ECLI:NL:GHDHA:2019:2647 - Gerechtshof Den Haag - Aansprakelijkheid Vereniging van Eigenaars voor lekkages ...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.233.938/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/449207 / HA ZA 13-935

arrest van 15 oktober 2019

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. Y.E.J. Geradts te Amsterdam,

tegen

Vereniging van Eigenaars [adres 1],

gevestigd te Leiden,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de VvE ,

advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag.

De procedure in hoger beroep

1. Bij dagvaarding van 22 november 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnissen van 20 augustus 2014, 21 januari 2015, 20 april 2016 en 23 augustus 2017. Bij arrest van 24 april 2018 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 20 juni 2018. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Daarna heeft [appellant] nog een akte overlegging aanvullende producties genomen. Bij memorie van antwoord met producties heeft de VvE de grieven bestreden. [appellant] heeft bij akte gereageerd op de memorie van antwoord, waarna de VvE een antwoordakte heeft genomen. Vervolgens hebben partijen op 4 juli 2019 de zaak door hun advocaten laten bepleiten, waarbij mr. Geradts gebruik heeft gemaakt van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft op de pleidooizitting nog enkele aanvullende producties overgelegd en zijn eis gewijzigd, bij akte die op voorhand aan het hof en partijen is gezonden. Ten slotte is arrest gevraagd.

De feiten

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

a. [appellant] is eigenaar van de appartementsrechten [adres 2], die deel uitmaken van hetzelfde pand (hierna te noemen: het pand van [appellant]). De appartementseigenaren van het aangrenzende pand aan de [adres 3] (hierna te noemen: het buurpand) verenigd in de VvE zijn de heer [eigenaar 1] (hierna te noemen: [eigenaar 1]) en mevrouw [eigenaar 2] (hierna te noemen: [eigenaar 2]).

De daken van het pand van [appellant] en het buurpand waterden af op dezelfde dakgoot, die is aangebracht door de vroegere eigenaar van het pand van [appellant], een vennootschap onder firma waarvan (onder meer) [appellant] vennoot was.

Er zijn meerdere lekkages geweest in het pand van [appellant].

Bij brieven van 23 maart 2007 aan [eigenaar 1] en [eigenaar 2] en de VvE heeft [appellant] gewezen op de gebreken aan de daken en de dakgoot, en verzocht mee te werken aan reparatie van de dakgoot voor gezamenlijke rekening en de gebreken aan het dak van het buurpand op eigen kosten te laten repareren.

In juni 2007 heeft Burgy Bouwbedrijf B.V. (hierna te noemen: Burgy) het dak van het pand van [appellant] en de hemelwaterafvoer daarvan gerepareerd en waterdicht opgeleverd. De lekkages waren daarmee niet verholpen.

Daarna heeft [appellant] meerdere keren met de toenmalige beheerder van de VvE telefonisch overleg gehad over de dakgootproblemen, de lekkages en de ontstane waterschade. Dit heeft niet tot oplossingen geleid.

[appellant] heeft de VvE bij brief van 7 augustus 2007 gesommeerd vóór 1 oktober 2007 een eigen dakgoot aan te leggen en de afwatering op de bestaande dakgoot te beëindigen. De VvE heeft niet op deze sommatie gereageerd.

In 2009 heeft [appellant] met Stichting Ecliptica (hierna te noemen: Ecliptica) een huurovereenkomst gesloten, waarbij Ecliptica het pand van [appellant] geheel of gedeeltelijk heeft gehuurd voor de tentoonstelling van kunstwerken met ingang van 1 augustus 2009. De looptijd van de huurovereenkomst is vijf jaar, met een stilzwijgende verlenging van nog eens vijf jaar. De aanvangshuurprijs genoemd in de huurovereenkomst bedraagt € 40.666,22 per jaar. Per 1 april 2011 is de kunststichting “heden” (hierna te noemen: “heden” en samen met Ecliptica, “de kunststichtingen”) in de plaats getreden van Ecliptica. [appellant] is (mede) bestuurder (geweest) van de kunststichtingen.

i. Bij brief van 11 augustus 2012 heeft [appellant] de VvE onder verwijzing naar een inspectierapport van Monumentenwacht van 20 juni 2012 gesommeerd vóór 1 september 2012 een eigen dakgoot aan te leggen en de afwatering op de bestaande dakgoot te beëindigen. In deze brief heeft [appellant] de VvE aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van lekkages, bestaande uit (i) de kosten van reparatie van stuc- en schilderwerk op de begane grond en de eerste etage, (ii) de kosten van reparatie van een parketvloer op de eerste etage, en (iii) de kosten van het gedeeltelijk onbruikbaar zijn van de begane grond en de eerste etage, in de vorm van een redelijk en billijk deel van de huurprijs.

Op 17 september 2012 heeft de VvE een contra-expertise aan het buurpand laten verrichten door Conserf Monumentenzorg (hierna te noemen: Conserf). De VvE heeft vervolgens Burgy benaderd met het verzoek een offerte uit te brengen voor het uitvoeren van de door Conserf geadviseerde herstelwerkzaamheden aan het buurpand.

Burgy heeft op 23 oktober 2012 een offerte uitgebracht. De leden van de VvE hebben ingestemd met de uitvoering van de door Burgy geoffreerde werkzaamheden. Een daartoe strekkende opdracht van de VvE aan Burgy is echter uitgebleven, omdat tussen partijen discussie is ontstaan over de vraag op welke wijze aan de herstelwerkzaamheden uitvoering gegeven diende te worden; door middel van verwijdering van de bestaande dakgoot en het plaatsen van één dakgoot op de gemeenschappelijke muur (hierna te noemen: gootoptie 1), zoals door de VvE voorgestaan, of door middel van het plaatsen van een eigen dakgoot voor het buurpand met behoud van de bestaande dakgoot (hierna te noemen: gootoptie 2), zoals door [appellant] voorgestaan.

Tijdens een comparitie van partijen op 21 februari 2013 ten overstaan van de kantonrechter hebben partijen gedeeltelijk overeenstemming bereikt over de aanpak van de reparatie van de dakgoot. De bereikte overeenstemming hield het volgende in:

“
Gedaagde partij (de VvE, toevoeging hof) zal Burgy benaderen in het kader van de offerte van 23 oktober 2012. Als uitgangspunt voor de reparatie van de goot geldt tussen partijen het volgende.

De dakgoot moet worden geplaatst op de gemeenschappelijke muur.

De aannemer zal bekijken of de huidige dakgoot deels of geheel op de gemeenschappelijke muur ligt. Als dit het geval is, wordt de bestaande dakgoot verwijderd en vervangen door een dakgoot uitsluitend op de gemeenschappelijke muur.

Als de bestaande dakgoot gesitueerd is naast de gemeenschappelijke muur op het terrein van [appellant], wordt deze dakgoot gehandhaafd en wordt een separate dakgoot aangelegd op de gemeenschappelijke muur, mits dit technisch mogelijk en verantwoord is.

Als de aannemer van oordeel is dat handhaving van de bestaande dakgoot naast de nieuwe dakgoot technisch niet verantwoord is, zal alsnog een gemeenschappelijke dakgoot worden aangebracht op de gemeenschappelijke muur en waar nodig, iets op het terrein van [appellant] in verband met de afwatering van zijn dak.

(…)”

De VvE heeft aan deze gedeeltelijke overeenstemming geen uitvoering gegeven.

Burgy heeft op 3 juni 2013 een offerte uitgebracht aan de VvE voor de herstelwerkzaamheden met betrekking tot gootoptie 2.

Op 20 december 2016 heeft de VvE een voorlopige voorziening getroffen (het aanbrengen van een plastic zeil onder de dakpannen van het buurpand). In december 2017 heeft de VvE een eigen dakgoot op het buurpand laten aanbrengen. Daarna hebben zich geen lekkages meer voorgedaan.

Het geschil

3. [appellant] en de Vereniging van Eigenaars [adres 2] hebben de VvE in eerste aanleg op 28 augustus 2012 gedagvaard voor de kantonrechter te Leiden en, zakelijk weergegeven, gevorderd (i) de VvE op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen een eigen dakgoot aan te leggen op het buurpand en de afwatering van het dak van het buurpand op de bestaande dakgoot te beëindigen, (ii) voor recht te verklaren dat de VvE aansprakelijk is voor de schade ontstaan als gevolg van de ondeugdelijke dakconstructie en hemelwaterafvoer van het buurpand, en de VvE te veroordelen tot betaling van een voorschot op deze schadevergoeding van € 25.000,-, en (iii) de VvE in de proceskosten te veroordelen.

4. De kantonrechter heeft de zaak bij vonnis van 14 augustus 2013 vanwege de hoogte van de vorderingen verwezen naar de rechtbank Den Haag. Bij de rechtbank heeft zich geen advocaat gesteld voor de Vereniging van Eigenaars [adres 2]. Bij vonnis van 20 augustus 2014 heeft de rechtbank overwogen dat de lekkages en de waterschade in het pand van [appellant] het gevolg waren van gebreken aan het dak van het buurpand en/of het hemelwaterafvoersysteem daarvan, en dat de VvE gehouden was de gebreken te herstellen en in beginsel aansprakelijk was voor de als gevolg van deze gebreken door [appellant] geleden schade. Verder heeft de rechtbank overwogen dat zij zich wenste te laten voorlichten door een deskundige, en een aantal vragen geformuleerd die zij aan de deskundige wilde voorleggen, waarover partijen zich konden uitlaten. Bij vonnis van 21 januari 2015 heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen met betrekking tot de in dat vonnis opgenomen vragen.

5. De door de rechtbank benoemde deskundige (hierna te noemen: de deskundige) heeft in een deskundigenbericht van 28 oktober 2015 de door de rechtbank gestelde vragen beantwoord. De deskundige heeft onder meer geconcludeerd dat de lekkages met name waren veroorzaakt door de gebreken aan het dak van het buurpand en de slechte aansluiting van dat dak op de bestaande dakgoot. In antwoord op de vraag of in het pand van [appellant] sporen van lekkage aanwezig zijn, heeft de deskundige het volgende opgemerkt:

“
Door ondergetekende zijn in het pand van [appellant] een aantal duidelijke sporen van lekkage aangetroffen op de eerste verdieping van het pand.

Het betreft met name lekkagesporen in de vorm van schade aan stucwerk en schilderwerk in de woningscheidende wand aan de rechterzijde, ter plaatse van de trapopgang naar de tweede verdieping (…), links van de trap in de aansluiting van het plafond (…) en rechts naast de afzuigkap in de keuken (…).

De heer [appellant] heeft ter plaatse meer schades aangewezen, deze sporen zijn volgens ondergetekende echter niet het gevolg van de lekkages vanuit de dakconstructie.”

In antwoord op de vraag naar de aard en omvang van de schade veroorzaakt door de lekkages heeft de deskundige onder meer het volgende gesteld:

“
De schade die is veroorzaakt door de lekkages betreft met name de beschadigingen van het stucwerk en het schilderwerk in de woningscheidende wand van de begane grond en de eerste verdieping van het pand van [appellant]. De andere aangetroffen schade, zoals de schade in de houten vloer ter hoogte van de deur in de achtergevel op de eerste verdieping en de schade in de vloerbalken van de eerste verdieping (zichtbaar in de ruimte op de begane grond), is naar de mening van ondergetekende niet veroorzaakt door de omschreven lekkages ter plaatse van de woningscheidende wand.

De kosten voor het herstellen van de schade aan het stucwerk en het schilderwerk in de woning van [appellant], na het herstel van het dak van VvE en een eventuele aanpassing van de goot, bedragen circa € 5.000,- (excl. B.T.W.).”

6. Bij vonnis van 20 april 2016 heeft de rechtbank overwogen dat gootoptie 2 de beste optie was en dat zij de VvE zou veroordelen gootoptie 2 uit te voeren. Met betrekking tot de door [appellant] gevorderde gederfde huurinkomsten heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] zijn vordering onvoldoende had onderbouwd. Verder heeft de rechtbank een comparitie van partijen ter plaatse in het bijzijn van de deskundige gelast om vast te stellen in hoeverre de lekkages en de daardoor veroorzaakte materiële schade mede waren toe te rekenen aan omstandigheden die voor rekening van [appellant] dienden te komen.

7. In het proces-verbaal van deze comparitie, die heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2016 zonder dat de deskundige daarbij aanwezig was, is vastgelegd dat partijen hebben afgesproken gootoptie 2 uit te voeren overeenkomstig het vonnis van 20 april 2016. Daarmee hoefde niet meer te worden beslist op de vordering van [appellant] tot herstel van de gebreken aan het dak van het buurpand en/of het hemelwaterafvoersysteem. Verder zijn in het proces-verbaal van de comparitie enkele nadere vragen aan de deskundige opgenomen, die de deskundige heeft beantwoord bij brief van 4 november 2016. Daarin heeft de deskundige onder meer het volgende gesteld met betrekking tot de lekkagesporen op de muur van de eerste verdieping van het pand van [appellant]:

“
In de vraagbeantwoording zoals weergegeven in het deskundigenbericht d.d. 28 oktober 2015, hebben wij gesteld dat de lekkages in zeer kleine mate worden veroorzaakt door een aantal kleinere gebreken aan de goot en het dak van [appellant]. Een percentage aangeven is zeer arbitrair. Ondergetekende heeft geen objectieve maatstaven om een percentage te noemen. Men zou kunnen stellen dat een verhouding van 5 - tot 95% redelijk is edoch is deze verdeling zeer subjectief.”

Met betrekking tot de schade aan de vloer op de eerste verdieping en de draagbalken op de begane grond heeft de deskundige in de brief van 4 november 2016 onder meer het volgende gesteld:

“
De houten vloer is vervormd ver van de betreffende woningscheidende muur vandaan, namelijk bij de achterdeur. Mogelijk dat inwatering vanuit de deur de houten delen heeft doen zwellen. De afstand tot de scheidingsmuur was zodanig ver dat dit geen schadepost kon betreffen in onderhavige discussie. Nader onderzoek naar de daadwerkelijke oorzaak heeft dan ook niet plaatsgevonden.

De draagbalk, moerbalk, is eveneens beschadigd op enige afstand, circa 1,5 meter van de woningscheidende wand. De balkkop zelf, opgelegd in de woningscheidende wand is niet aangetast, hetgeen dus doet stellen dat er een andere lekkage-oorzaak aan de schade van de moerbalk moet liggen. Mogelijk dat de erboven gesitueerde keuken heeft gelekt of iets dergelijks. De afstand tot de scheidingsmuur was zodanig ver dat dit geen schadepost kon betreffen in onderhavige discussie. Nader onderzoek naar de daadwerkelijke oorzaak heeft dan ook niet plaatsgevonden.”

8. In het eindvonnis van 23 augustus 2017 heeft de rechtbank de Vereniging van Eigenaars [adres 2] van instantie ontslagen. Verder heeft de rechtbank de VvE veroordeeld tot betaling van € 4.750,- aan [appellant] als vergoeding voor de kosten van het stuc- en schilderwerk ter herstel van de lekkagesporen op de eerste verdieping van het pand van [appellant]. Dit bedrag bestaat uit de door de deskundige geraamde kosten van van € 5.000,- (zie hiervoor, onder 5.), waarop de rechtbank een korting van 5% heeft toegepast naar aanleiding van de antwoorden van de deskundige op de nadere vragen. De rechtbank heeft de deskundige gevolgd in zijn oordeel dat schade aan de houten vloer en de vloerbalken niet door de lekkages was veroorzaakt. Omdat partijen over en weer in het ongelijk waren gesteld, heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd, inclusief de kosten van de deskundige, en bepaald dat [appellant] het eerder in debet gestelde bedrag van € 555,- aan de griffier van de rechtbank diende te betalen als bijdrage in deze kosten.

9. In hoger beroep vordert [appellant] de VvE bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van (i) gederfde huurinkomsten van € 587.328,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 augustus 2018, (ii) een bedrag van € 11.500,- voor schade als gevolg van het kromtrekken van houten vloeren, (iii) een bedrag van € 11.600,- voor de kosten van vervanging van aangetaste vloerbalken, (iv) een bedrag van € 5.300,- voor stucwerk alsmede (v) de proceskosten in beide instanties.

10. De grieven van [appellant] laten zich als volgt samenvatten.
Grief Iis gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde schadevergoeding wegens huurderving. [appellant] bestrijdt dat de vordering ter zake van huurderving in de periode van augustus 2007 tot 13 april 2008 is verjaard. Volgens [appellant] is de verjaring gestuit door zijn aanmaning van 7 augustus 2007. [appellant] komt verder op tegen het oordeel van de rechtbank dat onvoldoende is onderbouwd dat de kunststichtingen vanwege de lekkages geen huur hebben betaald. De gederfde huur bedraagt volgens [appellant] € 587.328,-, berekend op basis van de met Ecliptica overeengekomen huur over de periode van 1 augustus 2007 tot en met 31 juli 2018, geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex en vermeerderd met wettelijke rente.
Grief IIvan [appellant] is gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde schadevergoeding voor het herstel van de houten vloer en de vloerbalken, en de hoogte van de schadevergoeding toegekend voor het stuc- en schilderwerk. [appellant] bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat niet vast is komen te staan dat de schade aan de houten vloer en de vloerbalken veroorzaakt is door de lekkages. Verder stelt [appellant] dat ten minste twee keer stuc- en schilderwerk voor een bedrag van € 5.000,- nodig was, en komt hij op tegen de door de rechtbank toegepaste korting van 5% op de kosten van het stuc- en schilderwerk. Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten aanzien van deze schadeposten ten onrechte het oordeel van de deskundige gevolgd. Hij verzoekt het hof zo nodig een nieuwe deskundige te benoemen.
Grief IIIis gericht tegen de kostenveroordeling.

11. De VvE voert verweer, dat hierna zal worden besproken voor zover het relevant is voor de beoordeling.

Beoordeling van het hoger beroep

12. Het hof neemt tot uitgangspunt dat als gevolg van gebreken aan het dak van het buurpand en/of het hemelwaterafvoersysteem daarvan lekkages in het pand van [appellant] zijn ontstaan, en dat de VvE in beginsel aansprakelijk is voor schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van deze lekkages. Dit is vastgesteld door de rechtbank in rov. 4.2 van het tussenvonnis van 20 augustus 2014. Op grond van dit oordeel heeft de rechtbank in het eindvonnis van 23 augustus 2017 de VvE veroordeeld tot vergoeding van de schade waarvan de rechtbank heeft vastgesteld dat zij in causaal verband staat met de lekkages (de schade aan het stuc- en schilderwerk). Tegen deze veroordeling heeft de VvE geen incidenteel appel ingesteld, en het oordeel van de rechtbank dat de VvE in beginsel aansprakelijk is voor de schade geleden door [appellant] als gevolg van de lekkages heeft de VvE niet inhoudelijk bestreden, noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep. In de memorie van antwoord verwijst de VvE in dit verband naar de akte van 1 oktober 2014, maar in deze akte heeft de VvE uitsluitend het causale verband tussen de lekkages en de gestelde schade bestreden; niet het uitgangspunt dat zij voor schade veroorzaakt door de lekkages aansprakelijk is.

13. Het hof zal zich dus beperken tot de door de grieven van [appellant] aan de orde gestelde vraag wat de schade is die [appellant] als gevolg van de lekkages heeft geleden. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de schade en het causale verband tussen de schade en de lekkages rusten in beginsel op [appellant]. Het hof zal eerst de huurderving bespreken. Daarbij zal het hof een onderscheid maken tussen de periode van 1 augustus 2007 tot 1 augustus 2009 (het aanvangstijdstip van de huurovereenkomst met Ecliptica) en de periode van 1 augustus 2009 tot 1 augustus 2018.

Huurderving

14. Wat betreft de periode van 1 augustus 2007 tot 1 augustus 2009 stelt [appellant] dat zijn pand vanwege de lekkages onverhuurbaar was, onder verwijzing naar e-mail correspondentie met Proper Makelaardij (productie 24 bij akte van 27 september 2016 in eerste aanleg). Uit die correspondentie blijkt niet dat het pand van [appellant] onverhuurbaar was. In de e-mail van 20 juni 2007 maakt [appellant] melding van aarzelingen van Proper Makelaardij ten aanzien van het verlenen van bemiddeling bij de verkoop of verhuur van het pand van [appellant], vanwege achterstallig onderhoud dat noodzakelijk is geworden als gevolg van lekkages. In de e-mail van 30 augustus 2007 geeft [appellant] echter opdracht aan Proper Makelaardij tot verhuur van zijn pand. Gesteld noch gebleken is dat Proper Makelaardij die opdracht niet heeft aangenomen. Verder stelt [appellant] dat er na 7 augustus 2007 een “
droge periode” is aangebroken (antwoordakte in hoger beroep, p. 4) en dat er in de jaren 2008 en 2009 minder lekkages zijn geweest, waardoor hij dacht dat het dak van het buurpand gerepareerd was en hij zijn pand te huur heeft aangeboden (memorie van grieven, 2.12). Uit een en ander leidt het hof af dat het pand van [appellant] in de periode van 1 augustus 2007 tot 1 augustus 2009 wel verhuurbaar was, maar [appellant] geen huurder heeft kunnen vinden. In ieder geval heeft [appellant] zijn stelling dat het pand in deze periode onverhuurbaar was vanwege de lekkages, niet voldoende onderbouwd.

15. Met ingang van 1 augustus 2009 heeft [appellant] zijn pand geheel of gedeeltelijk verhuurd aan Ecliptica, wier plaats per 1 april 2011 is ingenomen door “heden”. De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar, die stilzwijgend met vijf jaar wordt verlengd. [appellant] heeft niet gesteld dat “heden” de huurovereenkomst heeft opgezegd, zodat het hof ervan uitgaat dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen tot 1 augustus 2019.

16. Volgens [appellant] heeft hij voor de periode van 1 augustus 2009 tot en met 31 maart 2011 de huur kwijtgescholden, onder andere vanwege de lekkages (memorie van grieven, 2.14). Van deze kwijtschelding heeft [appellant] echter geen bewijsstuk overgelegd. De stelling van [appellant] dat “heden” het pand van [appellant] na een lekkage op 10 mei 2011 heeft moeten ontruimen (memorie van grieven, 2.16) is in strijd met door [appellant] overgelegde passages uit een deskundigenbericht met betrekking tot de tussen [appellant] en Ecliptica gesloten huurovereenkomst uit een andere zaak (productie 29 bij akte van 27 september 2016 in eerste aanleg). Volgens deze passages heeft de deskundige tijdens een visuele inventarisatie van onder meer het pand van [appellant] op 5 januari 2012 vastgesteld dat de benedenetage van het pand was ingericht als expositieruimte en opslagruimte en dat op de eerste etage circa 150 kunstwerken waren opgeslagen. Dat wijst erop dat het pand in 2012 nog bij “heden” in gebruik was.

17. Verder is van belang dat [appellant] tot aan zijn brief van 11 augustus 2012 geen melding heeft gemaakt van schade in de vorm van onverhuurbaarheid van zijn pand. Als de kunststichtingen voordien vanwege lekkages zouden hebben geweigerd huur te betalen, zou mogen worden verwacht dat [appellant] de VvE daarop zou hebben gewezen, en de VvE voor die huurderving aansprakelijk zou hebben gesteld. Ook voor de periode na 11 augustus 2012 heeft [appellant] geen enkel stuk overgelegd waaruit blijkt dat de kunststichtingen hebben geklaagd over de lekkages en vanwege de lekkages hebben geweigerd huur te betalen. De vordering van [appellant] tot vergoeding van de volledige met de kunststichtingen overeengekomen huur valt ook niet te rijmen met het feit dat [appellant] in de brief van 11 augustus 2012 aanspraak maakt op een “
redelijk en billijk deel huurprijs” vanwege het “
gedeeltelijk onbruikbaar zijn begane grond en 1e etage”.

18. De door [appellant] overgelegde foto’s kunnen evenmin dienen als bewijs van de onverhuurbaarheid van het pand van [appellant]. Op deze foto’s zijn wel (sporen van) lekkages te zien, maar het hof kan uit deze foto’s niet afleiden dat het pand van [appellant] ten gevolge van deze lekkages volledig onverhuurbaar is geweest.

19. Bij akte van 16 oktober 2018 heeft [appellant] schriftelijke verklaringen overgelegd van mevrouw [getuige 1] (hierna te noemen: [getuige 1]) en de heer [getuige 2] (hierna te noemen: [getuige 2]) die volgens hun verklaringen in april en mei 2017 ([getuige 1]) en mei 2018 ([getuige 2]) bezoeken hebben gebracht aan het pand van [appellant]. Beiden verklaren dat zij sporen van lekkages hebben waargenomen op de scheidingsmuur met het buurpand en in de vloerbalken. Volgens beiden hebben de balken waarop de vloer van de eerste verdieping rust, ernstige schade opgelopen. [getuige 1] verklaart te hebben gezien dat één balk ongeveer twee meter van de muur was gebroken en met een bouwstempel was gestut, en dat de balk daarnaast was doorgebogen en eveneens met een bouwstempel was gestut. Zowel [getuige 1] als [getuige 2] verklaren dat de parketvloer op de eerste verdieping ernstig en (mogelijk) onherstelbaar was beschadigd. [getuige 2] verklaart dat hem bij binnenkomst direct de geur van vochtigheid opviel die nog in het pand hing en dat het onnatuurlijk vochtig was in het pand. Beiden concluderen dat het pand onbruikbaar was als woon- of bedrijfsruimte.

20. Deze verklaringen zijn niet te rijmen met het deskundigenbericht van 28 oktober 2015 en het proces-verbaal van de descente op 12 oktober 2016. In het deskundigenbericht wordt melding gemaakt van een “
aantal duidelijke sporen van lekkage aangetroffen op de eerste verdieping van het pand”. De overige door [appellant] aangewezen schades zijn volgens de deskundige niet het gevolg van de lekkages. Zoals het hof hierna zal toelichten (zie onder 22. en verder), volgt het hof in dit opzicht het oordeel van de deskundige. Verder wordt in het deskundigenbericht niets gezegd over een geur van vochtigheid of onnatuurlijke vochtigheid in het pand van [appellant]. In het proces-verbaal van de descente zijn daarvoor evenmin aanwijzingen te vinden. Het valt niet in te zien dat het pand van [appellant] enkel vanwege de sporen van lekkage op de eerste verdieping onverhuurbaar was. Ook met deze verklaringen heeft [appellant] dus niet het bewijs geleverd dat hij zijn pand als gevolg van de lekkages niet heeft kunnen verhuren.

21. De slotsom is dat [appellant] zijn vordering wegens huurderving tegenover de gemotiveerde betwisting door de VvE onvoldoende heeft onderbouwd. Bij gebreke van een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod ziet het hof geen aanleiding om [appellant] toe te laten om alsnog bewijs van de gestelde huurderving te leveren. Grief I van [appellant] faalt reeds op grond van het voorgaande, zodat de vraag in hoeverre de vordering van [appellant] is verjaard, onbesproken kan blijven.

Schade aan de houten vloer en vloerbalken

22. Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de schade aan de aan de houten vloer en de vloerbalken en de kosten van het stuc- en schilderwerk. Het hof zal eerst de schade aan de houten vloer en de vloerbalken bespreken.

23. Met betrekking tot deze schade heeft de rechtbank het oordeel van de deskundige gevolgd. Naar het oordeel van de deskundige kan de schade aan de houten vloer en de draagbalk niet zijn veroorzaakt door de lekkages, omdat de plaats waar deze schade zich heeft geopenbaard op een te grote afstand van de scheidingsmuur met het buurpand is gelegen. Wat betreft de schade aan de draagbalk heeft de deskundige daarbij eveneens in aanmerking genomen dat de kop van deze balk, die in de scheidingsmuur ligt, niet is aangetast.

24. [appellant] bestrijdt het oordeel van de deskundige in de memorie van grieven met een verwijzing naar de reacties op het deskundigenrapport van Monumentenwacht van 12 oktober 2015 en van het Bouwcentrum van 22 september 2015. Monumentenwacht stelt in zijn reactie dat de schade aan de houten vloer en de balken het gevolg kan zijn van blootstelling aan een hoge relatieve luchtvochtigheid in de betreffende ruimte door lekkage elders in de ruimte, en de schade zich dus niet noodzakelijkerwijs dicht bij de lekkage hoeft te openbaren. Het Bouwcentrum gaat in zijn reactie niet in op dit onderdeel van het deskundigenbericht. Verder verwijst [appellant] naar de opmerkingen van de vertegenwoordigers van Monumentenwacht en het Bouwcentrum bij gelegenheid van de comparitie op 12 oktober 2016. Volgens het proces-verbaal van deze comparitie heeft de heer Dieleman van Monumentenwacht verklaard dat het kan zijn dat de zwam in de vloerbalken weer tot leven is gekomen door de lekkages. De heer Brummel van het Bouwcentrum heeft volgens het proces-verbaal verklaard dat de schade aan de vloerbalken het gevolg moet zijn van een aantasting die er een lange tijd is geweest en opnieuw is geactiveerd. Hij schrijft deze schade voor 30% toe aan de lekkages en voor de rest aan oorzaken uit het verleden. Over de schade aan de houten vloer hebben de vertegenwoordigers van Monumentenwacht en het Bouwcentrum zich blijkens het proces-verbaal tijdens de comparitie niet uitgelaten. Na de memorie van grieven heeft [appellant] nog twee aanvullende rapporten van het Bouwcentrum overgelegd, van 28 augustus en 11 september 2018. In beide rapporten wordt opgemerkt dat over de gehele lengte van de vloerbalken vochtkringen aanwezig zijn, en dat de lekkages een deel van de vochtkringen kunnen verklaren, aan de zijde van de scheidingsmuur met het buurpand.

25. Het hof ziet hierin geen aanleiding om van de conclusie van de deskundige dat de schade aan de vloerbalken en de houten vloer niet door de lekkages kan zijn veroorzaakt, af te wijken. Daarvoor wordt de conclusie van de deskundige in de reacties van Monumentenwacht en het Bouwcentrum onvoldoende weerlegd. Monumentenwacht en het Bouwcentrum stellen niet dat de schade aan de houten vloer en de vloerbalken door de lekkages is veroorzaakt. Zij noemen relatieve luchtvochtigheid veroorzaakt door de lekkages slechts als mogelijke oorzaak. Wat betreft de houten vloer geeft Monumentenwacht geen verklaring voor het feit dat de houten vloer alleen op ruime afstand van de scheidingsmuur is kromgetrokken. Als relatieve luchtvochtigheid de oorzaak zou zijn geweest van het kromtrekken van de houten vloer, zou mogen worden verwacht dat de vloer op meer plaatsen zou zijn kromgetrokken. Het Bouwcentrum zegt niets over de houten vloer. Wat de vloerbalken betreft gaan zowel Monumentenwacht als het Bouwcentrum er vanuit dat de zwam, die volgens [appellant] de schade heeft veroorzaakt, al lange tijd in de vloerbalken aanwezig moet zijn geweest. Volgens beiden kunnen de lekkages de zwam hoogstens weer hebben geactiveerd, en daarmee slechts voor een deel verantwoordelijk zijn voor de schade (volgens het Bouwcentrum voor 30%). Verder geven Monumentenwacht en het Bouwcentrum geen verklaring voor het feit dat de beschadiging zich op 1,5 meter afstand van de scheidingsmuur heeft geopenbaard. Dat lijkt uit te sluiten dat de beschadiging door de lekkages is veroorzaakt. Daarop wijzen ook de aanvullende rapporten van het Bouwcentrum van 28 augustus en 11 september 2018, waarin wordt gesteld dat de lekkages alleen de vochtkringen aan de zijde van de scheidingsmuur met het buurpand kunnen verklaren, en dus niet (de gevolgen van) vochtkringen die zich op 1,5 meter afstand van de scheidingsmuur bevinden.

26. Voor het geval het hof niet het oordeel van Monumentenwacht en het Bouwcentrum ten aanzien van de schade aan de houten vloer en de vloerbalken zou volgen, heeft [appellant] verzocht een nieuwe deskundige te benoemen. Daarvoor ziet het hof geen aanleiding, nu het hof zich kan verenigen met het oordeel van de deskundige in dit opzicht.

27. Grief II faalt dus, voor zover zij is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de schade aan de houten vloer en de vloerbalken niet door de lekkages is veroorzaakt.

Stuc- en schilderwerk

28. Volgens [appellant] is er gestuct en geschilderd na lekkages in 2007 en 2010 en moet er nog een keer gestuct en geschilderd worden. [appellant] legt echter niets over waaruit blijkt dat in 2007 en 2010 stuc- en schilderwerk is uitgevoerd, zodat het hof aan dit bezwaar voorbij zal gaan. Het hof volgt [appellant] wel in zijn bezwaar tegen de door de rechtbank toegepaste korting van 5% op de vergoeding voor stuc- en schilderwerk van € 5.000,- vastgesteld door de deskundige. De deskundige heeft in antwoord op de nadere vragen aangegeven dat de door hem genoemde verhouding van 5:95 voor de toerekening van schade aan oorzaken waarvoor [appellant] verantwoordelijk is, enerzijds, en de lekkages, anderzijds, zeer arbitrair en subjectief is. Daarvan uitgaande ontbreekt een redelijke grond voor een korting op de door de deskundige geraamde kosten van het stuc- en schilderwerk. In zoverre slaagt grief II en zal het hof het eindvonnis van de rechtbank van 23 augustus 2017 vernietigen en de VvE veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 5.000,- in plaats van de door de rechtbank toegekende schadevergoeding van € 4.750,-.

29. Grief III van [appellant] bouwt voort op de eerste twee grieven. Nu het hof het vonnis van de rechtbank grotendeels in stand zal laten, ziet het hof geen aanleiding voor een andere kostenveroordeling in eerste aanleg.

30. Het hof zal het vonnis van de rechtbank dus vernietigen voor zover de rechtbank een schadevergoeding van € 4.750,- heeft toegekend en in plaats daarvan de VvE veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 5.000,-. Voor het overige zal het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Aangezien [appellant] in hoger beroep grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal het hof [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 23 augustus 2017, voor zover de rechtbank de VvE daarbij heeft veroordeeld tot betaling aan [appellant] van € 4.750,-;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt de VvE tot betaling aan [appellant] van € 5.000,-

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Den Haag van 20 augustus 2014, 21 januari 2015, 20 april 2016 en 23 augustus 2017 voor het overige;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 716,- aan griffierecht en € 2.277,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A.A. Muilwijk-Schaaij en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.