ECLI:NL:GHDHA:2019:2373 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep kort geding over ontruiming en huurachtersta...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.234.681/01

Zaak-, rolnummer rechtbank : 6522466/ VV EXPL 17-512

PROCES-VERBAAL VAN DE ZITTING, bevolen bij tussenarrest van 30 april 2019,
en de UITSPRAAK, gehouden en gewezen op 30 augustus 2019.

Zitting hebben mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, voorzitter, G. Dulek-Schermers en
M.Y. Bonneur, leden,

bijgestaan door de griffier mr. A.J. Rijsterborgh.

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal appel tevens verweerder in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. P.A. Visser te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal appel tevens appellant in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. A. Karacelik te Rotterdam.

Aanwezig zijn:

- aan de zijde van partij
[appellant]: de heer [appellant], bijgestaan door mr. Visser, voornoemd, en vergezeld door mevrouw [appellant].

- aan de zijde van partij
[geïntimeerde]: De heer [geïntimeerde]
,bijgestaan door mr. Karacelik, voornoemd, en vergezeld door de heer [geïntimeerde] sr.

De voorzitter maakt melding van de ontvangst van de volgende stukken:

- de producties 3 t/m 6 (in hoger beroep) zijdens [appellant].

De stukken zijn partijen bekend en maken thans deel uit van het procesdossier.

(..)

Nadat de zaak is besproken vraagt de voorzitter of partijen vandaag nog een mondelinge uitspraak willen hebben. In dat geval moet het hof nog wel eerst kort overleggen of dat gaat lukken. Partijen geven aan dat zij wel heden een mondelinge uitspraak willen. Het hof schorst vervolgens de zitting voor een kort overleg. Na hervatting van de zitting deelt het hof mee dat het heden, na verder beraad, arrest zal wijzen in dit hoger beroep tegen het kort gedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 26 januari 2018 (hierna: het bestreden vonnis).

Het hof schorst hierop de zitting opnieuw voor intern overleg. Na hervatting spreekt het hof arrest uit als volgt.

De door de kortgedingrechter in het bestreden vonnis genoemde feiten zijn niet in geschil. Met inachtneming daarvan, en van hetgeen verder aannemelijk is geworden, gaat het in deze zaak om het volgende.

Op enig moment hebben [appellant] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Wolphaertsbocht 89 te [plaatsnaam] (hierna ook: het gehuurde).

In het huurcontract tussen [appellant] en [geïntimeerde] van 30-11-2016 is een huurprijs van € 1.000,-- per maand vastgelegd die vóór of op de eerste dag van de nieuwe maand voldaan moet zijn.

4. Op 22 september 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een brief gestuurd. In die brief staat onder meer dat vanaf oktober 2017 de huurprijs van € 1.000,-- per maand ingaat, zoals vermeld in het huurcontract.

5. Op 22 januari 2018 heeft [appellant] het gehuurde verkocht aan de heren [X] en [Y] (hierna: [X] en [Y]).

Vordering in eerste aanleg, stellingen partijen en de beslissing van de kantonrechter

6. [appellant] vorderde in eerste aanleg – na wijziging van eis – uitvoerbaar bij voorraad, (samengevat) [geïntimeerde] te veroordelen:

- om het gehuurde te ontruimen;

- tot betaling aan [appellant] een bedrag van € 3.800,-- aan achterstallige huur, ten titel van voorschot, te vermeerderen met de handelsrente althans de wettelijke rente;

- tot betaling van toekomstige huurtermijnen van € 1.000,-- per maand indien en voor zover de huurovereenkomst tussen partijen voortduurt hetzij het gehuurde nog niet ontruimd zal zijn;

- in de kosten van deze procedure.

7. Aan zijn vorderingen heeft [appellant], voor zover in dit hoger beroep nog van belang – de opzegging speelt thans niet meer; wel nog de grondslag ontbinding – het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] bij vooruitbetaling een huurprijs van € 1.000,-- per maand verschuldigd. Op het moment van de mondelinge behandeling in eerste aanleg bedroeg de huurachterstand
€ 3.800,--. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft spoedeisend belang bij zijn vorderingen, omdat de huurpenningen onderdeel uitmaken van zijn oudedagvoorziening.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

8. De kantonrechter heeft geoordeeld dat voldoende is gebleken dat [appellant] een spoedeisend belang had bij de door hem gevorderde voorzieningen, omdat hij de huuropbrengsten gebruikte ten behoeve van zijn oudedagsvoorziening en aldus nodig had om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. De gevorderde betaling van achterstallige huur ten titel van voorschot is vervolgens toegewezen tot een bedrag van € 1.800,--, omdat de huur over de maand januari 2018 niet was betaald
(€ 1.000,--) en aannemelijk was geworden dat de huur over de maanden juni t/m september 2017 € 1.000,-- per maand bedroeg, terwijl [geïntimeerde] telkens maar € 800,-- per maand had betaald. Daarom moest [geïntimeerde] nog € 800,-- (4x € 200,--) huur over deze maanden betalen. De gevorderde ontruiming is afgewezen, omdat de door de kantonrechter genoemde huurachterstand volgens hem geen ontruiming rechtvaardigde.

De grieven van partijen

9. [appellant] vordert in het principaal appel vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

10. De grieven van [appellant] laten zich als volgt samenvatten.
Grieven I en IIzijn gericht tegen de toegewezen huurachterstand. Volgens [appellant] had ook nog een bedrag van € 2000,--, te weten de huur over de maanden oktober en november 2017, toegewezen moeten worden.
Grief IIIkomt op tegen het oordeel dat de huurachterstand geen ontruiming rechtvaardigt. Met
grief IVwenst [appellant] de grondslag van zijn vordering tot ontruiming uit te breiden in die zin dat hij zich nu beroept op ontbinding.

11. [geïntimeerde] vordert in incidenteel appel vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarin de vorderingen van [appellant] zijn toegewezen met veroordeling van laatstgenoemde in de proceskosten in zowel het principaal als het incidenteel appel.

12. De grieven van [geïntimeerde] laten zich als volgt samenvatten.
Grief 1is gericht tegen het oordeel dat [appellant] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.
Grief 2komt op tegen het oordeel dat de huur over de maanden juni t/m september 2017
€ 1.000,-- per maand bedroeg.

De beoordeling van de grieven

13. Het hof zal zowel de grieven in het principaal appel als in het incidenteel appel hierna gezamenlijk behandelen. Mr. Visser heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat de nieuwe eigenaren de vorderingen ter zake van de huurpenningen aan [appellant] hebben gecedeerd en dat zij [appellant] een last hebben gegeven om de ontruiming in kort geding te vorderen.

14. Het hof overweegt als volgt. In het midden kan blijven of [appellant] in eerste aanleg een spoedeisend belang had bij zijn vorderingen, want tussen partijen staat nu vast dat [geïntimeerde] € 1.000,-- aan achterstallige huur over de maand januari 2018 nog moest betalen en dat hij dat inmiddels heeft betaald, terwijl ook de huur over oktober en november 2017 is betaald. [geïntimeerde] betwist nog wel dat hij de toegewezen € 800,-- aan achterstallige huur over de maanden juni tot en met september 2017 verschuldigd is, op de grond dat voor die maanden € 200,-- korting was afgesproken. Hij wijst daartoe in hoger beroep op de brief van [appellant] van 22 september 2017 waarin staat dat de € 1.000,-- huur per maand per oktober ingaat. Ook [appellant] erkent in hoger beroep dat [geïntimeerde] dit bedrag niet hoefde te betalen (memorie van antwoord in het incident, nr. 9). De verschuldigdheid van deze € 800,-- is daarom onvoldoende aannemelijk om in kort geding te worden toegewezen. Het hof zal het bestreden vonnis dan ook op dit punt vernietigen, en niet de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van (slechts) € 1.000,-- (wegens huur over januari 2018). En het hof zal de proceskosten in eerste aanleg compenseren; beide partijen gelden immers als deels in het ongelijk gesteld.

15. Op dit moment is alle achterstallige huur voldaan. Toewijsbaarheid van een vordering tot ontruiming (een ordemaatregel met onomkeerbare gevolgen voor de huurder) vergt een belangenafweging. Deze vordering kan alleen worden toegewezen indien de kortgedingrechter, thans het hof, van oordeel is dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij het oordeel daarover in de bodemprocedure afwacht en ook dat de vordering tot ontruiming in de bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij door een ontruiming diep zal worden geschaad in zijn bedrijfsbelang. Over de belangen van de huidige eigenaars [X] en [Y] is niets bekend, terwijl de belangen van [appellant] niet langer meewegen nu hij als gevolg van de verkoop niet meer de materiële procespartij is in deze procedure – nog los van de vraag of hij nog voldoende dringende financiële belangen heeft op dit moment. Volgens het hof is overigens ook niet duidelijk dat een beroep op ontbinding vanwege de wanprestatie, (meestal slechts geringe) te late huurbetalingen, door de bodemrechter zal worden gehonoreerd. Bij die stand van zaken oordeelt het hof dat [appellant] thans geen spoedeisend belang heeft bij zijn vordering tot ontruiming.

15. Nu [appellant] in hoger beroep geen gelijk krijgt, zal hij de proceskosten van het hoger beroep moeten betalen. Omdat het principale en het incidentele hoger beroep nauw samenhangen ziet het hof aanleiding om bij de toekenning van het salaris (voor de beide beroepen tezamen) te volstaan met drie punten van tarief II (het maximale aantal punten per zaak).
Beslissing

het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis uitsluitend voor zover [geïntimeerde] daarin is veroordeeld (i) tot de betaling van € 800,-- aan achterstallige huur over de maanden juni, juli, augustus en september 2017 met rente en (ii) tot betaling van de proceskosten;
en ter zake van het vernietigde deel opnieuw rechtdoende:

- compenseert de proceskosten in eerste aanleg;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden in het principaal appel begroot op € 318,-- aan griffierecht en € 2.148,-- aan salaris van de advocaat en in het incidenteel appel begroot op € 1.074,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na vandaag moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf over veertien dagen tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en M.Y. Bonneur. Het is heden (30 augustus 2019) uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van beide partijen en van de griffier.

WAARVAN PROCES-VERBAAL