ECLI:NL:GHDHA:2019:3133

• Datum uitspraak: 3 december 2019
• Publicatiedatum: 26 november 2019
• Zaaknummer: 200.210.794/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A. Dupain; H.J.M. Burg; J.W. Frieling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bekrachtiging medehuurderschap na 50 jaar duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen moeder en dochter met lichte verstandelijke beperking

Het geschil betreft de vraag of moeder en dochter een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren in een woning die de moeder sinds 1969 huurt en waarin zij 50 jaar samenwonen. De kantonrechter stelde vast dat dit het geval is en wees medehuurderschap toe aan de dochter, die een lichte verstandelijke beperking en epilepsie heeft.

De verhuurder betwistte dit in hoger beroep, onder meer door te twijfelen aan de beperking van de dochter en aan het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof concludeerde dat de dochter een Wajong-uitkering ontvangt en medisch bewijs overgelegd is waaruit blijkt dat zij een lichte mentale retardatie en epilepsie heeft. Ook is voldoende onderbouwd dat moeder en dochter gezamenlijk de kosten van de huishouding dragen en samen huishoudelijke taken verrichten.

De verhuurder voerde verder aan dat het medehuurderschap misbruik van recht zou zijn en dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt. Het hof verwierp deze grieven en bevestigde dat na vaststelling van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen belangenafweging meer plaatsvindt. De vordering tot medehuurderschap is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de kosten van het hoger beroep zijn aan de verhuurder opgelegd.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de dochter medehuurder wordt na 50 jaar duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.210.794/01

Rolnummer rechtbank : 5222356 CV EXPL 16-28590

Arrest van 3 december 2019

in de zaak van

[naam B.V.] Vastgoed B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: [naam B.V.] ,

advocaat: mr. R.A.D Blaauw te Rotterdam,

tegen

1.
[geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde 1] of de moeder respectievelijk [geïntimeerde 2] of de dochter danwel tezamen [geïntimeerde 2] c.s.,

advocaat: mr. W.J.G. Schröder te Rotterdam.

Het verdere geding

Het hof verwijst voor het verloop van het geding tot dan toe naar het tussenarrest van 22 januari 2019. Bij dat arrest werd [geïntimeerde 2] c.s. in de gelegenheid gesteld een akte te nemen en [naam B.V.] mocht op de incidentele grief van [geïntimeerde 2] c.s. reageren. [geïntimeerde 2] c.s. heeft een akte met producties genomen. [naam B.V.] heeft een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen waarin zij de incidentele grief van [geïntimeerde 2] c.s. bestreed en reageerde op de laatste producties van [geïntimeerde 2] c.s. Hierna is opnieuw arrest gevraagd.

De verdere beoordeling van het hoger beroep

1. Het hof blijft bij hetgeen in het tussenarrest van 22 januari 2019 werd overwogen. Het hof herhaalt dat het in deze zaak – heel in het kort en in essentie – gaat om de vraag of de […] -jarige (moeder) [geïntimeerde 1] en […] -jarige (dochter) [geïntimeerde 2] tezamen een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren in de woning die de moeder sinds 1969 van [naam B.V.] (inmiddels: [naam 2] Beheer B.V.) huurt en waarin zij (inmiddels) 50 jaar samenwonen. De kantonrechter heeft die vraag bevestigend beantwoord en één van de omstandigheden die de kantonrechter daarbij in aanmerking heeft genomen is, dat [geïntimeerde 2] een verstandelijke beperking heeft en aan epilepsie lijdt.

3. Met de
eerste grief heeft [naam B.V.] , voor het eerst in hoger beroep, bij gebrek aan wetenschap bestreden dat [geïntimeerde 2] een verstandelijke beperking heeft en aan epilepsie lijdt.

Het hof constateerde onder punt 4 van het tussenarrest dat [naam B.V.] niet heeft bestreden, dat [geïntimeerde 2] een Wajong-uitkering geniet. Een Wajong-uitkering wordt verstrekt aan personen die op de dag waarop zij achttien jaar worden als rechtstreeks en objectief medisch vast te stellen gevolg van ziekte, gebrek, zwangerschap of bevalling duurzaam geen mogelijkheden tot arbeidsparticipatie hebben. Het hof overwoog dat het feit dat [geïntimeerde 2] al jarenlang een dergelijke uitkering krijgt, erop wijst dat [geïntimeerde 2] lijdt aan een ziekte of gebrek, maar niet welke ziekte of welk gebrek. Het hof heeft [geïntimeerde 2] c.s. in de gelegenheid gesteld op dit punt bij akte schriftelijk bewijs over te leggen (waarbij te denken valt aan een verklaring van een arts, maatschappelijk werker of indicatie van de uitkeringsverstrekker).

4. [geïntimeerde 2] c.s. heeft vervolgens een op 14 februari 2017 gedateerd bericht overgelegd van de uitkeringsverstrekker het UWV, waarin staat dat [geïntimeerde 2] volgens het UWV geen arbeidsvermogen heeft en dat dat betekent dat zij nu en in de toekomst geen mogelijkheden heeft om te werken. Daarnaast heeft [geïntimeerde 2] c.s. twee brieven overgelegd van de Stichting Epilepsie Instellingen Nederland, één afkomstig van een daarbij werkend neuroloog (brief van 16 augustus 2018) en één van een maatschappelijk werker (brief van 20 februari 2019). Volgens de neuroloog lijdt [geïntimeerde 2] aan “
diffuse encefalopathie met een lichte mentale retardatie en cryptogene gegeneraliseerde epilepsie met lichtflitsgevoeligheid, waarvan de laatste aanvallen in 1978 waren ”. Het hof begrijpt hieruit dat [geïntimeerde 2] een aandoening aan de hersenen en een (lichte) geestelijke achterstand heeft en daarnaast aan epilepsie lijdt. De maatschappelijk werker schrijft dat [geïntimeerde 2] bij de polikliniek onder behandeling is voor epilepsie en dat daarnaast sprake is van een verstandelijke beperking. De maatschappelijk werker heeft [geïntimeerde 2] telefonisch gesproken en toen heeft [geïntimeerde 2] medegedeeld, dat zij zelf de financiën beheert en ook die van haar moeder, dat dat goed gaat, dat haar zus inspringt als dat anders is en dat deze een oogje in het zeil houdt.

5. In haar reactie op de overgelegde stukken betoogt [naam B.V.] dat [geïntimeerde 2] niet aan een dusdanige vorm van epilepsie lijdt dat zij niet zelfstandig kan wonen en dat ook de geestelijke handicap van [geïntimeerde 2] het zelfstandig wonen niet belemmert.

6. Het hof overweegt dat een eventuele vaststelling dat [geïntimeerde 2] ondanks haar verstandelijke beperking en de vorm van epilepsie waaraan zij lijdt zelfstandig kan wonen, niet betekent dat deze gegevens bij de vraag of sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding geen rol kunnen spelen. Het hof gaat ervan uit, dat [geïntimeerde 2] een lichte geestelijke achterstand heeft en dat zij lijdt aan enige vorm van epilepsie. De eerste grief faalt dan ook.

7. Met de
tweede grief komt [naam B.V.] op tegen het oordeel dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Volgens de toelichting op deze grief gaat het [naam B.V.] in deze grief met name om de overwegingen van de rechtbank betreffende de financiën van de huishouding. Volgens [naam B.V.] kan uit het beperkte en bewust gekozen aantal bankafschriften, zes van de moeder verdeeld over vijf jaar en negen van de dochter verdeeld over tien jaar, niet geconcludeerd worden dat geen sprake is van gescheiden huishoudens die onder één dak wonen oftewel: [naam B.V.] betwist dat sprake is van een gemeenschappelijk huishouden en stelt dat ook sprake kan zijn van gescheiden huishoudens.

8. In hoger beroep heeft [geïntimeerde 2] c.s. een reeks bankafschriften uit 2016 en 2017 overgelegd, zowel van de moeder als van de dochter. [naam B.V.] heeft de inhoud daarvan niet bestreden, hoewel zij daartoe in de gelegenheid is gesteld.

9. Uit die reeks van afschriften komt het beeld naar voren zoals de rechtbank dat heeft geschetst: de moeder betaalt de huur, de rekening voor de nutsvoorzieningen en de schadeverzekering, terwijl de dochter via pintransacties betalingen verricht bij winkels als Albert Heijn, Aldi, Lidl, Dirk van den Broek, Etos en Kruidvat, Zeeman, Bouwmarkten (winkels die artikelen verkopen ten behoeve van het levensonderhoud) en contanten opneemt. Op deze wijze is naar het oordeel van het hof in voldoende mate onderbouwd dat het huishouden door beiden wordt bekostigd en dat de dochter daaraan een substantiële financiële bijdrage levert.

10. Hetgeen [naam B.V.] voorts onder deze grief aanvoert, heeft betrekking op de vraag of er bijzondere omstandigheden zijn die er in dit geval toe hebben geleid dat de samenleving tussen ouder en kind kan worden aangemerkt als duurzame huishouding, waarop ook de
derde grief ziet. In de toelichting daarop voert [naam B.V.] onder meer aan, dat de kwalificatie duurzaam een verwachting inhoudt ten aanzien van de toekomst. Hier gaat het erom dat de moeder ervoor wil zorgen dat de woning op de dochter overgaat wanneer de moeder naar het verzorgingshuis moet of zou overlijden. En, zo voegt [naam B.V.] toe, een verzoek tot medehuurderschap is niet bedoeld om ten behoeve van een situatie die verandert een voorziening af te dwingen, maar het verzoek is bedoeld om een verhouding die duurzaam is en naar verwachting zal blijven vast te leggen.

11. De rechtbank heeft terecht als uitgangspunt genomen dat de samenleving tussen moeder en dochter slechts onder bijzondere omstandigheden kan worden aangemerkt als een duurzame huishouding, omdat er nu eenmaal vanuit moet worden gegaan dat kinderen uitvliegen. Daarover bestaat ook geen discussie.

12. Het hof neemt voor de beantwoording van de vraag of die bijzondere omstandigheden zich in dit geval voordoen het volgende in aanmerking.

Zoals hiervoor bij de behandeling van de tweede grief is overwogen, is in voldoende mate onderbouwd dat moeder en dochter, in elk geval de laatste jaren, gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en de kosten van levensonderhoud.

Voorts geeft de verklaring van [X] (productie 3 bij memorie van antwoord) inzicht in een aantal andere omstandigheden. [naam B.V.] , hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft de inhoud van die verklaring niet betwist. Uit die verklaring volgt, zoals [geïntimeerde 2] c.s. ook gesteld heeft, dat moeder en dochter gezamenlijk huishoudelijke taken verrichten, zij het dat de laatste tijd de dochter het overgrote deel van die taken op zich neemt omdat de moeder vanwege haar leeftijd fysiek minder aan kan en verder dat moeder en dochter de maaltijden gezamenlijk gebruiken, dat zij gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer.

De samenleving duurt (inmiddels) reeds 50 jaar. Zelfs indien aanvankelijk het zwaartepunt van de verzorging bij de moeder lag, eerst vanwege de leeftijd van de dochter, later wellicht mede ingegeven door de verstandelijke beperking van en (enige vorm van) epilepsie bij de dochter, is daarmee voldoende aannemelijk geworden dat in dit geval sprake is van wederkerigheid in de relatie. Daar komt bij dat de dochter de laatste jaren nu juist weer de moeder steunt in het omgaan met haar angststoornis en (lichte) geheugenproblemen.

Op zich is het argument van [naam B.V.] dat het moet gaan om toekomstgerichte samenleving juist, maar dat betekent niet dat het moment waarop die toekomstverwachting wordt “gemeten” gelijk moet vallen met het moment waarop het verzoek wordt gedaan om als medehuurder te worden aangemerkt. Ook indien één van de mensen die het samenlevingsverband vormden is overleden, kan immers (op grond van art. 7:268 BW) een aanvraag worden gedaan om als medehuurder te worden aangemerkt, terwijl op dat moment van een gezamenlijke toekomst (ook) geen sprake meer is.

Het hof acht het in dit geval voldoende aannemelijk dat moeder en dochter gedurende een groot aantal jaren een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd.

Dat betekent dat de tweede en de derde grief falen.

13. Volgens
de vierde grief heeft de rechtbank ten onrechte niet geoordeeld dat hier sprake is van strijd met de anti-misbruikregeling. [naam B.V.] verwijst hierbij naar art. 7:269, lid 2 BW. [naam B.V.] stelt dat de vordering moet worden afgewezen als de kennelijke strekking ervan is om de samenwoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. Dat dit laatste het geval is, leidt [naam B.V.] af uit de stelling van [geïntimeerde 2] c.s. dat zij de vordering heeft ingesteld om te voorkomen dat de dochter op straat komt te staan als de moeder naar een verzorgingstehuis moet of komt te overlijden.

14. De anti-misbruikregeling ex art. 269, lid 2 BW die [naam B.V.] noemt, heeft betrekking op beëindiging van voortgezette onderhuur. Van onderhuur is in dit geval geen sprake. Kennelijk doelt [naam B.V.] op art. 267, lid 3 sub b BW. Op grond van hetgeen hiervoor onder 12 over de duurzame gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan is overwogen faalt ook deze grief.

15. De
vijfde grief heeft betrekking op het oordeel van de rechtbank dat het belang van [geïntimeerde 2] om als medehuurder te worden aangemerkt zwaarder dient te wegen dan het belang van [naam B.V.] bij handhaving van de huidige situatie, waarin alleen de moeder als huurder geldt. [naam B.V.] meent dat haar belang zwaarder moet wegen.

Tegen de belangenafweging die de rechtbank maakte heeft ook [geïntimeerde 2] c.s. bezwaar; zij heeft haar
incidentele grief daartegen gericht. [geïntimeerde 2] c.s. stelt dat art. 7:267 BW geen ruimte biedt voor een belangenafweging.

16. Op zich is juist, zoals [naam B.V.] stelt, dat de verhuurder er belang bij heeft om zelf te bepalen aan wie hij zijn woning verhuurt. Dat belang brengt mee, dat een kritische toets van de gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding moet plaatsvinden. Daarbij hoort dat op de samenwoner die als medehuurder wil worden aangemerkt ten aanzien van het bestaan van de duurzame gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht rust. Indien vervolgens geoordeeld wordt, zoals in dit geval, dat inderdaad sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is daarna echter geen plaats meer voor een belangenafweging. De drie afwijzingsgronden van art. 7:267, lid 3 BW zijn immers limitatief; de vordering kan alleen worden afgewezen op de gronden als bedoeld in dat artikel. Dit neemt niet weg dat onder bijzondere omstandigheden nog wel toetsing van de belangen over en weer kan plaatsvinden als bijvoorbeeld een beroep wordt gedaan op misbruik van recht (artikel 3:13 BW), beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) of het ontbreken van enig belang aan de zijde van eiser (artikel 3:303 BW), maar daargelaten dat [naam B.V.] in haar memorie van grieven in principaal appel een dergelijk beroep niet heeft gedaan, kunnen de door haar aangedragen inhoudelijke gronden – samengevat haar eigen (financieel) belang om haar eigen (nieuwe) huurder te kunnen kiezen en het gestelde slecht huurderschap van [geïntimeerde 2] / [geïntimeerde 1] – niet leiden tot het oordeel dat een beroep op voormelde bepalingen zou slagen.

De vijfde grief faalt. Het incidenteel appel is nodeloos ingesteld.

Het hof merkt nog op, dat de verwachting van [naam B.V.] dat, als [geïntimeerde 2] werkelijk als medehuurder wordt aangemerkt, één van haar zussen haar intrek in de woning zal nemen en na twee jaar ook een verzoek ex art. 7:267 BW zal doen, in deze procedure geen rol kan spelen.

17. Met
de zesde grief betoogt [naam B.V.] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het medehuurderschap ingaat op de datum van het vonnis. Volgens haar gaat het om een declaratoire uitspraak die niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.

18. Het hof kan [naam B.V.] hierin niet volgen. De vordering houdt in te bepalen dat [geïntimeerde 2] met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum medehuurder zal zijn. De kantonrechter heeft daaraan gevolg gegeven en in het vonnis bepaald dat [geïntimeerde 2] met ingang van de datum van het vonnis medehuurder zal zijn. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, maar die verklaring valt niet anders te begrijpen dan dat die ziet op de proceskostenveroordeling. Met deze grief heeft [naam B.V.] evenmin succes.

19. De
zevende grief heeft betrekking op de proceskostenveroordeling en mist zelfstandige betekenis. Zij volgt het lot van de eerdere grieven.

20. De slotsom is dat de grieven in het principaal appel falen. Dat betekent dat het vonnis zal worden bekrachtigd. [naam B.V.] zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. Voor een kostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep bestaat geen aanleiding.

Beslissing

Het hof:

• bekrachtigt het bestreden vonnis d.d. 3 februari 2017 van de kantonrechter te Rotterdam, locatie Rotterdam;
• veroordeelt [naam B.V.] in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 2] c.s. tot op heden bepaald op € 313,- aan griffierecht en op € 1.074,- aan salaris voor de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, H.J.M. Burg en J.W. Frieling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 december 2019 in aanwezigheid van de griffier.