ECLI:NL:GHDHA:2019:3542

• Datum uitspraak: 5 november 2019
• Publicatiedatum: 7 januari 2020
• Zaaknummer: 200.231.631/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.G. Lautenbach; M.P.J. Ruijpers; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en schimmelvorming in woning: toerekening aan huurder

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Den Haag diende, hebben appellanten, een gezin dat sinds 2005 een woning huurt van de Stichting Portaal, een hoger beroep ingesteld tegen een eerdere uitspraak van de kantonrechter. De kern van het geschil betreft de ernstige schimmelvorming in de badkamer van de huurwoning, die volgens appellanten het gevolg zou zijn van gebreken in de ventilatie en niet van hun eigen handelen. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de schimmelvorming te wijten was aan onvoldoende ventilatie door de huurders zelf, en had hun vorderingen tot herstel en schadevergoeding afgewezen.

Tijdens de zitting in hoger beroep op 5 november 2019 heeft het hof de feiten en argumenten van beide partijen opnieuw overwogen. Appellanten stelden dat de schimmelvorming het gevolg was van een verouderd ventilatiesysteem en een te kleine kier onder de badkamerdeur, wat adequate ventilatie belemmerde. De Stichting Portaal daarentegen voerde aan dat de ventilatievoorzieningen voldeden aan de eisen en dat de schimmelvorming het gevolg was van het niet goed schoonhouden van de woning door de huurders.

Het hof oordeelde dat de schimmelvorming, ondanks de aanwezigheid van ventilatiemogelijkheden, aan de huurders kon worden toegerekend. Het hof wees erop dat de huurders onvoldoende maatregelen hadden genomen om de woning goed te ventileren, wat leidde tot de schimmelvorming. De eerdere uitspraak van de kantonrechter werd bekrachtigd, en de vorderingen van appellanten werden afgewezen. De proceskosten werden aan de zijde van de Stichting Portaal toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.231.631/01

Zaaknummer rechtbank : 5981818/ CV EXPL 17-1690

arrest van 5 november 2019

inzake

1. [appellante ],

2. [appellant]

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: [appellante ] c.s.,

advocaat: mr. J.G. Hinnen te Leiden,

tegen

De Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Portaal,

advocaat: mr. F.J. Ringnalda te Utrecht.

Het geding

Voor het verloop van het geding tot het arrest van 13 februari 2018 verwijst het hof naar dat arrest. In dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 8 maart 2018. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt. De zaak is vervolgens naar de rol verwezen voor akte uitlaten partijen. In haar akte houdende uitlating partijen van 20 maart 2018 heeft Portaal aangegeven te willen voortprocederen. Daarna hebben [appellante ] c.s. bij memorie van grieven tevens houdende akte wijziging van eis met producties vier grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Portaal de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Feiten

1. Het hof gaat uit van de hierna vermelde feiten. Daarbij heeft het hof rekening gehouden met de door [appellante ] c.s. in
grief 1 geformuleerde bezwaren tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten.

1.1.

[appellante ] c.s. hebben met ingang van [datum] 2005 van Portaal gehuurd de eengezinswoning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). De overeengekomen netto huurprijs bedroeg aanvankelijk € 390,00 per maand. Het gezin van [appellante ] c.s. bestond bij aanvang van de huur uit vier personen (vader, moeder en twee kinderen).

1.2.

[appellante ] (appellante sub 1) heeft in 2012 diverse gebreken aan de woning aan Portaal gemeld. Portaal heeft naar aanleiding daarvan diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd.

1.3.

Bij brief van 17 januari 2014 hebben [appellante ] c.s. aan Portaal gemeld dat er lekkages zijn in de slaapkamer, de badkamer en de keuken van de woning. Uit de beslissing van de Huurcommissie van 9 september 2014 volgt dat Portaal deze lekkages – die naar het oordeel van de Huurcommissie wel een ernstig gebrek opleverden en die een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigde - heeft verholpen en de gevolgschade in mei 2014 heeft gerepareerd.

1.4.

[appellante ] c.s. hebben zich bij brief van 30 december 2014 bij Portaal onder meer beklaagd over het feit dat de badkamer niet zou zijn gerenoveerd, en over een nieuwe lekkage in de keuken. Portaal heeft daarop herstelwerkzaamheden uitgevoerd.

1.5.

In de badkamer van de woning is sprake van ernstige schimmelvorming.

1.6.

Het gezin van [appellante ] c.s. bestaat thans uit zeven personen (vader, moeder en vijf kinderen).

De vorderingen en de beslissing van de rechtbank

2. [appellante ] c.s. hebben in eerste aanleg - kort samengevat - gevorderd een aantal in de dagvaarding genoemde gebreken te verhelpen en de huurprijs te verminderen tot alle gebreken verholpen zijn. Verder hebben zij vergoeding van hotelovernachtingen en immateriële schadevergoeding gevorderd. Zij hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat de woning ernstige gebreken vertoont, nu er in het gehuurde sprake is van vocht- en schimmelvorming en lekkages. Als gevolg van deze gebreken is er sprake van verminderd huurgenot.

3. De kantonrechter heeft bij vonnis van 11 oktober 2017 – voor zover in hoger beroep relevant – Portaal veroordeeld tot herstel van de lekkageplek in de slaapkamer en van de beschadigde tegels aan de muur van de keuken van de woning. Aangezien dit herstel in een halve dag kan worden uitgevoerd, is de gevorderde vergoeding van hotelovernachtingen afgewezen. De overige vorderingen van [appellante ] c.s. zijn eveneens afgewezen. De kantonrechter was van oordeel dat de vocht- en schimmelproblemen in de woning het gevolg waren van onvoldoende ventileren door [appellante ] c.s. en dat Portaal hiervan geen verwijt treft. De gevorderde immateriële schadevergoeding is afgewezen, omdat Portaal [appellante ] c.s. voor de ondervonden overlast reeds € 1.500,- aan immateriële schadevergoeding heeft betaald.

De vordering in hoger beroep en de grieven

4. [appellante ] c.s. vorderen in hoger beroep, na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en opnieuw rechtdoende Portaal te veroordelen:

A. tot het adequaat en blijvend herstellen van alle gebreken in de woning in relatie tot vocht en schimmel, door in ieder geval:

• de zeer ernstige schimmelvorming in de badkamer door een specialistisch bedrijf te laten verwijderen;

• het stucwerk van het plafond en de wanden van de badkamer te vervangen;

• de badkamerwanden tot aan het plafond te betegelen;

• het verouderde, mechanische afzuigventilatiesysteem in de badkamer te vervangen door een modern, elektrisch ventilatiesysteem;

• de badkamerdeur in te korten zodat aan de onderzijde een ventilatiekier ontstaat;

• alle slechte kitaansluitingen in de badkamer, de keuken en het toilet te vervangen;

• het schilderwerk op wanden, plafonds, kozijnen en leidingen in de keuken, de badkamer en het toilet te herstellen daar waar nog roest is en schimmel- en lekkageplekken zijn;

B. tot het vergoeden van hotelovernachtingen (inclusief ontbijt en diner) voor appellanten en hun gezin voor het geval zij tijdens het herstel van de gebreken een aantal dagen geen gebruik kunnen maken van belangrijke voorzieningen zoals de badkamer en

C. in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van advocaat van appellanten en in de kosten van het geding in eerste aanleg.

5. [appellante ] c.s. betogen in de kern dat de schimmelvorming het gevolg is van een verouderd ventilatiesysteem in combinatie met een te kleine kier onder de deur van de badkamer, waardoor het niet mogelijk is om voldoende te ventileren.

Beoordeling van het hoger beroep

6. Deze zaak draait in hoger beroep om de vraag of de schimmelvorming in de woning een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW oplevert. Met
grief 2 bestrijden [appellante ] c.s. het oordeel van de kantonrechter dat de schimmelvorming in de badkamer moet worden toegeschreven aan onvoldoende ventileren door [appellante ] c.s. Zij stellen dat dit het gevolg is van het feit dat de badkamer onvoldoende kan worden geventileerd, doordat het ventilatiesysteem in de badkamer verouderd is, en de kier onder de badkamerdeur te klein is. Daardoor komt er geen goede ventilatiestroom op gang tijdens het douchen. Bovendien is er sprake van slechte kitaansluitingen tussen de wanden en badkamervloer, en tussen het sanitair en de wanden. Hierdoor wordt de schimmelvorming volgens [appellante ] c.s. verergerd. Ter onderbouwing van deze stellingen hebben [appellante ] c.s. een rapportage van [naam] van Van Reisen Bouwmanagement & Advies b.v. van 9 april 2018 overgelegd (hierna: de rapportage).

7. Portaal heeft ten verwere aangevoerd dat de ventilatievoorzieningen voldoen aan de eisen en dat de vocht- en schimmelproblemen voortkomen uit het feit dat [appellante ] c.s. de woning en de ventilatieroosters niet goed schoonhouden en onvoldoende ventileren.

8. Portaal heeft er terecht op gewezen dat ook uit de door [appellante ] c.s. overgelegde rapportage blijkt dat de hoeveelheid (snelheid) afgezogen lucht in de badkamer voldoende is. Ook als moet worden aangenomen dat sprake is van een verouderd ventilatiesysteem, kan dit naar het oordeel van het hof niet als een gebrek worden aangemerkt. Het ontbreken van een extra kier onder de badkamerdeur is gelet op het voorgaande evenmin als een gebrek aan te merken.

9. Het feit dat er, ondanks het bestaan van voldoende ventilatiemogelijkheden, sprake is van ernstige schimmelvorming, moet naar het oordeel van het hof worden aangemerkt als een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Uit de door Portaal overgelegde e-mails volgt dat tijdens de bezichtiging van de woning op 9 mei 2017 door medewerkers van Portaal is geconstateerd dat het ventilatierooster in de slaapkamer was dichtgetaped, en dat het rooster in de badkamer ernstig vervuild was. De stelling van [appellante ] c.s. dat het rooster alleen was afgeplakt omdat zij hun dochtertje net in bad hadden gedaan, komt het hof niet aannemelijk voor. [appellante ] c.s. zijn bovendien gewezen op het belang van het open zetten en schoonhouden van de ventilatieroosters voor een goede ventilatie. Omdat het gezin van [appellante ] inmiddels uit zeven personen bestaat en zij op een relatief klein oppervlak wonen, mag van [appellante ] c.s. worden verwacht dat zij zich extra inspannen om de badkamer goed te ventileren. Dit is echter kennelijk onvoldoende gebeurd. Portaal heeft er in dit verband terecht op gewezen dat in de rapportage is opgemerkt dat de opening van het ventilatierooster (opnieuw) vervuild is. Naar het oordeel van het hof heeft Portaal met al het voorgaande voldoende onderbouwd dat [appellante ] c.s. onvoldoende hebben gedaan om de woning goed te ventileren.

10. Voor zover [appellante ] c.s. betogen dat de schimmelvorming is veroorzaakt door problemen met de waterafvoer, wordt die stelling verworpen. Naar het oordeel van het hof hebben [appellante ] c.s. onvoldoende onderbouwd dat deze problemen ook bij voldoende ventilatie zouden hebben geleid tot de huidige schimmelvorming.

11. Indien de schimmelvorming – zoals [appellante ] c.s. stellen – zou worden verergerd door slechte kitaansluitingen, valt dit gelet op het voorgaande toe te rekenen aan [appellante ] c.s. Bij voldoende ventilatie zou deze schimmelvorming immers überhaupt niet zijn opgetreden.

12. [appellante ] c.s. stellen verder in
grief 4 dat ook bij de buren op nummer 73 sprake is van schimmelvorming, en dat dit het gevolg zou zijn van een gebrek. Ook als dit juist zou zijn – wat Portaal gemotiveerd heeft betwist – dan neemt dit, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet weg dat de genotsverminderende omstandigheden (de schimmelvorming) zijn toe te rekenen aan [appellante ] c.s. en dus geen gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

12. De grieven 2 en 4 worden verworpen.

14. In
grief 3 bestrijden [appellante ] c.s. ten slotte het oordeel van de kantonrechter dat in de keuken geen lekkageplekken aanwezig zijn. [appellante ] c.s. stellen dat er wel degelijk oude lekkagesporen zichtbaar zijn in de keuken. Ook is er volgens [appellante ] c.s. beginnende schimmelvorming aangetroffen. Het hof begrijpt dat [appellante ] c.s. meent dat daarom het schilderwerk in de keuken door Portaal hersteld moet worden en de kitnaden vervangen moeten worden. Ook als juist zou zijn dat er lekkagesporen en schimmelvorming aanwezig is – wat door Portaal wordt betwist – zijn dit naar het oordeel van het hof geen gebreken. Aangezien het gaat om oude lekkagesporen, is de lekkage die deze sporen heeft veroorzaakt, kennelijk ook volgens [appellante ] c.s. reeds verholpen. Het enkele feit dat er nog enige verkleuring zichtbaar zou zijn, is onvoldoende ernstig om van een gebrek te kunnen spreken. Daarbij geldt bovendien dat het schilderen van binnenmuren, plafonds en binnenhoutwerk op grond van het Besluit kleine herstellingen (sub a) voor rekening van de huurder komt. Voor wat betreft het vervangen van de kitnaden verwijst het hof naar hetgeen daarover in r.o. 10 met betrekking tot de badkamer is overwogen. Hetzelfde moet gelden voor de keuken. Grief 3 faalt.

15. Omdat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat er geen sprake is van gebreken, zal het hof alle vorderingen van [appellante ] c.s. afwijzen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd, en [appellante ] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

16. Het bewijsaanbod van [appellante ] c.s. wordt gepasseerd. Het aanbod van [appellante ] c.s. om [naam] te horen wordt gepasseerd omdat [appellante ] c.s. reeds een rapportage van [naam] in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat de luchtdoorstroming voldoende is (zie rechtsoverweging 8 hierboven) en bij het aanbod van [appellante ] c.s. niet is aangegeven wat Slingerland meer of afwijkend van zijn rapport zou kunnen verklaren. Het aanbod om de huisarts van [appellante ] c.s. te horen, is niet ter zake dienend, omdat de gezondheidsklachten van [appellante ] c.s. in deze procedure niet ter discussie staan. Het aanbod om de bewoonster van de woning aan de [adres 2] te horen, is ten slotte evenmin ter zake dienend, omdat hiervoor is geoordeeld, dat ook als die woning gebreken zou vertonen, dat nog niet betekent dat hetzelfde geldt voor de woning van [appellante ] c.s. Voor het overige is het bewijsaanbod onvoldoende gespecificeerd.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 11 oktober 2017;

- veroordeelt [appellante ] c.s. in de kosten van dit geding in hoger beroep, aan de zijde van de Portaal, begroot op € 726,- aan griffierechten en € 2.148,- aan salaris advocaat, en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, M.P.J. Ruijpers en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 november 2019 in aanwezigheid van de griffier.