Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.245.075/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/538901 / HA ZA 17-1071
arrest van 28 mei 2019
inzake
[appellant 1],
[appellant 2],
[appellant 3],
[appellant 4],
[appellant 5],
[appellant 6],
allen wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna allen tezamen aan te duiden als “de Kopers”, 1. en 2. gezamenlijk als “[appellant 1] c.s.”, 3. en 4. gezamenlijk als “[appellant 3] c.s.” en 5. en 6. gezamenlijk als [appellant 5] c.s.
advocaat: mr. P.J. den Boef te Houten,
tegen
STICHTING WOONBRON ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 21 augustus 2018 hebben de Kopers hoger beroep ingesteld tegen het tussen partijen op 13 juni 2018 gewezen vonnis van rechtbank Rotterdam, team handel en haven. Woonbron heeft een anticipatie-exploot uitgebracht. Bij memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis (met producties) hebben de Kopers acht (8) grieven tegen het vonnis aangevoerd en hun eis vermeerderd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Woonbron de grieven bestreden. Op 6 mei 2019 hebben partijen hun standpunten doen bepleiten, de Kopers door mr. D.M.S. van der Wulp, kantoorgenoot van mr. Den Boef voornoemd, en Woonbron door mr. Vermeulen voornoemd, beiden aan de hand van pleitnota’s. Tot slot is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan. Met inachtneming van grief 1 en van hetgeen partijen in appel over en weer hebben aangevoerd gaat het in deze zaak samengevat om het volgende.
1.1
Woonbron is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet (een wooncorporatie).
1.2
[appellant 1] c.s., [appellant 3] c.s. en [appellant 5] c.s. hebben ieder van Woonbron een perceel grond in erfpacht gekocht, met als oogmerk om daarop een woning te laten bouwen in het nieuwbouwproject “[naam] fase 1” te [woonplaats] door een (in de koopovereenkomst genoemde) aannemer.
1.3
In de drie koopovereenkomsten zijn bijzondere voorwaarden, genaamd “Koopgarantbepalingen” van toepassing verklaard. De Koopgarantbepalingen houden onder meer in dat, vanuit het belang van de volkshuisvesting, de woningen te koop worden aangeboden met een korting van 20% op de geldende marktwaarde.
1.4
[appellant 1] c.s. heeft op 8 juni 2011 een koopovereenkomst gesloten tegen een koopsom (“uitgifteprijs”) van € 170.000,- (vastgestelde waarde € 212.500,- minus 20% korting). [appellant 3] heeft op 5 september 2011 een woning gekocht tegen een koopsom/uitgifteprijs van € 166.000,- (vastgestelde waarde € 207.500,- minus 20% korting).
[appellant 5] c.s. heeft op 31 oktober 2012 een overeenkomst gesloten tegen een koopsom/uitgifteprijs van € 168.000,- (vastgestelde waarde € 210.000,- minus 20% korting).
1.5
In de koopovereenkomsten staat dat de Kopers hebben verklaard dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben ontvangen:
- de erfpachtbepalingen
- de Koopgarant-bepalingen
- het ontwerp voor de akte van vestiging van het recht van erfpacht.
In de lijst van ontvangen stukken waarvoor de Kopers hebben getekend zijn geen (verkoop)brochures opgenomen.
1.6
In de notariële akten tot vestiging van het ten gunste van [appellant 1] c.s. respectievelijk [appellant 3] c.s. gevestigde erfpachtrecht staat onder meer (de akte van [appellant 3] is overgelegd; onbetwist is dat de akte van [appellant 1] c.s. gelijkluidend is):
"Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen de datoeen augustus tweeduizend tienzoals hieronder vastgesteld.
Hoofdstuk A.Definities en omschrijvingen
a. Koopgarant:
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
- woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd;
(…)
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Erfpachter verplicht is het Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie en de Woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten behoeve van Erfpachter garandeert; het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.
De bepalingen waarin Koopgarant is neergelegd, worden hierna aangeduid als:
Koopgarantbepalingen;"
(…)
Hoofdstuk E.Taxatie
1.Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
2.Benoeming Taxateur
Ten behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen één maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed.
De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.
3.Taxatieregels
a.Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht: de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik; de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten.
- het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij
de taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;
- bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de
Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
- indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de
Taxateur de waarde vast als ware bet Registergoed reeds opgeleverd.
(…)
5.Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop
Indien de Woningcorporatie of Erfpachter die het Registergoed aan de Woningcorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatiérapport moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij.
Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren
waarden zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie Taxateurs van wie één benoemd wordt door Erfpachter, één door de Woningcorporatie en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. (….)
De waardevaststelling door bedoelde drie Taxateurs is voor beide partijen bindend.
Indien de drie Taxateurs niet tot een eensluidend oordeel komen, is een
meerderheidsstandpunt voor beide partijen bindend.
(…)
Hoofdstuk F.Koopgarant-prijsvorming
(…)
2.Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2—S—Tl) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs;
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T1; de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk 1."
1.7
In de met [appellant 5] c.s. gesloten koopovereenkomst staat onder meer (onder:
A. Inleiding):
"6. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de verkoper te koop aan te bieden en is de verkoper verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van de woning getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning."
1.8
In de notariële akte tot vestiging van het ten gunste van [appellant 5] c.s. gevestigde erfpachtrecht staat onder meer (eveneens onder: A.l. Inleiding):
"6. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de Woningcorporatie te koop aan te bieden en is de Woningcorporatie verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van de woning getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning."
1.9
Na het sluiten van de overeenkomsten zijn de woningen in het onderhavige nieuwbouwproject gerealiseerd. De Kopers zijn in de door hen gekochte woning gaan wonen.
1.1
In juli 2014 heeft [appellant 1] c.s. zich voor het eerst tot Woonbron gericht met een verzoek tot terugkoop. Uit een taxatie kwam toen een marktwaarde van € 192.000,- exclusief zelf aangebrachte verbeteringen en € 210.000,- inclusief zelf aangebrachte verbeteringen. [appellant 1] c.s. was het daar niet mee eens, waarna de Geschillencommissie is ingeschakeld. Uit een nieuwe taxatie in september 2014 kwam een marktwaarde naar voren van € 180.000,- exclusief verbeteringen respectievelijk € 200.000,- inclusief verbeteringen. Van terugkoop is het niet gekomen. In november 2016 heeft [appellant 1] c.s. zich opnieuw tot Woonbron gewend met een verzoek tot terugkoop. Uit de toen uitgevoerde taxatie kwam een marktwaarde van € 175.000,- exclusief verbeteringen en een marktwaarde van € 200.000,- inclusief verbeteringen. Dit zou hebben geleid tot een terugkoopprijs van € 168.750,-: de uitgifteprijs van € 170.000,- vermeerderd met de waarde van de verbeteringen ad € 25.000,- en verminderd met de marktwaardedaling van min € 26.250,- (nl. 70% van het verschil tussen de marktwaarde bij uitgifte ad € 212.500,- enerzijds en de marktwaarde exclusief verbeteringen ten tijde van de eventuele terugkoop ad € 175.000 anderzijds, i.e. 70% van min € 37.500,-). [appellant 1] c.s. heeft besloten de woning niet te verkopen.
1.11
[appellant 3] c.s. heeft zich in 2017 tot Woonbron gewend met een verzoek tot taxatie. Woonbron heeft geweigerd een taxatie uit te laten voeren, tenzij [appellant 3] c.s. zou verklaren de woning serieus te koop te willen aanbieden. Dit is niet gebeurd.
1.12
Nadat [appellant 5] c.s. de woning aan Woonbron in 2017 te koop had aangeboden, is in juli 2017 een taxatie uitgevoerd. Hieruit kwam een marktwaarde van € 186.000,- exclusief verbeteringen respectievelijk € 210.000,- inclusief verbeteringen. Dit kwam neer op een terugkoopprijs van € 172.800,-: de uitgifteprijs van € 168.000,- vermeerderd met waarde verbeteringen ad € 24.000,- en verminderd met de waardedaling van € 19.200,- (nl. 80% van het verschil tussen de marktwaarde bij uitgifte van € 210.000,- enerzijds en de marktwaarde exclusief verbeteringen ten tijde van eventuele terugkoop ad € 186.000,- i.e. 80% van min € 24.000,-). [appellant 5] c.s. heeft de verkoop niet doorgezet.
2. De Kopers hebben bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zakelijk weergegeven en samengevat:
Primair: voor recht zal verklaren dat de met Woonbron gesloten (koop)overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (artikel 6:228 lid 1 sub a en/of sub b BW) en zal bepalen dat de overeenkomst wordt gewijzigd ter opheffing van het nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW), dit door middel van het buiten toepassing laten van artikel 11 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, althans van hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) althans hoofdstuk F (Koopgarant prijsvorming) althans hoofdstuk F lid 2 (Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie) van dat artikel 11;
Subsidiair: voor recht zal verklaren dat voormeld artikel 11, althans (een of meer van) voormelde hoofstukken van dat artikel, een of meer onredelijk bezwarende bedingen bevat (artikel 6:233 aanhef en onder a BW) en op grond daarvan voormeld artikel 11, althans (een of meer van) voormelde hoofdstukken van dat artikel zal vernietigen;
Meer subsidiair: voor recht verklaart dat sprake is van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) en zal bepalen dat op grond daarvan voormeld artikel 11, althans (een of meer van) voormelde hoofdstukken van dat artikel buiten toepassing dient/dienen te blijven;
Meest subsidiair: zal bepalen dat voormeld artikel 11, althans (een of meer van) voormelde hoofdstukken van dat artikel, op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing dient/dienen te blijven,
met veroordeling van Woonbron in de kosten van het geding, inclusief de nakosten.
3. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en de Kopers in de proceskosten veroordeeld.
4. In appel vorderen de Kopers vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van hun vordering. Zij hebben hun vordering in appel vermeerderd en vorderen thans tevens dat het hof op grond van artikel 194 jo. 353 Rv althans 202 Rv een (voorlopig) deskundigenonderzoek zal bevelen over de in de memorie van grieven beschreven kwestie inzake de taxaties bij aankoop en terugverkoop.
5.
Grief 1houdt verband met de feitenvaststelling in het bestreden vonnis. Volgens de Kopers geeft deze grief het hof de mogelijkheid de feiten in deze procedure “aan te vullen en opnieuw/anders te waarderen”. De grief bevat slechts één concrete klacht, te weten dat de rechtbank ten onrechte niet heeft vastgesteld dat de Kopers geen verkoopbrochure met duidelijke informatie over de koperskorting hebben ontvangen. Met deze klacht heeft het hof hierboven in overweging 1.5. rekening gehouden.
Grieven 2 tot en met 5zijn gericht tegen de verwerping van het beroep van de Kopers op dwaling en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen.
Grief 6houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding.
Grief 7is gericht tegen de verwerping van het beroep op onvoorziene omstandigheden en
grief 8heeft geen zelfstandige betekenis. Het hof gaat hieronder bij de bespreking van de desbetreffende geschilpunten in op grieven 2 tot en met 7.
Grief 1houdt verband met de feitenvaststelling in het bestreden vonnis. Volgens de Kopers geeft deze grief het hof de mogelijkheid de feiten in deze procedure “aan te vullen en opnieuw/anders te waarderen”. De grief bevat slechts één concrete klacht, te weten dat de rechtbank ten onrechte niet heeft vastgesteld dat de Kopers geen verkoopbrochure met duidelijke informatie over de koperskorting hebben ontvangen. Met deze klacht heeft het hof hierboven in overweging 1.5. rekening gehouden.
Grieven 2 tot en met 5zijn gericht tegen de verwerping van het beroep van de Kopers op dwaling en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen.
Grief 6houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding.
Grief 7is gericht tegen de verwerping van het beroep op onvoorziene omstandigheden en
grief 8heeft geen zelfstandige betekenis. Het hof gaat hieronder bij de bespreking van de desbetreffende geschilpunten in op grieven 2 tot en met 7.
De terugkoopregeling – berekening terugkoopprijs
6. De bij de koopovereenkomsten van [appellant 1] c.s. en [appellant 3] c.s. behorende Koopgarantbepalingen zijn niet afzonderlijk in het geding gebracht. Uit de stellingen van partijen blijkt echter dat het in deze zaak relevante artikel 11 van deze bepalingen gelijkluidend is aan artikel 11 van de Akte Erfpacht (hierboven onder 1.6. geciteerd). Zowel de Koopgarantbepalingen, als de erfpachtbepalingen en het ontwerp van de akte van vestiging van erfpacht zijn voor/bij het sluiten van de koopovereenkomsten aan de Kopers overhandigd. De Kopers hebben voor ontvangst getekend.
7. De Koopgarantregeling beoogt het kopen van een woning ook mogelijk te maken voor starters voor wie een woning op de vrije markt te duur is. Het kopen van een woning met toepassing van de Koopgarantregeling houdt het volgende in. De marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven woningen wordt van tevoren bepaald door een onafhankelijke taxatie op een wijze als bepaald in hoofdstuk E van artikel 11 van de Koopgarantbepalingen. Bij de aankoop betaalt de koper een prijs die een bepaald percentage (in het geval van de Kopers 20%) onder de aldus vastgestelde marktwaarde ligt. Het is deze lagere prijs (de “uitgifteprijs”) die moet worden gefinancierd in plaats van de hogere marktconforme koopsom. Hierdoor liggen de maandelijkse woonlasten lager. De koper die wil verhuizen is verplicht de woning aan Woonbron aan te bieden, waar tegenover staat dat Woonbron verplicht is de woning binnen drie maanden te kopen. Niet in geschil is dat de terugkoopprijs als volgt wordt berekend:
- de uitgifteprijs, vermeerderd of verminderd met
- het van te voren afgesproken aandeel van de koper (in dit geval 70% in geval van [appellant 1] c.s. en [appellant 3] c.s. en 80% in geval van [appellant 5] c.s.) in de positieve of negatieve marktwaardeontwikkeling sinds uitgifte (dat wil zeggen het verschil tussen de marktwaarde ten tijde van de uitgifte enerzijds en de marktwaarde ten tijde van de terugkoop anderzijds), waarbij wordt geabstraheerd van eventuele door de koper zelf aan de woning aangebrachte verbeteringen, en vermeerderd met
- 100% van de waarde van die zelf aangebrachte verbeteringen.
Ook de marktwaarde ten tijde van terugkoop (inclusief respectievelijk exclusief de zelf aangebrachte verbeteringen) wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie op de wijze als bedoeld in hoofdstuk E van artikel 11 van de Koopgarantbepalingen. Er is voorzien in een geschillenregeling als de koper of Woonbron het niet eens is met de uitkomst van deze taxatie.
8. Kern van de stellingen van de Kopers is dat zij onjuist/onvoldoende zijn ingelicht over de inhoud en gevolgen van de terugkoopregeling en meer in het bijzonder over de wijze van berekening van de terugkoopprijs. Volgens de Kopers zijn zij bij de aankoop ervan uitgegaan dat de bij aankoop berekende korting van 20% onvoorwaardelijk zou zijn, in die zin dat de marktwaarde bij uitgifte niet meer zou terugkomen bij de berekening van de terugkoopprijs. Zij meenden dus dat bij die berekening uitsluitend zou worden gekeken naar de waardeontwikkeling ten opzichte van de – lagere, niet marktconforme – uitgifteprijs. De Kopers stellen dat Woonbron hen ten onrechte niet heeft gewaarschuwd voor de risico’s van een hoge restschuld.
9. In alinea 56 van hun memorie van grieven verbinden de Kopers aan deze stellingen primair een beroep op dwaling en subsidiair een beroep op schending van een bijzondere zorgplicht, waarmee sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen. Het hof merkt op dat de vorderingen niet aansluiten op een beroep op wanprestatie of onrechtmatige daad: er wordt geen nakoming gevorderd en evenmin ontbinding of schadevergoeding. Het hof zal het beroep op wanprestatie of onrechtmatige daad hierna dan ook buiten beschouwing laten en de stelling dat sprake is van schending van een bijzondere zorgplicht uitsluitend bespreken in het kader van het beroep op dwaling.
Dwaling? Grieven 1 tot en met 5
10. De Kopers stellen dat de Wet financieel toezicht (Wft) van toepassing is en dat op Woonbron daarom een “bijzondere zorgplicht” rustte. Volgens hen is sprake van een financieel instrument in de zin van de Wft en/of een (renteloze) lening. Woonbron heeft dit betoog uitvoerig en gemotiveerd betwist (memorie van antwoord onder 20 e.v.) en de Kopers hebben hier nauwelijks meer op gereageerd. Het hof volgt Woonbron. Partijen hebben afspraken gemaakt over de hoogte van de aankooprijs en over de berekening van de terugkoopprijs. Anders dan de Kopers stellen, heeft Woonbron geen lening/krediet verstrekt. Afgezien daarvan zou dit hooguit een renteloze lening kunnen zijn, zoals de Kopers zelf ook toegeven. Woonbron heeft onweersproken gesteld dat de Wft daarop in dit geval niet van toepassing is. Ook de stelling dat sprake is van een adviesrelatie slaagt niet. Woonbron heeft geen opdracht aanvaard van de Kopers en er is niet voldaan aan de definitie van adviseren als neergelegd in artikel 1:1 Wft, zoals Woonbron terecht en onweersproken heeft aangevoerd (memorie van antwoord onder 24).
11. Evenmin is sprake van een schending van een mededelings-/waarschuwingsplicht als bedoeld in artikel 6:228, eerste lid, sub a en b BW. In dat verband is onvoldoende dat het woord “korting” verwarring kan wekken en/of dat Woonbron een professionele marktpartij is met ervaring op de vastgoedmarkt, terwijl de Kopers onervaren en ondeskundig waren. Nog daargelaten dat het de Kopers vrijstond om advies in te winnen bij een makelaar of andere deskundige – hetgeen ook niet ongebruikelijk is bij een belangrijke transactie als de aankoop van een woning –, is het hof van oordeel dat de Koopgarantbepalingen en bepalingen in de erfpachtakte voldoende duidelijke informatie bevatten over de wijze van berekening van de terugkoopprijs. Op basis van die informatie konden de Kopers in redelijkheid niet menen dat zij bij terugkoop zouden delen in elke marktwaardestijging ten opzichte van de – niet marktconforme – uitgifteprijs. Een dergelijk “cadeautje”, zoals de Kopers het tijdens het pleidooi in appel meermalen zelf hebben genoemd, zou ook in strijd zijn met het belang van een goede huisvesting. Dit “cadeautje” zou immers in feite worden betaald door de huurpenningen van huurders van voornamelijk niet geliberaliseerde woonruimte. De voorgestane uitleg van de Kopers zou er ook op neerkomen dat zij vrijwel direct na aankoop de woning te koop hadden kunnen aanbieden aan Woonbron die de woning dan had moeten terugkopen tegen de marktwaarde. Woonbron zou dan verlies hebben geleden en de Kopers hadden een vermogenswinst kunnen incasseren zonder dat sprake zou zijn geweest van een daadwerkelijke waardestijging van het huis. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat dit een “ongerijmde consequentie” (bestreden vonnis onder 4.12.) zou zijn. Voor zover de Kopers ten tijde van de aankoop van hun woningen dan ook in een onjuiste veronderstelling verkeerden, is dat niet te wijten aan een schending van een mededelingsplicht door Woonbron, maar moet dit voor hun eigen rekening blijven.
12. De stelling van de Kopers dat zij
ten gevolge van deKoopgarantbepalingen met een
hoge restschuldachterblijven, kan het hof ook niet volgen. Daargelaten dat het nog niet van daadwerkelijke terugkoop is gekomen en dat bovendien niet bekend is of de Kopers de hele uitgifteprijs hebben gefinancierd en of zij al dan niet iets hebben afgelost, is van een restschuld
als gevolg van de terugkoopregelinghoe dan ook geen sprake. Woonbron merkt terecht op dat waar de Kopers het over “restschuld” hebben, zij waarschijnlijk eigenlijk “verlies” bedoelen. Dit verlies is het gevolg van de marktwaardeontwikkeling en zou nog groter zijn geweest als de Kopers op de vrije markt zouden hebben gekocht.
ten gevolge van deKoopgarantbepalingen met een
hoge restschuldachterblijven, kan het hof ook niet volgen. Daargelaten dat het nog niet van daadwerkelijke terugkoop is gekomen en dat bovendien niet bekend is of de Kopers de hele uitgifteprijs hebben gefinancierd en of zij al dan niet iets hebben afgelost, is van een restschuld
als gevolg van de terugkoopregelinghoe dan ook geen sprake. Woonbron merkt terecht op dat waar de Kopers het over “restschuld” hebben, zij waarschijnlijk eigenlijk “verlies” bedoelen. Dit verlies is het gevolg van de marktwaardeontwikkeling en zou nog groter zijn geweest als de Kopers op de vrije markt zouden hebben gekocht.
13. Niet duidelijk is dan ook waarom sprake zou zijn van een nadeel dat opgeheven zou moeten worden. Dit brengt tevens mee dat de Kopers niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij de woning niet zouden hebben gekocht als zij van meet af aan zouden hebben begrepen hoe de terugkoopprijs zou worden berekend, laat staan dat zij aannemelijk hebben gemaakt dat dit kenbaar was voor Woonbron. Dat de Kopers teleurgesteld waren over de daling in de marktwaarde is begrijpelijk, maar zij verschillen in zoverre niet van elke andere eigenaar van een woning die zijn woning wil verkopen. Voor zover de Kopers de juistheid van de taxaties in twijfel trekken, verwijst het hof naar hetgeen hieronder (onder 21. e.v.) wordt overwogen.
14. Grieven 1 tot en met 5 falen dus. De rechtbank heeft de primaire vordering terecht afgewezen.
Onredelijk bezwarend en/of oneerlijk beding? Grief 6
15. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt op grond van artikel 3 van de Europese Richtlijn 93/13/EEG als oneerlijk beschouwd indien dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling van de vraag of hiervan sprake is moeten de verschillende Koopgarantbepalingen mede in hun onderlinge samenhang worden beschouwd.
16. Hierboven is reeds overwogen dat de bepalingen voldoende duidelijk zijn. Naar het oordeel van het hof zijn zij bovendien niet oneerlijk in bovenbedoelde zin. De Koopgarantregeling bevat op zich enige beperkingen. Zo deelt Woonbron mee in een eventuele waardestijging en als de koper wil verkopen, moet hij de woning aan Woonbron aanbieden. Daar staan echter ook enkele aanzienlijke voordelen tegenover: de lagere aankoopprijs met als gevolg lagere woonlasten, de verplichting van Woonbron om de woning terug te kopen (ook in een voor haar ongunstige markt) en de omstandigheid dat Woonbron deelt in een eventuele waardedaling. Het hof concludeert dat het evenwicht op de markt niet aanzienlijk wordt verstoord door de Koopgarantbepalingen.
17. Uit het voorgaande vloeit voort dat van een onredelijk bezwarend beding evenmin sprake is.
18. Grief 6 slaagt dus evenmin. De subsidiaire vordering is terecht afgewezen.
Onvoorziene omstandigheden? Derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid? Grief 7
19. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is geen sprake, nu de in deze zaak relevante toekomstige omstandigheden (mogelijke terugverkoop, wijze van berekening van terugkoopprijs en wijze waarop eventuele waardeontwikkelingen daarbij moeten worden betrokken) nu juist wel in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Dat de Kopers stellen van een andere uitleg van de bepalingen te zijn uitgegaan, maakt dat niet anders. In zoverre faalt grief 7.
20. Grief 7 is ook gericht tegen r.o. 4.22 van het bestreden vonnis waarin de rechtbank overweegt dat “in het voorgaande ligt besloten” dat ook het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt. De grief faalt ook in zoverre. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat hetgeen hiervoor is overwogen meebrengt dat toepassing van de terugkoopregeling niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De Kopers hebben overigens ook geen zelfstandige klacht geformuleerd op dit punt.
Onjuiste taxatie? (voorlopig) deskundigenonderzoek?Eisvermeerdering
21. De Kopers voeren aan dat zowel tijdens de uitgifte als ten tijde van de (voorgenomen) terugkoop niet is voldaan aan de eisen als neergelegd in hoofdstuk E van artikel 11 van de Koopgarant- en Erfpachtbepalingen. De Kopers menen dat de waarde bij uitgifte te hoog is vastgesteld en/of de waarde bij terugkoop te laag en willen daarom een (voorlopig) deskundigenonderzoek op grond van primair artikel 194 jo. 353 Rv en subsidiair 202 Rv. Woonbron heeft de stellingen van de Kopers gemotiveerd betwist en heeft er onder meer op gewezen dat de Kopers zich bij het sluiten van de koopovereenkomst akkoord hebben verklaard met de bij de uitgifte vastgestelde waarde, dat van terugkoop nog geen sprake is en dat partijen bovendien een geschillenregeling zijn overeengekomen bij discussie over de juistheid van de taxatie. Deze verweren – die het hof steekhoudend voorkomen – kunnen verder onbesproken blijven, nu het verzoek van de Kopers hoe dan ook niet voor toewijzing vatbaar is.
22. Zoals Woonbron terecht heeft opgemerkt sluiten de vorderingen in dit geding immers niet aan op de stellingen waarvan de bevindingen van de deskundige een nadere onderbouwing zouden moeten zijn. De Kopers hebben geen nakoming van de taxatiebepalingen gevorderd en hebben evenmin een vordering ingesteld die is gebaseerd op de stelling dat Woonbron tekort is geschoten in de nakoming van de contractuele taxatiebepalingen. Bij pleidooi in appel hebben de Kopers aangevoerd dat zij met de uitkomst van het deskundigenonderzoek “met name de dwalingsgrondslag” “van concreet nader bewijs” kunnen voorzien (pleitnota sub 46). Het hof kan hen daarin niet volgen. Het aan de primaire vordering ten grondslag gelegde beroep op dwaling is gebaseerd op de stelling dat de Kopers door schending van de mededelingsplicht door Woonbron bij het aangaan van de koopovereenkomst in een onjuiste veronderstelling verkeerden over de wijze van berekening van de terugkoopprijs (zie hierboven). Noch het hof noch Woonbron heeft de stellingen van de Kopers in de memorie van grieven zo gelezen dat de Kopers tevens hebben beoogd te betogen dat zij hebben gedwaald omtrent de wijze van taxeren, nog daargelaten dat dan niet duidelijk is wat de stelling precies inhoudt (hebben de Kopers gedwaald omtrent de inhoud van de contractuele taxatiebepalingen of omtrent de wijze waarop feitelijk al dan niet is getaxeerd? en als gevolg van een schending van welke mededelingsplicht hebben de Kopers dan gedwaald?). Woonbron hoefde de stellingen van de Kopers in redelijkheid ook niet zo te lezen. Voor zover de Kopers met hun stelling tijdens het pleidooi in appel hebben bedoeld (de grondslag van) hun primaire vordering te vermeerderen, dan is dat te laat.
23. Het hof voegt volledigheidshalve het volgende toe. De Kopers verzoeken het hof een deskundigenonderzoek te bevelen over de
“in deze memorie beschreven kwestie inzake de taxaties bij aan- en verkoop”(memorie van grieven onder 94). Het hof begrijpt hieruit dat ook het subsidiaire verzoek op grond van artikel 202 Rv (voorlopig deskundigenonderzoek) verband houdt met de onderhavige procedure (vgl. lid 2 van artikel 202 Rv); iets anders hebben de Kopers ook niet gesteld. Dit betekent dat ook het verzoek om een voorlopig deskundigenonderzoek afstuit op hetgeen hiervoor is overwogen.
“in deze memorie beschreven kwestie inzake de taxaties bij aan- en verkoop”(memorie van grieven onder 94). Het hof begrijpt hieruit dat ook het subsidiaire verzoek op grond van artikel 202 Rv (voorlopig deskundigenonderzoek) verband houdt met de onderhavige procedure (vgl. lid 2 van artikel 202 Rv); iets anders hebben de Kopers ook niet gesteld. Dit betekent dat ook het verzoek om een voorlopig deskundigenonderzoek afstuit op hetgeen hiervoor is overwogen.
Conclusie
24. De conclusie luidt dat het appel faalt en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De Kopers zullen als de in het ongelijk te stellen partijen in de kosten van de procedure in appel worden veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van 13 juni 2018;
- veroordeelt de Kopers in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonbron begroot op € 726,- voor griffierecht en € 3.222,- voor salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.W. Frieling en B.R. ter Haar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 mei 2019, in aanwezigheid van de griffier.