ook is gebeurd. Voor zover [geïntimeerde] hierover klaagt, is die klacht ongegrond. Foto’s 1-6 en 24 van productie 16 van [geïntimeerde] laten de badkamer zien. Op foto’s 1, 4, 5 en 24 is een afkitting te zien van een badkuip, die kennelijk in de plaats is gekomen van de stoom-douchecabine. Deze afkitting ziet er amateuristisch uit, maar [geïntimeerde] heeft niet toegelicht dat dit schade aan de woning representeert. Voor welke overige provisorische oplossingen in de badkamer [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk houdt specificeert hij niet, en de foto’s maken ook niet duidelijk waarom het zou kunnen gaan. Op deze post is dus geen schade toewijsbaar.
Ad 3.Op de foto’s van productie 16 van [geïntimeerde] zijn diverse deuren met sloten te zien, maar welke deuren [appellant] nu volgens [geïntimeerde] extra heeft aangebracht specificeert hij niet. Van één deur is uit de foto’s voldoende duidelijk dat deze na de verhuizing van [geïntimeerde] naar [woonplaats] is geplaatst: de deur die te zien is op foto’s 11 en 12 onder de boogconstructie. Op de foto’s van productie 17, van voor de verhuizing, is ook een boogconstructie te zien, maar zonder deur. Voormalig buurvrouw [buurvrouw] heeft het er in haar schriftelijke verklaring (productie 19 van [geïntimeerde]) ook over dat het boogje in de woonkamer weg is. Tegen deze achtergrond heeft [appellant] onvoldoende betwist dat deze deur onder zijn verantwoordelijkheid is geplaatst. Voor de kosten van verwijdering hiervan is [appellant] aansprakelijk. Dat [appellant] nog meer deuren heeft geplaatst heeft [geïntimeerde], tegenover de betwisting van [appellant], onvoldoende onderbouwd.
Ad 4.[geïntimeerde] heeft geen foto’s of andere bewijsstukken overgelegd waaruit blijkt dat in een van de kamers van zijn woning het plafond naar beneden is gekomen. De enkele omstandigheid dat de door hem overgelegde offerte van aannemersbedrijf [aannemer] “herstelwerkzaamheden plafonds” noemt, zonder nadere specificatie of bedrag, is hiervoor onvoldoende. Tegenover de betwisting van [appellant] dat hij schade aan de woning heeft veroorzaakt, heeft [geïntimeerde] deze post daarom onvoldoende onderbouwd.
Ad 5.Op foto 11 van productie 16 van [geïntimeerde] is één gat in een deur te zien. [appellant] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat dit door hem of onder zijn verantwoordelijkheid is veroorzaakt. Voor de kosten van herstel hiervan is hij daarom aansprakelijk. Verdere gaten of scheuren zijn op de foto’s van productie 16 niet duidelijk te zien, en ook niet anderszins – tegenover de betwisting van [appellant] – voldoende onderbouwd. De enkele vermelding in de offerte van [aannemer] van “herstelwerkzaamheden plafonds”, zonder specificatie of bedrag, is wat dit betreft onvoldoende. Op deze post is dus geen schade toewijsbaar. Aan bewijslevering op deze onderdelen komt het hof niet toe; daartoe is onvoldoende gesteld dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist.

2.21.

Het hof zal de veroordeling van [appellant] tot betaling van de schade bekrachtigen; gelet op het hiervoor overwogene heeft deze veroordeling (bekrachtiging) slechts betrekking op de posten die het hof in dit voorgaande toewijsbaar heeft geoordeeld. Hierbij past een lager voorschot dan de door de kantonrechter toegewezen € 5.000; het hof zal het voorschot stellen op € 750.

2.22.

De grieven behoeven voor het overige geen bespreking. Partijen hebben geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen, behoudens voor zover een voorschot van meer dan € 750 is toegewezen, en [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 318 voor het griffierecht en € 2.685 voor het salaris van de advocaat (2,5 punten x tarief II), totaal € 3.003.

3.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis wat betreft de veroordeling tot betaling van een voorschot op schadevergoeding wegens schade aan het gehuurde van € 5.000;

en, opnieuw rechtdoende

veroordeelt [appellant] tot betaling van een voorschot op schadevergoeding wegens schade aan het gehuurde van € 750;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 3.003;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Frieling, M.E. Honée en H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 juli 2019 in aanwezigheid van de griffier.