Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.243.961/01
Zaaknummer rechtbank : 6547928 \ CV EXPL 17-6075
arrest van 26 februari 2019
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. A.T. Geene te Katwijk,
tegen
Stichting […] Poort,
gevestigd te Leiden,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Stichting,
advocaat: mr. P.J. Winkel te Hoofddorp.
Het geding
1. [appellante] heeft beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 23 mei 2018.
2. Bij tussenarrest van 13 november 2018 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is op 15 januari 2019 gehouden.
3. Tijdens de comparitie is namens beide partijen toelating tot de Second Opinion-procedure (hierna: SO-procedure) verzocht. Daartoe hebben de advocaten van partijen ieder een SO-formulier als bedoeld in het Second Opinion Reglement (hierna: SOR) ingevuld en ondertekend. Voornoemd verzoek is toegestaan, waarna arrest is bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
4. Met de namens hen verrichte invulling en ondertekening van de SO-formulieren hebben partijen ingestemd met het SOR en worden zij geacht een conclusie van eis en een conclusie van antwoord als bedoeld in artikel 347, lid 1 Rv te hebben genomen (zie ook de artikelen 3.3. en 3.4 SOR). De enige grief luidt dat de kantonrechter de vorderingen van de Stichting jegens [appellante] heeft toegewezen zoals zij heeft gedaan.
5. Partijen hebben ermee ingestemd dat het hof de zaak beoordeelt in de stand waarin deze zich bevond op het tijdstip waarop voor het laatst vonnis van de kantonrechter werd gevraagd (artikel 3.6 SOR en de “Verklaring” in de SO-formulieren) en dus aan de hand van uitsluitend de stukken in eerste aanleg en de daarin betrokken stellingen, met in achtneming van de grief.
6. Het hof - dat kennis heeft genomen van de stukken van de eerste aanleg - neemt de overwegingen van de kantonrechter over en maakt deze tot de zijne. Daarbij zal het hof nog kort ingaan op dat wat voor [appellante], naar het hof begrijpt, een belangrijk punt is.
7. [appellante] voert aan dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de ontstane huurachterstanden niet gerechtvaardigd is. De huurachterstanden waren namelijk het gevolg van de procedure bij de Huurcommissie, waar [appellante] in eerste instantie in het gelijk is gesteld: bij uitspraak van 21 november 2014 heeft de Huurcommissie de huur verlaagd van € 437,07 naar € 224,72 per maand, totdat het gebrek zou zijn hersteld. [appellante] had er geen rekening mee hoeven houden dat de Huurcommissie op 7 oktober 2016 zou oordelen dat [appellante] met terugwerkende kracht, te weten met ingang van 1 augustus 2015, weer € 437,07 diende te betalen.
8. Het hof overweegt hierover als volgt. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 7 oktober 2016 beslist dat de huur per 1 augustus 2015 weer op € 437,07 moet worden gesteld. [appellante] heeft daarop gevorderd dat deze uitspraak wordt vernietigd, maar de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, heeft bij vonnis van 7 juni 2017, met aanvulling van 12 juli 2017, deze vordering van [appellante] afgewezen. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat in januari 2015 door de Stichting herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en dat daarna (en dus ook na 1 augustus 2015) geen sprake meer was van het ernstige (categorie C) gebrek dat de reden was voor de eerdere huurprijsvermindering. In het vonnis wordt verder overwogen dat de omstandigheid dat in het rapport van 29 februari 2016 door de deskundige wordt opgemerkt dat de woningscheidende muur nog vochtig was (hof: naar aanleiding waarvan door de Stichting nog maatregelen zijn genomen, die in september 2016 zijn voltooid), niet betekent dat het gebrek dat aan de huurvermindering ten grondslag lag nog niet was verholpen. Met deze beslissing van de kantonrechter staat in rechte vast dat het gebrek dat aan de huurvermindering ten grondslag lag op 1 augustus 2015 al niet meer aanwezig was en dat [appellante] dus verplicht was vanaf die datum de gehele huur weer te voldoen.
9. Het argument van [appellante] dat zij er geen rekening mee hoefde te houden dat de huur per 1 augustus 2015 weer omhoog zou gaan, gaat niet op. De uitspraak van de Huurcommissie van 21 november 2014 vermeldt duidelijk dat de huurvermindering tijdelijk is, totdat het gebrek is verholpen. Daarbij komt dat de Stichting per brief van 18 februari 2015 aan [appellante] heeft geschreven dat het gebrek is hersteld en dat de huur weer op het oude bedrag zal worden gesteld. Bij brief van 24 juli 2015 aan [appellante] heeft de Stichting dit nogmaals laten weten, met de mededeling dat de Stichting bereid is om de huur pas weer op het oude niveau te stellen vanaf 1 augustus 2015. [appellante] was er dus van op de hoogte dat de Stichting zich op het standpunt stelde dat het gebrek dat aan de huurvermindering ten grondslag lag, was verholpen. Dat [appellante] meende dat dit niet het geval was en daarom vervolgens nog een procedure bij de Huurcommissie en bij de kantonrechter is gevoerd - welke procedures [appellante] beide heeft verloren - betekent niet dat [appellante] niet gehouden was om een financiële voorziening te treffen voor het geval zij ongelijk zou krijgen en het standpunt van de Stichting juist zou blijken te zijn. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt dus - zoals ook de kantonrechter terecht heeft geoordeeld - voor haar rekening en risico.
10. Ook op de overige punten verenigt het hof zich met het oordeel van de kantonrechter. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook bekrachtigen. Daarbij past dat [appellante] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Stichting tot op heden begroot op € 726,-- aan griffierecht en € 1.074,-- (1 punt x tarief II) aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, G. Dulek-Schermers en J.J. van der Helm, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2019 in aanwezigheid van de griffier.