Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.202.102/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 4613207 \ CV EXPL 15-50490
arrest van 22 januari 2019
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: voorheen mr. S.A.P. van den Berg te Den Haag, thans geen advocaat
tegen
Stichting Vestia
kantoorhoudende te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. B. van der Eijk te Rotterdam.
1.Het geding
1.1.
Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 30 oktober 2018 verwijst het hof naar dat arrest. Met dat arrest is een comparitie van partijen gelast op 22 november 2018. Vervolgens heeft de advocaat van [appellante] zich onttrokken, is de comparitie op de geagendeerde datum niet doorgegaan, heeft mr. Van der Eijk zijn verhinderdata opgegeven voor de periode december 2018-februari 2019, heeft [appellante] gemeld tot en met 10 maart 2019 verhinderd te zijn, en heeft mr. Van der Eijk de wens van Vestia te kennen gegeven de comparitie liever af te gelasten. Daarop heeft het hof besloten de comparitie niet te laten doorgaan en is de zaak verwezen naar de rol van heden voor arrest.
2.De feiten
2.1.
[appellante] huurde sedert 1 februari 2007 van Vestia de woning aan de [adres]. De aanvangshuur had Vestia berekend op € 453,44. De huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs jaarlijks kan worden gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.
2.2.
In de jaren 2007-2014 en 2016 heeft Vestia per 1 juli huurverhogingen voorgesteld aan [appellante]. [appellante] heeft tegen een aantal van die voorgestelde huurverhogingen bezwaar aangetekend.
2.3.
In een eerdere procedure tussen partijen bij de kantonrechter te Rotterdam heeft Vestia achterstallige huur van [appellante] gevorderd. Die vordering heeft de kantonrechter bij vonnis van 5 juni 2015 afgewezen. Verder heeft de kantonrechter in dit vonnis de huurovereenkomst vernietigd wat betreft de geharmoniseerde huur, met bepaling dat de aanvangshuur € 368,47 bedraagt. Dit vonnis is onherroepelijk. Vestia heeft daarop
€ 2.754,32 aan [appellante] gerestitueerd, in verband met door haar teveel betaalde huur.
2.4.
Nadat in de onderhavige procedure de kantonrechter vonnis had gewezen (hierna, 3.3) en Vestia dat had betekend en de daarin bevolen ontruiming had aangezegd, heeft [appellante] nog de volgende betalingen aan Vestia verricht: € 3.857,49 op 17 september 2016 en € 3.988,65 na 21 september 2016. [appellante] heeft het gehuurde in november 2016 verlaten. Vestia heeft haar tot en met januari 2017 een gebruiksvergoeding in rekening gebracht.
3.Het geschil in eerste aanleg en in hoger beroep
3.1.
In eerste aanleg heeft Vestia, na eiswijzigingen, veroordeling van [appellante] gevorderd tot betaling van € 4.396,29 aan achterstallige huur, € 266,07 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 6,75 aan rente, vermeerderd met rente en kosten, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[appellante] heeft tegenvorderingen ingesteld, waaronder (samengevat):
betaling van een geldsom uit hoofde van het hiervoor in 2.3 vermelde vonnis van 5 juni 2015 (in de vordering niet nader gespecificeerd);
schadevergoeding wegens gederfd woon-/huurgenot.
3.3.
Bij bij voorraad uitvoerbaar verklaard vonnis van 22 juli 2016 (hierna: het bestreden vonnis) heeft de kantonrechter de tegenvorderingen van [appellante] afgewezen en die van Vestia deels toegewezen, als volgt (samengevat):
veroordeling van [appellante] tot betaling aan Vestia van € 3.569,89, uiterlijk op 22 augustus 2016, vermeerderd met de wettelijke rente indien en voor zover dit bedrag niet uiterlijk 22 augustus 2016 is betaald;
onder de voorwaarde dat deze betaling niet tijdig is verricht: ontbinding van de huurovereenkomst per 23 augustus 2016 en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van [appellante] tot betaling aan Vestia van de huur respectievelijk een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur vanaf 1 mei 2016 tot en met de maand van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.
3.4.
Het in de veroordeling sub i. vermelde bedrag bestaat uit de door Vestia gevorderde hoofdsom, onder aftrek van een rentevergoeding van € 826,40 aan [appellante] wegens jarenlange betaling van teveel huur (vlg. het hiervoor in 2.3 vermelde vonnis van 5 juni 2015).
3.5.
[appellante] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Haar vorderingen in hoger beroep strekken tot vernietiging van dit vonnis wat betreft de hiervoor in 3.3 vermelde veroordelingen i., iii. en iv. en de afwijzing van haar hiervoor in 3.2 vermelde tegenvorderingen, en alsnog afwijzing van de resterende vorderingen van Vestia, en toewijzing van de bedoelde tegenvorderingen, alsmede toewijzing tegen Vestia van “een vordering omtrent de huurverhoging in 2015”, met veroordeling van Vestia in de kosten van beide instanties, bij bij voorraad uitvoerbaar arrest.
3.6.
Vestia concludeert in hoger beroep tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, bij bij voorraad uitvoerbaar arrest.
4.De beoordeling
verweer in conventie: geen instemming met jaarlijkse huurverhogingen
4.1.
[appellante] verweert zich tegen de vorderingen van Vestia met onder meer de stelling dat de door Vestia doorgevoerde huurverhogingen in de jaren 2010-2012 en 2014-2016 niet met haar zijn overeengekomen.
4.2.
Het hof oordeelt hierover als volgt. Vestia kan alleen de door haar voorgestelde huurverhogingen aan [appellante] tegenwerpen als deze daarmee heeft ingestemd dan wel op voet van artikel 7:253 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geacht moet worden deze te zijn overeengekomen, dan wel als de huurcommissie deze redelijk heeft geoordeeld. Dit laatste is met betrekking tot de huurverhogingen in de hier bedoelde jaren niet aan de orde.
4.3. 2010.
2010.Vestia stelt dat de huurverhoging per 1 juli 2010 als tussen partijen overeengekomen heeft te gelden, aangezien [appellante] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de aangekondigde huurverhoging per 1 juli 2010. [appellante] betwist dit. Zij verwijst daarbij naar brieven van haar aan Vestia, waarvan er één inderdaad betrekking heeft op de huurverhoging per 1 juli 2010. Deze brief dateert van 13 april 2011. In de brief stelt [appellante] dat zij op 30 juni 2010 de klantenservice van Vestia heeft benaderd voor toezending van een formulier om bezwaar te maken tegen de jaarlijkse huurverhoging. Het hof leidt daaruit af dat de huurverhoging in elk geval vóór die datum is aangekondigd. Het bezwaar is daarom niet binnen de door artikel 7:253 lid 1 BW voorgeschreven termijn ingediend. In het licht van productie 4 in eerste aanleg van Vestia, waaruit blijkt ook dat [appellante] de verhoogde huur wél is gaan betalen, terwijl uit artikel 7:253 lid 2 sub a BW volgt dat niet tijdig bezwaar aantekenen én betalen conform de verhoging geldt als instemming met die verhoging, had het op de weg van [appellante] gelegen om nader toe te lichten waarom zij zich (toch) niet aan de huurverhoging gebonden acht. Nu zij dit niet heeft gedaan, moet haar verweer tegen deze huurverhoging ongegrond worden geoordeeld. Volledigheidshalve overweegt het hof dat de omschrijvingen van [appellante] bij de bancaire overmakingen van de (verhoogde) huur in deze periode, niet kwalificeren als (deugdelijk) bezwaar tegen die verhoging. Daargelaten nog of een omschrijving bij een bancaire overmakingen überhaupt kan kwalificeren als bezwaar tegen een huurverhoging in de zin van artikel 7:253 BW, luiden de concrete omschrijvingen van [appellante] zowel vóór als na de huurverhoging voor zover van belang slechts “onder protest huurverhog.” Zonder vermelding van datum/jaar, terwijl deze omschrijving jarenlang gelijkluidend is, is hieruit niet op te maken dat deze betrekking beoogde te hebben op (ook) 2010.
4.4. 2011-2012.
2011-2012.Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante] tijdig schriftelijk bezwaar heeft aangetekend tegen de huurverhogingen in deze jaren. Vestia stelt dat de door [appellante] aangevoerde gronden ondeugdelijk zijn voor haar bezwaren en dat zij haar vergeefs op kantoor heeft uitgenodigd om deze bezwaren te bespreken. Dit maakt echter niet dat de voorgestelde huurverhogingen alsnog gelden als tussen partijen te zijn overeengekomen. [appellante] is hiermee niet akkoord gegaan en Vestia heeft zich niet tot de huurcommissie gewend om hierover een beslissing te vragen. De huurverhogingen in deze jaren zijn daarom in beginsel – behoudens het hierna in 4.8-12 te bespreken tegenweer van Vestia – onterecht.
4.5. 2014.
2014.[appellante] stelt onweersproken dat zij in 2014 niet de door Vestia bij brief van 10 april 2014 voorgestelde verhoogde huur is gaan betalen. Dit blijkt ook uit productie 4 van Vestia in eerste aanleg. Dit betekent dat zij slechts geacht kan worden de verhoging met Vestia te zijn overeengekomen als zij zich, na ontvangst van een schrijven als bedoeld in artikel 7:253 lid 2 sub b BW, niet binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum tot de huurcommissie heeft gewend (artikel 7:253 lid 3 BW). Vestia stelt niet dat zij [appellante] heeft geschreven conform artikel 7:253 lid 2 sub b BW. Dit betekent dat [appellante] zich niet tot de huurcommissie hoefde te wenden om de voorgestelde huurverhoging tegen te gaan. De in dit jaar doorgevoerde huurverhoging is in beginsel – behoudens het hierna in 4.8-12 te bespreken tegenweer van Vestia – dus onterecht.
4.6. 2015.
2015.Vestia stelt dat de huurverhoging per 1 juli 2015 als tussen partijen overeengekomen heeft te gelden, aangezien [appellante] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de door Vestia bij brief van 11 april 2015 aangekondigde huurverhoging. [appellante] betwist dat Vestia haar voor dit jaar een huurverhoging heeft voorgesteld. Dit standpunt kan het hof niet volgen in het licht van de door [appellante] zelf als productie 8.9.11 in eerste aanleg overgelegde brief van Vestia van 11 april 2015, waarin duidelijk per 1 juli 2015 een huurverhoging wordt aangekondigd. Voor zover [appellante] bedoelt dat die (voorgestelde) huurverhoging geen gelding kan hebben in verband met de ongedaanmaking van de huurharmonisering in het vonnis van 5 juni 2015, omdat de in de brief van 11 april 2015 vermelde aanvangshuur in het licht daarvan (en in het licht van haar betwisting van eerdere huurverhogingen) niet klopt, volgt het hof haar daarin niet. Het in de brief vermelde percentage zou ook kunnen worden toegepast op een achteraf gecorrigeerde aanvangshuur. [appellante] stelt niet dat zij tegen deze voorgestelde huurverhoging binnen de in artikel 7:253 lid 1 BW bedoelde termijn bezwaar heeft aangetekend. Vestia stelt echter niet dat [appellante] met de huurverhoging uiteindelijk heeft ingestemd door niet alleen niet tijdig bezwaar aan te tekenen, maar ook de huurverhoging te betalen (artikel 7:253 lid 2 aanhef en sub a BW) (dat is toen ook niet gebeurd, blijkens productie 4 van Vestia in eerste aanleg), noch dat zij [appellante] een brief als bedoeld in artikel 7:253 lid 2 aanhef en sub b BW heeft gezonden. Daarom kan evenmin worden vastgesteld dat [appellante] in de zin van 7:253 lid 3 BW geacht moet worden de huurverhoging te zijn overeengekomen. De door Vestia per 1 juli van dit jaar doorgevoerde huurverhoging is daarom in beginsel – behoudens het hierna in 2.8-12 te bespreken tegenweer van Vestia – onterecht.
4.7. 2016.
2016.Tussen partijen is niet in geschil dat Vestia een huurverhoging per 1 juli 2016 heeft aangekondigd. Het door Vestia laatstelijk in rekening gebrachte bedrag aan achterstallige huur gaat – onder meer – uit van deze huurverhoging. [appellante] heeft bij memorie van grieven een faxbrief van 29 juni 2016 overgelegd, stellende dat zij daarmee bezwaar had gemaakt tegen de huurverhoging per 1 juli 2016. Bij memorie van antwoord heeft Vestia daarop gereageerd met de stelling dat deze overgelegde faxbrief onleesbaar is en dat een ontvangstbevestiging van Vestia ook ontbreekt, terwijl Vestia de ontvangst van een bezwaar altijd bevestigt. Zij vindt haar huurverhoging daarom terecht. Met haar akte van 8 augustus 2017 heeft [appellante] vervolgens een beter leesbaar exemplaar van de faxbrief overgelegd. In haar antwoordakte van 5 september 2017 is Vestia daarop niet meer ingegaan. Het met de akte van 8 augustus 2017 overgelegde exemplaar (zoals door Vestia gefourneerd) is voor het hof goed leesbaar: [appellante] schrijft daarin dat zij bezwaar maakt tegen de huurverhoging 2016. De faxbrief vermeldt een afleveringsbevestiging, met vermelding van dag en tijdstip van aflevering (29 juni 2016, 17:39 uur), het faxadres van aflevering en de fax-ID. De enkele omstandigheid dat Vestia daarvan geen ontvangstbevestiging heeft gestuurd maakt niet dat de fax niet door haar is ontvangen. Naar het oordeel van het hof heeft Vestia onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze fax bij haar is afgeleverd. Deze moet daarom gelden als door haar te zijn ontvangen. De per 1 juli van dit jaar doorgevoerde huurverhoging is daarom in beginsel – behoudens het hierna in 2.8-12 te bespreken tegenweer van Vestia – onterecht.
tegenweer in conventie: [appellante] had in de eerdere procedure tussen partijen al afstand gedaan van haar bezwaren tegen de huurverhogingen; dit is vastgelegd in het vonnis van 5 juni 2015, dat tussen partijen rechtskracht heeft
4.8.
Volgens Vestia heeft [appellante] in de hiervoor in 2.3 genoemde eerdere procedure tussen partijen, op de comparitie van partijen van 13 oktober 2014, afstand gedaan van haar verzet tegen de door Vestia doorgevoerde huurverhogingen. Vestia beroept zich voor haar standpunt op het proces-verbaal van genoemde comparitie en op het vonnis van 5 juni 2015 in die procedure, waaruit dit volgens haar blijkt. Dat vonnis heeft volgens Vestia bovendien “rechtskracht” tussen partijen. [appellante] beaamt de door Vestia gestelde afstand voor zover het gaat om de huurverhogingen over de jaren 2007-2009. Voor het overige betwist zij deze echter. De kantonrechter heeft volgens haar niet goed weergegeven wat zij, [appellante], werkelijk heeft gezegd.
4.9.
Het proces-verbaal van de bedoelde comparitie van partijen is in de onderhavige procedure niet overgelegd. Het vonnis van 5 juni 2015 luidt voor zover van belang als volgt:
“3.2.2 [appellante] heeft gevorderd dat Vestia de huurverhogingen die zij sedert 2007 heeft doorgevoerd ongedaan maakt en uitleg geeft over de hoge afrekening servicekosten 2011. De kantonrechter begrijpt de tegenvordering echter – uiteindelijk - aldus dat [appellante] vordert dat er een rechterlijke uitspraak komt over de vraag of Vestia in 2007, toen [appellante] in verband met overlastklachten is verhuisd, de huur mocht harmoniseren. Zij stelt dat is afgesproken dat dit niet zou gebeuren en zij zou onder protest een nieuwe huurovereenkomst getekend hebben, waarin de huur wel werd geharmoniseerd. Als dit wordt recht gezet is [appellante] bereid de huurverhogingen van de afgelopen jaren te accepteren.
[…]
4.5
[appellante] heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard haar verzet tegen de jaarlijkse huurverhoging op te geven mits de huurharmonisatie zou worden teruggedraaid. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen of er sprake is van een huurachterstand en zo ja, hoe hoog deze is. Aangezien [appellante] echter de procedure heeft uitgelokt door het inhouden van de huur wordt ervan uitgegaan dat zij een eventuele huurachterstand, na de ontvangst van een specificatie, dadelijk zal inlopen. […]
4.6
De vordering van Vestia zal worden afgewezen. […]
5.De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt de tussen partijen op 25 februari 2007 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de [adres] voor wat betreft de geharmoniseerde huur met bepaling dat de aanvangshuur € 368,47 bedraagt;
veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] begroot op nihil;
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.”
4.10.
Het hof oordeelt hierover als volgt. Vestia heeft onvoldoende toegelicht dat [appellante] op de genoemde comparitie van partijen niet alleen afstand heeft gedaan van haar verzet tegen de tot dat moment door Vestia doorgevoerde huurverhogingen, maar tevens huurverhogingen die nadien nog mochten volgen. Het vonnis spreekt in 3.2.2 ook alleen maar over het accepteren door [appellante] van de huurverhogingen van “de afgelopen jaren”. Dit betekent in elk geval dat de huurverhogingen per 1 juli 2015 en 1 juli 2016 onterecht zijn.
4.11.
Voor zover Vestia met haar stelling dat het hier bedoelde vonnis tussen partijen “rechtskracht” heeft, bedoelt een beroep te doen op het gezag van gewijsde van dat vonnis, faalt dat beroep. Aan beslissingen die het dictum niet dragen komt geen gezag van gewijsde toe. De vermelding in 3.2.2 en 4.5 van het vonnis dat [appellante] zich onder de voorwaarde van terugdraaiing van de harmonisering – welke voorwaarde met het vonnis in vervulling is gegaan – bereid heeft verklaard haar verzet tegen de jaarlijkse huurverhogingen op te geven, is niet dragend voor enige in dat vonnis uiteindelijk gegeven beslissing. Uit het vonnis blijkt niet dat de kantonrechter in reconventie de harmonisering heeft teruggedraaid bij de gratie van het (voorwaardelijk) opgeven door [appellante] van haar verzet tegen de huurverhogingen. Dit laatste is al evenmin dragend voor het dictum in conventie: daarin is immers de vordering van Vestia afgewezen.
4.12.
Uit het vonnis blijkt evengoed wél dat volgens de kantonrechter, [appellante] haar verzet tegen de huurverhogingen heeft opgegeven (onder een voorwaarde die met het vonnis in vervulling ging). Het vonnis heeft in zoverre vrije bewijskracht. Met dit vonnis acht het hof de stelling van Vestia dat [appellante] haar bezwaren tegen de door Vestia doorgevoerde huurverhogingen heeft prijsgegeven, ter zake waarvan Vestia de bewijslast draagt, voorshands bewezen. Het hof zal [appellante] toelaten tegenbewijs te leveren.
verweer in conventie: [appellante] is na 30 november 2016 geen gebruiksvergoeding meer verschuldigd
4.13.
Partijen twisten over de vraag per welke datum het gehuurde als ontruimd kan worden aangemerkt, en in het verlengde daarvan tot welke datum [appellante] nog een gebruiksvergoeding aan Vestia verschuldigd is. Vestia stelt zich op het standpunt dat zij de sleutels van het gehuurde niet eerder dan op 3 januari 2017 heeft ontvangen, dat zij de woning daarom niet eerder dan per 1 februari 2017 in de verhuur kon doen, en dat daarom tot die datum [appellante] een gebruiksvergoeding verschuldigd is.
4.14.
[appellante] heeft bij e-mail van 14 oktober 2016 aan de advocaat en de deurwaarder van Vestia (mr. Van der Eijk en Van Es) geschreven dat zij de woning kon en wilde verlaten, dat zij alle contacten over de afwikkeling via haar (toenmalige) gemachtigde wil laten verlopen, en dat zij wilde dat deze ook bij de oplevering aanwezig zou zijn. Mr. Van der Eijk heeft deze e-mail op 17 oktober 2016 doorgestuurd aan [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde]), de (toenmalige) gemachtigde van [appellante]. Hij schreef daarbij samengevat dat hij niet begreep wat [appellante] met haar e-mail bedoelde, en dat hij graag van [gemachtigde] wilde vernemen. Op 5 december 2016 schreef mr. Van der Eijk [gemachtigde] dat hij van haar had vernomen dat [appellante] de woning reeds had ontruimd, verzocht hij haar de sleutels aan Vestia toe te zenden, maakte hij voorbehouden wat betreft de oplevering die nog moest plaatsvinden, en maakte hij aanspraak op wat volgens hem reeds opeisbaar door [appellante] moest worden voldaan: € 605,65 voor november 2016, € 117 voor december 2016 en
€ 117 voor januari 2017.
4.15.
[appellante] stelt zich op het standpunt dat zij er na haar hiervoor genoemde e-mail van 14 oktober 2016 op heeft vertrouwd en heeft mogen vertrouwen dat Vestia contact met haar zou opnemen om een afspraak te maken voor controle – [appellante] bedoelt kennelijk: oplevering – van de woning. Voor zover zij hiermee bedoelt te stellen dat Vestia dat niet tijdig heeft gedaan en dat daarom de latere oplevering en sleuteloverdracht niet aan haar maar aan Vestia toerekenbaar zijn, is die stellingname echter onjuist. Mede gelet op de hiervoor genoemde e-mail van 17 oktober 2016 van mr. Van der Eijk aan [gemachtigde] was het door [appellante] gestelde vertrouwen, in elk geval vanaf dat moment, ongegrond. De e-mail van [appellante] van 14 oktober 2016 vermeldde bijvoorbeeld helemaal niet tegen welke datum [appellante] wilde vertrekken en opleveren, en gelet op de reactie van mr. Ven der Eijk was [appellante] c.q. haar gemachtigde aan zet om daarover duidelijkheid te verschaffen.
4.16.
[appellante] stelt zich verder op het standpunt dat [gemachtigde] de sleutels op 6 december 2016 aan Vestia heeft gezonden en ook een ontvangstbevestiging van Vestia heeft ontvangen. Die ontvangst vond volgens [appellante] kort na 6 december 2016 plaats, en niet pas – zoals Vestia stelt – op 3 januari 2017. [appellante] heeft de door haar genoemde brief waarmee volgens haar [gemachtigde] de sleutels op 6 december 2016 aan Vestia heeft gezonden niet in het geding gebracht, evenmin als de door haar genoemde ontvangstbevestiging van Vestia. Voor eerstgenoemde brief verwijst zij naar productie 11, maar in het productie-overzicht aan het slot van de akte van 8 augustus 2017, waarin zij deze noemt, is bij productie 11 geen omschrijving opgenomen. Achter het tabblad van productie 11 is een dergelijke brief ook niet opgenomen, maar zijn betalingsoverzichten opgenomen die kennelijk als productie 12 waren bedoeld. (Achter zowel tabblad productie 12 als tabblad productie 13 zit de hiervoor in 4.7 besproken brief die voldoet aan de omschrijving van productie 13.) [appellante] biedt aan de ontvangstbevestiging in het geding te brengen, maar gelet op artikel 85 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal het hof daarvoor geen gelegenheid geven.
4.17.
Tegen deze achtergrond heeft [appellante] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat de sleutels eerder dan op 3 januari 2017 door Vestia zijn ontvangen. Verder heeft zij ook onvoldoende betwist dat inspectie van de woning daarna nog moest plaatsvinden, dat ten gevolge daarvan Vestia de woning niet eerder dan per 1 februari 2017 weer in de verhuur kon doen, en dat zij daarom dus tot die datum een gebruiksvergoeding aan Vestia verschuldigd is.
4.18.
[appellante] heeft zich er ook nog op beroepen dat Vestia met de hiervoor in 4.14 besproken e-mail van mr. Van der Eijk van 5 december 2016 haar aanspraken op de gebruiksvergoeding voor december 2016 en januari 2017 (exclusief de component van € 117 per maand als afbetaling voor verschuldigde proceskosten) heeft prijsgegeven. Dit verweer faalt, omdat mr. Van der Eijk in die e-mail slechts claimde wat volgens hem op het moment van schrijven ervan opeisbaar was. Dat waren volgens hem kennelijk niet de gebruiksvergoedingen voor de maanden december 2016 en januari 2017 (afgezien van de component van € 117 per maand als afbetaling voor verschuldigde proceskosten). Hieruit kan niet worden afgeleid dat hij de aanspraken van Vestia op die gebruiksvergoedingen op dat moment prijsgaf.
vordering a. in reconventie; financiële consequenties ter zake van huur en gebruiksvergoeding in conventie en reconventie
4.19.
Het hof begrijpt vordering a. in reconventie aldus, dat [appellante] meent dat zij Vestia meer heeft betaald dan zij haar verschuldigd is op grond van de huurovereenkomst, zoals wat de aanvangshuur betreft nader vastgesteld in het vonnis van 5 juni 2015, en dat zij aanspraak maakt op restitutie van dat teveel betaalde, vermeerderd met rente.
4.20.
Pas wanneer over het hiervoor in 4.8-12 besproken bewijsthema een beslissing is genomen, zal kunnen worden vastgesteld welke partij nog wat aan de ander moet betalen ter zake van de huur/gebruiksvergoeding. Het hof is bereid om na de bewijslevering, over het geleverde bewijs bij tussenarrest een beslissing te geven, en partijen vervolgens in de gelegenheid te stellen om met inachtneming van die beslissing – en het onderhavige arrest – voor te rekenen wat volgens hen de financiële consequenties daarvan zijn. Als partijen er echter beide de voorkeur aan mochten geven reeds aanstonds die financiële consequenties voor te rekenen, in verschillende scenario’s al naargelang de mogelijke uitkomsten van de bewijslevering, dan is dat voor het hof ook akkoord: dat kan dan bij conclusie na bewijslevering.
verweer (tegen vordering a.) in reconventie: verjaring
4.21.
Vestia verweert zich tegen vordering a. in reconventie met een beroep op verjaring. Dit verweer faalt. De oudste huurverhoging waarvan [appellante] restitutie vordert en die mogelijk toewijsbaar is, is blijkens het voorgaande die per 1 juli 2011. Met haar vordering a. in reconventie, zoals ingesteld bij eis in reconventie bij akte van 2 februari 2016, heeft zij die verjaring tijdig gestuit. Weliswaar vermeld die vordering a. dat zij “uitvoering” van het vonnis van 5 juni 2015 vordert, wat voor meerderlei uitleg vatbaar zou kunnen zijn, uit de context van de betreffende conclusie (bijvoorbeeld p. 2 laatste hele alinea, aanhef en sub 2) blijkt genoegzaam dat zij daarbij de tot dat moment door Vestia voorgestelde en doorgevoerde huurverhogingen wil negeren. Ten overvloede overweegt het hof dat de gestelde verjaring ook niet aan het beroep van [appellante] op verrekening van haar vordering a. met haar schuld aan Vestia in de weg kan staan, gelet op het bepaalde in artikel 6:131 lid 1 BW.
vordering b. in reconventie: schadevergoeding wegens gederfd woon-/huurgenot
4.22.
[appellante] vordert schadevergoeding wegens gederfd woon-/huurgenot. In eerste aanleg heeft zij deze vordering toegelicht door te verwijzen naar samengevat:
het tegen beter weten in door Vestia handhaven van de huurharmonisatie tot het moment dat de kantonrechter daarover in eerdergenoemd vonnis van 5 juni 2015 anders besliste;
de tekortschietende communicatie en administratieve afhandeling van de zijde van Vestia, waardoor [appellante] niet kon verhuizen;
het niet van buiten zemen van de ramen van het gehuurde door Vestia.
4.23.
Het hof oordeelt hierover als volgt. Wat de eerste grondslag betreft: feitelijk is juist dat Vestia ten onrechte de huurharmonisatie heeft doorgevoerd en gehandhaafd totdat de rechter anders besliste. [appellante] heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij hierdoor andere schade heeft geleden dan de bedragen waarmee zij zich in conventie al verweert respectievelijk waarop zij met haar vordering a. in reconventie al aanspraak maakt. Wat de tweede grondslag betreft: [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd, tegenover de gemotiveerde betwisting van Vestia, dat Vestia onjuist heeft gehandeld en dat zij hierdoor schade heeft geleden. Wat betreft de derde grondslag: [appellante] heeft het verweer van Vestia dat deze (eerder) niet bekend was met een verzoek van [appellante], waarmee zij klaarblijkelijk bedoelde: om de ramen te (doen) zemen, niet weersproken. Bij die stand van zaken komt [appellante] geen schadevergoeding toe, ongeacht of Vestia gehouden was om (desverzocht) de ramen van buiten te (doen) zemen.
4.24.
[appellante] heeft bij de toelichting op deze vordering ook nog wel andere aspecten genoemd, zoals een “stroom aan onredelijke acties of nalatigheden van de verhuurder”, maar dat is allemaal onvoldoende concreet om een aanspraak op schadevergoeding op te kunnen baseren.
4.25.
In hoger beroep heeft [appellante] de grondslag van haar vordering op dit punt uitgebreid door ook schadevergoeding te vorderen wegens onrechtmatige (aanzegging van) ontruiming, op grond van het bestreden vonnis. Het hof zal zijn beslissing hierover aanhouden tot na de hiervoor in 4.12 bedoelde bewijslevering en de hiervoor in 4.20 bedoelde berekening(en). Daaruit zal ook de financiële stand van zaken kunnen blijken – met inachtneming van dit arrest en het door het hof nog te geven oordeel over de bewijslevering – zoals die zich voordeed ten tijde van het laatste processtuk van Vestia in conventie in eerste aanleg (akte uitlating 26 april 2016), welk processtuk van de zijde van Vestia immers de (financiële) informatie moest bevatten op basis waarvan zij in conventie om vonnis vroeg. Mede op basis daarvan zal kunnen worden vastgesteld of in eerste aanleg de ontbinding en ontruiming hadden mogen worden uitgesproken (op de wijze waarop dat is gedaan).
reconventie: “een vordering omtrent de huurverhoging in 2015”
4.26.
Voor zover [appellante] met deze omschrijving van haar vordering in hoger beroep bedoelt te verwijzen naar paragraaf 3 van haar conclusie van eis in reconventie in eerste aanleg, geldt het volgende. [appellante] stelt in die paragraaf dat Vestia haar in het jaar 2015 geen (deugdelijk) voorstel tot huurverhoging heeft gedaan en dat daarmee van een huurverhoging 2015 geen sprake kan zijn. Het hof geeft [appellante] hierin gelijk (hiervoor, 4.6). Tegen die achtergrond heeft zij bij haar vordering (tot verkrijging van?) “een huurprijs voorstel zoals wettelijk voorgeschreven” (voor het jaar 2015) geen belang.
minnelijke regeling
4.27.
Bij deze stand van zaken ziet het ernaar uit dat de onderhavige procedure nog lang zal kunnen duren, en voor partijen nog aanzienlijke kosten met zich zal brengen. Het hof geeft partijen daarom ernstig in overweging om zich in te spannen hun geschil in der minne op te lossen, en aldus te komen tot spoedige voortijdige beëindiging van deze procedure. Het verdient daarbij aanbeveling dat [appellante] zich van rechtskundige bijstand voorziet.
5.De beslissing
Het hof:
- laat [appellante] toe tegenbewijs te leveren ter zake van de door het hof voorshands bewezen geoordeelde stelling van Vestia dat [appellante] op de comparitie van partijen van 13 oktober 2016 onder voorwaarde van ongedaanmaking van de huurharmonisatie, afstand heeft gedaan van haar verzet tegen de in de jaren 2011, 2012 en 2014 door Vestia doorgevoerde huurverhogingen;
- bepaalt dat als [appellante] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in één van zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. J.W. Frieling, op
- bepaalt dat als een partij ter zake van dit bewijsthema beroep wil doen op schriftelijke stukken, zij die stukken uiterlijk twee weken voorafgaand aan het getuigenverhoor aan het hof en aan de wederpartij moet doen toekomen;
- bepaalt dat als één van de partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden februari tot en met april van 2019, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
- verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Frieling, J.I. de Vreese-Rood en E. Bauw en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2019 in aanwezigheid van de griffier.